北京市房屋拆遷前期工作指導(dǎo)意見(jiàn)

1、北京市房屋拆遷前期工作指導(dǎo)意見(jiàn)1 總則1.1 .1拆遷前期工作是房屋拆遷的重要工作和環(huán)節(jié)，做好充分地前期準(zhǔn)備工作是下一步拆遷工作順利推進(jìn)的前提和關(guān)鍵。為規(guī)范拆遷前期工作，制定本意見(jiàn)。1.2 .2房屋拆遷前期工作是指建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證前，為具備拆遷許可要件和確保拆遷工作順利實(shí)施而進(jìn)行的一系列準(zhǔn)備工作。1.0.3建設(shè)單位的拆遷前期工作主要內(nèi)容包括：1、抓緊辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等前期審批手續(xù)；2、及時(shí)申報(bào)年度拆遷計(jì)劃；3、確定拆遷、評(píng)估、房屋拆除施工單位；4、申請(qǐng)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)和拆遷公示；5、委托拆遷、評(píng)估單位入戶調(diào)查和評(píng)估，了解被拆遷人拆遷安置意向；6、制定拆遷補(bǔ)償安置方案和工作計(jì)劃；7

2、、籌集補(bǔ)償資金和可購(gòu)安置房源；8、按照規(guī)定申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證。9、其他工作。1.0.4在拆遷前期工作環(huán)節(jié)，區(qū)縣建委（房管局）主要工作是：1、征集年度拆遷計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府核準(zhǔn)后上報(bào)；2、批準(zhǔn)在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)，通知相關(guān)部門(mén)并在拆遷范圍內(nèi)予以公示；3、辦理拆遷招標(biāo)備案，指導(dǎo)、監(jiān)督建設(shè)單位采取招投標(biāo)等方式確定拆遷、評(píng)估、拆除施工單位；4、受理和審核拆遷許可申請(qǐng)；5、積極指導(dǎo)、督促建設(shè)單位進(jìn)行前期各項(xiàng)工作。2 年度拆遷計(jì)劃2.0.1市建委于每年年底征集下一年度拆遷計(jì)劃。凡下一年度有拆遷任務(wù)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照要求及時(shí)向區(qū)縣建委（房管局）申報(bào)；區(qū)縣建委（房管局）報(bào)區(qū)縣政府同意后上報(bào)市建委，

3、由市建委提交市拆遷計(jì)劃編制工作小組核定并報(bào)市政府批準(zhǔn)后下達(dá)。2.0.2建設(shè)單位按照規(guī)定向區(qū)縣建委（房管局）申報(bào)下一年度年度拆遷計(jì)劃，除應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)項(xiàng)目的前期工作深度予以說(shuō)明并提交相關(guān)證明材料外還應(yīng)當(dāng)提出初步的補(bǔ)償安置方案，尤其是對(duì)被拆遷住戶的安置方向。建設(shè)單位申報(bào)年度拆遷計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定項(xiàng)目拆遷工作的具體負(fù)責(zé)人并報(bào)區(qū)縣建委（房管局）。2.0.3區(qū)縣建委（房管局）對(duì)申報(bào)項(xiàng)目的前期工作深度及補(bǔ)償安置方案進(jìn)行審核，對(duì)于立項(xiàng)和規(guī)劃審批尚未到位的項(xiàng)目、安置房源沒(méi)有落實(shí)的項(xiàng)目，原則上不予報(bào)審拆遷計(jì)劃。2.0.4年度拆遷計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)由市建委下達(dá)后，各區(qū)縣建委（房管局）對(duì)本區(qū)縣計(jì)劃內(nèi)拆遷項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)建立臺(tái)帳，

4、確定具體管理人員，負(fù)責(zé)聯(lián)系建設(shè)單位，并指導(dǎo)和督促建設(shè)單位做好拆遷前期工作。2.0.5未列入年度拆遷計(jì)劃的項(xiàng)目，不予核發(fā)房屋拆遷許可證。確需追加計(jì)劃的，原則上由區(qū)縣建委（房管局）核減計(jì)劃內(nèi)同等規(guī)模的其他項(xiàng)目后，報(bào)市建委批準(zhǔn)。3 拆遷招投標(biāo)3.0.1建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)原北京市國(guó)土房管局關(guān)于本市拆遷項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)管理的通知等文件要求，按照公開(kāi)、透明的原則，確定拆遷、評(píng)估和拆除施工單位。拆遷項(xiàng)目招標(biāo)實(shí)行業(yè)主（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)制。3.0.2區(qū)縣建委（房管局）在核報(bào)年度拆遷計(jì)劃時(shí)，對(duì)于計(jì)劃內(nèi)按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式確定拆遷、評(píng)估和拆除施工單位的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)提示建設(shè)單位。3.0.3建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

5、或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，即可就規(guī)劃許可證件確定的拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷（包括拆遷、評(píng)估、房屋拆除項(xiàng)目）進(jìn)行招投標(biāo)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)5日前，到拆遷項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委（房管局）辦理招標(biāo)備案。3.0.4市、區(qū)縣建委（房管局）不得為建設(shè)單位指定房屋拆遷、評(píng)估、拆除施工單位以及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。建設(shè)單位可以向市、區(qū)縣建委（房管局）查詢投標(biāo)單位的資信情況。市、區(qū)縣建委（房管局）發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位不具備相應(yīng)的資質(zhì)條件、資質(zhì)等級(jí)不符合招標(biāo)條件、或者有不良記錄的，可以向建設(shè)單位提出。3.0.5評(píng)標(biāo)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以投標(biāo)人的工作業(yè)績(jī)、資質(zhì)登記情況、同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、拆遷工作方案、人力和精力投入情況等作為

6、評(píng)標(biāo)的主要參照。拆遷招投標(biāo)不宜將服務(wù)收費(fèi)最低報(bào)價(jià)作為評(píng)標(biāo)主要依據(jù)。評(píng)標(biāo)專家委員會(huì)可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、工作難度、預(yù)計(jì)拆遷工作周期、受托單位需投入情況等因素，并參照所在區(qū)縣其他項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)水平，在規(guī)定的收標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi)合理確定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)底。投標(biāo)單位不得采取惡意降低服務(wù)費(fèi)等方式不正當(dāng)方式進(jìn)行投標(biāo)。3.0.6市、區(qū)縣建委（房管局）拆遷管理人員原則上不得受邀作為拆遷評(píng)標(biāo)專家。3.0.7招標(biāo)人完成拆遷項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)就招投標(biāo)活動(dòng)主要內(nèi)容制作招投標(biāo)情況報(bào)告。屬于通知規(guī)定應(yīng)采取招投標(biāo)方式確定受托拆遷單位和評(píng)估單位的拆遷項(xiàng)目，區(qū)縣建委（房管局）應(yīng)將建設(shè)單位招投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告作為核發(fā)房屋拆遷許可證的審查內(nèi)容。3.

7、0.8建設(shè)單位確定拆遷、評(píng)估和房屋拆除施工單位后，可以邀請(qǐng)區(qū)縣建委（房管局）對(duì)其工作人員及受托單位現(xiàn)場(chǎng)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。4 拆遷公示4.0.1建設(shè)單位在申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證之前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣建委（房管局）申請(qǐng)?jiān)诓疬w范圍內(nèi)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)并進(jìn)行公示。未經(jīng)拆遷公示，原則上不予核發(fā)房屋拆遷許可證。4.0.2建設(shè)單位在申請(qǐng)?jiān)诓疬w范圍內(nèi)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)和進(jìn)行拆遷公示，需向區(qū)縣建委（房管局）提交以下材料：1、 拆遷范圍內(nèi)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)申請(qǐng)表；2、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖。4、前一階段拆遷準(zhǔn)備工作情況說(shuō)明、下一階段（尤其是公示期間）拆遷工作計(jì)劃和安排。4.0.3區(qū)

8、縣建委（房管局）在發(fā)布拆遷公示前，應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位提供的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可等相關(guān)文件到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)拆遷范圍。4.0.4區(qū)縣建委（房管局）在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布公示，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定公示張貼的份數(shù)及地點(diǎn)，并予拍照留存證據(jù)。拆遷公示應(yīng)同時(shí)在市建委“拆遷信息網(wǎng)”上發(fā)布。4.0.5公示期限（暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)的期限）最長(zhǎng)為1年；確需延長(zhǎng)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)區(qū)縣建委（房管局）批準(zhǔn)。屬于國(guó)有土地房屋拆遷的，延長(zhǎng)期限不超過(guò)1年，屬于集體土地房屋拆遷的，延長(zhǎng)期限不超過(guò)半年。公示期限（暫停辦理有關(guān)事項(xiàng)的期限）原則上不少于20日。4.0.6拆遷公示后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將其辦公場(chǎng)所地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等書(shū)面告知被拆遷人，接受被拆遷人

9、關(guān)于拆遷工作計(jì)劃、拆遷政策等情況的咨詢，并了解和搜集被拆遷人的意向。4.0.7對(duì)于拆遷規(guī)模較大或者預(yù)計(jì)拆遷難度較大的項(xiàng)目，區(qū)縣建委（房管局）發(fā)布拆遷公示前，可以建議并協(xié)助建設(shè)單位先行召開(kāi)項(xiàng)目拆遷相關(guān)情況通報(bào)會(huì)。通報(bào)會(huì)一般可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、村委會(huì)，區(qū)縣法制、信訪、公安、工商、稅務(wù)、城管等相關(guān)部門(mén)或單位參加，由建設(shè)單位介紹建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、拆遷工作準(zhǔn)備、拆遷補(bǔ)償安置初步方案及拆遷工作計(jì)劃等情況，與參會(huì)單位就下一步拆遷入戶調(diào)查和評(píng)估等工作進(jìn)行溝通。5 拆遷入戶調(diào)查和評(píng)估5.0.1建設(shè)單位委托拆遷、評(píng)估單位進(jìn)行入戶調(diào)查和評(píng)估前，應(yīng)當(dāng)事先與區(qū)縣建委（房管局）溝通，申請(qǐng)區(qū)縣建委（房管

10、局）簽發(fā)房屋拆遷入戶調(diào)查通知書(shū)和房屋拆遷價(jià)格評(píng)估通知書(shū)，并接受區(qū)縣建委（房管局）的指導(dǎo)和監(jiān)督。區(qū)縣建委（房管局）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本區(qū)縣拆遷入戶摸底調(diào)查和評(píng)估工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范和統(tǒng)一工作程序、入戶摸底調(diào)查內(nèi)容、相關(guān)文書(shū)表格等。5.0.2拆遷單位工作人員入戶調(diào)查，應(yīng)當(dāng)出示區(qū)縣建委（房管局）簽發(fā)的房屋拆遷入戶調(diào)查通知書(shū)及拆遷上崗證書(shū)。入戶調(diào)查內(nèi)容，主要包括被拆遷人的房屋權(quán)屬和使用狀況、戶籍和家庭人口結(jié)構(gòu)情況、拆遷范圍外另有住房情況、家庭收入及生活水平情況等，同時(shí)注意了解被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置意向，并對(duì)被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置政策及方案等問(wèn)題提供咨詢服務(wù)。各拆遷項(xiàng)目應(yīng)制作詳細(xì)的拆遷入戶調(diào)查情況登記表。5.0

11、.3評(píng)估單位估價(jià)人員入戶評(píng)估，應(yīng)當(dāng)出示區(qū)縣建委（房管局）簽發(fā)的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估通知書(shū)及估價(jià)人員的資格證書(shū)。估價(jià)人員應(yīng)就現(xiàn)場(chǎng)勘查情況制作房屋估價(jià)條件登記表，并由被拆遷人簽字或者蓋章。被拆遷人拒絕簽字或者蓋章的，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)記明情況。5.0.4拆遷人或者其委托的拆遷、評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)就拆遷范圍內(nèi)房屋，到房屋土地權(quán)屬及租賃管理部門(mén)查閱相關(guān)檔案，根據(jù)權(quán)屬和租賃檔案結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)入戶調(diào)查和勘查情況，核實(shí)被拆遷房屋狀況。拆遷人或者其委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)毓矐艏芾聿块T(mén)查閱被拆遷范圍內(nèi)戶籍人口情況并予抄錄。5.0.5入戶摸底調(diào)查和評(píng)估勘查中，發(fā)現(xiàn)被拆遷房屋存在產(chǎn)權(quán)不明、產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有爭(zhēng)議等問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)研究采取

12、措施，包括查檔、外調(diào)、公告等；發(fā)現(xiàn)被拆遷房屋涉及抵押等他項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知他項(xiàng)權(quán)利人。5.0.6拆遷、評(píng)估單位在入戶摸底調(diào)查和評(píng)估勘查中，應(yīng)當(dāng)注意了解和收集被拆遷人的補(bǔ)償安置意愿、情緒及動(dòng)向，并及時(shí)整理，向拆遷人和區(qū)縣建委（房管局）書(shū)面反饋。5.0.7區(qū)縣建委（房管局）具體管理人員應(yīng)經(jīng)常性到拆遷現(xiàn)場(chǎng)檢查入戶摸底調(diào)查和評(píng)估情況，召集現(xiàn)場(chǎng)工作人員了解拆遷范圍內(nèi)被拆遷人的反應(yīng)、情緒及動(dòng)向等，進(jìn)行分類分析，動(dòng)態(tài)掌握拆遷項(xiàng)目的進(jìn)展情況。如發(fā)現(xiàn)拆遷、評(píng)估人員的違規(guī)操作，按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰，并記錄在案。6.0.1建設(shè)單位根據(jù)拆遷入戶摸底調(diào)查和入戶評(píng)估情況，按照國(guó)家和本市房屋拆遷有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，編制拆

13、遷補(bǔ)償安置方案。住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置方案包括分戶方案和項(xiàng)目匯總方案。分戶方案內(nèi)容包括被拆遷人人口情況（包括常住人口、戶籍人口及結(jié)構(gòu)等）、被拆除房屋及其附屬物的狀況（包括產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋使用性質(zhì)、面積等）、補(bǔ)償安置方式、評(píng)估補(bǔ)償款（包括區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、重置成新價(jià)）、補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算、安置方向等內(nèi)容。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照上述內(nèi)容制作項(xiàng)目匯總方案。6.0.2建設(shè)單位編制拆遷補(bǔ)償安置方案前，應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置具體方式和標(biāo)準(zhǔn)等事宜制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)區(qū)縣建委（房管局）備案。實(shí)施細(xì)則應(yīng)當(dāng)以本市房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，充分參考區(qū)縣范圍內(nèi)臨近地段或者同類地段已拆或者在拆項(xiàng)目的補(bǔ)償安置實(shí)際水平，并可以根據(jù)所參考項(xiàng)目的

14、拆遷實(shí)施實(shí)際情況予以適當(dāng)調(diào)整。6.0.3建設(shè)單位制定拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則和編制拆遷補(bǔ)償安置方案，可以要求區(qū)縣建委（房管局）提供咨詢并予指導(dǎo)。區(qū)縣建委（房管局）對(duì)建設(shè)單位制定拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則和方案提供必要的指導(dǎo)，包括為其提供周邊或者同類地段參考項(xiàng)目的實(shí)際補(bǔ)償安置水平。6.0.4拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則一般應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償和提供可購(gòu)安置房源相結(jié)合的方式。6.0.5 拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則經(jīng)區(qū)縣建委（房管局）備案后，作為區(qū)縣建委（房管局）行政調(diào)解的參考依據(jù)。7籌集補(bǔ)償安置資金和可購(gòu)安置房源7.0.1建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置方案要求，及時(shí)籌集補(bǔ)償安置資金和安置房源。7.0.2建設(shè)單位申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷

15、許可證，原則上必須提出安置專項(xiàng)方案及相應(yīng)的安置房源證明，比例一般不宜低于30%。各區(qū)縣可以根據(jù)拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、所在區(qū)位、拆遷范圍內(nèi)戶均面積等具體情況，合理確定項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置資金和安置房源的比例。7.0.3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)本著方便被拆遷人存取和保障拆遷補(bǔ)償資金安全的原則，確定拆遷補(bǔ)償安置資金開(kāi)戶銀行。受理拆遷補(bǔ)償安置資金存款業(yè)務(wù)的銀行應(yīng)當(dāng)與市或者區(qū)縣建委（房管局）就拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督事項(xiàng)簽訂承諾書(shū)。8 申請(qǐng)和核發(fā)房屋拆遷許可證8.0.1凡屬北京市城市房屋拆遷管理辦法和北京市集體土地房屋拆遷管理辦法調(diào)整范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實(shí)施拆遷。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)

16、定的除外。8.0.2建設(shè)單位違反規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由市或者區(qū)縣建委（房管局）按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第三十四條、北京市城市房屋拆遷管理辦法第三十八條、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第二十五條的相應(yīng)規(guī)定予以處罰；建設(shè)單位用地范圍內(nèi)房屋尚未拆遷完畢的，應(yīng)責(zé)令建設(shè)單位立即停止擅自拆遷行為，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。8.0.3建設(shè)單位在未取得房屋拆遷許可證的情形下，與被拆遷人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議，符合民法、合同法規(guī)定的生效條件的，市或者區(qū)縣建委（房管局）對(duì)建設(shè)單位的處罰不影響協(xié)議的效力。屬于本意見(jiàn)第8.0.2條規(guī)定情形，建設(shè)單位就其用地范圍內(nèi)剩余房屋申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證的，對(duì)剩余房

17、屋的被拆遷人應(yīng)按照規(guī)定予以補(bǔ)償安置，且補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)原則上不得低于對(duì)已簽協(xié)議的被拆遷人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。8.0.4建設(shè)單位按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、北京市城市房屋拆遷管理辦法、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法等相關(guān)規(guī)定，向區(qū)縣建委（房管局）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證；區(qū)縣建委（房管局）依法受理、審查和核發(fā)房屋拆遷許可證。區(qū)縣建委（房管局）收到建設(shè)單位拆遷許可申請(qǐng)后，發(fā)現(xiàn)所申報(bào)的拆遷項(xiàng)目沒(méi)有納入本市房屋拆遷年度計(jì)劃的，應(yīng)暫緩受理、通知建設(shè)單位，并告知建設(shè)單位本市拆遷計(jì)劃管理相關(guān)要求。8.0.5本市凡拆遷居民超過(guò)500戶的房屋拆遷項(xiàng)目，建設(shè)單位申請(qǐng)房屋拆遷許可證的，區(qū)縣建委（房管局）在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定組織聽(tīng)證。8.0.6拆遷范圍按照規(guī)劃許可證件批準(zhǔn)的用地范圍確定。用地范圍較大的，可以分期實(shí)施拆遷，分別申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證。用地范圍內(nèi)既有建設(shè)用地又有代征