南京市銀河灣花園物業(yè)管理服務(wù)合同

1、南京市銀河灣花園物業(yè)管理服務(wù)合同甲方：;業(yè)委會代表：;住所地：;聯(lián)系電話：;乙方：;法定代表人：;住所地：;資質(zhì)等級：;證書編號：;聯(lián)系電話：;-1根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例、南京市物業(yè)管理辦法和相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對南京市銀河灣花園提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況1、物業(yè)名稱：2、物業(yè)類型：3、坐落位置：4、占地面積：5、建筑面積：6、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：南至：西至：北至:第二章服務(wù)內(nèi)容第二條物業(yè)共用部位的使用管理和維修：包括：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共

2、樓梯間、戶外墻面、屋面、傳達室、設(shè)備機房等。第三條物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的日常使用、維護和管理：包括：道路、化糞池、污水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報箱、上下水主管道、落水管、公共煙囪、共用照明、天線、水箱、水泵及高壓水泵房、樓內(nèi)和地下車庫消防設(shè)施設(shè)備及器材、電梯、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、防雷避雷設(shè)施、各類門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備及器材、物業(yè)管理用房等。第四條物業(yè)共用部位和公共場地的清掃，垃圾的清運及雨、污水管道的疏通。第五條公用綠地、花木、建筑小品等管理和養(yǎng)護。第六條共用道路機動車輛行駛和共用停車位的管理。第七條公共秩序維護、安全防范、消防等事項的協(xié)助管理。第八條裝飾裝修管理服務(wù)。第九條物業(yè)檔案資料管理：包

3、括：與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、設(shè)施設(shè)備檔案、住用戶檔案、管理檔案與竣工驗收資料及各類使用說明書等。第十條因物業(yè)及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備需要維修的，乙方告知甲方，按照本市物業(yè)管理辦法進行處理，因此發(fā)生的費用由維修資金承擔(dān)或者由業(yè)主按照物業(yè)面積分攤。條乙方承諾配合甲方，對甲方認定的物業(yè)管理區(qū)域急需新建和維修的，在明確符合維修基金申請條件并通過審核的維修項目，由甲方通知后，乙方墊資維修改造。甲方承諾乙方，將按照法定程序和工程造價，申請維修資金，用于償還乙方的墊付-3 -資金。第十二條乙方提供的服務(wù)質(zhì)量按南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）執(zhí)行。服務(wù)等級為三級二類標(biāo)準(zhǔn)（見2006年9月南京市物價局

4、、房產(chǎn)管理局南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）第十三條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由單個業(yè)主與乙方另行商定后由乙方收?。ㄒ曳娇蓞⒄仗丶s服務(wù)收費表收取）。第十四條甲方應(yīng)于2016年1月1日前,按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權(quán)的、能夠直接投入使用的管理用房（不含設(shè)備用房）。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途和原始結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理用房建筑面積平方米，位于第三章服務(wù)費用第十五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費施行包干制。物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1、多層住宅0.5元/平方米/月；小高層住宅：平方米

5、/月；高世元/層住宅：0.9元/平方米/月；別墅:純元平方米/月；商業(yè)用房：1.0元/平方米/月。2、分攤水電費：按照總表計量度數(shù)和實際支出金額，扣除乙方辦公發(fā)生的和自用的以外，由全體業(yè)主按戶分攤。3、乙方承諾簽訂合同一年內(nèi)（含試用期）不提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；一年后，如果乙方管理服務(wù)良好，以上，甲方可以依法并經(jīng)滿意度調(diào)查達60%啟動相關(guān)程序，召開業(yè)主代表大會討論物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)。同時，乙方按照新的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)等級。第十六條物業(yè)服務(wù)費主要用于以下開支：1、乙方人員的工資、社會保險、住房公積金和按規(guī)定提取的教育費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常維護保養(yǎng)費用；2、物

6、業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；生物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)5、管理區(qū)域秩序維護費用；乙方辦公6、費用；乙方固定資產(chǎn)折舊費用；法7、定稅費；乙方的利潤；8、9、10、其它屬于乙方成本的費用。第十七條對不屬于日常設(shè)施設(shè)備維護維修的項目，乙方有權(quán)要求甲方申請維修資金或從甲方公共收益中支出。第十八條物業(yè)服務(wù)費用由乙方按照半年或者一年向業(yè)主收取，乙方承諾每次向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費用不超過一年。業(yè)主與物業(yè)使用人（承租人）約定由物業(yè)使用人（承租人）交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶保證交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人（承租人）之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方，乙方可以按照其約定收取物業(yè)服務(wù)費用，但不受業(yè)

7、主與物業(yè)使用人（承租人）之間交費約定的約束。第十九條物業(yè)服務(wù)費用和分攤水電費收支情況公示：1、乙方應(yīng)分別于6月30日、12月31日前,向全體業(yè)主公布半年物業(yè)服務(wù)費用的收支和使用情況；2、乙方應(yīng)分別于6月30日、12月31日前,向全體業(yè)主公布分攤水電費的收支情況，同時公布電力部門、水務(wù)部門收費票據(jù)復(fù)印件及稅收發(fā)票等。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，如與南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）中有關(guān)規(guī)定相沖突，按照南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對物業(yè)服務(wù)費用收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。條公共能耗分攤費及其它費用按下列方式分

8、攤：1、物業(yè)公共區(qū)域能耗費由全體業(yè)主按照史分攤：2、電梯運行電費由有電梯樓房內(nèi)_2_層及以上業(yè)主按戶分攤；3、二次加壓供水水泵電費由非直供水業(yè)主_5_層及以上業(yè)主按用量分攤；4、裝修管理服務(wù)費在裝修前交納。條乙方將物業(yè)服務(wù)（包括專業(yè)部門的委托服務(wù)、對- 7 -物業(yè)屬于業(yè)主專有部分維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)）的收費價格和標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十二條業(yè)主房屋連續(xù)六個月以上空置的，須向乙方進行書面?zhèn)浒?，乙方?yīng)向業(yè)主（開發(fā)商未售出的房產(chǎn)，按100%）按70%收取空置期間的物業(yè)服務(wù)費用和代收代交的分攤公共能耗費。第四章物業(yè)的經(jīng)營第二十三條乙方在確定的區(qū)域，按照南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法規(guī)定，

9、收取機動車停放服務(wù)費。第二十四條乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、收費價格、管理責(zé)任、管理期限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。五條停車場服務(wù)收費分別采取以下方式：1、地下停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人按照200兀/個月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費。乙方從停車費按60元/個.月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費，剩余部分歸甲方所有。2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人按照60兀/個.月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費。3、地面停車位，車位使用人按照150元/個月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費。乙方從停車費按15%的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費，剩余部分歸甲方所有。4、扣除乙方停車

10、管理服務(wù)費，總車位數(shù)的15%產(chǎn)生的收益，按照30%的標(biāo)準(zhǔn)補貼乙方物業(yè)管理服務(wù)費。第二十六條停車管理服務(wù)費主要用于以下開支：1、車輛管理員的人工成本；2、停車場共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護費用；3、停車場配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識、道閘等系統(tǒng)）的維修養(yǎng)護費用及運行能耗費用；4、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費用；5、法定稅費。第二十七條小區(qū)內(nèi)的廣告發(fā)布租位、共有房屋出租、其它公共場所經(jīng)營活動等收益歸甲方所有。甲方收益可以用于補貼乙方物業(yè)管理服務(wù)費，限不超過甲方收益的30%,具體方案另行約定。第二十八條乙方每半年將甲方相關(guān)收益劃入甲方賬戶。第五章物業(yè)的承接驗收九條承接驗收時發(fā)

11、現(xiàn)的問題，另行簽署書面意見及解決方案，作為本合同的補充內(nèi)容，甲、乙雙方分別存檔，并報上級主管部門留存。第三十條乙方承接物業(yè)時，甲方督查原物業(yè)服務(wù)企業(yè)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；-11 -2、共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、業(yè)主清冊（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時間等）；5、其它應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)相關(guān)資料。移交資料以物業(yè)交接查驗清單為準(zhǔn)，清單作為本合同的附件第六章服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第三條乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理：一）房屋及共用設(shè)備管理1、小區(qū)園區(qū)

12、、房屋幢號、戶號口有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向平面圖、指路牌和口.引導(dǎo)牌。2、物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。3、進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，便于查閱。（二）共用設(shè)施管理1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。3、保持道路暢通。4、污水排放暢通，溝道無積水。5、危險部位標(biāo)志明顯。三）綠化及養(yǎng)護管理綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉，草皮存活率達80%以上。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。2、道路、公共綠地、公

13、用場地，保持清潔。3、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪；雨后及時清理污水。公共場所發(fā)現(xiàn)亂4、堆、亂放、舌L貼、亂畫現(xiàn)象及時制止或處理。5、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時勸阻。（五）秩序維護1、小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度，嚴禁脫崗。132、生口角,片公示,管理措施落實。值班人員著裝統(tǒng)一整齊，接待熱情禮貌，做到不和業(yè)主發(fā)不粗暴管理；熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責(zé)任到人，相有值班巡邏記錄，各項3、進一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面保持清晰,無特殊情況監(jiān)控資料15天有效；設(shè)施設(shè)備的完善、改造或更新，需要動用維修資金的按照以上相關(guān)條款執(zhí)行。4、小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)安全受到損害，且因乙方未盡責(zé)所致

14、，追究乙方及相關(guān)責(zé)任人責(zé)任；經(jīng)司法機關(guān)認定情節(jié)嚴重的，甲方有權(quán)解除合同。5、汽車停放有序，時速5公里/小時；自行車、電動車停放車棚。六）消防1、消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備器材完好，可隨時啟用。2、配備專門的消防管理人員。（七）維修急修：接到電話10分鐘內(nèi)到；小修：30分鐘內(nèi)到，若不及時到位，造成后果的由乙方負責(zé)。（八）公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）規(guī)定。第七章相關(guān)責(zé)任第三十二條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第三十三條甲方相關(guān)責(zé)任1、根據(jù)業(yè)主

15、大會的授權(quán)，代表業(yè)主簽訂本合同；2、督促全體業(yè)主遵守業(yè)主公約和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；3、監(jiān)督、檢查乙方履行物業(yè)服務(wù)合同情況，監(jiān)督、檢查乙方物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃的實施及各項制度的執(zhí)行情況，定期聽取物業(yè)管理工作情況報告；4、支持和配合乙方做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作，積極協(xié)調(diào)業(yè)主與乙方之間的關(guān)系，并參與社區(qū)建設(shè)活動;5、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理服務(wù)費和分攤水電費的交納工作；6、協(xié)調(diào)處理乙方進入前存在的遺留問題；7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由甲方承擔(dān)的其它責(zé)任。第三十四條乙方相關(guān)責(zé)任1、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，委派

16、具有崗位資質(zhì)的人員在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)，項目經(jīng)理和工程技術(shù)崗位人員必須具有國家認證的資格質(zhì)證書；乙方承諾本物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理服務(wù)人員不得少于36人（具有國家認證的資格證書的工程技術(shù)人員不得少于_L人），如果人員少于約定人數(shù)，須在半個月內(nèi)補齊。2、向業(yè)主、物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用、分攤水電費、垃圾清運費、停車服務(wù)費及本合同約定和政府規(guī)定的其它費用，通過合法有效的方式處理拖欠物業(yè)服務(wù)費、分攤水電費等問題；3、及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；4、采取規(guī)勸、制止、報告、公示等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用

17、人違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度和本合同的行為；5、選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；6、結(jié)合本物業(yè)實際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃；7、根據(jù)業(yè)主要求，協(xié)助甲方按照本市規(guī)定，申請和使用專項維修資金；&按照時間規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)費用和分攤水電費收支賬目；9、乙方因維修、養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益需要，占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路及場地的，應(yīng)征得甲方同意，并在完成物業(yè)維護或者公共利益實現(xiàn)后恢復(fù)原狀，無法恢復(fù)原狀的除外；10、應(yīng)與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許的時間、廢棄物的清運與處

18、置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項；11、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理的全部檔案及應(yīng)當(dāng)依法移交的財務(wù)資料，不得以合同糾紛等理由拒絕移交，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對本物業(yè)項目進行審計；12、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由乙方承擔(dān)的其它責(zé)任。第八章違約責(zé)任第三十五條乙方承諾交納合同履約金 五萬元，服務(wù)質(zhì)量保證-17 -金三萬元。第三十六條乙方的管理服務(wù)達不到南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)（試行）及本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)甲方有權(quán)要求乙方按照服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在一定期限內(nèi)整乙方逾期未整改,的，甲方有權(quán)扣除服

19、務(wù)質(zhì)量保證金并解除合改'乙方管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核，由甲方于每合同年度組織單元長、樓道長、業(yè)主代表等實施，具體考核標(biāo)準(zhǔn)另行約定。第三十七條乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方返還。第三十八條乙方未能按約定提供相應(yīng)服務(wù)，造成重大經(jīng)濟損失的，經(jīng)第三方鑒定后，認定為因乙方管理不善造成的責(zé)任，業(yè)主有權(quán)通過司法途徑要求獲得損失賠償。第三十九條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按每日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。第四十條任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，經(jīng)司法裁判認定解除合同無效的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金拾萬元整;由于解除合同造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，按實際金額賠償。第四條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任1、因不可抗力因素導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已知業(yè)主、物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停氣、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、