房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南1 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段22 項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)43 總平面審查階段54 管線綜合審查、排水許可證75 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證96 消防和人防專項(xiàng)審查107 節(jié)能審查、施工圖審查128 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可149 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督1510 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建1611 施工許可證1712 插曲 , 來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控1913 放線、驗(yàn)線2114 預(yù)售許可證2115 關(guān)于預(yù)售中的土地解押2316 規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓2417 結(jié)束語(yǔ)26中華

2、人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1 月 1 日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在下海流浪人員，看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，這里講一講。 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。 1 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提 。 但是 , 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的

3、規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。 恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明），建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。 一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上

4、載明土地用途及年限。 但是呢，現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了，然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，土地出讓金是已經(jīng)交了剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。 不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從 1990 年開(kāi)始的而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地， 2000 年之后才上市的只不過(guò)是說(shuō)

5、，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的，憤青們不要在這里給我指三道四。這個(gè)行業(yè)浸了這些年了起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到 90 年代的背景里面去，也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。 不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊

6、，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 希望在日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。 2 項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目

7、公司。這里要注意一下，母公司拍到土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，房子賣完后再把它實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察項(xiàng)目的投資額及可行性。不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的，反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有

8、些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的，反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的，反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司；去環(huán)保局，就讓他給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司

9、，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。  3 總平面審查階段 這個(gè)階段各地的叫法不一樣，聽(tīng)得比較多的叫 “ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ”（修詳規(guī)） ，這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟

10、單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。 這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是 1 萬(wàn)平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30% ?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了，但是且慢。這 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在爭(zhēng)議就來(lái)了這個(gè) 2000 平方米，底算不算建筑

11、基底？之所以限制我建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在雖然好象是地面上建了東西，但是這個(gè)東西頂上都是綠化啊，綠化沒(méi)有減少啊，休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè) 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可

12、以鉆營(yíng)的地方。 其他地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格的設(shè)計(jì)要求的，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。 審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要 2- 3 個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的，也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司

13、的總平面，無(wú)論是萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的，不是消防間距不夠，就是不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在 10 天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿） 4 管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的幾率一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的一輪到就

14、死。 說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。 這些線路啊什么的必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西： 1 就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是

15、不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了 2 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到處都是，如果什么沙井蓋搞得滿地都是簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在見(jiàn)得太多了，然后，對(duì)于年輕的來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了，再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著

16、用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我說(shuō)，設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，不行。為什么？因?yàn)樗械木€，都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你無(wú)論開(kāi)發(fā)商們事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的市政排污管線突然就重新施工，換地方了哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。反正

17、是被這個(gè)東西搞怕了這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了又或者它容量已經(jīng)超了不能再讓你接，得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。就不多說(shuō)了 5 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是

18、非常嚴(yán)格的但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。 單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個(gè)人是這么總結(jié)的關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的車位。目前來(lái)說(shuō)，國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是 100 平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。 當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)

19、說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜模I的人也少。知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么 10 幾 20 萬(wàn)買一巴

20、掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是停下一臺(tái)車，確只需要 10 個(gè)平方米不到空間。但是要把這部車停進(jìn)去，另外還需要 30 平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35-45 平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。這個(gè)車是不能垂直起降的這就是客觀規(guī)律。 當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，有些城市，停車位還是能賺錢的比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到 40 萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。就一筆帶過(guò)了 不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中

21、被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，搞什么玄虛。 6 消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的，沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，不知道這個(gè)算什么，對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，很多時(shí)候都是非常扯淡的、非常官僚的。另外呢，開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了，另外消費(fèi)者也沒(méi)這

22、種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫谋热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè) 1 級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他出面才能把事情辦成。但是這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如 12 層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17 層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少

23、一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，也不敢。 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里， 911 那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是個(gè)人觀感，大家不必介意。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們現(xiàn)在告訴你所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓

24、勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。 因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了也不知道能防什么。 7 節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的

25、位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么 360 度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的，搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，就好這一口，管得著啊。 說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積 90 平方米以下占 70% 以上的 “90/70” 政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，確不習(xí)慣居住

26、大面積。開(kāi)間超過(guò) 6 米的客廳，取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了同時(shí)，完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)， 90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。說(shuō)明，這不是地域歧視啊，這完全是就事論事。但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了滿足這個(gè) 90/70 要求下還能做 3 房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上

27、的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 90/70 還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。個(gè)人無(wú)言以對(duì)。 恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)

28、呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？

29、看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)，罰了些錢了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，底安不安全反正我個(gè)人不知道。 施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 8 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。 余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管

30、理部門，包括公路、交通、警察，主要生財(cái)?shù)缆妨诉\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。 余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了 5 萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了撞槍頭上了。噪音排放許可，指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾

31、乎沒(méi)給錘傻了當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的，只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的更要予以管制?，F(xiàn)在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。 作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我并且自鳴得意的

32、說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？這里沒(méi)有啊，這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。 9 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了，但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的施工許可證完了之后，隨便這么一想，靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，跟各位說(shuō)老實(shí)話，分不清楚?？磥?lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題

33、。就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？反正說(shuō)不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。 現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人

34、錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。 現(xiàn)在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了，見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的 3 分之 1 。恩，這里，為了避免有些人看不懂，說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的明白？ 不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿 10 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 還是沒(méi)寫到施工許可證，寫死我啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？現(xiàn)在內(nèi)心深

35、處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。 首先，必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分）其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括

36、施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。 恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施

37、工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，不多說(shuō)了 監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 OK 發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。 監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的  11 施工許可證 懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那 5 個(gè)字。 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。個(gè)人的職業(yè)生涯中，從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。與同行的交流中，也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工

38、許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi) 1 年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面 10 個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于 20 個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就 GA ME OVER 改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了不干了，上級(jí)政府震怒，云云。 現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了好到哪里去了嗎？辦事流程方便嗎？能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？ 今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)

39、適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。就這么告訴你大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。每一個(gè)程序中，每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò) 10 多年的運(yùn)做之后，本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。 因此，經(jīng)?？梢钥吹匠艘恍┕芾硐鄬?duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的，這就是一種雙方博弈之后達(dá)到平衡。哪怕是這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子

40、可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了就沒(méi)得玩了 之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了 12 插曲 , 來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控 恩 , 不妨說(shuō)一下 , 出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。 講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，想先講講現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的解。對(duì)現(xiàn)在調(diào)控，總體評(píng)價(jià)是

41、混蛋。 基本上，現(xiàn)在中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： 1 減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到肯定大有感觸。最近這 3 年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多

42、少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)巍Ｓ心膫€(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)，但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉 2 打壓購(gòu)買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子

43、。但是這種政策不是釋放和滿足需求，沒(méi)有解決任何問(wèn)題，只不過(guò)是將需求延后。不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是老百姓買不起房子了開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。 3 強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型 這個(gè)很明確，就是那個(gè) 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70% 以上。這個(gè) 90/70 政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利

44、潤(rùn)。但是暈，大戶型或者小戶型，單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。不知道北京是不是與我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。 個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了這個(gè)效果，就不多說(shuō)了 接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦  13 放線、驗(yàn)線 這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖

45、紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。 工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè) “ 做通 ” 工作。 放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。 這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其

46、是提前放線的場(chǎng)合。唉 14 預(yù)售許可證 終于說(shuō)到這個(gè)了，預(yù)售現(xiàn)在管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了，所知道的房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了 預(yù)售許可最重要的條件是高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2 低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè) 2-3 成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。理解了這個(gè)之后，或許我對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧 現(xiàn)在辦

47、預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么 5000 元 / 平方米 “ 起 ” 這種騙人的玩意了，但是必須要說(shuō)，但是政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了，每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元 / 平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣 5000 賣 8000 賣 10000 多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。 預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。

48、竣工之后，實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了，都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到嘿嘿。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。 唉，又出來(lái)一個(gè) “ 做通 ”

49、工作。 15 關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我理解講那么一點(diǎn)吧。 先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了，土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。這方面，相信全國(guó)的銀行都是大同小異的土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了不多說(shuō)了 根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押

50、。但是都知道一個(gè)事實(shí)就是任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。 還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的也早就已經(jīng)拿去抵押融資了還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了，現(xiàn)在任務(wù)是即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。           不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的，只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，覺(jué)得

51、我好象在傳授犯罪方法似的靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的，國(guó)土部門辦理土地抵押登記，房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的，這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的，這些地方，先做通銀行工作，比較合理的能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的，無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，個(gè)人佩服之極）然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他看，啦啦啦，土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，確如此，于是收材料辦