住宅小區(qū)各指標(biāo)估算方法

1、住宅小區(qū)各指標(biāo)估算方法住宅小區(qū)得開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢得內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案得策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢得牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身得力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)得房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)得前期策劃、投資咨詢作粗淺得探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段得一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高

2、架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2、5,出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費(fèi)用包括支付被動遷單位與居民直接費(fèi)用、清理場地費(fèi)用、動遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議與動拆遷協(xié)議兩份基本資料得基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤得價格分布范圍

3、從最低得3980元/M2至最高得9980元/M2,購房戶有較大得選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：從上表可以瞧到，附近已建與在建競爭樓盤得均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體與高收入白領(lǐng)階層為輔， 根據(jù)自身樓盤得特點(diǎn)， 擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時，可根據(jù)市場得供求關(guān)系，在已制定得銷售價格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)谜{(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大得情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心與上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布得2002

4、年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下得僅占2、2%房型面積70-100M2得占16、3%戶型面積100-150M2占53、9%戶型面積在150M2以上得占27、7%由于戶型面積在100M2以上彳#占81、6%戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場最為搶手得戶型就是中小房型，它不就是指傳統(tǒng)意義上得50M注右戶型，而就是指二房一廳面積在85M法右，二房二廳面積在100M法右得戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對工薪階層具有極大得吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目得房型、建筑面積與占比定位

5、如下（見下頁）:3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)與二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52、5萬元-61、8萬元。一般情況下購房者首付30%即15、75萬元-18、5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61、8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18、5萬元，余款43、3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0、42%每萬元每月還本付息額為66、21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證

6、。4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得確定開發(fā)方案：社會經(jīng)濟(jì)得發(fā)展與人民生活水平得提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高得要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適與實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)得多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張得大城市得需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源得優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好得通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前與未來最受購房戶歡迎得建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)得估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160

7、*10%=10375M2每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103、75M2=1245坪方米已知基地地塊面積為21000M2規(guī)劃容積率為2、5,則可建住宅商品房與公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：21000*2、5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%-95%公建配套設(shè)施占5%-6%假設(shè)住宅商品房占總數(shù)得95%則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢住宅實(shí)際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建

8、筑面積為103、75M2,則住戶數(shù)為:49800/103、75=480戶(2)公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其她配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%便民商店一般占35%其她配套設(shè)施一般占25%公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積:2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其她配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2(3)室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。停車位：小區(qū)機(jī)動車擬15%?在地面車位上，85%f在獨(dú)立式

9、地下車庫內(nèi)?？紤]到家庭轎車今后在上海得普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車， 則需總停車位為： 480/3=160個， 地面車位數(shù)： 160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。獨(dú)立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2、5m*5m占地面積12、5M2地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2,本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車庫面積為:136*35=4760M2變電所：變電所投資取決于整個小區(qū)得總用電量，整個小區(qū)總用民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2幼兒園、托兒所為:30W/M2便民商店為： 60-120W/M2,其她配套設(shè)施為80W/M2車庫為

10、20-30W/M2在估算時均采用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32、4千瓦便民商店用電量：945*120=113、4千瓦其她配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103、75*5*2*4幢*30=124、5千瓦獨(dú)立式地下停車庫：4760*30=142、8千瓦用電量小計(jì)：2957、1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%則整個住宅小區(qū)總用電量為：2957、1*(1+5%)=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA(1KWfi同1KVA)能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA3電所4座。取每座變電

11、所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民得休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36、58m*1829m網(wǎng)球場占地面積:669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103、75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積:2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面積:200*(1+10%)=220M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)建筑覆蓋率：

12、6270/21000*100%=29、9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場占地面積：36、58*18、29=669M2地面車位占地面積：24*2、5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080M2居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積得5%即21000*5%=1050M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-73

13、50（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20、4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅：7-10升/M2?日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2?日；綠化：1、5升-2升/M2?日。小區(qū)日最大用水量為:10升/M2*49800M2住宅）+10升/M2*2700M2（公建酉己套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3排污指標(biāo)：住

14、宅:6、7-9、5升/M2?日；公建配套設(shè)施:5、4-9升/M2?日。小區(qū)日最高污水排放量為：9、5升/M2*49800M2住宅）+9升/M2*2700M2（公建酉己套）=497M3人工煤氣日最大用量：4、4M3/戶*480戶+2700M2*008M3/M2=2328M3人工煤氣用量指標(biāo)：住宅:4、4M3/戶？日；公建配套設(shè)施:0、08M3/M2。電話容量指標(biāo)：住宅:100-154門/萬M2公建配套設(shè)施:25門/萬M2電話線數(shù)量:154門/萬M2*498萬M2+25門/萬M2*R27萬M2=774門7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每

15、層5個單元，平均每戶建筑面積：103、75平方米,層高2、9米地塊總面積:21000平方米建筑物占地面積:6270平方米綠化占地面積:7350平方米網(wǎng)球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積:300平方米小區(qū)道占地面積:4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米小區(qū)居民室外活動場所占地面積:1050平方米總建筑面積:57260平方米住宅商品房建筑面積:49800平方米公建配套設(shè)施建筑面積:2700平方米幼兒園、托兒所面積:1080平方米便民商店面積:945平方米其她配套設(shè)施面積:675平方米獨(dú)立式地下停車庫建筑面積:4760平方米規(guī)劃容積率：2、5（不包括地下停車庫面

16、積）建筑覆蓋率:29、9%綠化率:35%小區(qū)道路占有率：20、4%其她娛樂，休閑設(shè)施占有率：14、7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量:497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量:2328立方米住宅小區(qū)電話容量:774門總戶數(shù)：480戶二、開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本分析及估算（一）、開發(fā)成本分析由于整個開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：3

17、、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本估算：根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車庫其建筑安裝單價構(gòu)成分析見下表：公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表：4、項(xiàng)目開發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過程：A、土地費(fèi)用A1、土地出讓金：3675萬元A2、地塊動拆遷費(fèi)用3000*1200=6300萬元小計(jì)：9975萬元B、主體工程建設(shè)費(fèi)B1、住宅商品房地下工程:49800M2*220元/M2=1095、6萬元結(jié)構(gòu):49800M2*600元/M2=2988萬元建筑:49800M2*145元/M2=722、1萬元機(jī)電安裝：49800M2*440元/M2=2191、2萬元開辦費(fèi):49800M2*35

18、元/M2=174、3萬元小計(jì):7171萬元B2、獨(dú)立式地下停車庫地下工程：4760M2*2800元/M2=1332、8萬元結(jié)構(gòu)工程:4760M2*0=0建筑:4760M2*70元/M2=33、3萬元機(jī)電安裝：4760M2*195元/M2=92、8萬元開辦費(fèi):4760M2*40元/M2=1a0萬元小計(jì)1478萬元B3、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75、6萬元便民商店：945M2*1000元/M2=945萬元其她配套設(shè)施：675M2*1000元/M2=67、5萬元小計(jì)238萬元B4、變電所設(shè)備：變壓器：1500元/KVA*3200KVA=48g元配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜

19、、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等1000元/KW*3200KW=32歷元進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/KW*3200KW*20%=1088萬元（容量按變壓器容量得20%+算）設(shè)備小計(jì)：909萬元土建：200M2*800元/M2=16萬元小計(jì)：925萬元B5、室外網(wǎng)球場（36、58M*1&29M,共1座）細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬元聚胺脂類面層：22萬元場地設(shè)備：5萬元進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬元進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元小計(jì)：54萬元主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬元C、室外工程費(fèi)：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)得12%古算：9866*12%=1184萬元DK工程間接費(fèi)用1、專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)得6%古算，9866*6%=59勿元2、開發(fā)商籌建管理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)得2%古算，9866*2%=19加元3、 住宅配套費(fèi)： 按住宅建筑面積得320元/M2估算，49800*320=1594元4、人防建設(shè)配套費(fèi)本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合得人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。5、市政建設(shè)配套費(fèi)按120元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即:120元/M2*52500M2=63g元6、有關(guān)部門收取得各種手續(xù)費(fèi)：按15元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/M2*52500M2