河南房地產(chǎn)價(jià)格研究

1、本文利用鄭州、洛陽、平頂山等省轄市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查資料、統(tǒng)計(jì)部門房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民收入和土地出讓價(jià)格等數(shù)據(jù)，分析了河南房地產(chǎn)價(jià)格水平及變動(dòng)情況。分析結(jié)果表明河南房地產(chǎn)價(jià)格已處高位，政府及有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控。 一、房地產(chǎn)價(jià)格的定義及構(gòu)成 （一）房地產(chǎn)價(jià)格的定義 所謂房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，即土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格具有如下特性：明顯的權(quán)利價(jià)格特征。具有特殊性。具有特殊的形成機(jī)制。顯著的個(gè)別性。具有多種表現(xiàn)方式。價(jià)格總水平具有上升趨勢。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說包括以下九項(xiàng)要素：土地取

2、得費(fèi)用；前期工程費(fèi)；配套費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；管理費(fèi)；銷售費(fèi)；貸款利息；稅費(fèi)；利潤。前八項(xiàng)是生產(chǎn)成本，利潤是開發(fā)商的投資回報(bào)。由于缺乏全面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們抽取了鄭州市8 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了典型調(diào)查,得到如下數(shù)據(jù)：鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，建筑安裝工程費(fèi)、土地取得費(fèi)、稅費(fèi)三項(xiàng)占到了總價(jià)格構(gòu)成的71.4%，是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的主要部分。 1.建筑安裝工程費(fèi)占比最大，平均占比達(dá)到35.3%。8 家企業(yè)中的7 家認(rèn)為構(gòu)成該公司房地產(chǎn)價(jià)格的因素中建筑安裝工程費(fèi)占比最高，僅有1 家的建筑安裝工程費(fèi)占比略低于土地取得費(fèi)。最高的占比達(dá)到45.4%，最低的占比為25%。 2.土地取得費(fèi)用占比居第二，平均占比為21.

3、5%。8 家企業(yè)中，土地取得費(fèi)用占比最高的為30%，占比最低的為11%。受各項(xiàng)目品質(zhì)定位不同，土地取得費(fèi)用在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的占比不同，對容積率低的高端舒適樓盤來說，土地取得費(fèi)用占比較高；對容積率較高的普通住宅項(xiàng)目，土地取得費(fèi)用占比相對低一些。 3.稅費(fèi)占比居第三，平均占比14.6%。8 家企業(yè)中稅費(fèi)占比最高的為19%，占比最低的為8%。有5 家企業(yè)認(rèn)為稅費(fèi)在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中占比16%左右。 4.利潤占比居第四，平均占比10.9%。8 家企業(yè)中，利潤占比最高的為19.4%，占比最低的為4%。 關(guān)于利潤占比，通過20072012 年的統(tǒng)計(jì)年鑒中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)情況數(shù)據(jù)計(jì)算，利潤總額占主營業(yè)務(wù)收

4、入與營業(yè)外收入之和的比重平均為14.68%，利潤總額占主營業(yè)務(wù)收入的比重平均為14.8%。 二、河南房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及價(jià)格變動(dòng)情況 （一）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,城市居民居住條件快速改善 從1998 年開始，河南省房地產(chǎn)投資額增速穩(wěn)定在年增長10以上，到2001 年增速則超過30，2005 年至2008 年間增速超過40，2009 年至2012 年增速在36.1和15.6之間波動(dòng)（詳見表1）。與此相適應(yīng)，每年新建住宅銷售面積大幅增加，2002 年全省新建住宅銷售面積為584.74 萬平方米，到2012年達(dá)到5455.5 萬平方米，十年間年均增長25.0。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民居住條件得到極大改善，2012 年

5、全省城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到34.7 平方米，比2002 年提高7.28 平方米，增長26.5。其中，鄭州市2012 年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為28.73 平方米，比2002 年增長20.9，洛陽市為32.07 平方米，增長31.4，平頂山市為31.39 平方米，增長27.8，從數(shù)據(jù)來看，中小城市的居民人均住宅建筑面積要高于大中城市。截至2012 年，全省城鎮(zhèn)居民家庭商品房（不包括原有私房和房改房） 的比重已達(dá)到36.2，98.3的住戶擁有獨(dú)用自來水，79.8的住戶有廁所浴室，28.1的住戶擁有暖氣設(shè)施，可以說，人們的居住條件發(fā)生了翻天覆地的變化，住房市場化改革起到了重要的作用。 （二）

6、河南房地產(chǎn)價(jià)格水平變動(dòng)情況 19982002 年間，房地產(chǎn)價(jià)格還主要受建筑成本的影響，總體變化不大。從2003 年開始，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅加大，至2012年的十年間，有七年價(jià)格漲幅超過10。從全省均價(jià)變動(dòng)幅度看，2003 年新建住宅均價(jià)微漲0.8，2004 年至2007 年均價(jià)漲幅均超過10，最高漲幅為2005 年的15.1，2008 年漲幅回落到2.7，2009 年、2010 年漲幅又提高到10以上，其中2009 年達(dá)到17.0，2011 年小幅回落到9.3，2012 年又上升到12.4，十年間全省新建住宅均價(jià)上漲1.7 倍，年均上漲10.5。從鄭州、洛陽和平頂山市均價(jià)變動(dòng)幅度看，也經(jīng)歷了大致相

7、近的軌跡（詳見圖1），其中，鄭州市十年間均價(jià)上漲了2.1倍，年均漲幅為11.9（按照房管局公布的新建住宅均價(jià)計(jì)算年均漲幅為12.5，漲幅基本相近），洛陽市均價(jià)上漲2.5 倍，年均漲幅為13.4，平頂山市均價(jià)上漲2.3 倍，年均漲幅為12.6。 （三）房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性、重要性 房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，如帶動(dòng)鋼鐵、煤炭、水泥、家電、電力等產(chǎn)品需求。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以做大國民經(jīng)濟(jì)，但是不能做強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)，特別是在高房價(jià)情況下，購房者提前透支了消費(fèi)能力，對內(nèi)需產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，對國民經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展非常不利。同時(shí)，也影響到人們的幸

8、福感。 三、影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的最直接因素是成本與費(fèi)用構(gòu)成的影響；從影響程度來講，則是眾多因素相互作用的結(jié)果。這些因素有：社會因素。政治因素。經(jīng)濟(jì)因素。自然因素。區(qū)域因素。個(gè)別因素。 考慮河南的具體情況，我們認(rèn)為，下列因素影響更大： （一）城市化進(jìn)程加速帶動(dòng)住房需求上升，拉動(dòng)房價(jià)上漲 房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況對房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會上漲，反之則會下降。河南的城市化進(jìn)程逐漸加快，對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 （二）國民經(jīng)濟(jì)及居民收入持續(xù)增長拉動(dòng)房價(jià)上漲 數(shù)據(jù)

9、顯示，河南城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從2005 年的45.4%下降至2012 年的33.8%。很明顯，隨著消費(fèi)者收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)需求量也逐步增大。2013 年，河南省國民生產(chǎn)總值32155.86 億元，比上年增長9.0%,人均GDP34186.54 元，比上年增長8.5%。同年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22398.03 元，比上年增長9.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.6%。居民消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入到改善居住條件的階段。下圖列出了20052013 年間河南人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與商品房銷售面積數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)這三者的變動(dòng)趨勢是趨于一致的。 （三）土地供應(yīng)量及其價(jià)格對房價(jià)影響較

10、大 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，在住宅價(jià)格構(gòu)成中地價(jià)占主要部分。根據(jù)全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，2014年一季度，以2000 年為基期的重點(diǎn)城市平均地價(jià)指數(shù)持續(xù)上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)指數(shù)分別為224、235、264、177，較上一季度分別增加6、5、7、4 個(gè)點(diǎn)。從下圖可以看出，2000 年至2014 年一季度，全國重點(diǎn)城市分用途地價(jià)指數(shù)明顯呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，這與房價(jià)逐年攀升的變動(dòng)態(tài)勢也是完全一致的。 （四）稅費(fèi)制度是調(diào)控房價(jià)的主要手段 稅收政策是調(diào)整房地產(chǎn)市場的重要手段。我國目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營

11、業(yè)稅等；間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等；相關(guān)費(fèi)用有教育費(fèi)附加等。涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要是房產(chǎn)稅和土地使用稅。我國目前涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)門類繁多且有地區(qū)差異，包括土地登記費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、房屋工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等，數(shù)目繁多。 （五）貨幣供應(yīng)量的增加使購房需求加大進(jìn)而拉升房價(jià) 自1998 年住房制度改革以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)突出特征是就是住房貨幣化程度的不斷深化、城市化進(jìn)程不斷加快、舊城改造不斷推進(jìn)。同時(shí)，M2 的快速增加，住房需求者容易獲得銀行住房按揭貸款，將潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，并在這種需求的推動(dòng)下使房價(jià)加速上升。 （六）自有住房

12、認(rèn)知行為影響人們的購房需求心理 我國傳統(tǒng)觀念認(rèn)為成家必先有房，傾全家之力購房的現(xiàn)象非常普遍。這些都造成住房認(rèn)知行為偏離理性軌道，從而大大增加了房地產(chǎn)市場需求量，需求推動(dòng)房價(jià)步步攀升。 四、對房地產(chǎn)價(jià)格高低的判斷 （一）國際上房地產(chǎn)價(jià)格高低判斷的通用標(biāo)準(zhǔn)：房價(jià)收入比 房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,是國際上通用的判斷居民購買房屋支付能力的指標(biāo)，主要是衡量房屋銷售價(jià)格與居民收入的支付能力是否對稱。同時(shí)，它也是檢測房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的重要指標(biāo)之一。 世界各國均把房價(jià)收入比作為最終評判標(biāo)準(zhǔn)。一般認(rèn)為：當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過5 的時(shí)候，國際上就認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”；當(dāng)一個(gè)地方房

13、價(jià)收入比超過6 的時(shí)候，就會被國際上公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過7 以后，就會被公認(rèn)為“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在1.95.6 倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比一般在36 倍之間。 （二）河南及部分城市房價(jià)收入比 本文用如下的方法估算河南部分城市的房價(jià)收入比：房價(jià)收入比=總房價(jià)/家庭年收入。 本文采用當(dāng)年的戶均住房面積計(jì)算；房屋單價(jià)主要是存在數(shù)據(jù)的可取得性、可比性和可用性等問題，本文考慮實(shí)際情況采用整體的平均單價(jià)，即房屋銷售總金額除以房屋總面積取得。 本文使用居民人均可支配收入乘以家庭平均人口來取得。 五、政府在穩(wěn)定房價(jià)中的作用

14、 房價(jià)持續(xù)快速上漲，不僅不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也會對經(jīng)濟(jì)、社會造成巨大危害。過度相信房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)是不行的，如美國的次貸危機(jī)就是教訓(xùn)，政府有必要通過金融、財(cái)稅等手段調(diào)控房價(jià)，改革體制和完善制度，使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于民生的方向健康發(fā)展。 （一）加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制化和信息化建設(shè) 我國自1998 年住房制度改革全面啟動(dòng)以來，一些主管部門和地方政府先后出臺了一系列與住房相關(guān)的法律法規(guī)，例如城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法、城市最低收入家庭廉租住房管理辦法等，但總體上看，住房法律體系尚不完善。結(jié)合我國住房法律體系現(xiàn)狀和存在問題，借鑒國外住房立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建議盡

15、快出臺住房保障法，通過構(gòu)建完整的房地產(chǎn)法律體系，變相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為相對穩(wěn)定的法律調(diào)節(jié)。另外，要盡快理清頭緒，打破重重阻礙，加快個(gè)人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)和健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推進(jìn)部門信息共享。 （二）消除土地財(cái)政和推動(dòng)土地制度改革 可以借鑒國外成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的做法，構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的財(cái)稅結(jié)構(gòu)，將物業(yè)稅、房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的主要來源，改變對土地財(cái)政的依賴。我國在征收房地產(chǎn)稅之前還需完善房屋評估制度，建立專門的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。另外，高地價(jià)是推高房價(jià)的重要因素。如何使地價(jià)保持相對穩(wěn)定，關(guān)鍵之一是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排和增加住宅用地。在符合規(guī)劃和用途管

16、制前提下，積極探索和推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策。 （三）調(diào)整房產(chǎn)架構(gòu)，合理分配商品房與保障房的比例 加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。要建立各級財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化；積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，滿足多樣化住房需求。 （四）合理引導(dǎo)購房者的預(yù)期和需求 政府要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，合理引導(dǎo)市場心理預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。完善房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)、分析和發(fā)布機(jī)制，及時(shí)澄清各種傳言、猜測、誤解，及時(shí)解釋行業(yè)熱點(diǎn)事件和苗頭現(xiàn)象，避免市場預(yù)期混亂。在完善房地產(chǎn)信息披露的同時(shí)