全過程成本控制與精細(xì)化管理實(shí)戰(zhàn)研討會之一 房地產(chǎn)成本管理_圖文

1、全過程成本控制與精細(xì)化管理實(shí)戰(zhàn)研討會之一房地產(chǎn)成本管理2007年4月8日深圳東海岸 內(nèi)容要點(diǎn) 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 -制定規(guī)范化的管理制度-構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺成本管理中的困惑與解決 一、成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特 征 六大要素:5W1H 房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識過程當(dāng)前指導(dǎo)思想 成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 -單件性、復(fù)雜性與多次性 房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征: 1.施工企業(yè)的確定與控制 現(xiàn)場與花費(fèi),管理上的問題 2.造價咨詢公司的確定與控制圖紙與定額,技術(shù)上的問題 3.房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)的確定與控制 產(chǎn)品與市場,經(jīng)營上的問題;就是要知道哪些該花哪些不該花(無效成本,每部分花多少合適(匹配,合理配置成本(均衡。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向,成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā),做出更好的產(chǎn)品。目的不同,導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn):5WIH1,成本管理的目的(WHY提升價值2,房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成(WHAT全成本3,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)(WHERE確定與控制4,成本管理的階段(WHEN全過程5, 成本管理的責(zé)任人(WHO全員6,成本管理的方法(HOW目標(biāo)管理 成本管理的目的(WHY 1,房地產(chǎn)公司是企業(yè),利潤是企業(yè)用永恒目 標(biāo) 2,利潤與成本的關(guān)系 收入一

3、定的情況下,成本越低,利潤越大 3,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最 有效的收益-提升價值成本控制不等于省錢,花得多會浪費(fèi),花得少也會有浪費(fèi),花多花少不是重點(diǎn),花的有效才是關(guān)鍵;避免價值不平和造成的浪費(fèi)4,成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)提升價值的五種途徑價值工程的基本公式:V=F/CV-value ,性價比F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益C-cost,費(fèi)用/成本C下降,F上升C不變,F上升C下降,F不變C小幅上升,F大幅上升C大幅下降,F小幅下降-具體選擇哪種途徑,與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)-價值的評估:有顯性的,有隱性的,有眼前的有長遠(yuǎn)

4、的,需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成(WHAT全成本的概念1,成本的概念:一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系:成本、造價、投資、費(fèi)用2,成本構(gòu)成建造成本=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)開發(fā)成本=土地費(fèi)用+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)全成本(即項(xiàng)目發(fā)展成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)(營銷和管理-注意區(qū)分全成本與全壽命期成本2,時間與空間上的分布時間:建設(shè)全過程都在發(fā)生空間:公司+現(xiàn)場;實(shí)體+費(fèi)用工程成本與完全成本經(jīng)濟(jì)評價三全的概念合計(jì)不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號工程成本項(xiàng)目開發(fā)

5、建設(shè)投資工程成本與完全成本土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)例1開發(fā)成本三通一平費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)營銷設(shè)施建造費(fèi)工程成本工程成本與完全成本土地成本前期費(fèi)用建安工程成本開發(fā)間接費(fèi)營業(yè)費(fèi)公司管理費(fèi)財務(wù)費(fèi)例2項(xiàng)目發(fā)展成本臨時工程費(fèi)銷售需要的建安費(fèi)工程成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)環(huán)境工程費(fèi)公建配套費(fèi)建筑單體費(fèi)全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi) 兩大基本內(nèi)容-確定與控制 1,合理確定確定是控制的前提和基 礎(chǔ),根據(jù)市場定價原則,沒有準(zhǔn)確 只有合理; 成本的決定因素: 外部-市場;內(nèi)部- 產(chǎn)品定位;(理論上:供求關(guān)系,價值與價格成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;

6、(如,資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝通(總之:所有造成無效成本的愿心,如學(xué)校工期 兩大基本內(nèi)容-確定與控制 成本確定的方法:決不是靠定額算出來的,而是取決于對市場和產(chǎn)品的把握,市場包 括銷售市場和原材料市場; 成本與產(chǎn)品的結(jié)合:菜單式 成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié): 招標(biāo)(發(fā)包,使產(chǎn)品與市場結(jié)合、使成本測算得到市場檢驗(yàn)(體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn):單件性、復(fù)雜性、多次性;從虛到實(shí); 成本管理的立足點(diǎn)(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制2,有效控制動態(tài)監(jiān)控,做到隨時心中有數(shù) 控制的概念:控制是解決問題的手段之一,目的為達(dá)到某些既定目標(biāo);控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的 調(diào)節(jié)功能;此項(xiàng)調(diào)

7、節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏 離既定目標(biāo)。 控制的要素:目標(biāo)、偏差測定、修正 有效控制的前提:目標(biāo)要合理實(shí)在;實(shí)際結(jié)果要及時反饋能動的控制:不等同于限制,時刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果,進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案;保持心中有數(shù)就可以說在控制之中 體重控制(速度控制、成本控制、產(chǎn)品控制成本管理的立足點(diǎn)(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制理想值測定結(jié)果調(diào)整措施成本管理的出發(fā)點(diǎn)(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行算來算去,其數(shù)據(jù)不是用于控制目標(biāo)就會是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品與市場相結(jié)合的原則。 成本管理的階段(WHEN全過程 1,階段

8、 立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì) 發(fā)包施工竣工維護(hù) 2,對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程-由虛到實(shí) 虛擬:估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí):合同價、付款、結(jié)算價-從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包;各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段成本測算,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價策劃階段選擇性價比最好的產(chǎn)品,制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段(賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么方案:最經(jīng)濟(jì)合理方案,符合項(xiàng)目定位-初步:材料設(shè)備的合理選型-施工圖:限額設(shè)計(jì),圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價格和單位,完備的合同(與合作伙伴雙贏的關(guān)系施工階段變更和簽證的管理,付款審核竣工階段結(jié)算、索賠辦理,項(xiàng)目后評估 成本管理的責(zé)任主體(WHO全員 要點(diǎn):所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門,都有成本管理

9、的責(zé)任,都要具有成 本意識 成本意識:只要考慮了性價比問題,就是有成 本意識控制主體:從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé)全面、全過程成本管理,而非單純編制預(yù)結(jié)算工作算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功,圖畫的好并不等于設(shè)計(jì)得好;算得準(zhǔn)不等于成本控制得好作為甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位;甲方的工作就是協(xié)調(diào),不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員;專業(yè)人員是專家型的管理者(不是大廚是美食家了解產(chǎn)品、掌握市場,制定目標(biāo),全程監(jiān)控; 成本管理的基本方法(HOW目標(biāo)管理 1,目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩 方面 2,目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場 調(diào)研、產(chǎn)品把握 3

10、,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4,目標(biāo)管理的過程PDCA 循環(huán)項(xiàng)目實(shí)施方案目標(biāo)成本(總成本及分項(xiàng)成本建立目標(biāo)PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO做出調(diào)整ADJUST 檢查對比CHECK實(shí)際成本(總成本及分項(xiàng)成本 成本管理的認(rèn)識和發(fā)展過程三個階段 造價計(jì)算(概、預(yù)、結(jié)-定額模式下, 強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn),追求算得快、算量準(zhǔn),定額熟 、套價正確; 成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo):面向向公司利益,講求性價比,提升產(chǎn)品和市場價值,創(chuàng)造效益 當(dāng)前指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場,以造價計(jì)算和成 本分析為基礎(chǔ),以目標(biāo)管理為方法 ,以技術(shù)管理為保障,以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作 成本管理發(fā)展方向 技術(shù)

11、層面:從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā) ,實(shí)現(xiàn)價值管理 管理層面:通過提高整體專業(yè)水平和成 本意識,提高組織運(yùn)營效率; 經(jīng)營層面:結(jié)合財務(wù)與金融,滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財務(wù)指標(biāo)的需要;戰(zhàn)略層面:以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。 可能的發(fā)展趨勢價值管理(Value Management 是具結(jié)構(gòu)性及分析型的一組過程針對產(chǎn)品、服務(wù)、過程、系統(tǒng)等以最低的可能的花費(fèi)提供所有需要的功能并達(dá)到所需要的質(zhì)量和表現(xiàn)水平旨在建立和提高管理對象的價值-自1988年引入香港,95年成立學(xué)會,98年起公務(wù)署及私人項(xiàng)目多項(xiàng)應(yīng)用,以提高合理性和競爭力;目前大學(xué)有專業(yè)課程,工作小組當(dāng)前的指導(dǎo)思想及發(fā)展趨勢 二、成本目標(biāo)管理詳解 目標(biāo)管理

12、原則 目標(biāo)制定的過程 目標(biāo)分解的方法 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式 成本目標(biāo)管理原則 1,目標(biāo)的內(nèi)涵: 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本 背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2,目標(biāo)的作用: 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn),目標(biāo)的作用在于 心中有數(shù); “算了再做”而不是“做了再算”3,目標(biāo)的范圍:成本目標(biāo)是整個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),靠團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn);目標(biāo)范圍覆蓋全成本 成本目標(biāo)的制定過程 目標(biāo)制定的時間:幾個階段 目標(biāo)制定的方法:正向與反向 目標(biāo)制定的要求: 成本+產(chǎn)品目標(biāo)制定案例 制定的時間: 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時開始形成,成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一;區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì) 測算數(shù)據(jù),要求不同,考慮風(fēng)險因素;策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測算

13、,各期測算要有對應(yīng),比較變化原因,原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo);(相互印證與關(guān)聯(lián)實(shí)施方案(二分法確定后,形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)施工圖完成后,可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整(通常是在偏差較大的情況下,形成內(nèi)控目標(biāo); 正向測算:測算依據(jù)-成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的,因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定,在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有:項(xiàng)目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn);測算方式-根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征,不一定是固定方式(如爛尾樓改造;團(tuán)隊(duì)工作-前期工作盡可能做細(xì),促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對產(chǎn)品的深入考慮,不要因?yàn)榻窈髸l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。(工

14、作重心前移制定的方法: 反向倒逼:確定銷售價格水平;確定利潤要求;反推計(jì)算成本水平-目標(biāo)需經(jīng)過各方的討論和審批(可能集團(tuán)審批,正式發(fā)布制定的方法: 水平恰當(dāng):支持定位,提升價值;既有可行性,又具挑戰(zhàn)性;適當(dāng)考慮風(fēng)險;依據(jù)充分:產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù);合理確定的前提條件:了解市場、結(jié)合產(chǎn)品,有充分的數(shù)據(jù)支持-通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫;內(nèi)容具體明確:成本內(nèi)容明確(比如同樣是高檔,各人心目中可能不同;考慮全面,不要漏項(xiàng);量化計(jì)算:盡可能有量化的計(jì)算,量價分離,而不是籠統(tǒng)的總數(shù),便于今后的對比分析;推行標(biāo)準(zhǔn)化:最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn),制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格,各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整,可以節(jié)省時間,減少誤

15、解;強(qiáng)調(diào)考核作用:盡可能作為績效考核指標(biāo);所有房地產(chǎn)公司都會做測算,只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控,沒有用目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核制定的要求: 1,某中學(xué)成本控制綱要:注意前期制定的過程、計(jì)劃和人員,如何調(diào)整2,某中學(xué)成本測算:注意全成本的范圍,對產(chǎn)品的明確3,成本調(diào)研報告格式:4,成本目標(biāo)評審要點(diǎn)目標(biāo)制定的工作案例 方式之二,按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之一,按合同計(jì)劃分解方式之三,按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本目標(biāo)的分解 分解依據(jù):甲方的分判與采購計(jì)劃分解內(nèi)容:總目標(biāo)分解為每個合同項(xiàng)的目標(biāo)分解時間:發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo),設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定,招標(biāo)簽約過程中調(diào)整

16、(范圍調(diào)整方式之一:按合同計(jì)劃分解:目的:及時掌握實(shí)發(fā)生成本,動態(tài)監(jiān)控各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評判依據(jù)之一 分解依據(jù):項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容(設(shè)計(jì)圖紙及說明分解內(nèi)容:總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo);包括功能組件的劃分(專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分,可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件;分解時間:概算或預(yù)算完成后分解,招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比分析方式之二:按工程實(shí)體分解-目的:成本數(shù)據(jù)合理性判定 分解依據(jù):部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容:總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求分解時間:發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任,具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定方式之三:按考核責(zé)任分解-目的:落實(shí)成本責(zé)任考核 混淆幾種分

17、解目的,導(dǎo)致幾種分解方式的混淆混淆合同分類與成本分解分解深度不統(tǒng)一實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容(經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計(jì)變更與完善、營銷等方面問題容易產(chǎn)生的問題 體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn):也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí),實(shí)際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額分?jǐn)倖栴}:作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn),但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上;公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)?分解深度問題明確分解目的,依成本對比分析與動態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式,并非越細(xì)越好成本目標(biāo)的分解-注意問題 成本目標(biāo)的分解工作案例1,按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解: 2,責(zé)任劃分: 3,按科目細(xì)分:4,設(shè)計(jì)限額 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 控制

18、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中:在設(shè) 計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖,保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差;產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí),使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本;技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn):充分掌握技術(shù)與市場,保證經(jīng)濟(jì)適用性;加強(qiáng)過程控制:既要有完整的流程,更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識與溝通,對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實(shí)現(xiàn);這里所謂成本意識就是要考慮性價比;實(shí)行動態(tài)監(jiān)控,預(yù)測可能變化:動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)(招標(biāo)、變更、結(jié)算與手段(軟件與報表;偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡:調(diào)整也是一種落實(shí),關(guān)鍵是要心中有數(shù),調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等;調(diào)整的對象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期;調(diào)整提出原則:誰主張,誰舉證;過程與結(jié)果的全面考核:考核的對象、要求、指標(biāo); 成本目標(biāo)的落實(shí)-工作案例1,月報表: 2,每月變更匯總: 3,調(diào)整所需文件