我國住房保障的對象與方式研究畢業(yè)論文

1、. . . . 畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論 文）說明書論文題目 我國住房保障的對象與方式研究 25 / 31目 錄摘 要 . IIAbstract . III第一章 緒論 . 11.1 住房保障的涵義 .11.2 住房保障面向的人群 . .11.3 住房保障政策與其相應(yīng)的缺陷.21.4 為何住房保障體系突然被擺在國家發(fā)展策略的最前沿.3第二章如何定義住房保障的人群.52.1 國外住房保障的一些形式和其對應(yīng)人群.52.2 我國住房保障的對象.5第三章我國住房保障的方式.83.1 經(jīng)濟(jì)適用房.83.2 廉租房 .83.3 公共租賃房. .93.4 小產(chǎn)權(quán)房 .10第四章我國住房保障的弊端.114.1 建筑面積

2、過大，標(biāo)準(zhǔn)過高 .114.2 中低收入家庭圍界定過寬，購買對象失控.114.3 缺乏退出機(jī)制，政府負(fù)擔(dān)承重 134.4 政府職能弱化，管理不力. 13第5章 住房保障制度的完善.165.1 對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行重新定位.165.2 城市住房保障廉租房體系環(huán)節(jié).185.3 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變.195.4 低收入家庭租房或購房政策.20總 結(jié) .21致 .22參考文獻(xiàn) .23摘 要 隨著改革開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展的繁榮，物質(zhì)文明的積累高度豐富，我國的各項(xiàng)保障制度也相應(yīng)齊全起來，住房保障就是體現(xiàn)我國政府高度關(guān)注民生的一項(xiàng)政策;我國同樣是一個(gè)人口基數(shù)很大的一個(gè)國家，住房保障在這樣的條件下顯得尤為重要。尤其是在近

3、一個(gè)階段以來，我國房地產(chǎn)業(yè)突然過熱，房地產(chǎn)市場紊亂，商品房供給凸顯緊縮，然而這又是非正常市場經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，一些民眾正常的住房需求無法得到滿足，這就進(jìn)一步促使我國政府出臺新的，完善的住房保障體系。因此，“我國住房保障的對象與方式研究”這一課題正是對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作用之下的社會問題的解剖和分析，進(jìn)而得到一些積極的、正面的、有效的結(jié)論，從而改變目前住房這一領(lǐng)域一些糟糕的現(xiàn)狀。近幾十年來，我國的住房制度經(jīng)歷了由自建自行分配的集體制度向市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制下房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，在自有住房、公出售和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的背景下，我國目前已經(jīng)進(jìn)入了住房升級階段，按照國際經(jīng)驗(yàn)，住房保障的顧與面在這一階段應(yīng)主要關(guān)照中低收入

4、家庭。同時(shí)，我國住房保障是低水平的基本保障，也決定了住房保障圍只能面向低收入群體。根據(jù)目前住房保障的相應(yīng)人群，我國政府出臺了一系列的住房保障政策：1.在一些有代表性的大城市建立健全的城市廉租住房制度；2.適度的經(jīng)濟(jì)適用住房政策先保障一些群眾的基本需求；3.加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管同時(shí)在政策上給予支持；4.轉(zhuǎn)變政府職能加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，減少高房價(jià)對低收入者的沖擊。這些政策在當(dāng)前商品房房價(jià)過高的情況下，確實(shí)帶來一些非常好的控制效果，在一定程度上平抑了住房供需惡化的矛盾。然而，由于在這些政策規(guī)方面上存在很大的漏洞。例如：虛報(bào)、瞞報(bào)家庭收入情況的高收入者也冒充低收入者購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，而且在審核過程中卻

5、沒有被發(fā)現(xiàn)，這是國家在政策制定的預(yù)見性上存在較大的失誤。當(dāng)然，這只是小小的一個(gè)側(cè)面，需要改進(jìn)的地方還很多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東、西部地區(qū)收入差異愈來愈大，也就是說國家在住房保障對象的定義需要更全面考慮、規(guī)準(zhǔn)確，隨時(shí)補(bǔ)充；更重要的是一切政策方針的執(zhí)行需要強(qiáng)硬的、完善的法律條文為后盾。關(guān)鍵詞：住房保障；住房制度；低收入群體；廉租房；經(jīng)濟(jì)適用房AbstractWith the opening and reform economic development of prosperity, the accumulation of material civilization, our various high

6、ly rich safeguard system also corresponding rise, housing safeguard is complete attention reflect our government a policy peoples livelihood; China is also a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially since nearly a stage in real es

7、tate industry of our country, the real estate market disorder suddenly overheating housing supply squeeze, however this is highlighted the result of abnormal market economic role, some citizens normal housing needs are not being met, this further prompted our government has issued a new, perfect hou

8、sing guarantee system. Therefore, our housing safeguard object and the way of this issue it is under current economic structure of the role of social problems, and anatomical and analysis to get some positive and effective conclusion in order to modify the existing housing this field of some horribl

9、e situation. In recent decades, Chinas housing system experienced by the collective system self-built to distribution to below market economy mechanism of real estate development shift in self-owned housing, and sell and real estate market under the background of rapid development, China has now ent

10、ered the housing upgrade stage, according to the international experience, housing safeguard care at this stage should face major care low-income families. Meanwhile, Chinas housing safeguard is low level of basic safeguard, also determines the housing safeguard limits for low-income people only. Ac

11、cording to the current housing safeguard, the corresponding crowd in government introduced a series of housing policy: 1. Some typical cities in establishing and perfecting system of low-rent housing; the city 2. Moderate economy applicable housing policies to ensure the basic demand; some people 3.

12、 To strengthen the supervision and small property right in policy gives support; 4. The transformation of government functions to strengthen supervision of the real estate industry, reduce the high prices for low-income people impact. These policies in the current commodity house under the condition

13、 of overpriced, does bring some very good control effect, to a certain extent the dualistic contradictions of housing supply and demand deterioration. However, because in these policy conventions have very big holes. For example: any family income situation to hide it pretend low-income high earners

14、, and buy economic and practical room in audit process has not been found, this is a country of foresight in policymaking there is biggish error. Of course, its just a little a flank, still have a lot of room for improvement. With the development of economy, east and west, in income difference is mo

15、re and more big, i.e. countries in housing safeguard object definition need more comprehensive consideration, standardized, accurate, at any time added; The more important is all policy implementation need strong, perfect legal provisions for backing.Keywords：Housing safeguard；Housing system；Low-inc

16、ome groups；Low-rent houses；Economy applicable room第一章 緒論 1.1 住房保障的涵義 住房保障制度是一個(gè)包含圍很廣的概念。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府要實(shí)施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個(gè)政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療

17、保障等都是社會保障體系的組成部分。住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個(gè)文明社會起碼的目標(biāo)。因?yàn)樽》渴侨松娴谋匾獥l件。這個(gè)制度就叫住房保障制度。這是市場經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。 住房保障制度，簡單說，就是在社會發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個(gè)文明社會起碼的目標(biāo)。因?yàn)樽》渴侨松娴谋匾獥l件。這個(gè)制度就叫住房保障制度。這是市場經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。 在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，有多種住房保障形式。村民在集體劃分的“宅基地”上自行建房。市民則分類解決：高收入者面向市場購買商品住房；中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適

18、用住房或者購買“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。住房保障和失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障都是社會保障制度的組成部分1.2 住房保障面向的人群對于住房保障的概念本應(yīng)是對無力參與市場競爭的弱者和市場競爭中的失敗的弱者給以最低生活保障的一種救助，其核心是給予最困難的低收入人群必要的住房保障，是他們有保持生存的環(huán)境與權(quán)力。我國正處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，流動人口的規(guī)模相當(dāng)大，全國進(jìn)城務(wù)工人員已達(dá)1.18億。這部分流動人口中低收入人口的比例極大，且從發(fā)展趨勢看，其中將有越來越高的比例轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐ｑv人口，這將是在未來的一段時(shí)間住房需求的主力人群，如何滿足他們的住房需求，是我國住房保障體系中

19、相當(dāng)重要的一塊。早在1991年6月份，國務(wù)院就在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。1997、1998年是房改的關(guān)鍵時(shí)期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時(shí)期，當(dāng)時(shí)的商品房價(jià)格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房于1998年適時(shí)推出了，用以解決家庭成員人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭住房（其中包擴(kuò)城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭）問題。2006年，在商品價(jià)格飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求

20、加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來越高。其針對人群同樣是中低收入者，但與經(jīng)濟(jì)適用房面向人群稍有不同的是，廉租房主要是考慮到低收入者或者是由于不同城市經(jīng)濟(jì)水平差異所帶來的收入高于國家規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)卻又低于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的人群，簡單的說廉租房是對經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)充?？偟膩碇v，國家住房保障體系適用的人群在大的圍上可以簡單的劃定為中低收入人群。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房保障的人群的定位正在科學(xué)化。例如：進(jìn)城務(wù)工且即將在城市定居的農(nóng)民工也列入了住房保障的對象；剛剛畢業(yè)的大學(xué)生也享受到住房保障政策；將經(jīng)濟(jì)適用房政策擴(kuò)大到城鄉(xiāng)居民等等。1.3 住房保障政策與其相應(yīng)的缺陷20世紀(jì)90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制

21、改革，改革的同時(shí)強(qiáng)調(diào)了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各級地方政府開始著手大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房面世以來，產(chǎn)生了良好的社會效應(yīng)，對完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房價(jià)格、擴(kuò)大需，以與提高居民生活水平、解決中低收入家庭住房困難等問題上都起到了積極的作用。但是，由于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房制度一開始就擔(dān)負(fù)著配合住房制度改革的任務(wù)，承載過重，定位不當(dāng)，使得執(zhí)行中出現(xiàn)了建筑標(biāo)準(zhǔn)過高、保障對象過寬、購買對象失控等嚴(yán)重的問題。 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見提出，以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)經(jīng)濟(jì)適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條

22、件得到明顯改善。目前廉租住房保障圍主要是住房困難的低保家庭，其他多數(shù)低收入家庭既無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，也不能享受廉租住房保障，缺乏政策支持。經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，在市場條件下也不失為國家解決居民住房問題的一個(gè)辦法，畢竟“住有所居”也是黨和政府對國民的莊嚴(yán)承諾。當(dāng)然，這一政策和措施在實(shí)施過程中，出現(xiàn)了一些新的問題，比如由于“僧多肉少”出現(xiàn)了分配中的新的不公平，有的高收入者也冒充低收入者購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，等等。在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會上，有記者問：對既買

23、不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府又如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。不能租廉租房，卻買不起經(jīng)濟(jì)適用房；不能買經(jīng)濟(jì)適用房，卻買不起商品房；剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房這就是人們常說的“夾心層”。盡管房地產(chǎn)市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個(gè)體系的“空白區(qū)”。然而，廉租房政策落實(shí)不到位，政府投入不足，房源、資金

24、的短缺也是很大的硬傷。1.4 為何住房保障體系突然被擺在國家發(fā)展策略的最前沿 自2000年起我國房地產(chǎn)投資逐步增長，而且增幅驚人，如下表：年份2000200120022003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）4984.16344.17790.910153.81315.315909.219422.925279.739617.257128同比增長（%）21.4727.2922.8130.3329.5920.9122.0930.1556.744.2表1-1 20002009年房地產(chǎn)開發(fā)投資與其增長情況圖 1.1 2010年前3季度70個(gè)大中城市中居住用地價(jià)格漲幅最

25、高的10個(gè)城市2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價(jià)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。 2007年8月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（以下簡稱24號文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實(shí)

26、加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。 24號文被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認(rèn)識到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國

27、人口多、土地少的基本國情，以與防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響金融安全以至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。根據(jù)24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了廉租住房保障資金管理辦法。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了廉租住房保障辦法，建設(shè)部等七部門發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。 根據(jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進(jìn)一步建立健全了廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。截至2007年11月底

28、，全國累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過了2006年以前累計(jì)投入資金總額的70.8億元。通過政府新建、收購、改建等多個(gè)渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。第二章 如何定義住房保障的人群2.1 國外住房保障的一些形式和其對應(yīng)人群住宅具有一定的外部性，具有一定的準(zhǔn)公共品的特質(zhì)，雖然住宅布具有消費(fèi)的非競爭性和非排他性，總體上屬于私人產(chǎn)品，但是貧民窟、棚戶區(qū)等居住環(huán)境的存在使整個(gè)區(qū)域的環(huán)境和衛(wèi)生狀況惡化，也不利于社會的穩(wěn)定，合理的公共政策選擇，是對低收入階層的居住問題給予某種形式的援助，使他們的居住條件和居住環(huán)境得到改善。住宅政策是社

29、會政策的重要組成部分，已與上個(gè)世紀(jì)中期以來得到國際公認(rèn)，1948年通過了世界人權(quán)宣言，指出擁有適當(dāng)住房是享有適當(dāng)生活標(biāo)準(zhǔn)的這一權(quán)利的一個(gè)組成部分。1960年國際勞工組織發(fā)布了關(guān)于主任住宅的勸告，提出為了確保向所有工人與其家屬提供充分、濕度的住宅與時(shí)當(dāng)?shù)纳瞽h(huán)境，應(yīng)當(dāng)住宅的建設(shè)作為國家的目標(biāo)。1981年4月，在倫敦召開了城市住宅問題國際研討會，通過了住宅人權(quán)宣言指出，擁有一個(gè)環(huán)境良好，十余人居住的是所有居民的基本人權(quán)，1996恩年聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會通過了伊斯坦布爾宣言，提出了人人應(yīng)該享有住房。現(xiàn)代意義上的公共住房政策始于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，西方資本主義國家為解決在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)

30、的研究居住權(quán)不平等的問題，采取了政府干預(yù)的方式，針對社會中沒有能力自己解決住房的群體，實(shí)施各種形式的住房保障，經(jīng)過一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，各個(gè)國家都有了自己的住房保障制度，保障方式，保障的對象，面積標(biāo)準(zhǔn)，從這些角度出發(fā)，對世界各國的主要做法進(jìn)行了梳理。從保障主體來講，我們來看政府的保障責(zé)任是由中央政府和地方政府共同承擔(dān)，英國1919年制訂了一個(gè)住房與城鎮(zhèn)計(jì)劃法。對于支付租金有困難的家庭給予房租的補(bǔ)貼，中央政府在認(rèn)可地方政府制訂的房屋補(bǔ)貼實(shí)施方案上，對地方政府提供相應(yīng)的補(bǔ)助金，最高達(dá)到補(bǔ)貼總額的90%。在日本，1951年制訂了公營住宅法，公營之住宅相對于我們現(xiàn)在說的廉租房，把這個(gè)作為中央和地方政府的共同

31、責(zé)任，在具體的操作上以地方政府作為公營住宅的提供主體，中央政府對地方政府提供資金補(bǔ)貼。在德國，1950年發(fā)布了住宅建設(shè)法 ，把促進(jìn)住宅建設(shè)作為各級政府的共同責(zé)任，該法推出了社會住房計(jì)劃，政府對納入社會住房計(jì)劃的項(xiàng)目提供投資補(bǔ)貼，在土地供應(yīng)、貸款、稅收等方面給予優(yōu)惠，把社會住房的租金控制在低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力之2.2 我國住房保障的對象 根據(jù)我國的政治體制，人口基數(shù)的現(xiàn)狀，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把住房保障定義在低收入人群。然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)的住房價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的落差。以為例，2006年

32、新隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)常住人口和非常住人口迅速增加，廣大中低收入居民家庭的住房支付能力與具有適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)的住房價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的落差。建商品房住宅均價(jià)約為6352元/平方米，中心區(qū)商品房實(shí)時(shí)簽約均價(jià)已連續(xù)數(shù)月突破7000元/平方米，而同期城鎮(zhèn)居民人均月收入約為1660元，與房價(jià)相比，實(shí)在是很不對稱。普通居民傾其所有積蓄，或者背負(fù)數(shù)十年的巨額銀行貸款買房，加重了生活負(fù)擔(dān)，這將最終導(dǎo)致貧富差距加大，影響社會公平，危害整個(gè)社會的安定和諧。因此家庭是確定住房保障對象的基本單位。社會住房保障的對象，從狹義上講，是最低生活保障制度保障的對象；從廣義上講，它應(yīng)包括所有無法從市場獲

33、得住房的中低收入家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的“城鎮(zhèn)居民”，也包括城鎮(zhèn)量流動的非戶籍人群?，F(xiàn)在，不少城市都在逐步擴(kuò)大住房保障對象的圍，即逐步由戶籍最低收入家庭擴(kuò)大到中低收入家庭。然而，對于非戶籍的外來流動人口都沒有涉與。解決好中低收入人群，包括外來人口低收入人群的安居問題，對社會的健康和諧和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，政府所制定的住房保障政策不應(yīng)以戶籍為界限，而應(yīng)積極主動地制定長遠(yuǎn)規(guī)劃和有效措施解決中低收入人群的住房問題。在具體的政策實(shí)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住房保障的對象擴(kuò)大為城鎮(zhèn)所有的中、低收入家庭。 根據(jù)國家規(guī)定中低收入家庭，是指家庭成員人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)的居民家

34、庭。家庭成員是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系并共同生活的人員。居民須有當(dāng)?shù)卣綉艨?。城市居民最低生活保障家庭、特困職工家庭可直接認(rèn)定為城市低收入家庭。2.2.1 低收入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，從全國來看，大致有：1、按照上一年度城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入的比率設(shè)定。如壯族自治區(qū)，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，按照統(tǒng)計(jì)部門公布的當(dāng)?shù)厣夏甓瘸擎?zhèn)居民人月均可支配收入的40%50%確定。 2、參照當(dāng)?shù)鼐用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)設(shè)定。如市低收入家庭具體標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)?、?dāng)年城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的2倍。 3、按家庭比例確定，如省城市低收入家庭認(rèn)定辦法規(guī)定，各地確定低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，原則上要覆蓋20%以上的城市

35、家庭。 4、多項(xiàng)指標(biāo)綜合考慮。如省城市低收入家庭認(rèn)定辦法規(guī)定，城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平，統(tǒng)籌考慮居民人均可支配收入、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)以與住房保障和其他社會救助的關(guān)系，以滿足城市居民基本生活需求為原則，按照不同救助項(xiàng)目需求和家庭支付能力確定。2.2.2 城市低收入家庭收入主要包括家庭可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩項(xiàng)指標(biāo)。家庭收入，是指家庭成員在一定期限擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個(gè)人所得稅以與個(gè)人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經(jīng)營性凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入等。 家庭財(cái)產(chǎn)，是指家庭成員擁有的全部存款、房產(chǎn)、車輛、有價(jià)證券等財(cái)產(chǎn)。家庭成員按照國

36、家規(guī)定獲得的優(yōu)待撫恤金、計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)與扶助金、教育獎(jiǎng)（助）學(xué)金、寄宿生生活費(fèi)補(bǔ)助以與見義勇為等獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助，等等，不計(jì)入家庭收入。第三章 我國住房保障的方式3.1 經(jīng)濟(jì)適用房20世紀(jì)90年代初，我國開始推行以市場化為核心的住房體制改革，改革的同時(shí)強(qiáng)調(diào)了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各級地方政府開始著手大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房保障體系中的一部分，發(fā)軔和服務(wù)于我國由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化大背景下的住房制度改革，在解決購房困難的中低收入家庭住房問題上發(fā)揮了積極的作用。以首都為例，市自1998年開始興建經(jīng)濟(jì)適用住房，截止到2004年10月底共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目54個(gè)，總建

37、筑規(guī)模2690萬平方米，累計(jì)竣工1317萬平方米，一共解決了10多萬戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題。此外，還支持中央科教文衛(wèi)等單位利用自用土地自建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目220個(gè)，建設(shè)規(guī)模達(dá)469萬平方米 。經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施一定程度上起到了完善城市住房供給結(jié)構(gòu)、平抑城市住房價(jià)格的作用。以我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市為例，經(jīng)濟(jì)適用房對整個(gè)住房市場價(jià)格的影響尤為突出。從1999到2004年期間，市總共銷售的經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)到21767萬平方米，這些分批推出的經(jīng)濟(jì)適用房成為影響房地產(chǎn)市場的一股重要力量。與此相對照的是另外一個(gè)大城市，到2004年為止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)幾乎還是一片空白。根據(jù)1999年到200

38、4年幾年間的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量與市的房價(jià)呈反比的關(guān)系，再比較兩個(gè)城市，房價(jià)總體趨于平穩(wěn)，而房價(jià)一路上揚(yáng)，短短五年間，房價(jià)幾乎翻了一倍?？梢姡械呐拷?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有效地調(diào)整了供求關(guān)系，對平抑房地產(chǎn)市場的居高不下的房價(jià)產(chǎn)生了積極的影響 。2005年后，國家部分城市房價(jià)上漲較快，國家相應(yīng)加大了宏觀調(diào)控的力度。3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（又稱舊國八條），要求各地大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， “有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，并對外公布”。月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見（又稱新國八條），各地要“盡快明確今明兩年普通商品住

39、房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以與進(jìn)度安排”，住房價(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，并適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 。3.2 廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房(low-rent house或者low-rent housing)是中國大陸地區(qū)

40、推行的一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決圍。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國家，政府對這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)與政策。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2008年

41、年底前必須建立“廉租房”制度。目前，由于流動人口增加等原因，小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺，部分城市嚴(yán)重供不應(yīng)求。如市一居室住房供求比為1：4。低收入家庭即使領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，也可能租不到合適的住房或者將抬高市場租金，這些成為當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要矛盾。要通過政府新建、收購、改建以與社會捐贈等方式多渠道籌集房源。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，要加大建設(shè)力度。新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)和普通商品住房小區(qū)中配建，建成后由政府收回或回購，也可以集中建設(shè)。同時(shí)，要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)建設(shè)中小戶型住房出租。3.3 公共租賃房公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會非盈利機(jī)構(gòu)等）

42、持有房源，以低于市場租金的方式租給特定人群的一種保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，是屬于社會屬性的公共住房。從共性來看，與廉租住房相類似，但保障圍更廣泛。由于房價(jià)的持續(xù)上漲，越來越多的低收入家庭難以依靠市場化途徑來解決住房問題，住房消費(fèi)能力呈相對下降趨勢。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租賃住房正成為住房保障的主要方式。各地不論在制度建設(shè)還是在實(shí)踐探索中都取得了

43、明顯突破。當(dāng)前，與公共租賃住房有關(guān)的各項(xiàng)配套制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)。公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市場價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以與一些特殊群體等，也有一些城市已開始嘗試面向廣大外來人口，如、和（有一定的約束條件）。公共租賃住房的未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家

44、庭和外來流動人口。公共租賃住房房租標(biāo)準(zhǔn)一般為家庭收入的10-30%之間，下圖為萬景公寓公共租賃住房小區(qū)的房租標(biāo)準(zhǔn)，從中可以看出，同樣的戶型，因家庭收入不同，個(gè)人或家庭支付的房租標(biāo)準(zhǔn)差別較大，即，如果政府補(bǔ)貼的多，需要個(gè)人支付的就少；反之，政府補(bǔ)貼的少，個(gè)人需要支付的就要多一些，但一般不會超過家庭收入的30%。從絕對數(shù)額看，75平方米的三房型最高月租還不到400元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，所以，市的公共租賃住房一經(jīng)推出，就受到廣大無房的中低收入家庭的歡迎。公共租賃住房的最大好處是剝離了投資投機(jī)機(jī)會。符合公共租賃住房承租條件的家庭或個(gè)人，只能在規(guī)定條件下承租，當(dāng)收入提高后或購買了其他住房后就要退出公共租

45、賃住房，這樣，就去除了房價(jià)上漲帶來的投資收益可能性，如果不是真正的住房困難戶就不會選擇承租公共租賃住房，這樣就保證了公共租賃住房完全是為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求而非投資需求，剔除了投資、投機(jī)的因素3.4 小產(chǎn)權(quán)房“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造建造的

46、“商品房”。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定圍之。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠

47、購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。第四章 我國住房保障的弊端4.1 建筑面積過大，標(biāo)準(zhǔn)過高 經(jīng)濟(jì)適用房本身就以經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性為顯著特征，但我國許多地方的經(jīng)濟(jì)適用房存在超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的問題，使得許多符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的低收入家庭喪失了購買能力，與國家政策的本意脫節(jié)。2005年， REICO工作室進(jìn)行的專門調(diào)查研究顯示，市、市(國家經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)城市)、(全國經(jīng)濟(jì)適用住

48、房市場總量比例最大的城市)三個(gè)城市平均60100平方米的戶型占總數(shù)的74.2%，但是45.5%的經(jīng)濟(jì)適用住房面積在90平方米以上，其中以80120平方米為主力戶型，以60100平方米為主力戶型，以6090平方米為主力戶型，其中90平方米以上的經(jīng)濟(jì)適用住房占60%以上，三城市的戶型面積比例如下 ：表4-1 、三城市戶型面積比例表城市面積60平方米以下6080平方米8190平方米91100平方米101120平方米121140平方米141平米以上（%）1.2516.2521.2522.52012.56.25（%）420.332525137.336（%）0.645.3326.671610.31.404

49、.2 中低收入家庭圍界定過寬，購買對象失控經(jīng)濟(jì)適用房保障對象定位于中低收入家庭，該購買主體標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛、籠統(tǒng)，圍偏大 。以市為例，其曾經(jīng)采用的申請標(biāo)準(zhǔn)為，本市城鎮(zhèn)居民，無房戶或未達(dá)標(biāo)戶，年收入低于6萬（含6萬）者。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這樣的家庭或個(gè)人在至少超過60%。在經(jīng)濟(jì)適用房的銷售上,出現(xiàn)“富人買了窮人房”現(xiàn)象。表4-2-1 2009年不同收入階層住房狀況戶均住房建筑面積（m2）人均住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室與以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有住房市場價(jià)值(萬元)最低收入組68.831.42.3%1.6%14.4%44.8%9.5%8.1%19.2 13

50、.2低收入組75.930.93.0%1.8%19.6%48.2%7.9%7.2%17.8 15.9中等偏下組81.331.93.5%2.6%25.8%47.9%6.3%5.8%16.7 19.0中等收入組86.932.53.6%3.2%30.9%46.5%4.8%5.2%15.7 24.3中等偏上組92.133.33.6%4.0%37.8%42.5%3.7%4.4%15.1 31.7高收入組97.334.04.0%5.3%40.9%39.8%3.5%3.4%14.7 42.9最高收入組107.535.74.9%9.6%43.6%35.4%2.4%2.5%13.8 62.52009年，城鎮(zhèn)不同收

51、入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積有所提高。從不同收入組之間的住房狀況比較來看：第一，住房面積隨著收入水平的提高而增加，最低收入組和最高收入組家庭平均住房建筑面積分別為68.8平方米和107.5平方米，后者是前者的1.56倍，二者相差近40平方米；第二，住房質(zhì)量在不同收入群體間的差異明顯，高收入家庭擁有單棟住宅和三居室以上單元房的比例明顯高于低收入家庭，此外，最高收入組家庭住房平均樓齡比最低收入組家庭短5.4年； 第三，住房價(jià)值隨著收入水平的提高而增加，最低收入組和最高收入組家庭現(xiàn)有住房的平均市場價(jià)值分別為13.2萬元和62.5萬元，后者是前者的4.7倍，二者相

52、差近50萬元。表4-2-2 2009年存量住房中偶爾居住住房比例最高和最低的十個(gè)城市2009年偶爾居住住房比例最高的十個(gè)城市2009年偶爾居住住房比例最低的十個(gè)城市城市空屋率城市空屋率12.05%2.25%7.57%2.12%6.33%1.99%5.95%1.97%5.13%1.70%4.65%1.17%4.61%1.00%4.55%烏魯木齊0.70%4.44%0.33%4.40%0.00%高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，形成對低收入群體的擠出效應(yīng)，形成殺貧濟(jì)富的局面。政府的福利資源流向不適當(dāng)?shù)膶ο?，不但使政府政策的效?yīng)減弱，加劇社會分配的不公平，而且極易滋生腐敗和產(chǎn)生新的社會問題 。4.3 缺乏退出機(jī)制，政府負(fù)擔(dān)承重 我國傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制是，已購經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后（一般為5年），可以銷售給非中低收入家庭，進(jìn)入二手交易市場上流通，成為普通的商品房 。由此不難看出，非中低收入家庭雖然不在政府住房保障的圍，卻同樣可以通過在市場上購買經(jīng)濟(jì)適用房，間接地享受到住房保障下的福利，嚴(yán)重違背了制度的初衷。制度在設(shè)計(jì)上本意是解決中低收入家庭的住房問題，為此，國家還給予了經(jīng)濟(jì)適用房大量的投入，如土地采用行政劃撥的方式，行政事業(yè)收費(fèi)減半、政府負(fù)擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。政府的大量投入被市場上的買賣雙方吞噬掉，為滿足新的中低收入家庭住房問題，卻又不得不再進(jìn)行大量的投入。如此的循