鄭東新區(qū)高鐵商務區(qū)市場調(diào)研

1、鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)高鐵站前商務區(qū)高鐵站前商務區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域背景區(qū)域背景典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值分析地塊價值研究地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn) 在分析城市的思路中在分析城市的思路中 理解項目地塊的價值理解項目地塊的價值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展

2、市場定位項目發(fā)展市場定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域背景區(qū)域背景典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值分析地塊價值研究地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)鄭州經(jīng)濟鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)技術開發(fā)區(qū)龍子湖龍子湖高校園區(qū)高校園區(qū)科技物流園區(qū)科技物流園區(qū)商住物流區(qū)商住物流區(qū)高鐵商務區(qū)高鐵商務區(qū)中央商務區(qū)中央商務區(qū)（CBDCBD）中央政務區(qū)中央政務區(qū)（CGDCGD）市政辦公區(qū)市政辦公區(qū)鄭州高新鄭州高新技術開發(fā)區(qū)技術開發(fā)區(qū)項目地塊項目地塊地塊價值

3、的理解角度地塊價值的理解角度 項目地塊位于金水東路以南，心怡路以東，現(xiàn)狀用地為平地，總用地面積170畝。 對于本項目的規(guī)劃，我們將基于價值視角下，充分理解地塊價值，從而做出符合城市，符合市場的規(guī)劃建議。 我們分別將從城市視城市視角角，發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢，地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場，區(qū)域背景區(qū)域背景四個角度來審視項目的地塊價值，尋找地塊的發(fā)展與定位方向。 新一輪的發(fā)展進程：新一輪的發(fā)展進程：中原城市的崛起中原城市的崛起武漢武漢濟南濟南合肥合肥西安西安太原太原中原地區(qū)位于中國中部，是核心區(qū)域之一中原城市有著悠久的歷史和廣闊的發(fā)展前景中原地區(qū)的發(fā)展地位有著承上啟下的作用中原地區(qū)的崛起是中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的有利支撐

4、區(qū)位區(qū)位：鄭州為中原地區(qū)城市群的核心交通交通：鄭州為中原地區(qū)的交通樞紐中心城市城市：中原六省的省會城市為核心組成中心中心：鄭州為中原各城市的聚焦中心城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯 鄭州的核心地理優(yōu)勢使其成為中原地區(qū)乃至全國的交通樞紐中心。鄭州處于中原地區(qū)的核心地理位置為其帶來了較大發(fā)展時機。鄭州處于多條鐵路和國道的交匯處，城市戰(zhàn)略價值大。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機場的新鄭國際機場與國內(nèi)外30多個城市通航。擁有亞洲

5、最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉(zhuǎn)運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個省會城市地位優(yōu)勢明顯省會城市地位優(yōu)勢明顯城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 經(jīng)濟的發(fā)展推動新一輪的需求擴張經(jīng)濟的發(fā)展推動新一輪的需求擴張 鄭州房地產(chǎn)投資情況鄭州房地產(chǎn)投資情況第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構的快速發(fā)展為城市功能的轉(zhuǎn)型城市功能的轉(zhuǎn)型打下了基礎，也帶來了消費需求的轉(zhuǎn)消費需求的轉(zhuǎn)變變。鄭州市房地產(chǎn)市場的投資房地產(chǎn)市場的投資增速增速從2003年后開始趨緩，但仍然維持在維持在20%20%以上以上。房地產(chǎn)投資的增加從側(cè)面反映了經(jīng)濟增長勢頭良好，人民收入增加。 鄭州

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構發(fā)展狀況鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構發(fā)展狀況 （億元）（億元）2003200420052006200720082009城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景私營企業(yè)增長迅速，鄭州已吸引越來越多的私營企業(yè)和外資企業(yè)。私營企業(yè)增長迅速，鄭州已吸引越來越多的私營企業(yè)和外資企業(yè)。鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展，鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展， 領導性城市已逐步形成領導性城市已逐步形成 圖1：鄭州私營企業(yè)年注冊量（2005-2007）200520062007圖2：鄭州外資企業(yè)年注冊量（2005-2007）20052006200

7、7城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進第一產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實力與比重規(guī)模相對不足。2008年，在第二產(chǎn)業(yè)中，增長最大的幾個行業(yè)分別是非金屬礦產(chǎn)加工業(yè)和煤炭開采業(yè)等。可以看出對鄭州經(jīng)濟增長貢獻最大的還是傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的帶動下增長勢頭明顯。工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。商貿(mào)服務行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。2004-20082004-2008鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)

8、構200420052006200720082004200520062007城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變帶動城市定位的變更產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變帶動城市定位的變更重工業(yè)城市重工業(yè)城市以第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，如長春服務性城市服務性城市多為旅游城市或后花園城市，如泰山、深圳領導性城市領導性城市以第三產(chǎn)業(yè)為主導，大力發(fā)展城市服務業(yè)，如上海、北京產(chǎn)業(yè)型城市產(chǎn)業(yè)型城市以生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主的城市，如東莞鄭州作為中原地區(qū)的核心鄭州作為全國性的交通樞紐中心鄭州作為經(jīng)濟迅猛發(fā)展的省會城市鄭州作為第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市鄭州的城市目標必定是引領中原地區(qū)

9、發(fā)展的核心城市鄭州的城市功能必定是以發(fā)展服務、辦公、核心商業(yè)為主的城市鄭州城市定位：領導性城市鄭州城市定位：領導性城市城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值機會的實現(xiàn)城市定位的轉(zhuǎn)變催生新一輪價值機會的實現(xiàn)區(qū)位：核心的地理位置使其成為中原地區(qū)核心地區(qū)核心城市：中原區(qū)域核心地位推動城市的快速崛起快速崛起經(jīng)濟：快速崛起的勢頭帶動了整個城市的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變催生城市功能的轉(zhuǎn)變城市功能的轉(zhuǎn)變城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)

10、域背景城市定位對本地塊的啟示城市定位對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域背景區(qū)域背景典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值分析地塊價值研究地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)中心組團中心組團城市規(guī)劃格局城市規(guī)劃格局北擴東移的發(fā)展戰(zhàn)略，西向、南北擴東移的發(fā)展戰(zhàn)略，西向、南向發(fā)展相對受到工業(yè)區(qū)及鐵路制約。向發(fā)展相對受到工業(yè)區(qū)及

11、鐵路制約。鄭州建成區(qū)的格局還主要集中在中心組團，以組團集中模式為主，呈滾動發(fā)展態(tài)勢；城市格局受西側(cè)京廣線和南側(cè)隴海線的分割，鄭州市實行的是“北擴東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，如果要完成特大城市的發(fā)展目標，必須拉大城市框架；由于鄭州北向受到黃河制約，西向、南向受到老工業(yè)區(qū)和鐵路等因素的影響，城市的主要發(fā)展方向為向東；從長期來看，鄭東新區(qū)發(fā)展定位以商務投資區(qū)為主，北區(qū)定位于居住科技文化及旅游度假區(qū)。 城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市的發(fā)展需求格局的轉(zhuǎn)變城市的發(fā)展需求格局的轉(zhuǎn)變東移和高鐵帶來的城市變化東移和高鐵帶來的城市變化新商務新商務CB

12、DCBD和高鐵商務區(qū)的形成和高鐵商務區(qū)的形成鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)鄭州向東發(fā)展鄭東新區(qū)已鄭州向東發(fā)展鄭東新區(qū)已成城市發(fā)展定局，而高鐵成城市發(fā)展定局，而高鐵站的建設大大推動了城市站的建設大大推動了城市向東的發(fā)展，格局新區(qū)未向東的發(fā)展，格局新區(qū)未來發(fā)展必定向好！來發(fā)展必定向好！也許在也許在0404、0505年鄭州人還對高鐵商務區(qū)的發(fā)展保持懷疑的時候，到年鄭州人還對高鐵商務區(qū)的發(fā)展保持懷疑的時候，到0909年高鐵的建設已使得人們對區(qū)域的發(fā)展充滿信心！年高鐵的建設已使得人們對區(qū)域的發(fā)展充滿信心！但目前鄭東新區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)人口支撐，生活娛樂配套缺乏，現(xiàn)最但目前鄭東新區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)人口支撐，生活娛樂配套缺乏，現(xiàn)

13、最大問題是人氣嚴重不足，這也是政府致力解決的問題，但這是城市大問題是人氣嚴重不足，這也是政府致力解決的問題，但這是城市新區(qū)發(fā)展的通病和必經(jīng)階段！新區(qū)發(fā)展的通病和必經(jīng)階段！范圍：西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬，在2030年建完；截止08年底，完成固定資產(chǎn)投入約400億元，在建和建成房屋面積1500多萬平方米，城市配套日趨完善； CBD3.45平方公里范圍建設基本完成，已實現(xiàn)10通標準，基本滿足入住需求。截止07年底，東區(qū)入住人口達到20萬人；高鐵站的開工建設，大大推進了鄭汴一體化的進程，進一步加快鄭東新區(qū)發(fā)展進程；高鐵高

14、鐵商務區(qū)商務區(qū)城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景 鄭州正由單核城市中心向多核模式發(fā)展鄭州正由單核城市中心向多核模式發(fā)展舊中心舊中心大型居住區(qū)大型居住區(qū)新中心新中心城市中心由單核模式向雙核模式轉(zhuǎn)變，擴大了城市范圍政府的導向讓城市新中心的形成趨勢：趨勢：問題：問題：城市老中心功能陳舊，輻射范圍有限城市新中心人氣不足，整體成熟尚需時日模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴大，影響力進一步加模式的轉(zhuǎn)變使得城市的輻射范圍擴大，影響力進一步加強，為今后城市快速的擴張和發(fā)展打下了好的基礎強，為今后城市快速的擴張和發(fā)展打下了好的基礎城市角度城市角度發(fā)展

15、趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景北擴北擴東移東移城市中心城市中心位于發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展的最大紅利位于發(fā)展軸上，享受城市發(fā)展的最大紅利城市的東移成為鄭州發(fā)展的主軸之一：項目所在的區(qū)域為城市高鐵新城，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。項目所在的區(qū)域為城市新中心的CBD商務區(qū)輻射區(qū)域，區(qū)域的地位優(yōu)勢明顯。項目所在區(qū)域的城市地位處于上升期，未來有較好的發(fā)展前景。項目位置高鐵站的建成，真正的開啟了鄭州的另一扇高鐵站的建成，真正的開啟了鄭州的另一扇“城市之城市之門門”，未來城市的集成中心，一切將蜂擁而至。而項，未來城市的集成中心，一切將蜂擁而至。而項目位于城市新

16、中心高鐵商務區(qū)核心，成為連接城市新目位于城市新中心高鐵商務區(qū)核心，成為連接城市新CBDCBD區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。區(qū)的樞紐，城市戰(zhàn)略位置明顯。高鐵站高鐵站城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的的轉(zhuǎn)變催生新轉(zhuǎn)變催生新一輪一輪價值機價值機會會的實現(xiàn)的實現(xiàn)城市：城市的擴張和高鐵站的建成將帶來新的城城市：城市的擴張和高鐵站的建成將帶來新的城 市中心的形成以及中原核心輻射范圍的擴大市中心的形成以及中原核心輻射范圍的擴大土地：中心城區(qū)的土地稀缺，土地價值不斷上升土地：中心城區(qū)的土地稀缺，土地價值不

17、斷上升中心：中心核心區(qū)域在發(fā)展中擴大中心：中心核心區(qū)域在發(fā)展中擴大價值：價值體現(xiàn)出發(fā)展的重要性和必然性價值：價值體現(xiàn)出發(fā)展的重要性和必然性城市發(fā)展帶來的探討：城市發(fā)展帶來的探討：城市發(fā)展趨勢決定了地塊崛起的必然性城市發(fā)展趨勢決定了地塊崛起的必然性城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市發(fā)展對本地塊的啟示城市發(fā)展對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域背景區(qū)域背景典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市

18、場分析重點個案分析重點個案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值分析地塊價值研究地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn) 鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)市場主要由兩大版塊組成：鄭東中央商務區(qū)、鄭州高鐵站前商務區(qū)，本地塊位于高鐵站前商務區(qū)本地塊位于高鐵站前商務區(qū)內(nèi)，是位于鄭州未來新的經(jīng)濟核心區(qū)，地塊價值有很大程度的提升潛力。內(nèi)，是位于鄭州未來新的經(jīng)濟核心區(qū)，地塊價值有很大程度的提升潛力。鄭東中央商務區(qū)鄭東中央商務區(qū)鄭州高鐵鄭州高鐵站前商務區(qū)站前商務區(qū)二七商圈二七商圈（市中心）（市中心）建材物流建材物流商圈商圈城市角度城市角度發(fā)展趨勢

19、發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速發(fā)展城市模式轉(zhuǎn)變中的飛速發(fā)展CBD區(qū)區(qū)高鐵高鐵商務區(qū)商務區(qū)迅猛發(fā)展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性迅猛發(fā)展下鄭東新區(qū)房產(chǎn)板塊分化出不同的特性基本形成了城市區(qū)域發(fā)展最基本形成了城市區(qū)域發(fā)展最快、檔次最高的物業(yè)水平，快、檔次最高的物業(yè)水平，價格和物業(yè)類型明顯突出；價格和物業(yè)類型明顯突出；城市格局發(fā)展受政府政策影城市格局發(fā)展受政府政策影響巨大！響巨大！城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景鄭東新區(qū)板塊分析：標桿的鄭東新區(qū)板塊分析：標桿的CBD

20、CBD板塊和熱點的高鐵商務區(qū)板塊和熱點的高鐵商務區(qū)城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景站前商務區(qū)已經(jīng)成為鄭東新區(qū)發(fā)展的標志性熱點之一，隨著政府部門的搬遷、市政設施的日益完善，各個品牌項目紛紛落戶于此，該區(qū)域項目已經(jīng)成為鄭東新區(qū)房地產(chǎn)價格走向的風向標之一。隨著區(qū)域項目紛紛開工建設，地段的生活成熟度及價值潛力也大大提升，該區(qū)域顯然已成為鄭東新區(qū)最重要的精英人士聚集區(qū)。 綠地綠地新客碼站前廣場新客碼站前廣場中豪中豪匯景灣匯景灣SOHO新干線新干線正商東方港灣正商東方港灣城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地

21、塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景特點：規(guī)劃前景好、區(qū)域潛力大、價格上升速度快、客層購買力強特點：規(guī)劃前景好、區(qū)域潛力大、價格上升速度快、客層購買力強隨著區(qū)域價值的躍升，項目地塊的稀缺性漸顯隨著區(qū)域價值的躍升，項目地塊的稀缺性漸顯東區(qū)東區(qū)北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)西區(qū)西區(qū)中區(qū)中區(qū)坐擁巨大腹地城市的東擴使得鄭東新區(qū)形成了眾多大型的中高端房地產(chǎn)項目開發(fā)，大量的住宅樓在此板塊新建，將成為本項目的巨大腹地城市發(fā)展主方向項目位于鄭州新中心的核心位置，屬于城市發(fā)展的主方向，高鐵及CBD的崛起必然將帶動區(qū)域的商業(yè)升級與消費升級。城市土地稀缺城市中心土地資源的緊缺，使得本項目地塊更顯彌足珍貴，同時由于地塊緊臨高鐵站，獨一

22、的區(qū)位條件更顯示了地塊的稀缺性。城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變催生新一輪變催生新一輪價值機會價值機會的實的實現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展的理解：發(fā)展的理解：城市發(fā)展趨勢城市發(fā)展趨勢決定了城市崛決定了城市崛起的必然性起的必然性板塊發(fā)展帶來的探討：板塊發(fā)展帶來的探討：板塊：鄭東新區(qū)帶動高鐵區(qū)域的發(fā)展板塊：鄭東新區(qū)帶動高鐵區(qū)域的發(fā)展成交量：核心區(qū)域帶動次級區(qū)域成交量：核心區(qū)域帶動次級區(qū)域發(fā)展：板塊之間的發(fā)展不平衡發(fā)展：板塊之間的發(fā)展不平衡趨勢：中心區(qū)域的土地減少，使得未趨勢：中心區(qū)域的土地減少，使得未

23、 來的開發(fā)區(qū)域移向城市外圍來的開發(fā)區(qū)域移向城市外圍房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯未來中心地塊的核心價值房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯未來中心地塊的核心價值城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展對本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域背景區(qū)域背景典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析前期定位策略思考前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)

24、略地塊價值分析地塊價值分析地塊價值研究地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)項目所在的城市行政區(qū)為城市新核心鄭東新區(qū)項目所在的城市行政區(qū)為城市新核心鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)鄭東新區(qū)為鄭州城市未來行政中心，新城核心的聚集區(qū)。鄭東新區(qū)開發(fā)力度處于城市領頭羊的地位鄭東新區(qū)在房地產(chǎn)板塊的劃分中擁有核心的CBD板塊和高鐵高鐵商務區(qū)商務區(qū)板塊。鄭東新區(qū)的城市地位是其他區(qū)域所無法比喻的。城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景跨越式發(fā)展體現(xiàn)出價值變遷跨越式發(fā)展體現(xiàn)出價值變遷鄭東新區(qū)是未來鄭州市乃至中原六省

25、的商務核心鄭東新區(qū)是未來鄭州市乃至中原六省的商務核心鄭東新區(qū)有著兩大影響中原的核心板塊，CBD板塊和高鐵商務區(qū)板塊。鄭州政府和省機關都要搬遷至此，新的行政商務核心區(qū)已經(jīng)逐漸形成。由于政府及政策的導向影響，未來該區(qū)域?qū)R集中原大多數(shù)經(jīng)濟及各大行業(yè)龍頭企業(yè)，中原核心的地位更加穩(wěn)固。高鐵站的建成將形成鄭州新的城市之門，以更高效、更齊全的對中原進行配套服務。城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)二七區(qū)管城區(qū)管城區(qū)中原區(qū)中原區(qū)依托省機關，市委區(qū)域配套成熟， 商務氛圍濃交通便利，是政治、經(jīng)濟中心商業(yè)、辦公、居住氛圍最濃厚

26、的區(qū)域定位定位未來城市CBD核心區(qū)域，城市熱點區(qū)域政策導向和城市發(fā)展趨勢目前區(qū)域價值凸現(xiàn)區(qū)域多為老城區(qū)，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設施和 軟件條件較差 區(qū)域發(fā)展都較為滯后以工業(yè)區(qū)和老的住宅區(qū)為主，改變可能性較低區(qū)域價值劃分：鄭東新區(qū)位于鄭州城市頂端區(qū)域價值劃分：鄭東新區(qū)位于鄭州城市頂端區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀城市核心城區(qū)城市核心城區(qū)未來城市中心未來城市中心城市老城區(qū)城市老城區(qū)金水區(qū)金水區(qū)城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景房產(chǎn)板塊的房產(chǎn)板塊的發(fā)展凸顯發(fā)展凸顯未未來中心地塊來中心地塊的核心價值的核心價值定位的思考：定位的思考：城市定位城市

27、定位的轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變催生新一輪變催生新一輪價值機會價值機會的實的實現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展的理解：發(fā)展的理解：城市發(fā)展趨勢城市發(fā)展趨勢決定了城市崛決定了城市崛起的必然性起的必然性區(qū)域探索帶來的思考：區(qū)域探索帶來的思考：區(qū)域：城市未來核心區(qū)域區(qū)域：城市未來核心區(qū)域作用：城市發(fā)展的領頭羊作用：城市發(fā)展的領頭羊價值：城市核心價值的凸顯價值：城市核心價值的凸顯發(fā)展：核心規(guī)劃推動發(fā)展發(fā)展：核心規(guī)劃推動發(fā)展板塊的價值：板塊的價值：區(qū)域的價值地位決定了區(qū)域的價值地位決定了項目升級的必然性項目升級的必然性城市角度城市角度發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域背景區(qū)域發(fā)展對本地塊的啟示區(qū)域發(fā)

28、展對本地塊的啟示城市視角城市視角：鄭州的經(jīng)濟處于高速的發(fā)展階段，為項目帶來機遇發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢：地塊位于城市發(fā)展主方向決定了地塊崛起的必然性地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場：地塊對城市土地資源的占有愈顯地塊的稀缺性區(qū)域背景區(qū)域背景：鄭東新區(qū)的發(fā)展要求項目地塊的升級與功能重新定位居住形態(tài)居住形態(tài)商務形態(tài)商務形態(tài)消費形態(tài)消費形態(tài)+ +項目地塊分析項目地塊分析項目的項目的戰(zhàn)略發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向展方向規(guī)劃的使命種種的理由讓我們不得不認真地對待項目地塊，我們將通過對區(qū)域居住形態(tài)，商務形態(tài)與消費形態(tài)的研究，結(jié)合地塊自身條件來尋找適合我們的戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向頌唐觀點頌唐觀點對本地塊價值的理解對本地塊價值的理解 在區(qū)域房地

29、產(chǎn)現(xiàn)狀中在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀中 尋找項目地塊的價值尋找項目地塊的價值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析供需分析供需分析價格走勢價格走勢品牌升級品牌升級市場潛力市場潛力重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析推廣手段推廣手段客群分析客群分析生活習性生活習性區(qū)域市場特征：區(qū)域市場云集了鄭州現(xiàn)階段較為代表性的樓盤，綜合性項目占據(jù)了一定的比例，也代表了區(qū)域市場特征：區(qū)域市場云集了鄭州現(xiàn)階段較為代表性的樓盤，綜合性項目占據(jù)了一定的比例，也代表了該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，大量的品牌開發(fā)商的成

30、功導入推動了品質(zhì)和價值的提升。高鐵商務區(qū)成為該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，大量的品牌開發(fā)商的成功導入推動了品質(zhì)和價值的提升。高鐵商務區(qū)成為了鄭州房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。而之前的良好規(guī)劃和宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，使得投資和二次置業(yè)行了鄭州房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域之一。而之前的良好規(guī)劃和宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，使得投資和二次置業(yè)行為在近為在近1-21-2年內(nèi)集中爆發(fā)，使得市場需求猛增；但投資行為的增長，導致了區(qū)域許多樓盤的人氣不足。年內(nèi)集中爆發(fā)，使得市場需求猛增；但投資行為的增長，導致了區(qū)域許多樓盤的人氣不足。區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺，居住形態(tài)升級加速區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺，居住形態(tài)升級加速區(qū)域房地

31、產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析供需分析供需分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析價格走勢價格走勢2009年鄭東新區(qū)商品房整體成交均價長期穩(wěn)定在5000500060006000元/ /區(qū)間，市場長期呈供不應求關系，銷售量波動較小，除年初1、2月份銷量偏低外，全年大部分月份銷售量在12.512.5萬以上。量價持續(xù)上升的杠桿效應將促成量價持續(xù)上升的杠桿效應將促成“富人區(qū)富人區(qū)”的形成，的形成，同時也引領了鄭州高端消費的方向！同時也引領了鄭州高端消費的方向！p

32、土地供應緊縮、地價上漲、片區(qū)區(qū)域價值提升；土地供應緊縮、地價上漲、片區(qū)區(qū)域價值提升；p市場需求旺盛，供應仍顯不足；市場需求旺盛，供應仍顯不足；p人口大省的單核城市對周邊地市的人口大省的單核城市對周邊地市的“首位首位”效應吸引；效應吸引；p以前房價基數(shù)不高；以前房價基數(shù)不高；p房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；p預計這一增長勢頭會持續(xù)發(fā)展！預計這一增長勢頭會持續(xù)發(fā)展！p房價持續(xù)走高的原因：房價持續(xù)走高的原因：區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析品牌升級品牌升級p大量外地開發(fā)商進駐鄭州大量外地開發(fā)商進駐鄭州也從另一方面說

33、明鄭州房地也從另一方面說明鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展向好；產(chǎn)市場發(fā)展向好；p鄭州未來隨城市擴張進程鄭州未來隨城市擴張進程的加快，城市的吸聚力將進的加快，城市的吸聚力將進一步加強，外地客戶置業(yè)趨一步加強，外地客戶置業(yè)趨勢仍將持續(xù)加強。勢仍將持續(xù)加強。隨著鄭東新區(qū)建設展開，外地的國內(nèi)知名開發(fā)商如“天津順馳”、“浙江綠城”、“上海綠地”、“奧園”、“上海中凱”、“升龍”等陸續(xù)進入鄭州市場外地客戶受鄭州省會城市良好城市配套的吸引，外地購買構成鄭州房地產(chǎn)購買力的半壁江山，占到5成以上購房人群漸趨年輕化，購房觀念開始轉(zhuǎn)變。外地一流開發(fā)商的進駐拉高鄭州市場的整體水平，帶來新的開發(fā)理外地一流開發(fā)商的進駐拉高鄭州市場的

34、整體水平，帶來新的開發(fā)理念，奠定鄭東房地產(chǎn)開發(fā)在鄭州的整體地位。念，奠定鄭東房地產(chǎn)開發(fā)在鄭州的整體地位。品牌開發(fā)商的進入大大提升人們對居住環(huán)境的要求品牌開發(fā)商的進入大大提升人們對居住環(huán)境的要求鄭東新鄭東新區(qū)區(qū)富人區(qū)富人區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移老城區(qū)老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析市場潛力市場潛力居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人區(qū)的形成富人區(qū)的形成 隨著鄭州城市的東擴，鄭州的居住形態(tài)發(fā)生變化，人口正在轉(zhuǎn)移，其中鄭東新區(qū)正利用其價格的門檻逐漸向高端居住區(qū)發(fā)展。項目向住宅與商務項目向住宅與商務發(fā)展具備可行性發(fā)展具備可行性項目地塊

35、若以普通住宅和商業(yè)為主要發(fā)展方向，可行性較高但對區(qū)域貢獻度低，考慮到地塊的稀缺性，我們認為更應以高端住宅和特色商務為主要發(fā)展方向高端住宅和特色商務為主要發(fā)展方向，從而最大程度提高土地價值。鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于本地塊的啟示地塊傾向于以高端住宅和特色商務為主的發(fā)展方向，但必須進一步對地塊傾向于以高端住宅和特色商務為主的發(fā)展方向，但必須進一步對特色商務的可行性及發(fā)展提升形式進行近一步探討

36、！特色商務的可行性及發(fā)展提升形式進行近一步探討！目前國家新政對于鄭州房地產(chǎn)市場的影響并不是那么明顯，作為中原經(jīng)濟核心目前國家新政對于鄭州房地產(chǎn)市場的影響并不是那么明顯，作為中原經(jīng)濟核心的鄭州有著充足的房地產(chǎn)客群，而樓市的價格也是上漲的較為理性，房地產(chǎn)項的鄭州有著充足的房地產(chǎn)客群，而樓市的價格也是上漲的較為理性，房地產(chǎn)項目主要依靠良好的地段和產(chǎn)品來迎合市場需求，而在潛力十足的鄭東新區(qū)高鐵目主要依靠良好的地段和產(chǎn)品來迎合市場需求，而在潛力十足的鄭東新區(qū)高鐵商務區(qū)受到了市場的熱捧現(xiàn)象將會繼續(xù)呈現(xiàn)，給本地塊成功運作提供了有力的商務區(qū)受到了市場的熱捧現(xiàn)象將會繼續(xù)呈現(xiàn)，給本地塊成功運作提供了有力的信心支撐

37、。信心支撐。高鐵商務區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級加速的特點高鐵商務區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級加速的特點住宅市場的巨大潛力凸顯升級的持久性住宅市場的巨大潛力凸顯升級的持久性量價持續(xù)上升的杠桿效應將促成量價持續(xù)上升的杠桿效應將促成“富人區(qū)富人區(qū)”的形成的形成鄭東新區(qū)引領高端消費方向鄭東新區(qū)引領高端消費方向品牌開發(fā)商的進入將提升對居住環(huán)境的需求品牌開發(fā)商的進入將提升對居住環(huán)境的需求鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域市場特征區(qū)域市場特征區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位典型項目啟示典型項目

38、啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析供需分析供需分析價格走勢價格走勢品牌升級品牌升級市場潛力市場潛力重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析推廣手段推廣手段客群分析客群分析生活習性生活習性132456789101112131、綠地原盛國際；2、美盛中心；3、正商東方港灣；4、飛馬國際地塊；5、龍升地塊；6、綠地新客碼站前廣場；7、中央特區(qū)；8、中豪匯景灣；9、高速奧蘭花園；10、東方鼎盛時代；11、旭日龍園；12、SOHO新干線；13、聚龍城德國印象區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢

39、區(qū)域呈現(xiàn)群雄逐鹿，百花齊放態(tài)勢綠地綠地原盛國際原盛國際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析該項目為高鐵商務區(qū)內(nèi)較早進行開發(fā)的純商務辦公項該項目為高鐵商務區(qū)內(nèi)較早進行開發(fā)的純商務辦公項目，但產(chǎn)品面規(guī)劃的十分豐富，從目，但產(chǎn)品面規(guī)劃的十分豐富，從5A5A辦公到創(chuàng)業(yè)型辦辦公到創(chuàng)業(yè)型辦公，從國際星級酒店到酒店式公寓，從娛樂休閑到主公，從國際星級酒店到酒店式公寓，從娛樂休閑到主流精品餐飲商業(yè)，充分體現(xiàn)了優(yōu)越的整體功能，產(chǎn)品流精品餐飲商業(yè)，充分體現(xiàn)了優(yōu)越的整體功能，產(chǎn)品面也是適合于不同階層的需求，加之抓住了先前的市面也

40、是適合于不同階層的需求，加之抓住了先前的市場空白點，成功的完成了銷售。場空白點，成功的完成了銷售。綠地綠地原盛國際原盛國際辦公戶型辦公戶型MONO戶型戶型戶型點評：戶型點評：主力戶型為主力戶型為150150平米平米戶型區(qū)間在戶型區(qū)間在230-300230-300平米平米辦公面積區(qū)間適合中小型企業(yè)購買，很辦公面積區(qū)間適合中小型企業(yè)購買，很好的控制了總價，把客源層范圍擴大。好的控制了總價，把客源層范圍擴大。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析項目于項目于2008年開始推盤，以年開始推盤，以“新客站新客站地鐵口地

41、鐵口”作為其主推作為其主推廣核心，以廣核心，以鄭東新區(qū)新商務價鄭東新區(qū)新商務價值的訴求來引導客群，主要針值的訴求來引導客群，主要針對生意人、中小企業(yè)及部分投對生意人、中小企業(yè)及部分投資客資客。該項目距離新客站僅。該項目距離新客站僅500米，在推廣上無論是品質(zhì)度還米，在推廣上無論是品質(zhì)度還是推廣形象上都要高于區(qū)域內(nèi)是推廣形象上都要高于區(qū)域內(nèi)其他項目，其價格也穩(wěn)定上漲。其他項目，其價格也穩(wěn)定上漲。項目集項目集“商業(yè)、辦公、酒店商業(yè)、辦公、酒店”于一體，由于一體，由8 8座寫座寫字樓總計字樓總計3030萬，萬，1 1座座2 2萬國際星級酒店（由綠萬國際星級酒店（由綠地集團與喜達屋（地集團與喜達屋（S

42、TARWOODSTARWOOD）聯(lián)合打造國際星級）聯(lián)合打造國際星級酒店酒店雅樂軒酒店），以及雅樂軒酒店），以及6 6萬大型高端餐萬大型高端餐飲娛樂商業(yè)中心組成。辦公飲娛樂商業(yè)中心組成。辦公+ +酒店酒店+ +商業(yè)，多種業(yè)商業(yè)，多種業(yè)態(tài)科學規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)態(tài)科學規(guī)劃，互利共生，寫字樓入駐公司為商業(yè)和酒店帶來強大消費力，商業(yè)（名流餐飲區(qū)）為和酒店帶來強大消費力，商業(yè)（名流餐飲區(qū)）為商務款待提供饕餮之地，星級酒店既提供商務洽商務款待提供饕餮之地，星級酒店既提供商務洽談場地，又便于接待商務伙伴，體現(xiàn)商務誠意，談場地，又便于接待商務伙伴，體現(xiàn)商務誠意，三大業(yè)態(tài)形成強大產(chǎn)業(yè)合力，締造鄭

43、州新城市核三大業(yè)態(tài)形成強大產(chǎn)業(yè)合力，締造鄭州新城市核心區(qū)純商神話。心區(qū)純商神話。項目規(guī)劃特色項目規(guī)劃特色項目營銷策略分析項目營銷策略分析項目綜合分析項目綜合分析u該項目與該項目與CBD項目而言檔次略項目而言檔次略遜一籌，因此在價格上也體現(xiàn)出遜一籌，因此在價格上也體現(xiàn)出其相對優(yōu)勢（其相對優(yōu)勢（7243元元/）。）。u項目作為項目作為3838萬方的大型城市綜萬方的大型城市綜合體，以辦公、星級酒店、美食合體，以辦公、星級酒店、美食和商業(yè)完美結(jié)合，在短短和商業(yè)完美結(jié)合，在短短2 2年內(nèi)年內(nèi)基本去化完畢，且區(qū)位與金水東基本去化完畢，且區(qū)位與金水東路地塊相鄰，在前期的定位和操路地塊相鄰，在前期的定位和操作

44、上有著相當大的參考價值。作上有著相當大的參考價值。綠地綠地原盛國際原盛國際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析中豪中豪匯景灣匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析該項目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面積的贈送讓其該項目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面積的贈送讓其產(chǎn)品競爭力十足，該項目是區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾個品質(zhì)樓盤之一，加產(chǎn)品競爭力十足，該項目是區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾個品質(zhì)樓盤之一，加之靠近綠地之靠近綠地原盛國際商業(yè)配套，獲得

45、了區(qū)域行政機關等高收原盛國際商業(yè)配套，獲得了區(qū)域行政機關等高收入人群的熱捧。入人群的熱捧。中豪中豪匯景灣匯景灣項目戶型分析項目戶型分析特點：特點：多贈送：多贈送：9017090170多樣戶型，創(chuàng)新多樣戶型，創(chuàng)新9090兩房變?nèi)齼煞孔內(nèi)?房，房，120120兩房變四房，贈送面積達兩房變四房，贈送面積達4040。大面寬、多采光大面寬、多采光戶型功能齊全、靈活多變戶型功能齊全、靈活多變區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析個案分析個案分析項目是項目是“CBDCBD中央商務區(qū)、中央商務區(qū)、CGDCGD中央政務中央政務區(qū)、新東站商圈區(qū)

46、、新東站商圈”的黃金結(jié)點，暢享的黃金結(jié)點，暢享CBDCBD商務區(qū)、政務區(qū)行政核心配套資源，商務區(qū)、政務區(qū)行政核心配套資源，享七里河一線河景。享七里河一線河景。經(jīng)典經(jīng)典ArtDecoArtDeco建筑特征，將藝術美與實建筑特征，將藝術美與實用美合二為一。采用世界上最先進的排用美合二為一。采用世界上最先進的排水技術水技術-同層排水，酒店式入戶大堂，同層排水，酒店式入戶大堂，并引入皇室管家服務模式，多重資源配并引入皇室管家服務模式，多重資源配置締造世界級灣區(qū)的居住享受。置締造世界級灣區(qū)的居住享受。項目規(guī)劃特色項目規(guī)劃特色項目綜合分析項目綜合分析u該項目與本案地塊相鄰，為大型住宅該項目與本案地塊相鄰，

47、為大型住宅為主的項目，其主要針對區(qū)域內(nèi)公務員為主的項目，其主要針對區(qū)域內(nèi)公務員等高收入人群進行定向投放，居稱該項等高收入人群進行定向投放，居稱該項目一期已被預訂完畢。目一期已被預訂完畢。u該項目住宅體量屬于大型，且戶型具該項目住宅體量屬于大型，且戶型具有很強的市場競爭力，贈送面積較大，有很強的市場競爭力，贈送面積較大，性價比很高，將來勢必和本案產(chǎn)品有直性價比很高，將來勢必和本案產(chǎn)品有直接的競爭，但其產(chǎn)品對本案而言有很大接的競爭，但其產(chǎn)品對本案而言有很大的參考價值。的參考價值。中豪中豪匯景灣匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點

48、個案分析個案分析個案分析區(qū)域項目規(guī)劃定位主要作為高鐵商務配套及為政府機關搬遷作為定向住房供應，而推廣上基本以區(qū)域項目規(guī)劃定位主要作為高鐵商務配套及為政府機關搬遷作為定向住房供應，而推廣上基本以“高鐵高鐵”、“地鐵地鐵”帶來的未來國際化的便捷生活為主要訴求點，成為了全鄭州甚至中原的熱點，大量吸引了中部各類帶來的未來國際化的便捷生活為主要訴求點，成為了全鄭州甚至中原的熱點，大量吸引了中部各類客群的目光，整個區(qū)域也隨之越來越成熟，現(xiàn)階段體現(xiàn)出了較大的投資傾向。客群的目光，整個區(qū)域也隨之越來越成熟，現(xiàn)階段體現(xiàn)出了較大的投資傾向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)

49、域市場分析重點個案分析重點個案分析推廣手段推廣手段未來配套、投資價值成為了該區(qū)域廣告的主要訴求點未來配套、投資價值成為了該區(qū)域廣告的主要訴求點區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段體現(xiàn)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人區(qū)域客源特征：區(qū)域現(xiàn)階段體現(xiàn)出的客源較為豐富，質(zhì)量較高的企事業(yè)單位行政人員和周邊外來私營業(yè)主在購買過程中充分體現(xiàn)出了較強的購買力和對于高品質(zhì)產(chǎn)品員和周邊外來私營業(yè)主在購買過程中充分體現(xiàn)出了較強的購買力和對于高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度，他們成為了該區(qū)域購房的主體，而這些也是本項目未來的目標客源。的需求度，他們成為了該區(qū)域購房的主體，而這些也是本項目未來的目標客源。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)

50、狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析客群分析客群分析有著較強購買力的客群相對應的就是對高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度有著較強購買力的客群相對應的就是對高品質(zhì)產(chǎn)品的需求度l 從客源總量來看區(qū)域的客源層非常豐富，從客源總量來看區(qū)域的客源層非常豐富，支撐了該版塊能夠成為鄭州樓市的熱點區(qū)域之一，無論是樓盤數(shù)量、還是市場供需量都位于鄭州前列。l 從客源層次來看區(qū)域的客源層非常飽滿，從客源層次來看區(qū)域的客源層非常飽滿，有購買SOHO新干線公寓的低端客源；有購買中央特區(qū)、高速奧蘭花園等項目的中端客源；也有購買綠地原盛國際的高端客源；每個層次的房源都有充足的客源支撐。l 從需求目

51、的來看區(qū)域的客源層比較均衡，從需求目的來看區(qū)域的客源層比較均衡，低總價剛性需求客源支撐了各樓盤中小戶型跑量，奧蘭花園、中豪匯景灣等項目則擁有大量改善型需求客源支撐。新客站及地鐵給區(qū)域則吸引了很多的投資性需求客戶。l 從客源來源來看區(qū)域的客源層范圍很廣，從客源來源來看區(qū)域的客源層范圍很廣，區(qū)域周邊大量的建材市場帶來的豐富的剛性需求客源層，可以稱之為“新鄭州人”，而眾多政府機關及其配套部門則形成改善型需求，而日漸成熟的配套和發(fā)展?jié)摿t吸引了大量的市區(qū)客戶，而周邊所屬原縣鎮(zhèn)則有很多遷居到該區(qū)域的需求。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點

52、個案分析客群分析客群分析生活習性的變化帶動商務形態(tài)的提升生活習性的變化帶動商務形態(tài)的提升生活消費形態(tài)正逐漸由生活消費形態(tài)正逐漸由購買經(jīng)濟購買經(jīng)濟向向體驗經(jīng)濟體驗經(jīng)濟升級升級第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代第六代第六代馬路店鋪大棚時代獨立店鋪大百貨商場超市大賣場時代Shoppingmallshoppingcenter發(fā)展發(fā)展歷程歷程經(jīng)營經(jīng)營模式模式生活生活消費消費形態(tài)形態(tài)露天為市、沿街為場 ，擺地攤、以 臨 時 攤 位以“大棚”基本設施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨立店面大型室內(nèi)市場，完備設施的商場式環(huán)境和完善服務，統(tǒng)一管理構筑產(chǎn)業(yè)綜合服務

53、平臺，內(nèi)部主要以精品店形式構成，檔次、環(huán)境和平臺均升級良好的購物環(huán)境，先進的購物理念和綜合的購物服務，使平臺進一步升級高品質(zhì)體驗式消費，滿足精神層面上的需求百貨購物時代，滿足生活需求為目的自主購物時代，滿足購物消費的需求簡單的物流平臺競爭激烈簡單的物品交換消費時代生活必需消費為主區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析生活習性生活習性小結(jié)：小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場的供銷較為旺盛，而知名開發(fā)商大量進入，也表明物業(yè)形態(tài)將長期處于區(qū)域房地產(chǎn)市場的供銷較為旺盛，而知名開發(fā)商大量進入，也表明物業(yè)形態(tài)將長期處于 不斷升級狀態(tài)；不斷升級狀態(tài)；量

54、價的持續(xù)上升，充分體現(xiàn)該區(qū)域高消費能力和房地產(chǎn)市場的巨大潛力，也進一步量價的持續(xù)上升，充分體現(xiàn)該區(qū)域高消費能力和房地產(chǎn)市場的巨大潛力，也進一步 促進鄭東促進鄭東“富人區(qū)富人區(qū)”的逐漸形成；的逐漸形成；從客源而言，高鐵商務區(qū)的客戶總量非常豐富，大大支撐了區(qū)域市場房地產(chǎn)的供銷從客源而言，高鐵商務區(qū)的客戶總量非常豐富，大大支撐了區(qū)域市場房地產(chǎn)的供銷 平穩(wěn)發(fā)展；平穩(wěn)發(fā)展；生活消費習性由消費經(jīng)濟向體驗經(jīng)濟的升級印證了發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)的必然性和時效性。生活消費習性由消費經(jīng)濟向體驗經(jīng)濟的升級印證了發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)的必然性和時效性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分

55、析重點個案分析重點個案分析頌唐觀點：頌唐觀點：高鐵商務區(qū)市場發(fā)展前景和潛力是相對看好，但同時也面臨著規(guī)劃高品質(zhì)物業(yè)超越現(xiàn)有高鐵商務區(qū)市場發(fā)展前景和潛力是相對看好，但同時也面臨著規(guī)劃高品質(zhì)物業(yè)超越現(xiàn)有物業(yè)的必然性。而國家新政對于房地產(chǎn)的調(diào)控，對于區(qū)域市場而言影響相對較小，我們物業(yè)的必然性。而國家新政對于房地產(chǎn)的調(diào)控，對于區(qū)域市場而言影響相對較小，我們認為區(qū)域房地產(chǎn)市場在未來認為區(qū)域房地產(chǎn)市場在未來1-21-2年內(nèi)將呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢。年內(nèi)將呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢。本地塊有著明顯的后開發(fā)優(yōu)勢，可以很好的獲取市場機會點，吸取成功經(jīng)驗，總結(jié)失敗本地塊有著明顯的后開發(fā)優(yōu)勢，可以很好的獲取市場機會點，吸取成功經(jīng)驗

56、，總結(jié)失敗教訓，抓住市場空白點，迎合客群的需求，通過差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，對區(qū)域功能進行完教訓，抓住市場空白點，迎合客群的需求，通過差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，對區(qū)域功能進行完善和補充，最大程度的提升項目價值，從而爭取利潤最大化。善和補充，最大程度的提升項目價值，從而爭取利潤最大化。區(qū)域重點個案的不同發(fā)展經(jīng)驗給本地塊的啟示區(qū)域重點個案的不同發(fā)展經(jīng)驗給本地塊的啟示區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位項目發(fā)展市場定位典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析供需分析供需分析價格走勢價格走勢品牌升級品牌升級市場潛力市場潛力重點個案分析重點個案分析個案分析個

57、案分析推廣手段推廣手段客群分析客群分析生活習性生活習性著名的升龍曼哈頓的成功，讓頌唐進一步把握到了市場未來的發(fā)展趨勢，并看到了啟示與方向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析升龍升龍曼哈頓曼哈頓區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析物業(yè)形態(tài)的多樣化和高端化大大提升了項目的品質(zhì)度和價物業(yè)形態(tài)的多樣化和高端化大大提升了項目的品質(zhì)度和價值，也豐富了項目的客層，同時通過良好的市場口碑促進值，也豐富了項目的客層，同時通過良好的市場口碑促進各個物業(yè)形態(tài)的銷售。各個物

58、業(yè)形態(tài)的銷售。升龍升龍曼哈頓曼哈頓規(guī)劃設計規(guī)劃設計 該項目為燕莊村改造項目，位置較好，位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)或挨近內(nèi)環(huán)線，交通便利，周邊配套齊全，有著較多潛在客戶；項目體量較大，總建面積均在86萬，開發(fā)之初，即引起社會廣泛關注。 項目集住宅、公寓、商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型城市綜合體項目。建成后為該區(qū)域集高檔居住、智能辦公、主題商業(yè)街區(qū)為一體的復合性建筑群。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析該項目把住宅、公寓、商業(yè)、辦公及酒店從高該項目把住宅、公寓、商業(yè)、辦公及酒店從高起點進行規(guī)劃設計，通過各個物業(yè)形態(tài)的高品起點進行規(guī)劃設計，通

59、過各個物業(yè)形態(tài)的高品質(zhì)標準進行打造，加之商業(yè)成功的進行精品化質(zhì)標準進行打造，加之商業(yè)成功的進行精品化運營，形成了區(qū)域乃至鄭州市場標桿性的綜合運營，形成了區(qū)域乃至鄭州市場標桿性的綜合體項目，而項目整體也成為了所在區(qū)域商圈核體項目，而項目整體也成為了所在區(qū)域商圈核心。心。升龍升龍曼哈頓曼哈頓景觀設計景觀設計大體量高層現(xiàn)代簡潔形式建筑，為升龍的主流，以現(xiàn)代簡潔為主，并不追求多樣的變化，而在于客戶的接受度及成本控制。容積率較高、綠化率較低是該樓盤面臨的共同問題，樓盤建筑設計中引入“住宅雙地面”的概念，住宅雙地面指的是住宅及酒店式公寓住戶可以通過地面大堂及位于商業(yè)裙樓上的空中花園層進入每棟樓的門廳，即建

60、設屋頂花園，增大綠化面積，提升宜居性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示典型項目啟示區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析重點個案分析重點個案分析豐富的景觀特色可以提升項目居住品質(zhì)，給客群豐富的景觀特色可以提升項目居住品質(zhì)，給客群心理增加好感心理增加好感升龍升龍曼哈頓曼哈頓戶型設計戶型設計兩房104.23三房130四房150 戶型設計多遵從市場主流熱銷戶型設計，戶型面積主要居于 30-160，一房到四房俱全，戶型較為中規(guī)中矩，且多有贈送面積，易被客戶接受。戶型功能區(qū)間分布上，力求保證通風與采光的需要，并且通過露臺與飄窗等提高性價比。該項目戶型中 60以下的一房占據(jù)了相當大的比例，這是因為鄭州市