中心廣場裙樓商業(yè)項目可行性研究報告

1、 布吉中心廣場 裙樓商業(yè)工程 目錄 1、 開展商提供返租的資金預算及可行性論 證。 開展商對返租承諾確實定及新手法 2、 工程周邊的消費人流對本工程商業(yè)的支 撐力分析 3、 購置商鋪的客戶群體分析 4、 大型商場進駐將對本工程商業(yè)帶來的機 會點分析 5、 布吉火車站的興建對本工程商業(yè)帶來的 時機點分析 6、 結(jié)論 籌劃說明 在組織此報告以前，我司結(jié)合了工程的一些實際情況，綜合了項目目前一些綜合性因素而成： 1、對于布吉中心廣 場，只考慮二、三、四層返 租， 五層自營出售。 2、布 吉中心 廣場 二-四 層裙樓 為天虹 商場或 沃爾 瑪經(jīng)營 百貨類超市。 3、工程返租局部返租的時間定為 15 年

2、。 4、投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率 2.25%計。 5、在進行資金預算 時，我們只按營銷利潤進行核算 而忽略工程的本錢預算。 6、籌劃的主體思路是表達貴我雙方的會議精神。 一、 開展商提供返租的資金預算及可行性論證開展商對返租承諾的 確定及補償手法 對于開展商提供返租的方案，當然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合我司多年的營銷經(jīng)驗，其操作應當 說是非?？尚械?。 1、返租營銷與自售營銷的比照分析 A、返租營銷方式 首先分析目標客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳 最多的一類階級 中產(chǎn)階級 ，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及 鋪位具有可見的升值空間

3、，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑 余資金的避風港 ，在我們銷售的彩福世紀商城客戶中，購置返租鋪位 客戶都是沖著 10 年返租每年8%租金收益而來，對于 8的租金回報來講，高于存款利息近 4 倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風險較其他投資品種低， 客戶購鋪對于他們來說只需支付 40的首期款，其余的供 鋪款可用 返租租金沖抵，10 年后的商鋪 用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收 益，當然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟執(zhí)續(xù)向好有 信心的表現(xiàn)。 事實上，返租回報在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同 ，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及 保持信 心購鋪已成為共識。 對于開發(fā)商而言，返租回

4、報也是有利的，這是因為首先可極大刺激客戶購鋪欲望，促進銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)工程的滾動開發(fā) 。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有 效回收后 ，用于后續(xù)工程可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交易費及業(yè)務招待開支，對于整個公司的良性運作有極大幫助。其次返租方 式的采 用可減 輕客戶 購鋪后 由于商場 經(jīng)營風 險而帶 來的不穩(wěn)定因素，一般來說客戶購鋪后多采用按揭方式，假設商場在開業(yè)后生意不旺，導致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，那么許多客戶供樓存在壓力，而 房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務中存在物業(yè) 回購責任 ，因而須間接替客戶承當購鋪風險，但如采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補供

5、樓款，那么供樓壓力減輕，相應回 購風險 也隨之降低。具體 舉例如 下：例：二層一個總價 50 萬元的鋪位，開展商提供 5 成 10 年按 揭和 15年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價：50 萬 首期五成：25 萬 10 年月供：2720 元 15 年每月返租 3333 元 說明：返租額大于月供 鋪位 10 年按揭總價達： 250000326400576400 萬 15 年返租回收資金 500000*8%*15=600000 元 結(jié)論為客戶在我們提供的返租方案中 15 年可凈賺一個價值 50 萬的鋪 位，且不含物業(yè)升值因素 此案例為按揭購鋪方式， 實際 購鋪只交納了 25 萬首期，對于投

6、資者壓力是 比擬輕松的。 另外隨著布吉客運站的建成， 還有房地 產(chǎn)物業(yè)無 窮的增 值潛力 ，這樣顯然對投資客戶是有明顯的刺激的 ，其操作性也是非常強的。 在上一組數(shù)據(jù)中對客戶是具有吸引力的，現(xiàn)在唯一要討論的是發(fā)展商提供 8的投資回報的可行性。 現(xiàn)我們對沃爾瑪和天虹兩家大型商場的 招商洽談的租金來看 ，基本上鎖定在 40 元平方米左右，這樣按二、三 、四樓平均 40 平方米出租的話，這里由我方估算，具體按 洽談而定 二三四層的總面積為 5100*3=15300m2 每月租金收入為 萬 每月 返租 按 80 %銷售 率 計 萬 1、 相當于每 年要補 貼97. 92-61. 2*12 = 萬元 2

7、、 另外，我們從開展商回籠資金利息來看，如果開展商回籠資金 億元，每年可獲取活期銀行利息 萬，且一個正常的企 業(yè)如果將資金用于擴大再生產(chǎn)，所獲取的利潤應遠遠不止活期 利息數(shù) 。 3、 從企業(yè) 的資本運營看，完成銷售資金的回籠可減少工程的貸款利息等 于節(jié)省 了本錢 。 從上來看，開展商提供 8的 15 年返租方案是相當可行的。 確定開展商提供 8租金回報的理由： 1、 8的租金回報是一個比擬數(shù)，我司在多年的銷售中總結(jié)，這個數(shù)比銀行利率高，客戶近能接受。 2、 如果低于 8的回報，客戶投資者就會 感覺到 明顯 的不劃算，而不會有購置欲望。 3、 如果高于 8對銷售當然有好處，但對 開發(fā)商 的利潤會

8、受到損失。 4、 8的租金回報，開展商的補貼較少，年補貼額相當于回籠資金銀行年利息的四分之一，一般來講不會有太大的壓力，同時如果 2 樓銷售效果好，能促進和提高 34 層的市場售價，其附加值將遠遠超過開展商的補償局部。 5、 視銷售情況，我司建議對于一些角落的 鋪位可 將返 租點數(shù)提高。 二、 工程周邊的消費人流對本工程商業(yè)的支撐力分析 商業(yè)工程能否取得成功 ，一個重要的因素在于周邊有多大的消費群體，既有無購置力支撐。本工程的消 費支撐力分析如下： 1. 布吉鎮(zhèn)的經(jīng)濟開展支撐：布吉鎮(zhèn)從 1979 年至今，充分利用國家政策優(yōu)勢和自身的地理優(yōu)勢和資源優(yōu) 勢，累計引進外資近 90 億港幣，擁有外商投

9、資企業(yè) 1200 余家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 1427 家，其中“三資企業(yè) 633 家，“三來 一補企業(yè) 44 6 家。目前 ，布吉 鎮(zhèn)已形 成合理的工業(yè)布局，既有秀峰工業(yè)區(qū)、羅崗工業(yè)區(qū)、百門前工業(yè)區(qū)、吉華工業(yè)區(qū)等管理標準的大型工業(yè)區(qū)，又擁有坂田、南嶺、雪象等以大企業(yè)拉動的新興工業(yè)區(qū)。1999 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達 億元 ，經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)到達內(nèi)地中等城市規(guī)模。興 旺的經(jīng)濟是商業(yè)開展的根底 。 2、布吉鎮(zhèn)下轄的十四個村民委員會和十個居民委員會總?cè)丝?30多萬人，其中常住人口 4 萬多人。人民 生活水平已得到很大的提高 ，年人均純收入達 17903 元 ，農(nóng)民 人均所 得 7160 元 ，家家 戶戶都 蓋了

10、新樓房，過上了小康的富足日子。富裕 起來的 30 萬人口的購置力是本工程成功的根本支撐。 3、本工程樓前即為公交車 站牌 ，工程所在的吉華路為布吉 的交通主干道，并且是布吉鎮(zhèn)和深圳特區(qū)之間的通道，是進特區(qū)的必由之路，是布吉車流量最大的地方。雖然目前人流量不多，但布 吉鎮(zhèn)交 通一個特點就是摩托車多，隨時可以上下，巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。 4、未來的火車客運站又給 本項 目帶來滾滾客流：以往的經(jīng) 驗告訴我們 ，火車站總是人流量最大的地方，羅湖商業(yè)城的興起即說明了一切。 綜上所述 ，本工程的成功是有著巨大消 費力支撐 的。 三、 商鋪購置主力分析 A、使用商鋪的常常不是商鋪的買

11、家 在我司銷售的 商鋪項 目中，通常購 買商鋪的 并不都 是用于 自用，商鋪 自買自用的比例在東門僅為 30 ，在國貿(mào)、華強北的 商鋪 中也以租 賃為主，在我司銷售的彩福 世紀商城中近 80的客戶購鋪用 于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時，推售對象不應以商鋪用家為主，這 主要源于 ，作于商鋪經(jīng)營者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運營的關鍵，保持一個良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營活動持續(xù)下 去，因而許多商家只租不買 ，如肯德基、麥當勞、華潤、沃爾瑪?shù)?連鎖商業(yè)都沒 有購置 商鋪的 慣例。 B、真正的主流購鋪群是投資者 投資者購置商鋪通?；谧陨碛幸痪植块e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風險又

12、大，放在銀行利息又太低，購置住宅物業(yè)出租又擔憂房價下跌且收租繁瑣，相比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可 以享受開發(fā)商 提供的 返租回 報又可以坐等商鋪的升值以獲取差價。 四、大型商場進 駐將對本工程商業(yè)帶來的時機點分析 大型商場沃爾瑪和天虹確實定 ，對商城會產(chǎn)生和帶來巨大的商業(yè)價值，同時提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價值含量，科學合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來無窮的增值潛力，以下我們對商家進駐所帶來 的時機點進行論證。 1、 大型商 家的 進駐印 證了此商 城的區(qū) 域位置 屬于商 業(yè)興旺 地段。 通過 我們在銷售彩福世紀商城 及新一佳百貨的引進中發(fā)現(xiàn) ，并不是所有的裙樓都是適宜 經(jīng)營商來，而且深圳市區(qū)

13、的幾大百貨商家更加對商業(yè)的造址慎之 又慎，他們考慮的主要因 素為 地段、消費能力、可經(jīng)營面積等， 因而大型商家的進駐可充 分說 明此商城具有地 段優(yōu)勢 ，消費 力資源 及規(guī)模 滿足需要。 2、 商家進駐可提升本工程的商業(yè)價值含量 大型 商家沃爾瑪與天虹的引進 ，同時帶來了商家自身的 品牌價值與經(jīng)營管理理念，他們 對本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將 起到 引導消費的作用，目前本工程區(qū)域 與布吉鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)繁華 地段 尚有距離，但如果能引進此二家大商家，他們將引導本區(qū)域的消費人流，也就是起到改變區(qū)域商業(yè)中 心的作用，因而，本工程 的商業(yè)價值含量隨之 增加。 3、 大商家的進駐可適當提高商鋪的售價 在彩 福商城

14、的廣告推廣中，經(jīng) 常提到新一佳百貨，特別 是響亮的廣告 語“與新一佳一起賺錢，它說明商家的進駐也帶動了商業(yè)的價格 。特別 4、 大型商家進駐可解決了出售與返租的矛盾 商家 的引進，可解決裙樓的空 置問題，作為開發(fā)商可獲 取可觀的租金收入，而商鋪的出 售采用返租方式，可解決 既出售產(chǎn)權(quán)而又不需 補貼租 金。 綜上 所述，不管是從內(nèi)部還是 從外部，布吉中心廣 場商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場機 會點。這將是我們在未來操作過程中強有力的支撐支柱。 五、火車站的興 建對本工程商業(yè)帶來的時機點分析 廣深鐵路是華南地區(qū)重要的鐵路干線 ，是溝通內(nèi)地與香港的主要通道和紐帶，它將沿線地區(qū)的經(jīng)濟有機地聯(lián)合

15、起來，促進了區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)開展和對外貿(mào)易的持續(xù)增長。 根據(jù)今年深圳市總體規(guī)劃要求 ，深圳鐵路采用一主兩輔的布站方式。一主為深圳站，兩輔為布吉站和西麗站。深圳站 主要承 擔全國 主要城市始發(fā)和到達旅客列車及廣深本線 列車，布吉站和西麗站除廣深車線承當全國次要城市始發(fā)和到達旅客 列車。 1、布吉火車站的興建將會帶來大量的人流。 建成后 ，每天將始發(fā)全國次要城市如安徽、江西、湖南、湖北、四川等長途旅客列車 28 次，客容量 約 3 萬人。 加上布 吉周邊 地區(qū)的常住人口和流動人口，日流量將超過 10 萬人。對此地人口進行對比分析 ，流動性是其最大的特點，而且主要以中青階層為主，而他 們正是消費的主流

16、，是最大的潛在消費者和購置力，這也是一個地段興旺與否的最根本點。 2、布吉火車站的興建將帶來大量的物資流。 將建成的布吉火車站是一個巨大的物資中轉(zhuǎn)站，它中轉(zhuǎn)的不僅僅是人流，而且 更多的是物 資流的中轉(zhuǎn) 。原來的 布吉火車站的 主要功能就是物資 中轉(zhuǎn)，改擴 建之后這一 功能就更 加突出。全國 各地包括香港等地 的物資會源 源不斷的送 來或者輸出 ，將會使物 流通道更為順暢， 這必會大大 豐富布吉以 及整個深圳 地區(qū)的商品 種類，從而更為豐富人們的物質(zhì)生活，提 高商業(yè)的購置力 。 3、建現(xiàn)周邊的主體交通網(wǎng)絡更完善。 布吉站按規(guī)劃將建成深圳地區(qū)的輔助客 運站即第二客運站，東臨深惠路；西接吉華路；與金

17、鵬路、布吉路構(gòu) 成了布 吉鎮(zhèn)的 主要主體交通體系。它的建成解決了鐵路與公路，地鐵與公交的接駁與疏運問題，以現(xiàn)行跨鐵路地下通道組織車流，與多層停車庫連接，實行人車分流，多層單向流通。今后，隨著深圳 地鐵二 號線由 布吉聯(lián)檢站延長至布吉站，繼續(xù)向北成為輕軌鐵路通往龍崗中心城，布吉站有可能成為人流集散、聯(lián)運的重要交通樞紐。 4、 布吉火車站的興建將大大改善周邊的環(huán)境。 布吉 火車站附近目前還比擬混 亂，周圍的配套設施還不 夠完善，但這只是暫時的。龍崗 區(qū)政府已經(jīng)明確提出了布 吉火 車站周邊的整改方案，要加大力度 改善布吉火車站周圍的環(huán) 境，嚴整火車站附近和搭亂擺亂放的臟 、亂、差局面，提升該地 段的物業(yè)檔次和商業(yè) 層次 ，要把布吉火車站建成文明標準整潔的新型火車站，從而商機 也會滾 滾而來 。 5、 火車站的興建及周圍物業(yè)升值成為必然。 眾所周知，火車站周邊物 業(yè)原來比其他區(qū)域同等物業(yè) 價值高很多，而隨著新火車站的 改擴建，布吉周邊物業(yè)價 值提升將提高的更快。它所帶來的交通 便利度、人流、物資流的 增加，地段升級，租金上揚，房價暴漲 是必然