尚格名稱(chēng)招商定位

1、株洲概況1、市區(qū)概況株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路 干線和106、320 國(guó)道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國(guó)家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲市現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)而積450平方 公里。總?cè)丝?370萬(wàn)，其中市區(qū)人口 70萬(wàn)。機(jī)械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工業(yè)。株洲，在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先 的產(chǎn)品有50余種，產(chǎn)量居全國(guó)第一的有11項(xiàng)，出口量占全國(guó)第一的有9項(xiàng)，多年

2、來(lái)，出口創(chuàng)匯一直居湖 南省首位，是中國(guó)33個(gè)外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲市具有較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。006年全市生產(chǎn)總值突破600億元大關(guān)，達(dá)605.3億。人均GDP為16526元。2、天元區(qū)概況株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),位于株洲市湘江西岸，規(guī)劃區(qū)總面積35平方公里。建區(qū)十多年，株洲高新區(qū)的變化日新月異，已發(fā)展成為 一個(gè)規(guī)劃布局科學(xué)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善配套、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、社會(huì)事業(yè)管理有序的現(xiàn)代化高科技新 城區(qū)。2004年，被評(píng)為“湖南省十大投資環(huán)境誠(chéng)信安全區(qū)”，2005年，被評(píng)為“湖南省十大和諧行政示范 區(qū)”。截至2005年底，全區(qū)擁有各類(lèi)

3、企 業(yè)898家，其中高新技術(shù)企業(yè)129家（已成功申報(bào)國(guó)家“ 863”項(xiàng) 目17項(xiàng)），三資企業(yè)68家，上市公司8家，已形成新材料、光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥四大新型 高科技 產(chǎn)業(yè)。2005年完成地區(qū)生產(chǎn)總值97億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值238億元，完成財(cái)政收入697億元，在國(guó)家53個(gè)高新區(qū)中排名35位。3、06年經(jīng)濟(jì)概況及消費(fèi)點(diǎn)株州市全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破200億元大關(guān)，達(dá)20&5億元，增長(zhǎng)15. l%o扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長(zhǎng)16.4%和13%餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251億元和

4、179. 9億元，分別增長(zhǎng)16. 9%和15. 0%o項(xiàng)目概況尚格名城位于株州市體育中心東南側(cè)，南臨株洲大道，北依湘江，對(duì)望石峰公園，西靠廬山路。路經(jīng)車(chē)次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建筑面積近120萬(wàn)平米，總居住人口可達(dá)3萬(wàn)余人。商業(yè)面積18.54平米，米，綜合商 普通商業(yè)面積10.54平 業(yè) 面積4萬(wàn)平米，酒店辦公面積4萬(wàn)平米，幼兒園面積 萬(wàn)平米，小學(xué)面積21萬(wàn)平米。6000平米，會(huì)館面積1市場(chǎng)定位億元，8.92億元，并且運(yùn)動(dòng)健身等。據(jù)調(diào)查天元區(qū)2006年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12. 75億 元，住宿餐飲業(yè)億元，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)為消費(fèi)支柱，分別為3.61天元區(qū)人

5、均生產(chǎn)總值為26411元，消費(fèi)能力強(qiáng)，。一期以滿(mǎn)足社區(qū)住戶(hù)各種需求的生活配套為主，形成一個(gè)小型社區(qū)商業(yè)，包含業(yè)態(tài)有餐飲、超市、便利店、煙酒店、洗衣店、茶樓、后期隨著住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，形成以?shī)蕵?lè)、休閑、購(gòu)物為特色的賣(mài)場(chǎng)區(qū)域，如特色女人區(qū)，兒童區(qū)，酒吧運(yùn)動(dòng)區(qū)等專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)，在專(zhuān)區(qū)內(nèi)合理的引入滿(mǎn)足各社區(qū)的生活配套商家。一期具體商業(yè)定位:號(hào)樓：家裝公司及家居行業(yè)。11 、12號(hào)樓一層及負(fù)一層：生活配套區(qū)12 、13號(hào)一層及負(fù)一層：購(gòu)物區(qū)11、12、13號(hào)樓2層：大型餐飲、網(wǎng)吧、健身等面積在500平米以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)15號(hào)樓：精品商業(yè)區(qū)四、商業(yè)定位SW0分析1、優(yōu)勢(shì)分析1、初期招商難度較易，商家對(duì)賣(mài)場(chǎng)調(diào)劑那及

6、相關(guān)政策要求不高。2、資金投入小，只需花費(fèi)少量的媒體廣告及資料制作費(fèi)用。3、市場(chǎng)容量大，依托尚格住宅群顯性消費(fèi)者人口規(guī)模達(dá)3萬(wàn)人以上，隨著周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)，入住人口將不斷增加，隱形消費(fèi)人口達(dá)10萬(wàn)人以上。4、周邊沒(méi)有成型的商圈，我商圈能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)，營(yíng)造岀與當(dāng)前社區(qū)商業(yè)原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念及消費(fèi)場(chǎng)所，在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。5、現(xiàn)在市場(chǎng)上的多數(shù)商戶(hù)為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶(hù)和有感召力的商戶(hù)。2、為勢(shì)分析1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，許多經(jīng)營(yíng)戶(hù)和投資商抱著持幣觀望的態(tài)度。2、交通劣勢(shì)，現(xiàn)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的公交線路僅59

7、路，18路，45路，商業(yè)輻 射范圍小。3、現(xiàn)株洲消費(fèi)者三大消費(fèi)地點(diǎn)分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新佳商圈。本商圈在商業(yè)氛圍，商家品牌、規(guī)模，交通方面都存在劣勢(shì)。4、株洲商業(yè)空營(yíng)業(yè)用房空置高，06年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積7. 4萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)16. 3%,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。市場(chǎng)威脅、湘銀房地產(chǎn)在距離本商圈1000米處，正在建設(shè)一個(gè)臨街商業(yè)中心。、廬山春天及廬山戀，城市風(fēng)景的工程的逼近，預(yù)計(jì)在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時(shí)交付使用。五、 招商原則實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的基本原則、二個(gè)重點(diǎn)、重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。、對(duì)名家、名企、名品重點(diǎn)招商2、四個(gè)優(yōu)先

8、1廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；4、特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。5、租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn)八、 重點(diǎn)招商對(duì)象服裝內(nèi)以品牌生產(chǎn)廠家為主；2、市、省內(nèi)較知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如運(yùn)動(dòng)時(shí)空，陽(yáng)光足浴等；3、有豐富營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商：七、 招商政策租金不實(shí)行遞增，以最后一年租金為標(biāo)準(zhǔn)租金，前幾年的租金實(shí)行租金折扣制；2、放水養(yǎng)魚(yú)政策，針對(duì)商戶(hù)租賃面積及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同實(shí)行不同的優(yōu)惠政策。1、以500平米為基數(shù)，租賃500平米含500平米以下的商戶(hù)視為普通商戶(hù)，租金免5個(gè)月。2、租

9、賃面積達(dá)500平米一一 1000平米或市內(nèi)品牌視為重點(diǎn)客戶(hù)，以每100平米為基數(shù)遞增一個(gè)月的租金免租期，如600平米免6個(gè)月，700平米免7個(gè)月。可提供宣傳單頁(yè)或優(yōu)惠卡等宣傳資料，我公司可義務(wù)幫其提供給在我尚格購(gòu)房的業(yè) 主。租賃而積達(dá)1200平米以上或省以上品牌，視為VIP客戶(hù)，租金免一年，在3、享受第二條優(yōu)惠政策的同時(shí)，在我商圈做媒體推廣的同時(shí)，可免費(fèi)為其宣傳。4、客戶(hù)領(lǐng)袖制，針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶(hù)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已簽訂租賃合同的客戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，簽訂租賃合同（非租賃協(xié)議），我公司可免其一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。5、放低入場(chǎng)門(mén)檻，入場(chǎng)押金根據(jù)商家的不同而

10、不同。1、小型及普通商家，如普通的便利店、煙酒店等只需普通裝修的商家，入場(chǎng)押金定為1萬(wàn) 元，大型及品牌商家，租賃面積在500平米以上或具有市區(qū)（市區(qū)以上）品牌效應(yīng)的商家，入場(chǎng)押金定為6000元。八、營(yíng)銷(xiāo)推廣2、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用推廣標(biāo)準(zhǔn)：總租金的20%!作營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，從2007年7月算起，按頭一年租金全免計(jì)算，11號(hào)樓及4號(hào)樓租金在第二年及第三年租金總收益達(dá)689494元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為137898. 8 元。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的花銷(xiāo)：1、公關(guān)費(fèi)用：2、媒體推廣費(fèi)用：了解報(bào)紙媒體，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)短信，戶(hù)外廣告的費(fèi)用后，再做詳細(xì)斟酌3、資料制作費(fèi)用：了解宣傳單頁(yè)費(fèi)用后4、DM策略，郵寄資料九、招商流程市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶(hù)分析（招商部）A客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（招商部、策劃部）A目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)發(fā)，拜訪、接洽（招商部）？ 客戶(hù)分類(lèi)、確定重 點(diǎn)客戶(hù)（招商部） 填寫(xiě)租賃協(xié)議（招商部、客戶(hù)） 客戶(hù)