深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告

1、深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告投 資 商：大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司編制單位：同致行（中國）地產顧問有限公司完成時間：二零零六年四月八日大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告。我司項目小組接受任務后，經過對本地塊所處市場環(huán)境、地塊自身條件和舊改特點的研究，結合貴公司實際情況，提出了本地塊開發(fā)的評價報告。深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告是我司項目小組成員通力合作的成果，同時也是全司人員多年經驗及集體智慧的結晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹致商祺！同致行（中國）地產顧問有限公司 二零零六年四月八日目 錄1.項目評價11.1項目位

2、置及區(qū)位評價11.2項目用地現(xiàn)狀評價21.3項目周邊環(huán)境與景觀評價31.4項目初步經濟技術指標評價31.5項目用地優(yōu)缺點評價51.6項目周邊生活配套設施評價62.法律政策風險評價72.1項目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀72.2合作方式及風險評估73房地產市場評價83.1深圳市房地產市場總體評價83.2深圳市房地產市場后市展望173.3項目附近區(qū)域房地產市場評價223.4項目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析253.5可能的目標客戶分析264開發(fā)建議274.1開發(fā)方向建議274.2開發(fā)計劃建議285.財務效益評價315.1成本預測315.2稅務分析325.3投資收益預測335.4投資使用計劃及啟動資金365.5項

3、目財務評價386結論396.1風險、機會、優(yōu)勢、劣勢分析396.2結論40附表41附表1 坭崗村城中村改造項目損益表41附表2 坭崗村城中村改造項目全投資現(xiàn)金流量表4243 / 46文檔可自由編輯打印1.項目評價1.1項目位置及區(qū)位評價1.1.1項目位置本項目用地東臨紅崗西村，西臨教育學院花場，北臨二線巡邏道，南臨筍崗西路。中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個商品房小區(qū)及風光小學。行政區(qū)劃上歸羅湖區(qū)管轄。 圖1：項目位置圖1.1.2區(qū)位評價本項目位于羅湖區(qū)與福田區(qū)的交接地帶。東為羅湖區(qū)的清水河片區(qū)。西與深圳最早的富人區(qū)銀湖別墅區(qū)及筆架山相望。北靠鳳凰嶺，向南隔泥崗西路俯瞰八卦嶺。與東門地王商

4、圈、華強北商圈、福田中心區(qū)近在咫尺，盡享都市的繁華。圖2：項目區(qū)位圖1.2項目用地現(xiàn)狀評價（1）作為舊改項目，項目地塊內以農民房為主，環(huán)境較差，管理較為混亂，該區(qū)域在市民心中的形象欠佳。（2）該地塊現(xiàn)為功能混合區(qū)域，地塊內含有住宅、商業(yè)、公共配套等等。拆遷上較為繁瑣，也潛在一定的拆遷風險。（3）地塊不規(guī)則，內有三個普通的住宅小區(qū)。給小區(qū)的規(guī)劃和銷售造成影響。（4）本地塊內現(xiàn)有高壓線穿過，但日后將會被埋入地下，所以這一不利因素可以忽略。（5）本地塊呈北高南低的走勢，為景觀設計提供有利條件。1.3項目周邊環(huán)境與景觀評價1.3.1周邊環(huán)境較為普通，區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣并存 （1）項目四周及內部分布有：碧清花

5、園、金銀苑、星湖花園等普通住宅小區(qū)以及部分其他建筑物。整體環(huán)境較為普通。 （2）項目處于泥崗西路北側，貨柜車流量大，造成很大的噪音、塵土和空氣污染，對居住和商業(yè)而言是很大的不利因素。但隨著貨運主干道的北遷，這一不利影響將會弱化。（3）片區(qū)內的教育學院和風光小學給項目注入了文化內涵，有利于提升項目的價值。（4）福田和羅湖的外部環(huán)境，對項目起到強大的支撐作用。1.3.2周邊景觀資源欠缺，高層遠景風光獨特（1）項目四周緊挨著普通住宅小區(qū)、學校以及部分其他建筑，近距離景觀欠佳。（2）本項目的高層將可以遠望鳳凰嶺、筆架山以及地王商圈，景觀資源有很大的發(fā)掘空間。1.4項目初步經濟技術指標評價表1：經濟技術

6、指標改造用地面積13.44萬平方米容積率55.5覆蓋率25%30%總建筑面積67.2萬平方米73.92萬平方米住宅面積53.76萬平方米59.136萬平方米商業(yè)面積13.44萬平方米14.784萬平方米還遷面積24.6萬平方米可售面積41.6萬平方米48.32萬平方米可售住宅面積28.16萬平方米33.54萬平方米可售商業(yè)面積13.44萬平方米14.784萬平方米公共配套面積10,000平方米平均建筑高度1820層商住比2：8車位4300個根據(jù)利潤最大化原則，本項目取5.5的容積率，其他經濟技術指標均與5.5的容積率對應。（1）從以上規(guī)劃要點看，商業(yè)面積較大。如此大的商業(yè)面積是否與市場需求相一

7、致還需深入論證。原因有以下幾點：目前附近片區(qū)商業(yè)氛圍非常弱。本片區(qū)與羅湖、福田的其他區(qū)域處于相對斷裂的狀態(tài)，偏居一隅。片區(qū)的人口較少，自身沒有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。按照30%的覆蓋率來算，假設整個項目底層全部做商業(yè)，整個項目將有將近四層作為商業(yè)，而非底商的商業(yè)產生的收益有限。（2）本項目規(guī)劃有4,300個車位。本項目商業(yè)面積達14.784萬平方米。按常規(guī)，商場每100平方米需要0.5個車位，所以商業(yè)部分需要739個車位。余下3,561個車位給住宅部分。本項目按照平均每戶90平方米(深圳的平均住宅面積)的建筑面積算，大約有6,571戶，按照車位比1：1算，需要有6,571個車位。所以本項目

8、規(guī)劃中車位的個數(shù)是不夠的。 （3）根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本項目的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。 （4）由于本項目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對開發(fā)商而言，還建會增加前期啟動資金，降低資金使用效率，同時也增大了投資風險。但是，通過分期銷售與分期還建相結合，將會相應地提高資金使用率，降低風險。1.5項目用地優(yōu)缺點評價1.5.1 優(yōu)點評價（1）宗地面積較大，規(guī)劃和建設上具有回旋空間。對重樹片區(qū)形象較為有利，同時也有利于分期開發(fā)和靈活選擇開發(fā)方案。（2）規(guī)劃指標具有彈性空間，便于開發(fā)商根據(jù)市場情況及戰(zhàn)略要求確定開發(fā)方案。（3）地處羅湖、福田交接地帶，區(qū)域配套齊備。緊鄰主

9、城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套的功能。（4）交通便利，到關內各區(qū)及關外的龍華和布吉都很便捷。（5）被鳳凰嶺、筆架山兩個“綠色氧吧”包圍，有良好的生態(tài)景觀資源（6）根據(jù)規(guī)劃，八卦嶺片區(qū)將成為集居住、商業(yè)、辦公、服務性工業(yè)和高新技術工業(yè)在內的城市綜合服務區(qū)。并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能，從而實現(xiàn)兩個片區(qū)人流、商業(yè)環(huán)境的一體化。1.5.2缺點評價（1）地塊內含有的住宅小區(qū)檔次較低、外在形象較差，對項目存在不利影響。（2）地塊內含有的住宅小區(qū)，致使地塊不規(guī)整，給規(guī)劃設計及地塊價值提升帶來障礙。（3）坭崗村以臟亂差的形象著稱，給重樹片區(qū)形象帶來難度。（4）涉及拆遷安置問題，手續(xù)較多，較為煩瑣。（5

10、）泥崗西路為貨柜車通道，噪音較大。（5）本項目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。由于受公路和山體相隔，本項目所在片區(qū)與清水河片區(qū)的聯(lián)系較弱，清水河片區(qū)對本項目影響不大。1.6項目周邊生活配套設施評價（1）由于本項目規(guī)劃了13.44萬平方米的商業(yè)設施，常規(guī)的生活配套設施，本項目可以解決，而且將比現(xiàn)在的檔次高出很多。（2）項目東西兩側是教育學院以及風光小學，具有一定的文化氛圍，對本項目是利好因素。（3）由于項目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設施可以由主城區(qū)解決。本項目周邊有園嶺醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院、沃爾瑪、好又多超市等配套，為居民提供了生活上的便利。但是，項

11、目的500米范圍內缺少上規(guī)模、上檔次的居住配套，是本項目的一個不可忽視的不足點。2.法律政策風險評價2.1項目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀（1）坭崗舊改已經納入了深圳的舊改日程。（2）坭崗村的規(guī)劃文件還沒有正式獲批，立項批準前沒有紅線和規(guī)劃圖。（3）由于本項目屬于城中村舊改項目。投資方需先行投入資金，其后確定用地邊界范圍，將來有可能在地界、面積方面發(fā)生爭議。（4）坭崗村提供的主要經濟技術指標是由羅湖區(qū)舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門協(xié)商決定。這就給項目規(guī)劃留下了很大的不確定性。（5）在坭崗村與開發(fā)商確定規(guī)劃指標后，再由坭崗村上報相關單位報批。在立項批準后

12、才確定紅線和具體的規(guī)劃。2.2合作方式及風險評估2.2.1合作方式（1）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司負責項目的全部投資（土地費用、投資開發(fā)費用、拆遷安置費等）。并負責項目的全程開發(fā)。（2）由坭崗實業(yè)股份有限公司負責完成拆遷、安置、補償實施、協(xié)助報批報建等手續(xù)和雙方約定的工作。（3）本項目所有可售的住宅和商業(yè)面積均按7：3分配，即大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面積，坭崗實業(yè)股份有限公司得到30%的可售面積。2.2.2風險評估（1）目前還沒有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項目具有不確定性，但這也是舊改項目的共性。（2）坭崗實業(yè)股份有限公司在申辦手續(xù)和拆遷安置過程中受阻，致使舊改工作不能

13、如期進行。（3）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司與坭崗實業(yè)在可售面積分配的實施中產生分歧，導致大益置業(yè)遭受損失。（4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會因此遇到障礙。3房地產市場評價3.1深圳市房地產市場總體評價3.1.1供給評價（1）房地產投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長2005年，全市累計完成房地產開發(fā)投資419.59億元，同比下降3.37。商品房的施工面積累計為3,414.14萬平方米，同比增加9.42；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18。表2 2005年商品房建設規(guī)模情況 指 標計算單位2005年去年同期同比一、商品房施工面積萬平米3,414.143,120

14、.259.42其中：住宅萬平米2,435.632,257.687.88新開工面積萬平米1,152.281,025.5512.36二、商品房竣工面積萬平米656.231,012.39-35.18其中：住宅竣工面積萬平米479.42772.2-37.92圖3：深圳歷年商品房及住宅建設規(guī)模情況（3）特區(qū)內住宅批注預售面積減少2004年，深圳全市住宅的批準預售面積為806.48萬平方米，2005年批準預售面積為711.58萬平方米。2004年關內住宅的批準預售面積為466.31萬平方米，2005年關內住宅的批準預售面積僅為300萬平方米。可見，無論是全市還是關內，住宅的供給量、在售項目都明顯減少。（3

15、）可供土地減少截至2005年12月28日，深圳土地交易市場上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計71.02萬平方米。在土地交易市場上，2005年商住用地低于2003年的108.78萬平方米和2004年的92.24萬平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應放緩趨勢漸趨明朗。近兩年特區(qū)內可供土地供應面積有限,主要來自舊城改造，而這一現(xiàn)象將成為關內土地市場的主流。在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關內土地已進入“地荒時代”。（4）城中村改造填充深圳樓市Ø 城中村改造開始啟動2005年5月22日漁民村的成功爆破，標志著深圳舊城改造工程開

16、始全面實施，2005年也因此成為深圳城中村改造的示范年。Ø 城中村市場儲量巨大目前深圳有30個城中村列入改造范圍，其中關內需要改造的城中村建筑面積是4,000多萬平方米，關外6,000多萬平方米,共計1億多平方米。關內城中村平均容積率約為3.0,關外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。按照“拆一建二”的比例計算，建筑面積擴增一倍，城中村能供應出的房屋面積將達到2億平方米左右。按照商品房買賣市場和租賃市場各占一半比例，進入二級市場的商品房供應量有1億平方米左右。樂觀估計每年將有200-300萬平方米的商品房供應量面世，可緩解深圳日漸希缺的土地市場。3.1.2需求評價（1）新盤銷售普

17、遍火爆2005年，萬科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業(yè)城、中旅國際公館等新盤紛紛入市，且銷售連連火爆。萬科第五園、香蜜湖一號開盤當天全部售罄，水榭花都三期400多套當天銷售剩余無幾，中信紅樹灣二期當天銷售總額達7億元。萬科十七英里甚至發(fā)生顧客因買不到房而怒砸售樓處的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，深圳住宅市場需求旺盛，新盤更是置業(yè)者追捧的對象。（2）關外項目成為市場主流Ø 關外樓市占據(jù)深圳半壁江山從2005年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位,占全市銷售面積的份額從2004年的21上升到30；龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18上升至2

18、0%；福田區(qū)銷售量占全市的19（2004年占16）；南山區(qū)銷售量占全市的18%（2004年占33）；羅湖區(qū)銷售量占全市的11（2004年占10）。特區(qū)外兩區(qū)合計占全市50，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。圖4：2005年與2004年各區(qū)域住宅銷售面積所占的比例圖 （外圈為2005年數(shù)據(jù)）Ø 品牌地產商交戰(zhàn)關外，關外樓市品質升級鴻榮源、富通等本地知名開發(fā)商大量推出優(yōu)質大盤，占領本地市場。關內的一些大品牌開發(fā)商也紛紛搶占關外市場：萬科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片格瀾郡，金地高起點建造梅隴鎮(zhèn)這些品牌開發(fā)商的介入，使得質優(yōu)大盤層出不窮，加速了關外樓盤的品質升級，逐漸追上甚至超過了關內樓盤的品

19、質。（3）市場需求旺盛，空置率持續(xù)下降Ø 銷售量保持高速增長、供需矛盾凸顯2005年深圳批準的商品住宅預售面積共711.58萬平方米，但全市商品住宅銷售面積已達到901.13萬平方米，全市的新增供求比僅為0.79:1，需求持續(xù)旺盛。越來越多的外來人口被深圳良好的經濟環(huán)境所吸引，選擇在深圳定居，2005年深圳市已經有暫住人口1,035萬，而戶籍人口僅171萬。經濟的發(fā)展、收入的增加、人口的快速增長，為深圳房地產業(yè)的發(fā)展提供了強大的需求動力，形成全年需求旺盛態(tài)勢，造成深圳供求矛盾凸顯。在未來幾年，這一矛盾將會隨著經濟社會的發(fā)展進一步深化。Ø 空置房逐步消化、空置率持續(xù)下降200

20、5年，商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58。這說明了深圳房地產市場特別是住宅市場需求旺盛。（4）豪宅市場主導潮流Ø 豪宅備受推寵、成交量創(chuàng)歷史新高2005年豪宅的推盤量大增，全市144平方米以上的商品住宅銷售面積達210.56萬平方米，占成交總量的11%，與均價超過10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求顯示，經過多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購買力。 圖5：2005年全市144平方米以上住宅銷售分布（單位：萬平方米）圖6：2005年商品住宅各價位區(qū)間成交比例Ø 推出量歷年最高20

21、05年共批準預售獨棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅1,346套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準預售面積的4，占2005年各類型物業(yè)批準預售面積的3.6。就批準預售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。Ø 別墅居住功能升從2005年批準預售的別墅項目銷售統(tǒng)計來看，絕大多數(shù)客戶購買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠的特殊性。Ø 產品質優(yōu)價高2005年出現(xiàn)了諸如紅樹西岸、中信紅樹灣等高品質的豪宅，這些豪宅的價格更是頻出新高。其中紅樹西岸更是創(chuàng)造了均價25,000元/平方米的奇跡。3.1.3 住宅供需總體

22、評價根據(jù)深圳國土部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年1-12月全市累計完成房地產開發(fā)投資419.59億元，同比下降3.37，連續(xù)在第二年出現(xiàn)了投資的負增長。2005年深圳房地產市場需求持續(xù)旺盛，全市新建商品住宅銷售面積約901.13萬平方米，同比增長約12.28。供需矛盾進一步激化。3.1.4價格特征評價（1）房價節(jié)節(jié)盤升，居高不下Ø 2005年全市住宅均價增長迅速，漲幅超過17%，并有繼續(xù)上漲之勢圖7：2001年2006年3月全市住宅均價Ø 全市商業(yè)均價在保持長久平穩(wěn)之后開始大幅反彈圖8：2001年2005年全市商業(yè)均價（2）關內外房價差距縮小、房價將在合理區(qū)間內保持平衡 圖9：

23、2004、2005年深圳各區(qū)房價對比（單位：元/平方米） 從上圖看出：在區(qū)域分布上，寶安、龍崗兩區(qū)仍然處于全市成交均價和特區(qū)內四區(qū)的成交均價下方，但特區(qū)內外的價格差距正在近一步縮小。2005年特區(qū)內外的房價差距為0.6:1，預計2006年這個差距將進一步縮小，特區(qū)內外將形成較為合理的價格梯度，從而實現(xiàn)房地產市場一體化發(fā)展。（3）關內二手房價上揚2005年二手住宅的成交均價為4,283.92元/平方米，同比增長10.10，其中以福田區(qū)的成交均價居最高，達5,513.77元/平方米，而鹽田區(qū)因萬科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動了整個區(qū)的二手住宅房價上升，同比增幅最高，達48.70。南山區(qū)以其成

24、熟的生活配套及嶄新的城市規(guī)劃，受到越來越多的置業(yè)者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動，使得該區(qū)域二手住宅的均價升幅也位居第二，達15.41。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價格分別比一手住宅低46、39和45，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的價格優(yōu)勢。3.2深圳市房地產市場后市展望3.2.1房地產供給面臨土地瓶頸（1）土地的重要性日益凸顯Ø 土地稀缺，關內房地產市場受土地制約嚴重據(jù)資料顯示，從2002年開始，深圳房地產開發(fā)用地的供應量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。實際供應為13.5平方公里，通過拍賣、招標、成交土地面積為62萬平方米。2003年深圳全年新出讓土地11.7平

25、方公里，比2002年計劃土地供應量減少了30，也低于近10年來深圳土地供應量的平均值。2004年與2003年基本持平，2004年、2005年兩年之內特區(qū)內沒有新的供應量，所以從客觀上來說，深圳的土地供應量逐年減少是一個不爭的事實。2005年的政府出讓商品房用地只有0.8平方公里，據(jù)悉2006年關內新增面積依然不會增加。特區(qū)內土地供應的短缺是市場供求關系的根本。即便2006年關內增加20萬平方米的土地供應量，但按容積率3-4的標準計算，也只可提供60-80萬平方米的住房，這對于深圳每年800-900萬平方米的住房需求量只是杯水車薪，關內新房供應依然緊張。而隨著房地產市場的繼續(xù)發(fā)展，深圳的土地儲備

26、和土地供應將會逐年減少，深圳房地產市場將永久受制于稀缺的土地資源。Ø 占有土地，占有市場土地成了地產商必爭的資源，成了地產商生死存亡的保障?？梢哉f，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。（2）關內項目將主要以工業(yè)區(qū)和舊改為主Ø 城市發(fā)展及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造深圳的經濟社會發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級，迫切需要改造不能適應城市發(fā)展的關內工業(yè)區(qū)和城中村。Ø 土地供應量的減少，迫切需要盤活土地土地供應量的減少，促使關內各區(qū)加速盤活閑置土地，除多數(shù)問題樓盤得以盤活外，城中村改造也開始加快了進程。2005年羅湖、福田就加大了舊城改造的力度，幾個停工停建多年的項目重新

27、啟動入市，新開盤的項目如特發(fā)泊林花園、京基御景華城等均由舊城改造而成。南山是城中村改造的另一個熱點區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，南山區(qū)舊城改造的總建筑面積約有1,145.8萬平方米，占地7.1平方公里，預計2006年將啟動全市最大的舊改項目大沖改造項目，項目總建筑面積86.82萬平方米，整個改造過程將歷時8年，將對南山樓市造成一定沖擊。這些資料表明：盤活關內的土地已經成為深圳開發(fā)商市場開發(fā)的主要途徑之一。Ø 政府強行推進工業(yè)區(qū)和城中村改造隨著去年8月2005年深圳市城中村（舊村）改造年度計劃（草案）的通過，2006年舊城改造將進一步加速，催生新的樓市熱點。據(jù)官方研究機構預測，福田區(qū)城中村改造后建筑增

28、量為270萬平方米至350萬平方米，每年投放市場面積為160萬平方米。2006年就有金地漁農村項目、新洲舊城改造項目推出市場。政府的一系列強制性規(guī)定和運作，促使工業(yè)區(qū)和城中村改造成為深圳樓市的重要組成部分。（3）特區(qū)內住宅容積率將大幅度提高Ø 人口增長、土地稀缺逼迫容積率提高2005年，全市年末常住人口827.75萬人，按可比口徑比上年末增加26.95萬人，增長3.4。其中戶籍人口181.93萬人，增加16.80萬人，增長10.2，占常住人口比重22.0；暫住人口645.82萬人，增加10.15萬人，增長1.6，占比重78.0。并且根據(jù)深圳經濟社會發(fā)展的趨勢推算，深圳人口將會在今后的

29、幾年持續(xù)增加。 人口增長催化了住宅需求的增長，而在土地資源有限的情況下，要解決如此多的人口住房問題，必須提高城市的住宅容積率。Ø 最大化土地價值要求容積率提高深圳土地資源的稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產值，最大化它的社會效益和經濟效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢。3.2.2住房需求仍將快速增長（1）經濟發(fā)展促生住房需求從下圖可以看出，2000年到2005年，深圳的國內生產總值一直保持較快的穩(wěn)定增長趨勢，初步核算，2005年，深圳經濟總量再上新臺階，GDP為4,926.90億元，比上年增長15.0。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家

30、庭抽樣調查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬元，比上年增長8.7，扣除物價因素，實際增長7.0。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15,911.88元，增長9.7，實際增長8.0。經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。圖10：深圳市19972005年國內生產總值圖11：深圳市20002005年人均可支配收入（2）人口增長增加住房需求深圳市房地產市場在全市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，繼續(xù)處于快速發(fā)展期。1998年以后近68年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著深圳經濟的發(fā)展，城市

31、地位進一步鞏固，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產生大量的住宅需求。3.2.3住宅房價將繼續(xù)上漲（1）經濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲經濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。（2）市場供不應求推動住宅房價上漲在每年外來人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2006年房地產市場需求仍將呈現(xiàn)剛性增長，住宅市場有望超過1,000萬平方米的需求規(guī)模。在未來幾年內住宅需求將進一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，深圳市政府嚴

32、格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在1平方公里左右，關內已近四年無商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個臺階。由于全市特別是關內存量土地的進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。3.3項目附近區(qū)域房地產市場評價由于本項目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產市場對本項目沒有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產市場。3.3.1坭崗片區(qū)房地產市場評價（1）片區(qū)形象較差，對房地產市場有一

33、定影響本項目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地產開發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高2005年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個樓盤推出。樓盤均價分別為：5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項目在特區(qū)內屬于低價位樓盤。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產市場的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內各地塊土地利用性質主要包括政府/團體/社區(qū)用地、商業(yè)服務設施用地、居住用地、配套設施用地、道路廣場用地、對外交通用地、市政公用設施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預見，未來本

34、項目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場所。由于本項目屬于整體改造項目，因此在市場評價上應該著眼于改造后的前景方面，淡化項目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。3.3.2八卦嶺片區(qū)房地產市場評價（1）片區(qū)地理優(yōu)勢凸顯該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。（2）該片區(qū)處于升級轉型再開發(fā)階段八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。2005年到2006年僅有盛世鵬程、招商·城市主場、鵬基·商務時

35、空（寫字樓，商業(yè)）三個新樓盤面市。（3）片區(qū)規(guī)劃檔次較高，房地產市場前景看好該片區(qū)的定位是通過綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務性工業(yè)和高新技術工業(yè)在內的城市綜合服務區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結構，在配合經濟發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時，為城市未來發(fā)展留有余地。居住建設規(guī)?？偭繛?7.8萬平方米?？梢?，該片區(qū)的房地產市場還有很大的發(fā)展空間。3.3.3銀湖房地產市場評價（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場形象較高該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉別墅等別墅項目。（2）片區(qū)的規(guī)劃檔次很高該片區(qū)規(guī)劃為

36、以政務、高級會議接待，休閑度假為主的高級旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護區(qū)；以高級別墅為主的、適度完善生活配套設施的住宅區(qū)。該片區(qū)內各地塊土地利用性質主要包括居住用地、配套設施用地、商業(yè)性公共設施用地、政府/團體/社區(qū)用地、道路廣場用地、市政公用設施用地和綠地等。確定本片區(qū)建設規(guī)?？偭繛?9萬平方米。（3）片區(qū)房地產市場已經飽和受土地等因素限制，2005年到2006年沒有新樓盤面市，該片區(qū)的房地產市場已經處于飽和狀態(tài)。3.3.4清水河房地產市場評價（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西?？傄?guī)劃用地面積為2.37平方公里。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)

37、。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產的發(fā)展該片區(qū)的功能定位為：以福田、羅湖區(qū)為主要服務范圍的城市商業(yè)倉庫，城市綜合性農產品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規(guī)劃的功能不支撐房地產市場的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產市場表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價為6300元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產市場發(fā)展的空間十分有限。3.4項目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析表3：附近樓盤信息表項目名稱類型占面建面均價銷售進度主力戶型銀暉名居商住3,018.2018,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,241.9294,902.886,30030%2*2豐湖大廈

38、商住14,192.4079,839.855,80070%2*2星湖花園住宅9,604.8048,0006,50080%2*2旭飛華達園住宅3,370.80180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場商住8,502.9065,4007,800100%1房 從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤均價都在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)內的熱點區(qū)域。并且項目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場影響力較小。3.5可能的目標客戶分析（1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購買本項目的物業(yè)。一類為因為本片區(qū)

39、居住條件太差而到外購房的村民，他們因為地緣、血緣等因素選擇回到坭崗村置業(yè)。另一類為得到還遷房后，選擇另外再在本項目購買住房的坭崗村村民。（2）目前居住在坭崗村的租客：這部分人有可能成為本項目的潛在購房者。（3）福田、羅湖上班的白領：這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項目的主力客戶。（5）投資者：本項目市場前景看好，升值潛力巨大，預計將會有相當數(shù)量的投資者成為本項目的客戶。4開發(fā)建議4.1開發(fā)方向建議4.1.1檔次建議（1）方案比較中低檔中高檔1、檔次低，無法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。不利于銷售和經營。2、本項目改造成本高,如果項目價值不能充分實現(xiàn)

40、,可能會導致項目虧損。3、未能有效地發(fā)掘地塊價值。1、拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經營。2、有利于高價出售，補貼開發(fā)成本的同時實現(xiàn)一定利潤收益。3、順應市場趨勢，最大化實現(xiàn)地塊價值。（2）結論：地域優(yōu)勢+舊改成本高+市場形勢好+利潤最大化要求=中高檔所以，建議打造中高檔社區(qū)。4.1.2建筑形態(tài)建議（1）方案比較別墅、多層小高層、高層1、容積率達不到55.5的規(guī)劃要求。2、所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項目。3、多層建筑無法收回成本、實現(xiàn)利潤。1、滿足容積率的規(guī)劃要求。2、適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。3、能夠在收回成本的同時實現(xiàn)利潤收益。（2）結論：建設高層、小高層社區(qū)。4.2開發(fā)計劃建

41、議表4：分期計劃（單位：萬M2）還遷面積對外銷售住宅面積商業(yè)面積公共配套面積面積合計拆遷占地面積大益可售合作方可售小計大益所有合作方所有小計一期8.2萬10.54.5151.72480.73922.46425.6641.72二期8.2萬6.489 2.7819.27 1.72480.73922.4640.420.134 1.72三期8.2萬6.489 2.7819.271.72480.73922.4640.620.134 1.72四期5.17442.21767.3927.392 合計24.6萬（23.478）（10.062）33.54（10.3488）（4.4352）14.784173.924

42、5.17 表5：工 程 計 劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開工前工作第一期建設拆遷第二期建設拆遷第三期建設拆遷第四期建設拆遷4.2.1首期開工前工作（1）時間跨度從簽合同到首期開工。（2）要求在2006年12月31日前將拆遷計劃、規(guī)劃設計做完，將相關手續(xù)辦理完畢。（3）2007年1月開始拆遷，分三期拆遷，每期為時六個月。詳情參考分期計劃表與工程計劃表。4.2.2第一期（1）2006年12月，坭崗村原有部分空地開工（2）2007年12月拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2007年12月銷售（4）2008年7月竣工，進行還遷4.2.3第二期（1）2008

43、年7月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開工（2）2009年7月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2009年12月竣工，進行還遷4.2.4第三期（1）2009年12月開工（2）2010年12月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2011年7月竣工，進行還遷4.2.5第四期（1）2011年7月，剩余的一半商業(yè)開工（2）2012年7月竣工5.財務效益評價5.1成本預測經測算，本項目開發(fā)總成本約為26.12億元，其中土地費用4.35億元（含拆遷費、安置費等），前期工程費用0.96億元，建筑安裝工程費用16.41億元，公共配套設施費用0.05億元，基礎設施費用1.17億元，工程管理費用0.2

44、9億元，其它費用及不可預見費用0.98億元，期間費用（含管理費、銷售等費用）1.89億元。詳見坭崗村城中村改造項目開發(fā)成本表。 表6 坭崗村城中村改造項目開發(fā)成本表序號項目面 積取費標準總 價備 注（ M²）（萬元）1土地費用43,543.32 1.1地 價134,40038,008.32 深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定1.2安置費用246,00015元/M².月3,321.00租賃期18個月，租賃面積為總拆面積的50%1.3拆遷費246,00090元/M²2,214.00 2前期工程費9,612.102.1規(guī)劃設計費30元/M²2,217.60 2.

45、2施工監(jiān)理費1,883.86建安費×1.4%2.3三通一平費用134,40010元/M²134.40 2.4可行性研究201.84 建安費×0.15%2.5報建報批費等70元/M²5,174.403建安工程費164,129.283.1土建成本739,2001800元/M²133,056.00 3.2場地平整、樁基礎134,400112元/M²1,505.28 3.3給排水工程739,20050元/M²3,696.00 3.4強弱電工程739,200100元/M²7,392.00 3.5電梯工程739,200150元

46、/M²11,088.003.6環(huán)境工程739,200100元/M²7,392.00 4公共配套設施費10,000500元/M²500.00 5基礎設施費11,716.325.1市政工程建設費739,200100元/M²7,392.00 5.2市政工程質檢費739,2001.5元/M²110.88 5.3小區(qū)供電工程費739,20022元/M²1,626.24 5.4小區(qū)給水工程費739,20015元/M²1,108.80 5.5小區(qū)供氣工程費739,20014元/M²1,034.88 5.6有線電視寬帶工程費739

47、,2006元/M²443.526工程管理費2,948.68（1+2+3+4+5）×1.5%7其它費用及不可預見費9,828.89 （1+2+3+4+5）×5%8期間費用18,926.868.1銷售費用12,646.20銷售收入×4%8.2管理費用6,280.66 （1+2+3+4+5+6+7）×3%8.3財務費用0無利息合計總開發(fā)成本261,205.451+2+3+4+5+6+7+8備注：1、坭崗村提供地價數(shù)據(jù)為23587萬元36691萬元，我司根據(jù)市場現(xiàn)行基準地價及深圳城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進行科學的計算得出地價為38,008.32萬

48、元。 2、安置費取費標準參考深圳市類似地段農民房價格15元/平方米.月。 3、拆遷費取費標準參考深圳市市場價格，鑒于本項目拆遷量大，價格還有浮動的空間，取費為90元/平方米。 4、其他指標取費標準參考深圳市建筑市場價格及相關規(guī)定。 5、項目單位造價為2688.52元/平方米。（不含土地費用及期間費用） 6、項目平均樓面地價為589元/平方米。（含拆遷費及安置費）5.2稅務分析l 營業(yè)稅：按銷售（租賃）收入×5.0%計繳l 城建稅：按營業(yè)稅×7%計繳l 教育費附加：按營業(yè)稅×3%計繳l 企業(yè)所得稅：按利潤總額×15%計繳l 土地增值稅：按銷售收入×

49、;0.5%計繳詳見下表：表7：坭崗村城中村改造項目物業(yè)銷售稅金及附加 單位：萬元稅項稅率計稅依據(jù)預計稅額計算說明營業(yè)稅5%銷售收入15,807.75銷售收入×5%城建稅7%營業(yè)稅額1,106.54營業(yè)稅×7%教育費附加3%營業(yè)稅額474.23營業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤總額19459.51利潤總額×15%土地增值稅0.5%銷售收入1,580.78銷售收入×0.5%表8：坭崗村城中村改造項目出租物業(yè)年租賃稅金及附加 單位：萬元稅項稅率計稅依據(jù)預計稅額計算說明營業(yè)稅5%租賃收入465.57租賃收入×5%城建稅7%營業(yè)稅額32.59營業(yè)

50、稅×7%教育費附加3%營業(yè)稅額13.97營業(yè)稅×3%企業(yè)所得稅15%利潤總額1,447.89 利潤總額×15%5.3投資收益預測本次測算的銷售（租賃）面積及車位個數(shù)均按照70%的比例計算。5.3.1銷售價格預測（1）住宅銷售價格預測因為本項目屬于舊改項目，與周邊片區(qū)的房地產市場沒有可比性。所以，將綜合住宅價格走勢和地塊的自身條件進行價格推導。圖12：羅湖區(qū)20022005住宅均價圖表9：羅湖區(qū)住宅均價（單位：元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售價7,4087,4947,9968,310 按照趨勢預測法公式：基期價格*（1+平均增長率）計算期=

51、預期價格本項目預計建設期（含籌備期）為7年，所以本項目的趨勢預測法中采用3.5年作為計算指標。根據(jù)羅湖區(qū)歷年住宅均價算出平均增長率為：3%。根據(jù)趨勢預測法推出羅湖區(qū)住宅均價預期價格為：8,310元/平方米*（1+0.03）3.5=9,216元/平方米本項目開發(fā)后將徹底改變項目目前的區(qū)域環(huán)境，使本項目的價值大幅提升，再加上八卦嶺片區(qū)的升級、關內土地的稀缺、深圳房地產市場的持續(xù)看漲以及深圳城市功能的升級，本項目的預期價格會略高于9,216元/平方米。綜合各方面因素考慮，本項目的預期售價能夠達到9,500元/平方米左右。（2）商業(yè)銷售價格預測圖13：20012005年商業(yè)銷售價格根據(jù)趨勢法預測，到2

52、008年，商業(yè)均價將達到19,666元/平方米，綜合商業(yè)風險及本項目所處片區(qū)處于相對隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本項目的商業(yè)預期價格能達到：18,000元/平方米。（3）商業(yè)租賃價格預測 根據(jù)租金與售價的關系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為150元/平方米·月。5.3.2銷售收入預測綜合以上項目開發(fā)方案、進度及市場分析等方面，扣除補償給村集體的面積及分成面積，確定項目可售的建筑面積為33.824萬平方米，其中住宅面積為234,780平方米，銷售均價為9,500元/平方米，銷售率按100%計，銷售收入223,041萬元；商業(yè)可售面積為51,730平方米，銷售均價為18,000元/平方米，銷售收入為93,114萬元。5.3.3租賃收入預測Ø 商業(yè)租賃收入綜合項目開發(fā)方案及市場分析，項目商業(yè)可租賃面積為51,730平方米，按150元/平方米·月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為9,311.40萬元。Ø 停車位租賃收入經過對項目周邊樓盤停車位出租價格調查，建議本項目地下停車位出租價格為250元/個.月車位年租賃收入：4,300個×0.7×250元/個.月×12