北京市房屋拆遷前期工作指導意見

1、北京市房屋拆遷前期工作指導意見1 總則1.1 .1拆遷前期工作是房屋拆遷的重要工作和環(huán)節(jié)，做好充分地前期準備工作是下一步拆遷工作順利推進的前提和關鍵。為規(guī)范拆遷前期工作，制定本意見。1.2 .2房屋拆遷前期工作是指建設單位取得房屋拆遷許可證前，為具備拆遷許可要件和確保拆遷工作順利實施而進行的一系列準備工作。1.0.3建設單位的拆遷前期工作主要內容包括：1、抓緊辦理立項、規(guī)劃、用地等前期審批手續(xù)；2、及時申報年度拆遷計劃；3、確定拆遷、評估、房屋拆除施工單位；4、申請暫停辦理相關事項和拆遷公示；5、委托拆遷、評估單位入戶調查和評估，了解被拆遷人拆遷安置意向；6、制定拆遷補償安置方案和工作計劃；7

2、、籌集補償資金和可購安置房源；8、按照規(guī)定申請辦理房屋拆遷許可證。9、其他工作。1.0.4在拆遷前期工作環(huán)節(jié)，區(qū)縣建委（房管局）主要工作是：1、征集年度拆遷計劃，經區(qū)縣政府核準后上報；2、批準在拆遷范圍內暫停辦理相關事項，通知相關部門并在拆遷范圍內予以公示；3、辦理拆遷招標備案，指導、監(jiān)督建設單位采取招投標等方式確定拆遷、評估、拆除施工單位；4、受理和審核拆遷許可申請；5、積極指導、督促建設單位進行前期各項工作。2 年度拆遷計劃2.0.1市建委于每年年底征集下一年度拆遷計劃。凡下一年度有拆遷任務的建設單位，應當按照要求及時向區(qū)縣建委（房管局）申報；區(qū)縣建委（房管局）報區(qū)縣政府同意后上報市建委，

3、由市建委提交市拆遷計劃編制工作小組核定并報市政府批準后下達。2.0.2建設單位按照規(guī)定向區(qū)縣建委（房管局）申報下一年度年度拆遷計劃，除應當對申報項目的前期工作深度予以說明并提交相關證明材料外還應當提出初步的補償安置方案，尤其是對被拆遷住戶的安置方向。建設單位申報年度拆遷計劃時，應當確定項目拆遷工作的具體負責人并報區(qū)縣建委（房管局）。2.0.3區(qū)縣建委（房管局）對申報項目的前期工作深度及補償安置方案進行審核，對于立項和規(guī)劃審批尚未到位的項目、安置房源沒有落實的項目，原則上不予報審拆遷計劃。2.0.4年度拆遷計劃經市政府批準由市建委下達后，各區(qū)縣建委（房管局）對本區(qū)縣計劃內拆遷項目，應當建立臺帳，

4、確定具體管理人員，負責聯(lián)系建設單位，并指導和督促建設單位做好拆遷前期工作。2.0.5未列入年度拆遷計劃的項目，不予核發(fā)房屋拆遷許可證。確需追加計劃的，原則上由區(qū)縣建委（房管局）核減計劃內同等規(guī)模的其他項目后，報市建委批準。3 拆遷招投標3.0.1建設單位應當根據(jù)原北京市國土房管局關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知等文件要求，按照公開、透明的原則，確定拆遷、評估和拆除施工單位。拆遷項目招標實行業(yè)主（建設單位）負責制。3.0.2區(qū)縣建委（房管局）在核報年度拆遷計劃時，對于計劃內按照規(guī)定應當采取招投標方式確定拆遷、評估和拆除施工單位的項目，應當提示建設單位。3.0.3建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證

5、或者建設工程規(guī)劃許可證后，即可就規(guī)劃許可證件確定的拆遷范圍內的房屋拆遷（包括拆遷、評估、房屋拆除項目）進行招投標。建設單位應當在發(fā)布招標公告或者招標邀請書5日前，到拆遷項目所在地的區(qū)縣建委（房管局）辦理招標備案。3.0.4市、區(qū)縣建委（房管局）不得為建設單位指定房屋拆遷、評估、拆除施工單位以及招標代理機構。建設單位可以向市、區(qū)縣建委（房管局）查詢投標單位的資信情況。市、區(qū)縣建委（房管局）發(fā)現(xiàn)投標單位不具備相應的資質條件、資質等級不符合招標條件、或者有不良記錄的，可以向建設單位提出。3.0.5評標專家委員會應當以投標人的工作業(yè)績、資質登記情況、同類項目經驗、拆遷工作方案、人力和精力投入情況等作為

6、評標的主要參照。拆遷招投標不宜將服務收費最低報價作為評標主要依據(jù)。評標專家委員會可以根據(jù)項目規(guī)模、工作難度、預計拆遷工作周期、受托單位需投入情況等因素，并參照所在區(qū)縣其他項目服務收費水平，在規(guī)定的收標準幅度內合理確定服務收費標底。投標單位不得采取惡意降低服務費等方式不正當方式進行投標。3.0.6市、區(qū)縣建委（房管局）拆遷管理人員原則上不得受邀作為拆遷評標專家。3.0.7招標人完成拆遷項目招投標活動后，應就招投標活動主要內容制作招投標情況報告。屬于通知規(guī)定應采取招投標方式確定受托拆遷單位和評估單位的拆遷項目，區(qū)縣建委（房管局）應將建設單位招投標情況的書面報告作為核發(fā)房屋拆遷許可證的審查內容。3.

7、0.8建設單位確定拆遷、評估和房屋拆除施工單位后，可以邀請區(qū)縣建委（房管局）對其工作人員及受托單位現(xiàn)場工作人員進行培訓。4 拆遷公示4.0.1建設單位在申請核發(fā)房屋拆遷許可證之前，應當向區(qū)縣建委（房管局）申請在拆遷范圍內暫停辦理相關事項并進行公示。未經拆遷公示，原則上不予核發(fā)房屋拆遷許可證。4.0.2建設單位在申請在拆遷范圍內暫停辦理相關事項和進行拆遷公示，需向區(qū)縣建委（房管局）提交以下材料：1、 拆遷范圍內暫停辦理相關事項申請表；2、建設項目立項文件；3、建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證及附圖。4、前一階段拆遷準備工作情況說明、下一階段（尤其是公示期間）拆遷工作計劃和安排。4.0.3區(qū)

8、縣建委（房管局）在發(fā)布拆遷公示前，應根據(jù)建設單位提供的建設項目規(guī)劃許可等相關文件到現(xiàn)場核實拆遷范圍。4.0.4區(qū)縣建委（房管局）在拆遷范圍內發(fā)布公示，應根據(jù)項目規(guī)模確定公示張貼的份數(shù)及地點，并予拍照留存證據(jù)。拆遷公示應同時在市建委“拆遷信息網(wǎng)”上發(fā)布。4.0.5公示期限（暫停辦理有關事項的期限）最長為1年；確需延長的，應當按照規(guī)定報區(qū)縣建委（房管局）批準。屬于國有土地房屋拆遷的，延長期限不超過1年，屬于集體土地房屋拆遷的，延長期限不超過半年。公示期限（暫停辦理有關事項的期限）原則上不少于20日。4.0.6拆遷公示后，建設單位應當將其辦公場所地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等書面告知被拆遷人，接受被拆遷人

9、關于拆遷工作計劃、拆遷政策等情況的咨詢，并了解和搜集被拆遷人的意向。4.0.7對于拆遷規(guī)模較大或者預計拆遷難度較大的項目，區(qū)縣建委（房管局）發(fā)布拆遷公示前，可以建議并協(xié)助建設單位先行召開項目拆遷相關情況通報會。通報會一般可邀請當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會、村委會，區(qū)縣法制、信訪、公安、工商、稅務、城管等相關部門或單位參加，由建設單位介紹建設項目規(guī)劃、拆遷工作準備、拆遷補償安置初步方案及拆遷工作計劃等情況，與參會單位就下一步拆遷入戶調查和評估等工作進行溝通。5 拆遷入戶調查和評估5.0.1建設單位委托拆遷、評估單位進行入戶調查和評估前，應當事先與區(qū)縣建委（房管局）溝通，申請區(qū)縣建委（房管

10、局）簽發(fā)房屋拆遷入戶調查通知書和房屋拆遷價格評估通知書，并接受區(qū)縣建委（房管局）的指導和監(jiān)督。區(qū)縣建委（房管局）應當加強本區(qū)縣拆遷入戶摸底調查和評估工作的指導和監(jiān)督，規(guī)范和統(tǒng)一工作程序、入戶摸底調查內容、相關文書表格等。5.0.2拆遷單位工作人員入戶調查，應當出示區(qū)縣建委（房管局）簽發(fā)的房屋拆遷入戶調查通知書及拆遷上崗證書。入戶調查內容，主要包括被拆遷人的房屋權屬和使用狀況、戶籍和家庭人口結構情況、拆遷范圍外另有住房情況、家庭收入及生活水平情況等，同時注意了解被拆遷人的拆遷補償安置意向，并對被拆遷人就拆遷補償安置政策及方案等問題提供咨詢服務。各拆遷項目應制作詳細的拆遷入戶調查情況登記表。5.0

11、.3評估單位估價人員入戶評估，應當出示區(qū)縣建委（房管局）簽發(fā)的房屋拆遷價格評估通知書及估價人員的資格證書。估價人員應就現(xiàn)場勘查情況制作房屋估價條件登記表，并由被拆遷人簽字或者蓋章。被拆遷人拒絕簽字或者蓋章的，估價人員應當記明情況。5.0.4拆遷人或者其委托的拆遷、評估單位應當就拆遷范圍內房屋，到房屋土地權屬及租賃管理部門查閱相關檔案，根據(jù)權屬和租賃檔案結合現(xiàn)場入戶調查和勘查情況，核實被拆遷房屋狀況。拆遷人或者其委托的拆遷單位應當?shù)疆數(shù)毓矐艏芾聿块T查閱被拆遷范圍內戶籍人口情況并予抄錄。5.0.5入戶摸底調查和評估勘查中，發(fā)現(xiàn)被拆遷房屋存在產權不明、產權或使用權有爭議等問題的，應當及時研究采取

12、措施，包括查檔、外調、公告等；發(fā)現(xiàn)被拆遷房屋涉及抵押等他項權利的，應當及時通知他項權利人。5.0.6拆遷、評估單位在入戶摸底調查和評估勘查中，應當注意了解和收集被拆遷人的補償安置意愿、情緒及動向，并及時整理，向拆遷人和區(qū)縣建委（房管局）書面反饋。5.0.7區(qū)縣建委（房管局）具體管理人員應經常性到拆遷現(xiàn)場檢查入戶摸底調查和評估情況，召集現(xiàn)場工作人員了解拆遷范圍內被拆遷人的反應、情緒及動向等，進行分類分析，動態(tài)掌握拆遷項目的進展情況。如發(fā)現(xiàn)拆遷、評估人員的違規(guī)操作，按照相關法規(guī)進行處罰，并記錄在案。6.0.1建設單位根據(jù)拆遷入戶摸底調查和入戶評估情況，按照國家和本市房屋拆遷有關法規(guī)政策規(guī)定，編制拆

13、遷補償安置方案。住宅房屋拆遷補償安置方案包括分戶方案和項目匯總方案。分戶方案內容包括被拆遷人人口情況（包括常住人口、戶籍人口及結構等）、被拆除房屋及其附屬物的狀況（包括產權歸屬、房屋使用性質、面積等）、補償安置方式、評估補償款（包括區(qū)位補償價、重置成新價）、補助費預算、安置方向等內容。拆遷人應當按照上述內容制作項目匯總方案。6.0.2建設單位編制拆遷補償安置方案前，應當就項目拆遷補償安置具體方式和標準等事宜制定實施細則，并報區(qū)縣建委（房管局）備案。實施細則應當以本市房屋拆遷補償安置規(guī)定的標準為基礎，充分參考區(qū)縣范圍內臨近地段或者同類地段已拆或者在拆項目的補償安置實際水平，并可以根據(jù)所參考項目的

14、拆遷實施實際情況予以適當調整。6.0.3建設單位制定拆遷補償安置實施細則和編制拆遷補償安置方案，可以要求區(qū)縣建委（房管局）提供咨詢并予指導。區(qū)縣建委（房管局）對建設單位制定拆遷補償安置實施細則和方案提供必要的指導，包括為其提供周邊或者同類地段參考項目的實際補償安置水平。6.0.4拆遷補償安置實施細則一般應當實行貨幣補償和提供可購安置房源相結合的方式。6.0.5 拆遷補償安置實施細則經區(qū)縣建委（房管局）備案后，作為區(qū)縣建委（房管局）行政調解的參考依據(jù)。7籌集補償安置資金和可購安置房源7.0.1建設單位應當根據(jù)拆遷補償安置方案要求，及時籌集補償安置資金和安置房源。7.0.2建設單位申請核發(fā)房屋拆遷

15、許可證，原則上必須提出安置專項方案及相應的安置房源證明，比例一般不宜低于30%。各區(qū)縣可以根據(jù)拆遷項目性質、所在區(qū)位、拆遷范圍內戶均面積等具體情況，合理確定項目拆遷補償安置資金和安置房源的比例。7.0.3建設單位應當本著方便被拆遷人存取和保障拆遷補償資金安全的原則，確定拆遷補償安置資金開戶銀行。受理拆遷補償安置資金存款業(yè)務的銀行應當與市或者區(qū)縣建委（房管局）就拆遷補償安置資金使用監(jiān)督事項簽訂承諾書。8 申請和核發(fā)房屋拆遷許可證8.0.1凡屬北京市城市房屋拆遷管理辦法和北京市集體土地房屋拆遷管理辦法調整范圍內的建設項目，建設單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實施拆遷。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)

16、定的除外。8.0.2建設單位違反規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)縣建委（房管局）按照城市房屋拆遷管理條例第三十四條、北京市城市房屋拆遷管理辦法第三十八條、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第二十五條的相應規(guī)定予以處罰；建設單位用地范圍內房屋尚未拆遷完畢的，應責令建設單位立即停止擅自拆遷行為，并依法辦理相關手續(xù)。8.0.3建設單位在未取得房屋拆遷許可證的情形下，與被拆遷人簽訂的補償安置協(xié)議，符合民法、合同法規(guī)定的生效條件的，市或者區(qū)縣建委（房管局）對建設單位的處罰不影響協(xié)議的效力。屬于本意見第8.0.2條規(guī)定情形，建設單位就其用地范圍內剩余房屋申請辦理房屋拆遷許可證的，對剩余房

17、屋的被拆遷人應按照規(guī)定予以補償安置，且補償安置標準原則上不得低于對已簽協(xié)議的被拆遷人的補償安置標準。8.0.4建設單位按照城市房屋拆遷管理條例、北京市城市房屋拆遷管理辦法、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法等相關規(guī)定，向區(qū)縣建委（房管局）申請核發(fā)房屋拆遷許可證；區(qū)縣建委（房管局）依法受理、審查和核發(fā)房屋拆遷許可證。區(qū)縣建委（房管局）收到建設單位拆遷許可申請后，發(fā)現(xiàn)所申報的拆遷項目沒有納入本市房屋拆遷年度計劃的，應暫緩受理、通知建設單位，并告知建設單位本市拆遷計劃管理相關要求。8.0.5本市凡拆遷居民超過500戶的房屋拆遷項目，建設單位申請房屋拆遷許可證的，區(qū)縣建委（房管局）在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應當按照相關規(guī)定組織聽證。8.0.6拆遷范圍按照規(guī)劃許可證件批準的用地范圍確定。用地范圍較大的，可以分期實施拆遷，分別申請核發(fā)房屋拆遷許可證。用地范圍內既有建設用地又有代征