房地產(chǎn)質(zhì)量及工程項(xiàng)目管理培訓(xùn)體會(huì)

1、房地產(chǎn)質(zhì)量及工程項(xiàng)目管理培訓(xùn)的感想這次有幸參加了為期二天的房地產(chǎn)及工程項(xiàng)目管理高級(jí)研修班，全部課程由王金升老師主講，王老師有著在中海、萬(wàn)科兩在房地產(chǎn)集團(tuán)十余年工作閱歷，目睹了這二大房地產(chǎn)集團(tuán)的快速發(fā)展歷程，參與或負(fù)責(zé)眾多地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目和管理工作，在會(huì)議上剖析了現(xiàn)在各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，闡述了工程項(xiàng)目質(zhì)量管理理念，去編寫(xiě)工程項(xiàng)目規(guī)劃書(shū)去制約工程的施工程序和工序等眾多理念。質(zhì)量是企業(yè)的生命，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的根本保證。質(zhì)量是工程管理員的尊嚴(yán)。房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力、企業(yè)素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房屋質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)和廣大客戶(hù)的切身利益。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，不僅要牢固樹(shù)

2、立“質(zhì)量第一”，“客戶(hù)第一”的觀念，而且還應(yīng)以工程管理體系、規(guī)劃書(shū)等一些有效的控制方法和研究技術(shù)質(zhì)量管理策略和措施，提高房地產(chǎn)質(zhì)量作為主要責(zé)任。一 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的重要性及其影響因素11質(zhì)量管理及其重要性。質(zhì)量管理是在質(zhì)量方面指揮和控制組織的協(xié)調(diào)活動(dòng)。 通常包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的建立，質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)。質(zhì)量是企業(yè)的生命。提高質(zhì)量是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的保證， 是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷增長(zhǎng)的基礎(chǔ); 提高質(zhì)量水平， 能從根本上改善企業(yè)管理。以質(zhì)量為核心的管理方式也是現(xiàn)代企業(yè)管理的要求， 更好、更快的滿(mǎn)足客戶(hù)的要求是企業(yè)生存和發(fā)展的目標(biāo)， 也是質(zhì)量管理的目標(biāo)。12影響質(zhì)量管理的主要

3、因素。影響施工項(xiàng)目質(zhì)量的主要有以下幾方面因素：人員素質(zhì)、材料、工藝方法、機(jī)械設(shè)備、環(huán)境等對(duì)這幾個(gè)方面的因素嚴(yán)格加以控制，是確保工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。121人員素質(zhì)的因素施工時(shí)首先要考慮到對(duì)人的因素的控制，因?yàn)槿耸鞘┕み^(guò)程的主體，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項(xiàng)目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素。122材料因素材料是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。所以加強(qiáng)材料的質(zhì)量控制，是提高工程質(zhì)量的重要保證。材料的檢驗(yàn)在國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)施工技術(shù)規(guī)范中對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，實(shí)際施工過(guò)程中只要我們嚴(yán)格執(zhí)行，就能

4、確保施工所用材料的質(zhì)量。123工藝方法因素施工方案正確與否，直接影響工程質(zhì)量控制能引順利實(shí)現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。為此，制定和審核施工方案時(shí)，必須結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際狀況，從技術(shù)、管理、工藝、組織、操作、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行全面分析、綜合考慮，力求方案技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、工藝先進(jìn)、措施恬當(dāng)、操作方便，有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。124機(jī)械設(shè)備是保證施工的重要工具，合理選擇機(jī)械的類(lèi)型和參數(shù)，設(shè)置地點(diǎn)，正確地操作。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，并加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維修、保養(yǎng)、管理，杜絕發(fā)生安全責(zé)任事故。125環(huán)境因素影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多

5、，往往前一道工序保證后一道工序的實(shí)施，前一分項(xiàng)、分部工程保證后一分項(xiàng)、分部工程的實(shí)施。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)和具體條件，應(yīng)對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。二 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的原因21施工方面的原因211工程施工隊(duì)伍素質(zhì)過(guò)低各施工企業(yè)內(nèi)部新工人比較多，技術(shù)培訓(xùn)跟不上，工人技術(shù)素質(zhì)較低，甚至個(gè)別工人對(duì)本身所施工部位在整體建筑物中所起的作用不了解，操作時(shí)不按規(guī)程順序進(jìn)行，這就很難達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。尤其是許多未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練的農(nóng)民工涌入建筑行業(yè)，導(dǎo)致了施工隊(duì)伍整體素質(zhì)下降很快。雖然農(nóng)民工可以使房屋建筑中的人工造價(jià)降低，可其技術(shù)水平也很低。不少建筑企業(yè)缺乏相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，無(wú)法按照設(shè)計(jì)與施

6、工圖紙的規(guī)定和要求進(jìn)行房屋建筑工程的規(guī)范性施工。212質(zhì)量控制體系不健全在施工過(guò)程中，沒(méi)有建立健全的質(zhì)量控制體系，工序與工序，工種與工種之間沒(méi)有嚴(yán)格的交接措施，前道工序留下的隱患，后道工序施工者不但不及時(shí)處理，甚至蓄意隱蔽。213施工管理混亂在施工過(guò)程中，施工單位對(duì)工程的監(jiān)管不到位。例如線管敷設(shè)過(guò)程中沒(méi)有按規(guī)范施工，造成墻面線管處產(chǎn)生裂縫等。施工現(xiàn)場(chǎng)成品和半成品亂堆亂放，隨意損壞，嚴(yán)重地影響整體工程質(zhì)量。22材料選用方面的原因由于材料選用方面原因造成的質(zhì)量問(wèn)題也比較常見(jiàn)。例如抹灰用砂含泥量的控制，木門(mén)窗木材品種的選擇等，都對(duì)工程質(zhì)量有舉足輕重的影響。由于材料及設(shè)置質(zhì)量低劣而造成的質(zhì)量通病比較普

7、遍，造成的后果也是相當(dāng)嚴(yán)重的。23設(shè)計(jì)方面的原因現(xiàn)在許多設(shè)計(jì)研究院，他們大多考慮的是建筑外觀造型、結(jié)構(gòu)形式新穎等因素，而考慮地區(qū)環(huán)境差異、抗震構(gòu)造、施工條件限制和整改難度等因素卻比較很少，在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單出具比較頻繁。鑒于這些情況應(yīng)加強(qiáng)使用設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū),統(tǒng)一技術(shù)要求,嚴(yán)把圖紙審核關(guān),保證圖紙質(zhì)量,落實(shí)圖紙預(yù)審機(jī)制,有效的減少現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的數(shù)量。24工程成本過(guò)低房屋工程的質(zhì)量問(wèn)題和工程的成本有直接的關(guān)系，造價(jià)過(guò)低，會(huì)增加施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力而疏于管理，材料質(zhì)量無(wú)保證。房屋工程的投資價(jià)格應(yīng)嚴(yán)格控制，應(yīng)當(dāng)符合使用要求，適當(dāng)?shù)墓?jié)約而不是盲目的壓低造價(jià)，由于部分工程受到盲目壓低造價(jià)的影響，造成“低價(jià)

8、低質(zhì)”的局面，這也是產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的重要原因之一。25現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理不到位施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理行為不到位是造成質(zhì)量問(wèn)題的一個(gè)重要原因。監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員資格、配備要求不符合，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理質(zhì)量控制體系不健全，監(jiān)理人員對(duì)材料、構(gòu)配件、設(shè)備投入使用或安裝前未進(jìn)行嚴(yán)格審查，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行見(jiàn)證取樣制度，有些項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)甚至未按規(guī)定程序組織檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收，就進(jìn)入下道工序施工，許多質(zhì)量隱患得不到及時(shí)解決。三 加強(qiáng)質(zhì)量管理的措施31 提高施工企業(yè)的綜合素質(zhì)，改進(jìn)施工工藝由于施工因素造成的質(zhì)量問(wèn)題占所有質(zhì)量問(wèn)題的80左右，因此提高施工企業(yè)人員的綜合素質(zhì)，減少因施工不當(dāng)造成的質(zhì)量題至關(guān)重要，我們可以從以下幾方面人手。31

9、1提高施工企業(yè)管理人員的技術(shù)素質(zhì)，熟練掌握工程質(zhì)量問(wèn)題形成的規(guī)律并具有預(yù)防工程質(zhì)量問(wèn)題的技能，有效地指導(dǎo)本企業(yè)施工技術(shù)工作。312改進(jìn)施工操作工藝，對(duì)一些不能保證工程質(zhì)量的工藝要加以改進(jìn)。對(duì)某些容易形成工程質(zhì)量問(wèn)題的部位或工藝要加大管理力度，以預(yù)防工程質(zhì)量問(wèn)題形成。313加強(qiáng)施工技術(shù)人員對(duì)規(guī)范、規(guī)程的學(xué)習(xí)，認(rèn)真組織施工，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立有效的獎(jiǎng)罰機(jī)制。對(duì)違反規(guī)范、規(guī)程施工造成質(zhì)量問(wèn)題的予以嚴(yán)懲，對(duì)能按質(zhì)按量，有效消除工程質(zhì)量問(wèn)題的技術(shù)人員做出獎(jiǎng)勵(lì)，并通報(bào)表?yè)P(yáng)，激勵(lì)技術(shù)管理人員的積極心。32 重點(diǎn)把好材料、制品及設(shè)備質(zhì)量關(guān)材料使用前嚴(yán)格遵守“先檢后用”的原則，做到：321擇優(yōu)選購(gòu)，不要采購(gòu)生產(chǎn)

10、廠家不清、質(zhì)量不明的建筑材料、制品或設(shè)備。322購(gòu)入的材料、制品在使用前，必須嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)和檢測(cè)，合格后方可使用。323對(duì)一些性能尚未完全過(guò)關(guān)的新材料，要慎重使用。324對(duì)于地方生產(chǎn)的建筑材料，制品及設(shè)備應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量管理，實(shí)施生產(chǎn)許可證和質(zhì)量認(rèn)證制度，從根本上杜絕不合格的產(chǎn)品的流入工地。33 建立健全的質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理不僅是對(duì)工程質(zhì)量的預(yù)控， 更重要的是要建立一個(gè)完善、高效能的質(zhì)量管理保證體系， 有了這個(gè)體系， 就可以把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理納入統(tǒng)一的質(zhì)量管理保證體系， 使質(zhì)量管理工作制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。331 樹(shù)立“質(zhì)量第一”，“客戶(hù)第一”的意識(shí)建立質(zhì)量管理保證體系是對(duì)質(zhì)量的必要

11、性和重要性進(jìn)行認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一， 這是高質(zhì)量的重要保證。應(yīng)成立全面質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立定期質(zhì)量檢查制度，適當(dāng)提高工程施工標(biāo)準(zhǔn)。332 明確質(zhì)量規(guī)劃和目標(biāo)， 并與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合緊緊圍繞公司確定的目標(biāo)和總體方案， 把各部門(mén)、各級(jí)的質(zhì)量管理工作統(tǒng)一起來(lái)，有效的發(fā)揮各方面的力量， 把質(zhì)量管理的理念及要點(diǎn)， 融會(huì)貫通到各專(zhuān)業(yè)管理之中， 進(jìn)一步強(qiáng)化各專(zhuān)業(yè)的管理基礎(chǔ)工作和質(zhì)量責(zé)任制， 形成以質(zhì)量為中心的質(zhì)量保證體系。333 建立高素質(zhì)的員工隊(duì)伍員工是企業(yè)最寶貴的資源， 只有他們充分參與他們才能給企業(yè)帶來(lái)最大收益。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 來(lái)提高員工的工作技能， 在很大程度上決定了質(zhì)量管理保證體系的運(yùn)行質(zhì)量。334 堅(jiān)持監(jiān)督檢查， 保證工程質(zhì)量在工程建設(shè)過(guò)程中， 對(duì)工程預(yù)算的審核、施工隊(duì)伍的落實(shí)、材料設(shè)備采購(gòu)招投標(biāo)、工程質(zhì)量驗(yàn)收等進(jìn)行嚴(yán)格的審核。建立材料樣板間，加強(qiáng)對(duì)材料設(shè)備和備品備一件的管理制度，嚴(yán)格控制材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)，而且最好做些交房樣板間、工藝樣板間、施工樣板間。使客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)了解建造房