工業(yè)區(qū)改造指引

1、龍崗區(qū)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作指引（初稿）為了有效引導(dǎo)龍崗區(qū)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作，進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)的組織管理和規(guī)范操作流程，保障平穩(wěn)有序地推進(jìn)龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、轉(zhuǎn)型和升級(jí)，根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見（深府200775號(hào)）、深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見（深府辦200835號(hào)）、深圳市城市更新辦法（深府第211號(hào)令）制訂本工作指引。一、改造范圍和改造方式（一）在符合城市規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的前提下，區(qū)政府鼓勵(lì)對(duì)具有下列情形之一的工業(yè)區(qū)實(shí)施升級(jí)改造： 1不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū)；2不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū)；3建筑容積率偏低、

2、土地利用率低的工業(yè)區(qū)；4內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū)。（二）工業(yè)區(qū)升級(jí)改造分為綜合整治、功能改變和拆除重建三種改造方式。其中，綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的工業(yè)區(qū)環(huán)境美化和功能完善項(xiàng)目；功能改變是指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，在滿足相關(guān)規(guī)范的要求下可以根據(jù)消除安全隱患和功能完善的需要加建附屬設(shè)施的項(xiàng)目（包括“工改商”和“工改居”）；拆除重建是指局部或整體拆除工業(yè)區(qū)內(nèi)原有建筑并重新建設(shè)的項(xiàng)目（包括“工改工”、“工改商”和“工改居”）。二、改造標(biāo)準(zhǔn)和要求（一）按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、政策引導(dǎo)，遵循規(guī)律、穩(wěn)步推進(jìn)，優(yōu)

3、化產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)發(fā)展”的原則，整治與重建相結(jié)合，完善功能配套，提高土地使用價(jià)值。（二）按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、共同受益”的原則，充分調(diào)動(dòng)改造單位的積極性，依法保障建設(shè)單位、業(yè)主及其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益，促進(jìn)工業(yè)區(qū)與周邊社區(qū)和諧發(fā)展。（三）與產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃調(diào)整和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展相結(jié)合。依托我市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)龍頭企業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展按產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、行業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)配套完善的特色工業(yè)園區(qū)。（四）與發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)園區(qū)整體配套功能相結(jié)合，進(jìn)一步完善工業(yè)區(qū)水、電、氣供應(yīng)，工業(yè)和生活排放等功能配套設(shè)施和物流配送等生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)工業(yè)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（五）與促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高工業(yè)用地產(chǎn)出效益相

4、結(jié)合，鼓勵(lì)適度提高工業(yè)用地建筑容積率。（六）與整治工業(yè)違法用地和違法建筑相結(jié)合。含有違法用地、違法建筑的工業(yè)區(qū)，在實(shí)施改造的同時(shí)，要按照有關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定處理遺留問題。三、組織實(shí)施（一）加強(qiáng)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。成立區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管規(guī)劃國(guó)土、工業(yè)、貿(mào)工的副區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，成員為各街道和區(qū)發(fā)改、貿(mào)工、財(cái)政、規(guī)劃國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、消防等相關(guān)職能部門的負(fù)責(zé)同志。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定有關(guān)政策，審定全區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體方案和年度改造計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決工業(yè)區(qū)改造的重大問題。各街道成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由街道主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，辦公室設(shè)在街道城中村（舊村）改造

5、辦公室。區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)城中村（舊村）改造辦公室（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)城改辦”），統(tǒng)籌本區(qū)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作，負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)部門編制工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體方案和年度改造計(jì)劃，對(duì)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，其中涉及有關(guān)產(chǎn)業(yè)的事項(xiàng)，由區(qū)貿(mào)工局協(xié)助、配合。（二）加強(qiáng)對(duì)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的統(tǒng)籌規(guī)劃。完善龍崗區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造“工改工”項(xiàng)目近期實(shí)施計(jì)劃（2010-2015），區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì)同貿(mào)工、規(guī)劃國(guó)土等部門盡快出臺(tái)龍崗區(qū)關(guān)于舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方案，報(bào)區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定后組織實(shí)施。（三）區(qū)政府是工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的責(zé)任單位。區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)

6、區(qū)進(jìn)行普查，制定轄區(qū)工業(yè)區(qū)年度改造計(jì)劃，審定本區(qū)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造實(shí)施方案并指導(dǎo)和監(jiān)督方案的實(shí)施，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造過程中出現(xiàn)的問題。（四）改造主體是工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的具體實(shí)施單位。改造主體為依法取得工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)，或者已與工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)單位簽定委托改造或合作改造協(xié)議的法人企業(yè)。因公共利益需要由市、區(qū)政府直接組織改造的項(xiàng)目改造主體為市、區(qū)政府指定單位。改造主體負(fù)責(zé)編制工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級(jí)改造專項(xiàng)規(guī)劃和改造實(shí)施方案，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。工業(yè)區(qū)升級(jí)改造由改造主體向所在區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組提出改造申請(qǐng)。工業(yè)區(qū)升級(jí)改造所需資金由改造主體自籌解決。改造主體

7、編制的改造項(xiàng)目實(shí)施方案由區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組組織專家論證并征求市發(fā)改、貿(mào)工、規(guī)劃國(guó)土、環(huán)保等主管部門和相關(guān)利害關(guān)系人的意見后批準(zhǔn)，報(bào)市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。改造主體編制的改造項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和升級(jí)改造專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)政府主管部門審核后分別報(bào)市貿(mào)工、規(guī)劃國(guó)土部門批準(zhǔn)，并報(bào)市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。（五）“工改工”拆除重建項(xiàng)目由區(qū)貿(mào)工局負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目前期的發(fā)動(dòng)、組織與申報(bào)，項(xiàng)目后期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商及運(yùn)營(yíng)管理，區(qū)城改辦負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的審批、上報(bào)工作。為加快項(xiàng)目審批的速度和更能符合我區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)“工改工”項(xiàng)目的專項(xiàng)規(guī)劃審批權(quán)限（包括容積率調(diào)整）下放到區(qū)級(jí)規(guī)劃國(guó)土管理部門?！?/p>

8、工改商”拆除重建項(xiàng)目由區(qū)城改辦負(fù)責(zé)整體的租住實(shí)施，區(qū)貿(mào)工局給予配合，協(xié)助進(jìn)行商業(yè)招商。綜合整治類項(xiàng)目由區(qū)貿(mào)工局負(fù)責(zé)組織實(shí)施，區(qū)城改辦、區(qū)國(guó)資局配合。無論是“工改商”、“工改居”或改其他用途的項(xiàng)目，除公共配套設(shè)施建設(shè)、市區(qū)重大項(xiàng)目外，必須經(jīng)區(qū)政府的審查通過后才能辦理相關(guān)申報(bào)手續(xù)。（六）為使工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作穩(wěn)妥推進(jìn)，可選擇一些條件比較成熟的工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后再全面鋪開。四、扶持政策（一）市政府在年度政府投資計(jì)劃中安排一定的資金,用于升級(jí)改造工業(yè)區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（二）在市產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步資金中設(shè)立工業(yè)區(qū)升級(jí)改造專項(xiàng)，用于資助升級(jí)改造工業(yè)區(qū)規(guī)劃費(fèi)用和公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)費(fèi)用。（三）拆除重建

9、類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。不涉及局部或整體重建的，經(jīng)過綜合整治,土地使用權(quán)到期后在符合城市規(guī)劃的前提下，可以按規(guī)定申請(qǐng)辦理續(xù)期手續(xù)。（四）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。因產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要增加生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地（包括配套的研發(fā)培訓(xùn)、產(chǎn)品檢測(cè)、產(chǎn)品展示、物流配送、信息及中介服務(wù)、公共食堂用地）的，可按比例（控制在工業(yè)區(qū)總占地面積的7%以內(nèi)）享受工業(yè)地價(jià)優(yōu)惠。（五）鼓勵(lì)利用舊工業(yè)區(qū)改造推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。工業(yè)區(qū)升級(jí)改造后達(dá)到特色工業(yè)園區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)認(rèn)定可享受特色工業(yè)園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。（六）工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目列入深圳市年度重大投資項(xiàng)目計(jì)劃。政府各相關(guān)職能部門要加強(qiáng)對(duì)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目的支持和指導(dǎo)，簡(jiǎn)化辦事程序