稅法第八章土地增值稅

1、第八章第八章 土地增值稅法土地增值稅法第一節(jié)土地增值稅法概述第一節(jié)土地增值稅法概述一、土地增值稅概念一、土地增值稅概念土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。收的一種稅。我國土地增值稅的特點我國土地增值稅的特點（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（二）征稅面比較廣 （三）采用扣除法和評估法計算增值額（三）采用扣除法和評估法計算增值額 （四）實行超率累進稅率

2、（四）實行超率累進稅率（五）實行按次征收（五）實行按次征收 第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、土地增值稅的征稅范圍一、土地增值稅的征稅范圍 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍的判定土地增值稅的征稅范圍的判定標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有國家所有。城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國家所有外，屬于集體

3、所有。國家為了公共利益，可以依照法律國家所有外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜校w土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜?，才能進行轉(zhuǎn)讓。才能進行轉(zhuǎn)讓。標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。讓。1.土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。入。2.土地增值

4、稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。行為。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。收入的行為。 若干具體情況的判定若干具體情況的判定 有關(guān)有關(guān)事項事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.出出售售征。包括三種情況：（征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（售；（3

5、）存量房地產(chǎn)買賣。）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼繼承、承、贈予贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈非公益性贈予，征。予，征。3.租租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債債征。征。5.房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征

6、。換自有住房，免征。6.以房以房地產(chǎn)投地產(chǎn)投資、聯(lián)營資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。征。7.合合作建房作建房建成后自用，暫免征；建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)讓房地產(chǎn)暫免。暫免。9.代建房代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新房地產(chǎn)重新評估評估不征（無收入）。不征（無收入）。二、納稅義務(wù)人二、納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有

7、土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。單位、中外籍個人等。三、稅率三、稅率第三節(jié)土地增值稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算第三節(jié)土地增值稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算 一、土地增值稅的計稅依據(jù)一、土地增值稅的計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。（一）轉(zhuǎn)讓收入的確定（一）轉(zhuǎn)讓收入的確定（二）扣除項目及其金額（二）扣除項目及其金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納

8、稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補償費）土地征用及拆遷補償費 （2）前期工程費）前期工程費 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費）基礎(chǔ)設(shè)施費 （3）建筑安裝工程費）建筑安裝工程費 （5）公共配套設(shè)施費）公共配套設(shè)施費 （6）開發(fā)間接費用）開發(fā)間接費用3.房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。務(wù)費用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利

9、息支出，并能）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)以內(nèi)這里的利息注意兩點：這里的利息注意兩點：不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用（取

10、得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）開發(fā)成本）10%以內(nèi)以內(nèi) 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）教育費附加） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費三稅一費” （營業(yè)稅、印花（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。稅、城建稅、教育費附加）。 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)定的其他扣除項目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：的扣除：加計扣除費用（取得土地使用

11、權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)加計扣除費用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）成本）20% 6.房屋及建筑物的評估價格。房屋及建筑物的評估價格。 舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。新度折扣率后的價格。評估價格重置成本價評估價格重置成本價成新度折扣率成新度折扣率重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)

12、構(gòu)、格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。 土地增值額轉(zhuǎn)讓收入土地增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額扣除項目金額 在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；提供扣除項目金額不實的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又

13、無正當(dāng)理由的。理由的。二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額和規(guī)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額和規(guī)定的稅率計算征收。其計算公式為：定的稅率計算征收。其計算公式為：應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=（每級距的增值額適用稅率）（每級距的增值額適用稅率） 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額適用稅率增值額適用稅率-扣除項目金額本級速扣除項目金額本級速算扣除系數(shù)算扣除系數(shù)具體計算公式如下：具體計算公式如下：（1）增值額未超過扣除項目金額）增值額未超過扣除項目金額50%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 30%（2）增值額超過扣除項目）增值額超過扣除項目50%

14、未超過未超過100%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 40% -扣除項目金額扣除項目金額 5%（3）增值額超過扣除項目）增值額超過扣除項目100%未超過未超過200%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 50% -扣除項目金額扣除項目金額 15%（4）增值額未超過扣除項目）增值額未超過扣除項目200%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 = 增值額增值額 60% -扣除項目金額扣除項目金額 35%第四節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、土地增值稅稅收優(yōu)惠一、土地增值稅稅收優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除

15、項目金納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額額20%的，免征土地增值稅。如果超過的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。增值額按規(guī)定計稅?！咎崾尽咎崾?】20%是起征點，是起征點，19.99%都不納稅，都不納稅，21%應(yīng)就其全應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。部增值額按規(guī)定計稅?！咎崾尽咎崾?】對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房】對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免的，免征土地增值稅。征土地增值稅。二、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政

16、府批準征用的二、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。三、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)三、因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 二、土地增值稅的征收管理二、土地增值稅的征收管理（一）申報納稅（一）申報納稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，同時向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地理納稅申報，同時向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、