第五章 房地產(chǎn)供求與價格原理

1、第五章 房地產(chǎn)供求與價格原理 一、房地產(chǎn)需求原理（一）需求與需要：某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有兩個條件： 消費者愿意購買 + 消費者有能力購買。如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發(fā)生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。（二）房地產(chǎn)需求類型可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：1消費性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。2投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。3投機性需求。投機是指不是為了使用而是

2、為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。4盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。  （三）影響房地產(chǎn)需求量的因素對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。2消費者的收入水平。3相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。4消費者的偏好。5消費者對未來的預(yù)期（四）需求曲線和彈性1、房地產(chǎn)的需求曲線：表示房地產(chǎn)的需

3、求量與其價格之間的關(guān)系。（1）在圖中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。（2）由于價格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。（3）如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。如圖，以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2。2、房地產(chǎn)的需求彈性彈性：是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發(fā)生1% 的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。房地產(chǎn)的需求彈性主要有：需求的價格彈性

4、、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。（1）需求的價格彈性，通常簡稱需求彈性。房地產(chǎn)的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。即：房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 房地產(chǎn)價格變化的百分比在通常情況下需求的價格彈性是一個負數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。（2）房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 消費者收入量變化的百分比 （3）房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 人口數(shù)量變化的百分比 （4）房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動1% 所引起的其需求量的百分

5、比變化。一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間?；パa品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。3、需求彈性種類：彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。在經(jīng)濟學里，將彈性數(shù)值分為5種類型：u 富有彈性。彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；u 缺乏彈性。彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率

6、較大的曲線；u 單一彈性。彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；u 完全彈性。彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；u 無彈性。彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。 二、房地產(chǎn)供給原理（一）房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有兩個條件：開發(fā)商或擁有者愿意供給+開發(fā)商或擁有者有能力供給。 （二

7、）房地產(chǎn)供給量的影響因素：對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。2該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。3該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。4開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制

8、定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。（三）房地產(chǎn)的供給曲線及彈性1、房地產(chǎn)的供給曲線：表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。（1）在圖中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價格。（2）由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。（3）如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開

9、發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。2、房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。（1）房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比（2）房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。3、房地產(chǎn)供給彈性種類（1）供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；（2）供給缺乏價

10、格彈性的供給曲線與橫軸相交；（3）供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；（4）供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；（5）供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。三、房地產(chǎn)供求關(guān)系（一）均衡與不均衡1、均衡：是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競爭，產(chǎn)生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。房地產(chǎn)的均衡價格：是指房地產(chǎn)的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)

11、的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。2、非均衡狀態(tài)：當市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。（二）房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：1全國房地產(chǎn)總的供求狀況；2本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；3全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；4本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 四、房地產(chǎn)價值與價格（一）房地

12、產(chǎn)價值1、使用價值和交換價值：“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經(jīng)濟學的。在經(jīng)濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既

13、有使用價值也有交換價值。  2、投資價值某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資

14、購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。 3、成交價格、市場價格和理論價格成交價格。簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。市場價格。是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格。是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在正常市場或正常經(jīng)

15、濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。但在投機心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟下形成的畸高價格 4、原始價值與賬面價值原始價值。簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。賬面價值。又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高

16、出很多。5、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。市場調(diào)節(jié)價。是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。6、總價與單價總價格。簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。單位價格。簡稱單價，是指一個計量

17、單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系是：樓面地價土地總價/總建筑面積樓面地價土地總價/容積率認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。7、實際價格與名義價格實際價格。是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格。是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 8、現(xiàn)貨價格與期貨價格現(xiàn)貨價格。是

18、指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。期貨價格。是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格=現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。9、土地價格與建筑物價格土地價格。土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是

19、指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。土地的生熟程度主要有下列5種：（1）未征用補償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補償安置的城市空地。建筑物價格。建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。 五、房地產(chǎn)“泡沫”（一）泡沫現(xiàn)象“泡沫”一詞用在經(jīng)濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者-這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。歷史上曾出現(xiàn)過多