房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目名稱： 審核人: 編制人: 批準(zhǔn)人: 發(fā)布日期： 編制單位：XXX商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)方案1. 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱XXX房地產(chǎn)有限公司通過(guò)XX市政府掛牌出讓方式竟得該地塊土地使用權(quán)，按XX 市政府的總體規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，建設(shè)為XX市一流的商業(yè)中心，本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定名為“ XXX- XXX商業(yè)廣場(chǎng)”。1.2項(xiàng)目位置XXX商業(yè)廣場(chǎng)位于XXX市區(qū)核心位置，在鼓樓西街北側(cè)。包含原縣政府、人大、 武裝部、影劇院、公安局、法院和 XXXXXXT場(chǎng)，是XXX市交通、電信、政治、金融、 文化、商業(yè)的中心區(qū)域。一期為1#3#樓，建筑面積30500川，二期為4# 7#樓，建筑面積33700

2、叭總投 資近2億元 。1.3項(xiàng)目占地面積XXX商業(yè)廣場(chǎng)按照XXX市國(guó)土資源局批準(zhǔn)的宗地圖，占地面積 33畝。1.4地形地貌和周邊環(huán)境(1) 本項(xiàng)目是原政府幾大核心機(jī)構(gòu)所在地，地勢(shì)平坦。(2) 本項(xiàng)目東臨鼓樓東街、西臨商業(yè)北街、南臨鼓樓西街、直通中山街，北臨全 國(guó)著名的歷史人文景觀高廟保安寺。(3) 城市給排水、采暖、供電、有線電視、通訊管網(wǎng)距離本項(xiàng)目均在百米以內(nèi)， 聯(lián)接方便。2. 本方案編制依據(jù) 2.1國(guó)有土地使用證中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證“衛(wèi)國(guó)用(2004)字第04號(hào)”。2.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2.3項(xiàng)目立項(xiàng)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1) XXX市計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)立項(xiàng)批文“衛(wèi)計(jì)經(jīng)發(fā) 2004

3、17號(hào)”(2) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積2.2公頃，總建筑面積：6.42萬(wàn)卅共七棟建筑。 一期三棟，建筑面積：30500 m2.二期四棟建筑面積33700卅。3. 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃3.1建設(shè)規(guī)模樓號(hào)建筑性質(zhì)層數(shù)建筑面積(m)建筑造價(jià)(萬(wàn)元)1商業(yè)樓+410108811.502 :商業(yè)樓-1+5190001583.93商業(yè)樓+55900491.84商業(yè)樓+56800568.25商業(yè)樓-1+56900630.46酒店-1+12136001133.747商業(yè)樓+31900160.73.2建筑標(biāo)準(zhǔn)(1) 結(jié)構(gòu)承重體系均采用砼框架，圍護(hù)隔墻均采用加氣砼砌體。大型商業(yè)建筑均安 裝中央空調(diào)。(2) 外裝修風(fēng)格

4、符合 XXX人文歷史氣氛圍和相鄰建筑和諧、統(tǒng)一，具有現(xiàn)代感。請(qǐng) 銀川市知名裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行高規(guī)格設(shè)計(jì)。供水、供電、采暖均分戶計(jì)量，磁卡表計(jì)量，達(dá)到自動(dòng)計(jì)量和收費(fèi)的目的給商戶帶來(lái)極大的方便。5#、6#樓設(shè)有地下一層，平時(shí)可作地下商業(yè)、娛樂(lè)等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，戰(zhàn)時(shí)可作為人防設(shè)施。4. 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)4.1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本估算表(1) 土地出讓金：1409元/ m2(2) 采暖增容費(fèi)40元/ m(3) 招投標(biāo)費(fèi)0.8元/ m2(4) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.0元/ m2(5) 市政占道費(fèi)0.2元/ m2(6) 衛(wèi)生費(fèi)0.3元/ m(7) 征地管理費(fèi)18元/ m(8) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)156元/ m(9) 設(shè)計(jì)費(fèi)18

5、元/ m2(10) 地質(zhì)勘探承載力試驗(yàn)費(fèi)3 元/ m(11) 勞?；?7元/ m(12) 建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)4元/ m(13) 三通一平前期工程費(fèi)18元/ m(14) 工程監(jiān)理費(fèi)15元/ m(15) 房屋初始登記費(fèi)1元/ m2(16) 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)及廣告費(fèi)40 元/ m(17) 建筑工程造價(jià)838.04元/ m(18) 外裝修費(fèi)用120元/ m(19) 設(shè)備安裝費(fèi)124.46元/ m(20) 建筑垃圾處置費(fèi)1.5元/ m(21) 施工圖紙審查費(fèi)3元/ m2(22) 環(huán)保評(píng)估費(fèi)1.5元/ m(23) 財(cái)務(wù)費(fèi)用50.2元/ m(24) 稅金106元/ m以上合計(jì)2997元/ m4.2銷售收入估算表

6、(1) 商業(yè)房 50600 mx 3436 元/ m =17386.16 萬(wàn)元(2) 灑店 13600 m2X 1849 元/ m2 =2514.64 萬(wàn)元以上合計(jì)：19900.8萬(wàn)元4.3經(jīng)濟(jì)效益估算表(1) 總收入19900.8萬(wàn)元(2) 總支出18983.94萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)效益：盈利約916.86萬(wàn)元4.4經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(1) 建設(shè)周期：XXXXX)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自2003年10月開(kāi)始前期準(zhǔn)備，至2007 年12月全部投入使用，建設(shè)周期為 50個(gè)月。(2) 資金來(lái)源：企業(yè)自籌(3) 投資收益率：91686- 18983.94=4.83%4.5結(jié)論開(kāi)發(fā)建設(shè)XXX市 XXX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，投資收益率與類

7、似項(xiàng)目同行業(yè)收益率比較基本持 平，按照本方案實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)上是可行的。6本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃6.1階段劃分和時(shí)間安排(1) 規(guī)劃方案確定階段(開(kāi)發(fā)科負(fù)責(zé))2003年11月2004年3月對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)批，項(xiàng)目的總體風(fēng)格，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)， 各單體的平面布局，建筑設(shè)計(jì)，資源利用，資金籌備方案等進(jìn)行全面而詳盡的安排，并拿 出各單體內(nèi)的功能分區(qū)和平面圖，經(jīng)公司確認(rèn)后進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。辦理工程立項(xiàng)，報(bào)建 等審批手續(xù)，同時(shí)積極組織進(jìn)行拆遷安置，地質(zhì)勘探等工程。(2) 建設(shè)準(zhǔn)備階段(開(kāi)發(fā)科、工程科負(fù)責(zé))2004年4月2004年6月，1#3#樓施工圖設(shè)計(jì)審查，工程招投標(biāo)，三通一平等工 作。(3) 建設(shè)實(shí)施階段(

8、工程科負(fù)責(zé)施工管理、銷售科負(fù)責(zé)售房、租賃)2004年7月2005年8月，1#樓開(kāi)工主體完工，開(kāi)盤；2005年3月2005年11月，2#樓開(kāi)工主體完工，開(kāi)盤；2005年4月2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝設(shè)備，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆遷；2006年3月2007年12月30 日，3#、4#、5#、6#、7#樓陸續(xù)開(kāi)工，竣工，開(kāi)盤銷 售、招商。(4) 竣工驗(yàn)收階段(公司主管經(jīng)理負(fù)責(zé)組織、各部門協(xié)調(diào)配合)2005年12月，1#樓竣工驗(yàn)收；2006年1月，2#樓竣工驗(yàn)收；2007年1月12月，3#7#樓陸續(xù)竣工，配套設(shè)施、外裝修全完。6.2項(xiàng)目目標(biāo)(1) 建設(shè)周期目標(biāo)：2003年10月2007年12月，建設(shè)周期50個(gè)月。(2) 安全與文明施工在XXX市的每次