瀘州市物業(yè)服務收費管理辦法

1、瀘州市物業(yè)服務收費管理辦法市物價局市規(guī)劃建設局第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護正常的價格秩序,保障業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)中華人民共和國價格法、 國務院物業(yè)管理條例、四川省物業(yè)服務收費管理細則等有關(guān)法律、法規(guī)、 規(guī)章，特制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定, 對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，建設行政 主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。

2、第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企 業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)母偁帲箖r格欺詐,促進物業(yè)服務收費通過市場 競爭形成。第二章物業(yè)服務收費管理第五條市物價局會同市建設行政主管部門負責瀘州市三區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務收 費的監(jiān)督管理和對各縣物業(yè)服務收費監(jiān)督管理的指導工作；各縣價格主管部門會同 同級建設行政主管部門負責本縣區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管1 / 9理工作。第六條物業(yè)服務收費應當遵循費用與服務等級水平相適應的原則，合理、公 開。第七條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和 市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業(yè)服

3、務收費實行市 場調(diào)節(jié)價。普通住宅范圍由建設行政主管部門依照相關(guān)規(guī)定進行認定。第八條物業(yè)服務收費貫徹按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。政府指導價的物業(yè)管理 服務收費實行服務等級定價制度。服務等級根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務項 目、服務質(zhì)量、服務深度等因素確定。第九條市、縣價格主管部門會同同級建設行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提 供的服務等級標準等因素，結(jié)合成本監(jiān)審情況，制定、調(diào)整普通住宅物業(yè)管理各服務 等級的政府指導價標準,并定期向社會公布。第十條前期物業(yè)服務收費按規(guī)定實行招投標,其服務內(nèi)容、服務標準、服務等 級、物業(yè)收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容在招投標文件中予以明確，開 發(fā)建設單位在售房前應

4、與中標物業(yè)管理企業(yè)簽訂詢期物業(yè)服務協(xié)議，前期物業(yè)服務 協(xié)議應作為房屋銷（預）售合同的附件內(nèi)容。第十一條前期物業(yè)服務結(jié)束后的普通住宅物業(yè)服務收費，根據(jù)各服務等級的政 府指導價標準，III業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中 約定具體的收費標準。第十二條對不具備聘請專業(yè)物管企業(yè)實施物業(yè)管理的分散居民住宅樓，可山街 道社區(qū)牽頭組織成立社區(qū)物管，物業(yè)服務內(nèi)容、項口、收費標準（參照最低服務等級和指導價標準）山社區(qū)物管與業(yè)主在簽訂的物業(yè)服務合同中自 主協(xié)商約定。第十三條服務等級原則上每年山物業(yè)管理企業(yè)負責組織業(yè)主測評一次，業(yè)主委 員會監(jiān)督測評情況。經(jīng)測評多數(shù)業(yè)主不滿意的,物業(yè)管理企業(yè)

5、應予以整改。第三章物業(yè)服務項U和服務成本第十四條物業(yè)服務項U包括：（一）房屋共用部位、共用設施、設備的使用管理和維護,指負責管理范圍內(nèi)供 配電、給排水、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、公共照明等設施設備的日常維修和保 養(yǎng)。（二）物業(yè)區(qū)域的清潔服務、生活垃圾清運，指包括區(qū)域內(nèi)道路、公共場地及樓 內(nèi)公共樓梯、走道等公共部位的清掃保潔和生活垃圾清運。（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理，指負責管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、 施肥、澆水、治蟲、適時補種，保持環(huán)境優(yōu)美。（四）物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護和安全防范,指按相應服務等級要求實施保安值 班巡視制，負責管理區(qū)域內(nèi)公共安全秩序的維護。（五）車輛停放秩序及公共場地秩序

6、管理，指做到車輛停放有序,有明顯的車輛 行走、停放標志，機動車、非機動車分別指定場地停放，無亂停亂放現(xiàn)象。第十五條物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，指物業(yè)管理企 業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務的從業(yè)人員的工資總額（包括基本工資、獎金和津貼等）及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費支 出。社會保障費包括醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保 險費和住房公積金等。（二）物業(yè)共用部位、共用設施、設備的日常運行、維護費用，指為保障物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護保養(yǎng)所需的

7、 日常運行費用；不包括保修期內(nèi)的維修費、應山物業(yè)維修專項資金支出的中修、大 修和更新、改造費用。（三）清潔衛(wèi)生費用，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置 工具、勞保用品、消毒費、化糞池清掏、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需等其他費 用。（四）綠化養(yǎng)護費用，指管理、養(yǎng)護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、農(nóng) 藥化肥費、補苗費、花草修剪、綠化用水等。不包括開發(fā)商支付的種苗種植費和前 期維護費。（五）公共安全秩序維護費用，包括器材裝備費、保安人員人身保險費和由物業(yè) 管理企業(yè)支付的保安服裝費等。（六）辦公費用，指物業(yè)管理企業(yè)為保障維護區(qū)域正常的物業(yè)管理活動而用于辦 公所需的費用，包括辦公用品

8、費、交通費、水電費、通訊費、書報費、符合規(guī)定的 管理費分攤、財務費用等其它費用。（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn) 的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指屬于物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)，在物業(yè)服務區(qū)域擁有 的與物業(yè)服務直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括辦公用房、交通工具、 通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業(yè)服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過 兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊按照企業(yè)財務通則規(guī)定年限的中 值采用年限平均法計提。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務用固定資產(chǎn)不得計提折舊。閑置固定資產(chǎn)不得提取折舊。固定資產(chǎn)提足折

9、舊后，不論是否能繼續(xù)使用，均不再提取 折舊;提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)管理企業(yè)為物 業(yè)區(qū)域辦理物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物 業(yè)管理企業(yè)與保險公司簽定的保險單和所交納的保險費為準。（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會同意山 物業(yè)服務費開支的費用。第十六條物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通 過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第四章物業(yè)服務收費及計費形式第十七條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服 務

10、費用。包干制是指山業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均山 物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指物業(yè)服務資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者補足均III業(yè)主享有或者 承擔的物業(yè)服務計費方式。第十八條實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務費用屬于代收性質(zhì)，為 所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服 務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)資金的收支情況進行審 計。物業(yè)管理企業(yè)應當向全

11、體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務費用年度預決算，并 必須做到每半年公布一次物業(yè)服務費用的收支情況。第十九條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，山業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市、縣 價格主管部門會同同級建設行政主管部門制定的指導價標準,在物業(yè)服務合同中約 定服務等級和收費標準。同時,應將物業(yè)服務等級內(nèi)容及收費標準報同級價格、建 設行政主管部門備查。第二十條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，山物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)服務成本與業(yè) 主在物業(yè)服務合同中協(xié)商約定，并將收費項U和收費標準報同級價格主管部門備 案。第二十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成 本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。實行物業(yè)服務費用酬

12、金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管 理企業(yè)的酬金。第五章實施第二十二條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行 物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的等級服務。第二十三條業(yè)主應當按照服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè) 服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的,業(yè)主委員會應負責督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企 業(yè)可以依法追繳。第二十四條納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未 按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金山開發(fā)建設單位全額 交納。第二十五條業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)

13、之日起，應按物業(yè)服務合同 約定的時間交納物業(yè)服務費用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費 用III業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負最終交納責任。物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權(quán) 面積訃算（以房屋產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同建筑面積訃 費），一般按每月每平方米計收。除另有約定外，不得提前預收。第二十六條業(yè)主與物業(yè)使用人約定山物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè) 服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè) 使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。第六章相關(guān)價格、收費管理第二十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最 終用戶收

14、取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受相關(guān)企業(yè)委托代為收繳的,不得向業(yè)主收 取手續(xù)費等額外費用。山物業(yè)管理企業(yè)負責代收的,應按月將代收的水、電、氣費 及分攤明細情況及時進行公布,并接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督。第二十八條物業(yè)區(qū)域內(nèi)取得資質(zhì)的停車場，車輛停放服務費實行政府指導價， 按規(guī)定報價格主管部門審批。對沒有取得資質(zhì)的停車場，其收費標準山停車場產(chǎn)權(quán)所有者與業(yè)主協(xié)商確定，但不得高于政府指導價標準。對利用 物業(yè)共用部位進行臨時停車收費的，收費標準山業(yè)主大會或業(yè)主委員會商物業(yè)管理 企業(yè)確定，但收費標準不得高于政府指導價標準。進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)臨時停車對下列情形不得收取機動車停放服務費：（一）執(zhí)行公務的軍用車輛和警用車輛；（二）正在執(zhí)行任務的供水、供電、供氣等搶險工程特種車輛；（三）進入物業(yè)區(qū)域臨時上下客的出租車輛。第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關(guān)業(yè) 主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后才能進行。所 得收益屬業(yè)主所有,主要用于補充專項維修資金（產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司的除外），也可 按照業(yè)主大會的決定使用。第三十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服 務收費由雙方約定。第七章監(jiān)督與檢查第三十一條物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)管理企業(yè)必須將收費項 LI、收費標準和提供相應的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等在物業(yè)