土地估價管理辦法(草案)

1、國土資源部辦公廳關于征求土地估價管理方法草案征求意見稿意見的函 為標準土地估價管理，完善土地估價制度，促進土地估價行業(yè)健康發(fā)展，國土資源部起草了土地估價管理方法草案征求意見稿。為提高規(guī)章質量，現(xiàn)將全文公布，征求社會各界意見，請于2011年11月15日之前將意見以 或者電子郵件方式回復。感謝對我們工作的大力支持！傳  真：01066558543郵  件： 二一一年十月十四日土 地 估 價 管 理 辦 法草案征求意見稿第一章 總 則第一條 為標準土地估價管理，完善土地估價制度，維護土地估價市場秩序，促進土地估價行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國土

2、地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法，制定本方法。第二條 在中華人民共和國境內從事土地估價活動，對土地估價活動實施監(jiān)督管理，適用本方法。第三條 本方法所稱土地估價，是指具備土地估價執(zhí)業(yè)資格的人員和機構基于委托關系，對約定土地及其附著物、定著物的權利、權益的價值或者價格進行評價、估算，并通過土地估價報告的形式提供的市場服務行為。第四條 土地估價師執(zhí)業(yè)應當遵循獨立、客觀、公正的原則，符合土地估價標準和標準。土地估價師依法執(zhí)業(yè)受法律保護，任何組織和個人不得干預。第五條 國土資源部負責全國土地估價活動的監(jiān)督管理，履行以下監(jiān)管職責：一制定土地估價管理的規(guī)章制度；二規(guī)定土地估價師資格條件；三規(guī)定土地估

3、價機構從業(yè)條件；四確定土地估價的程序和方法；五監(jiān)督、指導土地估價行業(yè)自律管理；六法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。第六條 縣級以上地方國土資源主管部門依照本方法的規(guī)定負責實施本行政區(qū)域內土地估價活動的監(jiān)督管理。第二章 土地估價師第七條 國家實行土地估價師資格認證制度。土地估價師資格取得應當通過全國土地估價師資格考試，獲得中華人民共和國土地估價師資格證書。第八條 土地估價師執(zhí)業(yè)，應當向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)登記，成為執(zhí)業(yè)土地估價師。申請土地估價師執(zhí)業(yè)登記，應當具備以下條件：一獲得土地估價師資格證書；二滿足土地估價師繼續(xù)教育學時規(guī)定；三專職在一家土地估價機構從事土地估價業(yè)務；四經實踐考核合格。土地

4、估價師資格考試管理方法實施前獲得土地估價師資格證書的，符合前款第二、三項規(guī)定條件的，可以申請執(zhí)業(yè)登記。第九條 土地估價師實踐考核包括專業(yè)實踐和專業(yè)考核。土地估價師應當在土地估價機構接受不少于2年的專業(yè)實踐。專業(yè)實踐期滿后，可以參加專業(yè)考核。第十條 執(zhí)業(yè)土地估價師應當接受繼續(xù)教育，取得國土資源部規(guī)定的繼續(xù)教育學時。第十一條 土地估價師執(zhí)業(yè)實行全國統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)登記制度。經執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單，經國土資源部備案后，由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。第十二條 土地估價師有以下情形之一的，不予辦理執(zhí)業(yè)登記：一年齡超過65周歲的；二具有公務員或者其他公職人員身份的；三受到刑事處罰，在服刑期間或自刑罰執(zhí)行完

5、畢之日起至申請執(zhí)業(yè)登記之日止未滿5年的；四在評估或相關業(yè)務中受到行政處罰或撤職以上行政處分的，自行政處罰或行政處分做出之日起未滿2年的；五法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。第十三條 執(zhí)業(yè)土地估價師依法享有以下權利：一依法從事土地估價及相關業(yè)務，簽署土地估價報告；二依照有關規(guī)定向相關政府部門或者其他組織查閱執(zhí)業(yè)所需的資料信息；三根據(jù)估價對象和估價目的要求委托人及其他相關當事人提供相關的法律權屬證明、財務會計信息和其他有關資料；四要求委托人及其他相關當事人為執(zhí)行公允的土地估價程序提供必要的協(xié)助；五拒絕委托人及其他相關當事人對估價結果的授意；六法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。第十四條 執(zhí)業(yè)土地估價

6、師應當履行以下義務：一接受土地估價行業(yè)協(xié)會自律管理；二遵守土地估價標準和標準；三保證土地估價結果的客觀公正；四保守執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私；五法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。第十五條 執(zhí)業(yè)土地估價師有以下情形之一的，中國土地估價師協(xié)會應當注銷執(zhí)業(yè)登記：一年齡超過70周歲的；二獲得公務員或者其他公職人員身份的；三受到刑事處罰的；四以欺詐、賄賂等不正當手段取得執(zhí)業(yè)登記的；五不符合本方法規(guī)定的執(zhí)業(yè)登記條件而被準予登記的；六脫離土地估價機構不再專職執(zhí)業(yè)的；七未完成規(guī)定的繼續(xù)教育學時的；八法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。經注銷執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單應當由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。第十六

7、條 執(zhí)業(yè)土地估價師不得有以下行為：一在兩個以上土地估價機構執(zhí)業(yè)；二允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；三以個人名義接受委托執(zhí)業(yè)；四謀取土地估價委托合同約定費用之外的不正當利益；五簽署有虛假記載、誤導性陳述、重大過失或者遺漏的土地估價報告；六違反法律、行政法規(guī)的其他行為。第三章 土地估價機構第十七條 土地估價機構是土地估價師的執(zhí)業(yè)機構。土地估價機構可以依法以有限責任公司或者合伙企業(yè)的形式設立。設立土地估價機構應當具備以下條件：一有自己的名稱、住所；二有符合本方法規(guī)定的執(zhí)業(yè)土地估價師；三有限責任公司法定代表人或者合伙企業(yè)執(zhí)行事務合伙人應當為執(zhí)業(yè)土地估價師，且具有3年以上執(zhí)業(yè)經歷，無重大違反法律法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)

8、定的行為。四有符合本方法規(guī)定數(shù)額的資產。第十八條 設立有限責任公司形式的土地估價機構，出資人不少于5名執(zhí)業(yè)土地估價師，公司內具有連續(xù)3年以上執(zhí)業(yè)經歷的土地估價師不少于2名，且注冊資本不少于50萬元人民幣，其中土地估價師出資比例不少于出資總額的三分之二。設立合伙企業(yè)形式的土地估價機構，合伙人中具有3年以上執(zhí)業(yè)經歷的土地估價師不少于2名，合伙企業(yè)出資數(shù)額不少于30萬元人民幣，且土地估價師出資人不少于出資總人數(shù)的三分之二。第十九條 設立土地估價機構，經工商行政主管部門登記后，向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)注冊，領取土地估價機構執(zhí)業(yè)注冊證書。中國土地估價師協(xié)會可以對經執(zhí)業(yè)注冊的土地估價機構實行資信評級制

9、度。資信評級結果記入土地估價機構誠信檔案，向社會公布。第二十條 土地估價機構設立的分支機構，應當符合法律、行政法規(guī)和行業(yè)管理相關規(guī)定，并具備以下條件：一名稱采用“土地估價機構名稱分支機構所在地行政區(qū)劃名分公司分所”的形式；二分支機構負責人應當是從事土地估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的執(zhí)業(yè)土地估價師；三在分支機構所在地有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價師；四估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。在分支機構的執(zhí)業(yè)土地估價師，不計入土地估價機構的執(zhí)業(yè)土地估價師人數(shù)。第二十一條 土地估價機構設立不足3年解散的，出資人或者合伙人在3年內不得重新發(fā)起設立土地估價機構。第二十二條 土地估價機構合

10、并或者分立，在依法辦理相關登記后，重新進行執(zhí)業(yè)注冊。第二十三條 土地估價機構的名稱、法定代表人或者執(zhí)行事務合伙人、注冊資本或者出資數(shù)額、辦公場所等事項發(fā)生變更的，應當在企業(yè)登記機關辦理變更手續(xù)后30日內，到原執(zhí)業(yè)注冊機構辦理變更手續(xù)。第二十四條 土地估價機構應當享有以下權利：一遵循市場原則，收取土地估價費用；二委托人或者其他相關當事人拒絕提供執(zhí)行估價業(yè)務所需的文件、證明和相關資料的，有權中止履行合同；三委托人要求出具虛假土地估價報告或者由其他干預估價結果情形的，有權終止履行合同；四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。第二十五條 土地估價機構不得有以下行為：一利用執(zhí)業(yè)之便謀取不正當利益；二允許其他機構

11、以本機構名義執(zhí)業(yè)；三冒用其他機構名義執(zhí)業(yè)；四以惡性壓價、給予回扣等不正當手段承攬業(yè)務；五對自身執(zhí)業(yè)能力進行虛假宣傳；六受理與估價對象、委托人或者其他相關當事人有利害關系的土地估價業(yè)務；七分別接受利益沖突雙方的委托，針對統(tǒng)一估價對象執(zhí)業(yè)；八出具虛假、重大過失或者遺漏的估價報告的；九包庇、隱瞞本機構土地估價師執(zhí)業(yè)過錯的；十法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行為。第二十六條 土地估價機構發(fā)生以下情形之一的，應當終止：一不能保持本方法規(guī)定的設立條件，經限期整改仍不符合條件的；二自行決定解散的；三法律、行政法規(guī)規(guī)定應當終止的其他情形。土地估價機構終止的，中國土地估價師協(xié)會應當注銷該土地估價機構的執(zhí)業(yè)注冊證書。第四

12、章 土地估價活動第二十七條 土地估價機構應當與委托人簽訂書面委托合同，明確雙方的權利義務。執(zhí)業(yè)土地估價師承辦業(yè)務，應當由其所在的土地估價機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面委托合同。土地估價機構的分支機構應當以土地估價機構的名義承攬土地估價業(yè)務。第二十八條 土地估價委托合同應當包括以下內容：一委托估價人的名稱或和住所；二受托土地估價機構的名稱和住所；三估價項目名稱；四估價目的；五估價期日；六委托人的協(xié)助義務；七估價服務費及其支付方式；八估價報告交付的日期和方式；九違約責任；十爭議解決方式。第二十九條 未經委托人書面同意，土地估價機構不得轉讓受托的土地估價業(yè)務。第三十條 執(zhí)業(yè)土地估價師與委托人或估價業(yè)

13、務相對人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求有利害關系的執(zhí)業(yè)土地估價師回避。第三十一條 委托人及相關當事人應當協(xié)助土地估價師和土地估價機構進行實地勘查，如實向土地估價機構提供估價所需的資料，并對所提供資料的真實性負責。 第三十二條 執(zhí)業(yè)土地估價師和土地估價機構因估價需要，可以依法查詢土地登記資料、以及已向社會公布的基準地價、標定地價等公示地價信息，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的除外。第三十三條 土地估價機構出具的土地估價報告應當加蓋其公章，并有該機構2名以上的執(zhí)業(yè)土地估價師的簽名。土地估價機構的分支機構應當以土地估價機構的名義出具土地估價報告，并加蓋該土地估價機構公章。第三十四條 委托

14、人應當按照報告中設定的評估目的，在土地估價報告有效期內正確完整使用土地估價報告。第三十五條 土地估價機構應當按規(guī)定將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單報縣級以上國土資源主管部門備案。第三十六條 國土資源部以及省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門應當定期對土地估價機構出具的土地估價報告進行抽查和評議。第三十七條 國土資源部建立全國統(tǒng)一的土地估價師、土地估價機構和土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，及時向社會公示有關土地估價師執(zhí)業(yè)登記和注銷、土地估價機構執(zhí)業(yè)注冊和注銷以及資信評級等基礎信息。第三十八條 土地估價機構應當妥善保管土地估價報告及相關資料。已提交給委托方的土地估價報告和相關材料應當與土地估價機構內部檔案內容

15、一致。土地估價報告和相關資料保存期應當不少于10年。政府和政府部門委托評估以及涉及司法仲裁、企業(yè)改制、證券業(yè)的土地估價報告及相關資料保存期應當不少于15年。第五章 土地估價師協(xié)會第三十九條 土地估價師協(xié)會是社會團體法人，是土地估價機構和土地估價師的自律性組織。全國設立中國土地估價師協(xié)會，省、自治區(qū)、直轄市設立地方土地估價師協(xié)會，設區(qū)的市根據(jù)需要可以設立地方土地估價師協(xié)會。第四十條 中國土地估價師協(xié)會應當履行以下職責：一制定土地估價行業(yè)執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則；二組織實施中國土地估價師資格考試；三組織實施土地估價師執(zhí)業(yè)登記、繼續(xù)教育、實踐考核、業(yè)務培訓及對外交流等；四開展土地估價機構的執(zhí)業(yè)注冊和資

16、信評級；五受理對土地估價師和土地估價機構的投訴、舉報，受理土地估價師和土地估價機構的申訴，調解會員執(zhí)業(yè)糾紛；六接受國土資源部委托承擔行業(yè)管理的其他相關事務。第四十一條 中國土地估價師協(xié)會章程由全國會員代表大會制定，報國土資源部備案。土地估價師或者土地估價機構加入中國土地估價師協(xié)會的，享有中國估價師協(xié)會章程規(guī)定的權利，履行中國土地估價師協(xié)會章程規(guī)定的義務。第六章 法律責任第四十二條 執(zhí)業(yè)土地估價師有以下情形之一的，由縣級以上國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法

17、追究刑事責任：一偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓土地估價師資格證書；二允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；三簽署有虛假記載、誤導性陳述、重大過失或者遺漏的土地估價報告；四謀取合同約定費用之外的不正當利益；五違反法律、行政法規(guī)的其他行為。第四十三條 土地估價機構有以下情形之一的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，對主要責任人和直接責任人依法追究刑事責任：一偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓土地估價機構注冊證書；二以給予回扣

18、、壓低收費等不正當方式承攬業(yè)務；三故意抬高或壓低估價，顯失公平的；四出具有虛假記載、誤導性陳述、重大過失或者遺漏的土地估價報告；五未按規(guī)定對土地估價報告進行備案；六一年內抽查土地估價報告有兩次以上不合格；七違反法律、行政法規(guī)的其他行為。第四十四條 因違法違規(guī)行為給當事人造成損失的，土地估價機構依法承擔賠償責任，并可對負有責任的土地估價師進行追償。第四十五條 國土資源主管部門和土地估價師協(xié)會及其工作人員在行政監(jiān)管或者行業(yè)自律管理工作中，玩忽職守、濫用職權或者徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第七章 附 則第四十六條 受政府或者政府部門委托進行的基準地價、標定地價等政府公示地

19、價評估以及國有土地資產處置評估應當參照本方法執(zhí)行。 第四十七條 本方法自 年 月 日起施行。關于土地估價管理方法草案征求意見稿的起草說明一、立法必要性土地估價制度伴隨土地使用制度改革而產生，1990年國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的實施為土地估價制度奠定了法律基礎。1993年，原國家土地管理局印發(fā)土地估價師資格考試暫行方法等規(guī)定，正式建立了土地估價師資格考試認證注冊和土地估價機構管理制度。1994年城市房地產管理法進一步明確了涉及土地估價的一系列管理制度。同年，經民政部注冊登記，成立中國土地估價師協(xié)會。2006年，為適應土地估價行業(yè)改革和發(fā)展的需要，我部以部門規(guī)章的形式頒布了土地估價師資格考

20、試管理方法，對土地估價師考試作了進一步標準。經過多年的發(fā)展，土地估價的行業(yè)技術標準、準入體系、領導機構、專業(yè)隊伍、行業(yè)自律組織等逐步健全。目前，全國共有3萬余人取得土地估價師資格證書，其中1.6萬名土地估價師分布在近2600家土地估價機構中執(zhí)業(yè)。土地估價行業(yè)通過為國企改革、清產核資、稅費征管、金融服務、住房制度改革特別是土地使用和管理制度改革服務，已成為經濟社會發(fā)展不可或缺的重要力量。在2003年國務院辦公廳轉發(fā)財政部關于加強和標準評估行業(yè)管理意見的通知國辦發(fā)2003101號中，土地估價師已被確定為國家根據(jù)社會主義市場經濟發(fā)展需要的六類資產評估專業(yè)資格之一。但是，隨著形勢的變化與發(fā)展，特別是行

21、政審批制度改革的不斷深入，有必要總結改革和實踐成果，制定土地估價管理方法以下簡稱方法。主要理由如下：一是行業(yè)管理需要統(tǒng)一標準。中央領導多次就加強評估行業(yè)管理作出批示，相關評估行業(yè)主管部門，如房地產評估、資產評估等行業(yè)主管部門相繼出臺部門規(guī)章，強化對評估人員和機構的管理。而土地估價管理活動缺乏專門立法，有關土地估價的原則、標準、管理方式，土地估價機構和土地估價師的權利義務等方面的規(guī)定散見于多個部門標準性文件和協(xié)會文件中，土地估價機構和土地估價師的法律地位、法定職責得不到法律保障，這在一定程度上影響了土地估價制度作用的進一步發(fā)揮。因此，為標準土地估價管理，同時與相關評估行業(yè)發(fā)展和評估立法進程保持一

22、致，制定出臺系統(tǒng)標準土地估價行業(yè)的部門規(guī)章十分迫切。二是土地估價行業(yè)健康發(fā)展需要加強評估立法。由于土地估價法律制度不健全，行業(yè)管理缺位，致使有些土地估價機構內部管理機制不健全、人員素質不高，不嚴格遵守職業(yè)準則，違法違規(guī)執(zhí)業(yè)現(xiàn)象嚴重。因此，需要制定方法，完善監(jiān)管體系，強化法律責任，促進土地估價行業(yè)整體健康發(fā)展。三是國土資源部關于土地估價制度改革成果需要上升到法律層面。1998年建部后，我部堅持行政審批制度改革大方向，切實轉變職能，按照行業(yè)自律為主，政府加強監(jiān)管的思路，陸續(xù)開展了土地估價機構與政府主管部門脫鉤、完善土地估價師資格考試制度、取消土地估價報告確認、改革機構和人員監(jiān)督管理方式等一系列工作

23、，穩(wěn)步推動全行業(yè)走上自主自律發(fā)展的道路。2008年，國務院辦公廳關于印發(fā)國土資源部主要職能內設機構和人員編制規(guī)定的通知國辦發(fā)200871號，進一步轉變職能，取消土地評估等國土資源相關行業(yè)機構和從業(yè)人員資質審批，明確要履行“標準和監(jiān)管國土資源相關中介機構和行為”的職責。因此，為穩(wěn)固改革成果，切實加強對土地估價機構和人員的監(jiān)管，有必要加強相關立法。二、起草過程方法是部2011年立法工作計劃確定的出臺類立法項目。按照立法工作計劃安排，利用司成立起草小組啟動起草工作，形成初稿。期間多次征求行業(yè)協(xié)會和相關部門意見，并征求省級國土資源主管部門意見和相關部門意見，研究修改后形成方法送審稿。我司收到送審稿后，

24、會同利用司、中國土地估價師協(xié)會于去年12月在寧夏召開了部分省市國土資源主管部門法規(guī)處長和利用處長參加的座談會，聽取地方意見，并于今年1月召開了專家論證會，聽取了全國人大法工委、國務院法制辦、高等院校、土地估價機構及律師事務所等相關專家、學者和實務工作者的修改意見。其后我們多次會同利用司和中國土地估價師協(xié)會對方法逐條修改完善，形成了現(xiàn)在的征求意見稿。三、需要說明的幾個問題目前形成的征求意見稿共七章四十七條，主要對土地估價師執(zhí)業(yè)登記與注銷，土地估價師的權利與義務，土地估價機構的設立與執(zhí)業(yè)注冊，土地估價報告的備案與抽查，土地估價活動標準管理，土地估價師協(xié)會和法律責任等內容做了規(guī)定。一明確土地估價師資

25、格與執(zhí)業(yè)資格的取得方式。方法與土地估價師資格考試管理方法相銜接，規(guī)定土地估價師資格的取得應當通過全國土地估價師資格考試，獲得中華人民共和國土地估價師資格證書第七條。同時，要求土地估價師執(zhí)業(yè)，應當申請執(zhí)業(yè)登記。經執(zhí)業(yè)登記的土地估價師成為執(zhí)業(yè)土地估價師，可以從事土地估價業(yè)務第八條第一款。申請執(zhí)業(yè)登記的具體條件是：獲得土地估價師資格證書；滿足土地估價師繼續(xù)教育學時規(guī)定；專職在一家土地估價機構從事土地估價業(yè)務；經實踐考核合格第八條第二款。二落實對土地估價機構的監(jiān)督管理。加強對土地估價機構的管理，是標準土地估價活動的重要保障。國務院關于整頓和標準市場經濟秩序的決定國發(fā)200111號要求“標準中介機構的行

26、為，實行中介機構市場準入制度”，考慮到土地估價行業(yè)的特殊性，應當正確處理土地估價機構“入市”與“入行”的關系，方法規(guī)定：土地估價機構可以以有限責任公司或者合伙企業(yè)的形式設立第十七條，并對土地估價機構的成立條件作出相應規(guī)定第十八條。土地估價機構執(zhí)業(yè)還要進行執(zhí)業(yè)注冊，領取土地估價機構執(zhí)業(yè)注冊證書第十九條第一款。為加強對土地估價機構的管理，提高土地估價質量，方法充分發(fā)揮行業(yè)自律的作用，規(guī)定中國土地估價師協(xié)會可以對經執(zhí)業(yè)注冊的土地估價機構實行資信評級并向社會公布第十九條第二款。三關于土地估價活動方法專章規(guī)定了土地估價活動，主要包括承攬業(yè)務、委托合同、報告簽名、報告使用與存檔等內容。為標準土地估價機構和人員從業(yè)行為，提高行業(yè)信譽，減少惡性競爭，方法第二十七條要求執(zhí)業(yè)土地估價師承辦業(yè)務，應當由其所在的土地估價機構統(tǒng)一受理并簽訂書面委托合同。另外，未經委托人書面同意，土地估價機構不得轉讓受托的土地估價業(yè)務第二十九條。在土地估價活動中，委托人及相關當事人要如實提供材料，協(xié)