城市化發(fā)展與低密度住宅建設

1、城市化發(fā)展與低密度住宅建設（速記稿） 各位大家早上好！剛才主持人已經(jīng)講了一些情況，我也感到北京低密度住宅近幾年有了一定的發(fā)展，但是我認為到目前為止北京低密度住宅建設其是處于初步的發(fā)展時期，但是我也相信，隨著北京總體經(jīng)濟水平的提高，特別是居民生活水平的提高，城市化快速發(fā)展，低密度住宅肯定還會有相應的發(fā)展。我今天結合我的工作，講一些宏觀的情況，和規(guī)劃布局有關的情況給大家做一個介紹。我的網(wǎng)址是www.EMBA 首先給大家介紹一下，北京城市化的發(fā)展和低密度住宅很簡單的概況。改革開放以來，特別是最近十年來，北京和其它許多沿海城市一樣，城市化發(fā)展的精神逐步地加速、加快，不僅在市區(qū)，中心城市這一塊有了很大的

2、發(fā)展。而且廣大郊區(qū)，衛(wèi)星城的建設，小城鎮(zhèn)的建設也有了一個大的發(fā)展。這是一張市區(qū)總圖，這是年，在這個總圖基礎上經(jīng)過十年的實踐，很多建設用地已經(jīng)變?yōu)榻ㄔO區(qū)了。年北京建成區(qū)面積是平方公里，到現(xiàn)在建成區(qū)的面積已經(jīng)將近平方公里了，發(fā)展是相當快的。 在郊區(qū)，特別是衛(wèi)星城的建設發(fā)展勢頭是很大的，北京有個衛(wèi)星城，這是其中一個。昌平的衛(wèi)星城的規(guī)劃經(jīng)過幾次調(diào)整，這個衛(wèi)星城十幾平方公里建設用地，現(xiàn)在基本上全部添滿了，整個變成建成區(qū)。這是昌平園，北邊其他各類功能區(qū)實現(xiàn)了。要跨過東沙河往東邊繼續(xù)發(fā)展，所以可以看到發(fā)展勢頭是很大的。 通州離北京更近了，在北京的東部，距建國門公里，它的發(fā)展勢頭也是相當大的。規(guī)劃方案也調(diào)整了

3、幾次，緊湊發(fā)展，集中發(fā)展，所以南部通州范圍區(qū)，留了白地作為遠期發(fā)展備用地考慮的，現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)添滿了。而且還不夠，過了河往東發(fā)展，而且通州有好多的項目陸續(xù)在這個地方進行建設，武夷花園、珠江新城、珠江花園等等，都在往那個方向發(fā)展。 除了臨近市區(qū)的衛(wèi)星城離市區(qū)比較遠的衛(wèi)星城，像懷柔、密云、延慶也有很大的發(fā)展，它的勢頭也不小。懷柔本來是一個比較小的小城鎮(zhèn)，本來這個地方有一個工業(yè)區(qū)，有懷柔城中心本身基本上發(fā)展完了，繼續(xù)往北發(fā)展，龍山新興家園就在這個地方。經(jīng)過這些年的發(fā)展，這些衛(wèi)星城規(guī)模一再擴大。另外建設也挺像樣。順義也是同樣的情況。 臨近市區(qū)比較近的亦莊，由于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展勢頭也是很猛的。原來

4、規(guī)劃亦莊年前發(fā)展這平方公里，包括馬駒橋老鎮(zhèn)也要發(fā)展。 年跨過京津塘高速發(fā)展到通州這邊發(fā)展，還有平方公里，這平方公里基本上可以大大提前實現(xiàn)，現(xiàn)在跨過涼水河，往這邊發(fā)展。亦莊衛(wèi)星城按照現(xiàn)在的發(fā)展勢頭發(fā)展下去，因異步跨過京津塘高速公路發(fā)展，將來形成四十萬五十萬人口中等城市的規(guī)模。 后沙峪在京密公路的西側，這是空港工業(yè)區(qū)，飛機場在這邊，原來規(guī)劃也是衛(wèi)星城，這個衛(wèi)星城是第個衛(wèi)星城，到年遠期的發(fā)展規(guī)劃?，F(xiàn)在已經(jīng)提前開始了開發(fā)建設了，空港工業(yè)區(qū)已經(jīng)添滿了，工業(yè)區(qū)已經(jīng)跨過京密公路往機場工業(yè)區(qū)在發(fā)展，萬科城市花園，這個地方的發(fā)展勢頭非常好，奧運會申辦成功機場還要進一步擴建、改造，相應帶來空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展，在現(xiàn)在

5、這個基礎上進一步發(fā)展，這個地方就要形成北京新興的空港城市。根據(jù)國外的經(jīng)驗，在大的機場附近很多情況都是一些高科技的產(chǎn)業(yè)，同樣我們也有這個條件發(fā)展工業(yè)區(qū)，所以發(fā)展勢頭是很好的，將來這個地方就是新興空港城市，發(fā)展幾十萬人口的城市。 不僅是衛(wèi)星城的建設發(fā)展勢頭很猛，同樣小城鎮(zhèn)的建設，應該說北京小城鎮(zhèn)的建設比較滯后，起步也比較完，發(fā)展速度相對比較低一點。尤其是近幾年有了一定的發(fā)展，小湯山這個地方已經(jīng)去了很多的開發(fā)單位，橘郡就在這個地方，一個很大低密度的住宅區(qū)。北側這個地方已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)建設。中心這個地方已經(jīng)建設很多的項目，包括旅游設施。 在過去，北京南部地區(qū)發(fā)展滯后，其實現(xiàn)在的發(fā)展勢頭也不小。黃村衛(wèi)星城，

6、這一是一個老鎮(zhèn)，老鎮(zhèn)的規(guī)模也挺大。為了適應發(fā)展需要，這個區(qū)的范圍進一步擴大，尤其在西側有相應的開發(fā)建設用地，現(xiàn)在有不少項目在那兒進行建設。都呈現(xiàn)了比較好的發(fā)展勢頭。 除此以外，在郊區(qū)有一些區(qū)位條件比較好，環(huán)境也是比較好的地段，特別是交通條件比較好，這樣的地段，最近幾年來，相繼建了不少所謂的新村、花園等等的別墅區(qū)或者叫低密度住宅區(qū)。這些項目的建設應該說確實是滿足了這些年來市場發(fā)展低密度的需求和需要，而且?guī)愚r(nóng)村地區(qū)的相應的發(fā)展但是前些年多少項目的建設也會存在比較大的盲目性和隨意性，甚至還會出現(xiàn)非法建設的現(xiàn)象。這些年的發(fā)展也是處于經(jīng)濟發(fā)展的過程當中，也許難免出現(xiàn)這樣的情況。因為農(nóng)民要致富，為了吸引

7、投資，他有什么資源可以吸引呢？最大的資源就是土地了。所以以地生財，這是他很重要的情況。 另一方面，作為發(fā)展商也是為了要尋求比較廉價的土地資源進行房地產(chǎn)開發(fā)，能夠獲得比較好的經(jīng)濟的效益，這兩者一拍即合。所以前些年，在昌平路兩側陸續(xù)建一些別墅區(qū)，新村等等。這是王府花園這一塊，西部新村等十幾個項目，所以在歷史條件下違法建設的項目，現(xiàn)在已經(jīng)處理了。這樣建設什么情況。這是北七家鎮(zhèn)，這個區(qū)里頭都是分散建設的，確實存在很大的問題，他們建設的結果帶來什么問題，首先是一個影響城市的合理布局，這哪像一個小城鎮(zhèn)，沒有一個完整的路網(wǎng)系統(tǒng)，沒有相應的配套設施，也談不上有什么好的。 第二個突出的問題，這樣的住宅區(qū)形不成合

8、理的規(guī)模，也形不成比較完善的高水平的一些配套設施，因而難以形成良好的居住的環(huán)境?，F(xiàn)在實行建設 ，只有，沒有，形不成 。因此這樣的建設水平適應不了今后形勢發(fā)展的需要?；剡^頭來看，這些問題的存在也不能完全說都是開發(fā)商的問題，作為總結經(jīng)驗教訓來看的話，從規(guī)劃的角度來看，這些年從城市規(guī)劃方面考慮，沒有去主動的及時的去適應這樣的市場的需要，去因勢利導，而且從思想觀念，從規(guī)劃的概念，規(guī)劃的工作方法等等方面去適應發(fā)展形勢，確實也存在一定的不足和問題。 最近幾年來，市政府和有關部門都意識到了這樣的問題，而且這些年也引起了重視，而且新穎的工作也在陸續(xù)地進行展開。比如，最近幾年來，為了加快經(jīng)濟適用房的建設，做了回

9、龍觀、天通苑經(jīng)濟適用房建設區(qū)規(guī)劃安排。 中關村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)綜合的規(guī)劃，包括居住用地響應的安排。衛(wèi)星城小城鎮(zhèn)，衛(wèi)星城的規(guī)劃基本上重新做了一遍，尤其是三十個，北京有一百多個建設，其中選了三十個試點鎮(zhèn)的規(guī)劃，試點鎮(zhèn)的規(guī)劃陸續(xù)出現(xiàn)這樣一種編制，為了適應城市化的發(fā)展需要，相應是以低密度住宅建設需要的要求。 下面主要給大家介紹一下，今后發(fā)展趨勢思考和考慮。今后北京城市怎么發(fā)展，這次總體規(guī)劃當中，年國務院批復當中也做了進一步的明確，北京今后的城市的發(fā)展要實行兩個戰(zhàn)略轉移的方針。什么叫兩個戰(zhàn)略轉移的方針，北京前幾十年前四十年北京城市的發(fā)展可以說百分之八十幾以上的建設量都集中在市區(qū)，只占城市用地，現(xiàn)在擴大到，

10、可以說是這樣的范圍，逐漸實行攤大餅的趨勢。廣大的郊區(qū)北京的市域范圍平方公里，相當于三個上海這么大，郊區(qū)城市化的發(fā)展非常之緩慢。所以和市區(qū)的發(fā)展反差太強了，所以總體規(guī)劃提出來，北京城市發(fā)展要實行兩個戰(zhàn)略轉移的方針。一個戰(zhàn)略轉移由過去四十年的建設，以市區(qū)建設為主，建設重點要逐步地轉向廣大的郊區(qū)。 第二個戰(zhàn)略轉移，市區(qū)本身的建設攤大餅式轉向內(nèi)調(diào)整改造。一方面大力發(fā)展郊區(qū)的衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)的建設，分擔市區(qū)的部分城市功能，同時通過市區(qū)的條件改善，進一步提高中心城市的城市總體素質(zhì)。 從這張圖可以看出，北京這么大的市域范圍平方公里市域范圍，的城市人口集中在城市市區(qū)，就全市來說北京城市化水平是不低的，達到的城市

11、水平。但是拋掉市區(qū)這一塊，廣大郊區(qū)十個區(qū)縣，城市化水平只有，多萬人，萬人是城市人口，剩下都是農(nóng)業(yè)人口。 北京萬常住戶籍人口，多萬城市人口，占了.，郊區(qū)萬人口，萬城市人口，城市化率只有。以后戰(zhàn)略轉移的實施加大郊區(qū)發(fā)展，加大發(fā)展城鎮(zhèn)的建設速度。 北京的市域范圍很大平方公里，但是北部、西部三分之二的面積是山區(qū)，山區(qū)很難進行城市化有的地區(qū)平方公里一百多人，北京還有平方公里的平原地區(qū)，相當于上海這么大的，隨著經(jīng)濟建設和城市發(fā)展的推進今后尤其在平原這個地區(qū)，城鎮(zhèn)的發(fā)展的速度還會相應的加大。住宅建設的規(guī)模，還會保持像現(xiàn)在，至少五年八年，有人說是十年之內(nèi)有比較大的發(fā)展，當然包括低密度住宅建設，也會相應擴大規(guī)模

12、。 今后的住宅建設到底有多大的需求的市場空間，相應需要安排多少發(fā)展用地，我們也正在做這個工作，但是現(xiàn)在還很難說有一個很準確的預計，不可能說很具體的數(shù)字，但是我想結合規(guī)劃的情況，談一點具體的想法。 我想通過三個層次來介紹一下。一個節(jié)是市區(qū)中心城市。第二個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，個衛(wèi)星城。第三個其它小城鎮(zhèn)的建設發(fā)展情況。 市區(qū)還有一定的發(fā)展空間，年的時候建成區(qū)平方公里，規(guī)劃到年建成區(qū)面積要達到平方公里，現(xiàn)在建成區(qū)面積已經(jīng)達到平方公里，盡管這樣，這里頭還有相當?shù)陌l(fā)展空間，當然發(fā)展空間不是全部去蓋，還有一多平方公里去蓋住宅，不太可能，有很多的公共設施需要相應的安排。有一個初步的預測，根據(jù)有關資料，北京在九五計劃期間

13、，全市的住宅竣工面積達將近達到萬平方米，整個城市的市域范圍內(nèi)的。其中市區(qū)這一塊，五年之內(nèi)住宅竣工面積萬平方米，占全市的竣工量將近四分之三，。年底全市使用住宅一億八千六百萬平方米，其中市區(qū)是一億五千萬平方米，到年底，市區(qū)人均住宅使用面積達到.平方米，去年年底已經(jīng)達到了平米的使用面積了。 在這個基礎上，我們做了一個初步的考慮和預測，假如到年，北京市區(qū)，人均住宅平均面積達到平方米的話，就相當于平均每戶居民能夠擁有一套實用面積平方米左右的住宅，建設面積至少有九十多平米這樣一套平均的水平。到那個時候，如果市區(qū)常住人口按照萬人來估算，戶籍人口，包括隔離地區(qū)的農(nóng)民城市化四十萬以后，加起來可能就是萬，這里邊一

14、百萬人是京外來京人員在北京購房或者是住房，長期居住的，這樣規(guī)劃住宅總量需要兩億五千萬平方米，扣除十年之內(nèi)還要危改，老房子拆遷、改造，按一千五百萬平米算，扣掉一千五百萬總共需要新建住宅一億一千萬左右，我的意思每年平均要建一千一百萬平米，這是市區(qū)，還不包括郊區(qū)，每年市區(qū)竣工萬平方米住宅的量。 根據(jù)有關規(guī)劃綜合起來看，目前市區(qū)范圍里頭可以用來開發(fā)或者改建的住宅用地大概有多少呢？大約有七十多平方公里左右，哪兒呢？一個就是邊緣集團，就是周圍十個邊緣集團。第二個在綠化隔離帶里頭用地供應的調(diào)整，除去綠化帶以外，剩下按照具體的用地平方公里，十個邊緣集團，還有綠化帶。橘黃顏色是新增加的，綠化隔離地區(qū)調(diào)整以后。主

15、要是這兩大塊，城市中心大團新開發(fā)的用地就沒有了，主要是調(diào)整開發(fā)，一個是危舊房改造，尤其是舊城核心地區(qū)。還有一塊工業(yè)用地的調(diào)整改造了，加起來大概也有十幾、二十個平方公里。 這三大塊用地大致是這樣一個情況，在中心地區(qū)量是最大的，占以上，邊緣集團占了，綠化隔離地區(qū)還有的住宅建設用地的量。 把這些用地綜合在一起來看，咖啡色是建成區(qū)的住宅，黃顏色是未建成的，也就是正在建的，尤其地已經(jīng)出去了，蓋了一棟兩棟，剛剛啟動，有的在規(guī)劃，地還沒有建設。還有少量沒有建設單位作為城市發(fā)展住宅備用地。加起來七十多平方公里。 這張圖是說明這樣一個問題，在市區(qū)規(guī)劃這個市區(qū)范圍里頭，還有相當?shù)陌l(fā)展空間，住宅建設的用地，可以滿足

16、或者基本滿足或者吸引今后十年，年以前市區(qū)住宅的發(fā)展需要和市場需求。在這個基礎上，空港新城、通州、亦莊、黃村、后沙峪這幾個衛(wèi)星城也做了初步的統(tǒng)計，光這四個衛(wèi)星城規(guī)劃的住宅用地還沒有開發(fā)也有八十平方公里的量，所以余地還是比較大的。市區(qū)里頭基本上能夠滿足，有些低密度住宅滾動的發(fā)展空間還是比較大的。 北京前幾十年的建設，尤其最近一二十年的建設，大量住宅的建設，不論在市區(qū)中心地區(qū)以及周圍的邊緣集團大量建設高層住宅，而且高層住宅越建越高，越建越多，這是早期七十年代后期建的團結湖小區(qū)，當時的住宅最高層，板樓層，后來經(jīng)過幾次反復，越建越高。望京小區(qū)建到三十層，現(xiàn)在還有在突破三十層。在大量建設高層住宅，從長遠來

17、看，我認為并不是一種好的現(xiàn)象。住宅作為人民生活最重要的載體，他的建設既要與城市經(jīng)濟發(fā)展水平，居民的家庭收入，居住水平相適應，但是又要滿足人民的生活習慣和多樣性的需求。目前房地產(chǎn)項目，比方說 非?？春?，這就反映一種需要的一個方面。將來低密度住宅的建設還是有比較大的發(fā)展空間，有比較大的市場需求。 鑒于市區(qū)里頭還是有比較大的發(fā)展空間，而且發(fā)展用地大部分在十個邊緣集團、綠化帶地區(qū)，離城市市區(qū)比較遠，如果在這樣的邊緣地區(qū)相應降低住宅建設的密度和容積率，既有利于城市整體的生態(tài)環(huán)境的營造，也有利于營建更加接近自然更人性化的生活居住空間。北京城市規(guī)模很大，我們一再建設留出綠化隔離帶，到年的總體規(guī)劃修訂的時候大

18、概有多平方公里，通過調(diào)整還可以留下平方公里，還是比較小的。中心大團和邊緣集團有兩公里的綠化帶，保持城市有比較好的生態(tài)環(huán)境。在這個基礎上，如果周圍貼近城市中心大團的邊緣或者在邊緣集團的邊緣地帶或者整個邊緣集團能夠建設相應低密度的住宅，相應密度低一點，容積率低一點，空間的環(huán)境能夠很好，對整個的城市生態(tài)也是十分有利。反過來對具體的開發(fā)住宅項目也可以營造很好的很人性化的居住環(huán)境，不是說在高樓林立里頭生存，人的尺度有一定的概念，整天在高樓里生活，確實不是很好。 所以有一些開發(fā)商我覺得還是比較明智的，率先在這樣一些地區(qū)開發(fā)建設低密度住宅，比方萬科亞運新興家園，在亞運村的旁邊。倚林家園這樣低密度住宅區(qū)是非常

19、有利的。而且這樣做，做好了不僅有良好的經(jīng)濟效益，還有良好的社會效益和環(huán)境的效應。所以對這樣一些項目，我覺得應該給予鼓勵和支持。 這是奧林匹克公園的西側的倚林家園，這是南城地區(qū)雙橋的邊緣集團，這個地方本來是很偏僻的地方，這個地區(qū)原來是很背的，這里跨通惠河，南邊很少有人區(qū)，做這個項目我原來也是沒有想到的，但是做得很成功。萬河新興家園在它的西南邊，在東南部這個地區(qū)能夠做這樣的項目確實還是很成功的。東北方向的時代莊園，太合公司做的。 第二個，重點發(fā)展衛(wèi)星城。這也是北京城市建設發(fā)展的重點，大力發(fā)展建設衛(wèi)星城。北京城市體系的布局除了市區(qū)中心城市以外，周圍有個衛(wèi)星城，多個建設鎮(zhèn)，建設鎮(zhèn)里頭又選擇三十個中心鎮(zhèn)

20、，小城鎮(zhèn)里頭重點要提前加緊發(fā)展建設。首先要把衛(wèi)星城建設和。 圍繞市區(qū)的周圍。城市東南部的地區(qū)，順義、通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)和昌平，這些衛(wèi)星城尤其是發(fā)展的重點。 由于衛(wèi)星城發(fā)展的勢頭很大，所以這些年總體規(guī)劃已經(jīng)做了好幾個規(guī)劃，修改和調(diào)整，以適應發(fā)展的需要。普遍擴大衛(wèi)星城的規(guī)模，小的是六萬到八萬人口，大一點也就是十五萬到二十萬，現(xiàn)在遠遠超過了，現(xiàn)在最少十五萬二十萬，大的就到四五十萬。而且它的用地規(guī)模比較寬松，像國標的雙線來安排，平均每公平公里建設用地超過萬平米。 這些年隨著城市高速公路的建設，帶動衛(wèi)星城市的發(fā)展，創(chuàng)造了條件。京津塘高速路帶動亦莊的發(fā)展，京開的發(fā)展帶動黃村的發(fā)展，京石高速路帶動良鄉(xiāng)，

21、良鄉(xiāng)的房山區(qū)政府原來是房山鎮(zhèn)，區(qū)政府遷到了良鄉(xiāng)，對良鄉(xiāng)是很大的帶動。衛(wèi)星城本身基礎建設逐步的完善和經(jīng)濟實力的增強，衛(wèi)星城的建設正在走向新的發(fā)展階段。特別是這些年物業(yè)開發(fā)區(qū)，北京市市政府批準二十幾個郊區(qū)的區(qū)縣一級的工業(yè)開發(fā)區(qū)，大部分的發(fā)展很好，而且相應帶動衛(wèi)星城的建設，成為郊區(qū)城市化發(fā)展最重要的動力和生長點。它分擔市區(qū)的功能作用也正在顯現(xiàn)出來，我也聽說現(xiàn)在有好多人跑到通州，跑到黃村，跑到亦莊買房子，在那兒居住，已經(jīng)有不少人這樣做了，這就是一個很好的市場。 今后為了分擔市區(qū)的功能，衛(wèi)星城做相關配套設施的建設，應該優(yōu)于至少等同于市區(qū)的條件和水平。衛(wèi)星城建設相當規(guī)模的低密度住宅，不僅具有比較大的發(fā)展空

22、間，而且還會有比較大的吸引力。根據(jù)總體規(guī)劃，處于城市東部、南部、東南部的地區(qū)是平原地區(qū)，空間比較開闊，發(fā)展城鎮(zhèn)比較具有條件。這樣一個區(qū)域是北京城市發(fā)展主要的方向，尤其是沿著幾條高速公路發(fā)展衛(wèi)星城，這就是優(yōu)勢和條件。 北京城市就在東南部區(qū)域和范圍，呈扇面形的地帶，尤其是東南方向，京津塘高速公路是北京發(fā)展方向，這個位置是亦網(wǎng)，東南面挨著廊坊、天津楊村，這個地方還會有一個衛(wèi)星城，也就是永樂店。北京、廊坊、天津到塘沽就形成華北地區(qū)的最密集的城市帶，高新技術產(chǎn)業(yè)帶在這個地方得到發(fā)展。 圍繞這樣子的扇面形的地帶，順義、通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)，這些衛(wèi)星城是近期的發(fā)展重點，當然其它衛(wèi)星城也還會有相應的發(fā)展。比

23、方亦莊，年發(fā)展十五平方公里這一塊，白色這一塊都用完了，把原來的居住用地改成產(chǎn)業(yè)用地好多的大項目發(fā)展進去，所以發(fā)展勢頭很可觀，配套不夠，跨過涼水河就到了西邊發(fā)展。西邊這個地方也很好，但是用地也是有限的，這個地方歷史上是皇家園，不可能再繼續(xù)推進了。今后還要跳過高速公路往東邊發(fā)展，東邊正在建設，光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)啟動了。加起來四十幾個平方米，個平方公里，實際上超過五十萬人的大城市。 通州這些備用地可能要陸續(xù)要相應地發(fā)展，中國社會科學院研究生院要遷過來，有些產(chǎn)業(yè)也要遷過來，所以衛(wèi)星城的規(guī)模也很大，這個地區(qū)也會形成三四十萬人口的小城市，這個地方已經(jīng)安排不少了相對低密度的住宅項目。 空港城已經(jīng)提前開

24、發(fā)了，萬科城市花園附近，在中心大道以東這個區(qū)域已經(jīng)安排了，近期就有開發(fā)的項目，這原來是低密度，這是昆玉河規(guī)劃調(diào)整以后別墅區(qū)繼續(xù)還在延伸靠河這一排都安排低密度的住宅項目。白塊作為備用地遠期發(fā)展的，現(xiàn)在緝捕上還沒有安排這個項目，一直在控制，也是盡量集中東部地區(qū)先發(fā)展起來。機場項目正在擴建。條件、發(fā)展勢頭都是很好的。 良鄉(xiāng)在北京的西南部地區(qū)，離市區(qū)也是比較近的，發(fā)展勢頭也不錯。原來規(guī)劃京廣鐵路以西發(fā)展，現(xiàn)在跨過鐵路向東發(fā)展。市政府已經(jīng)學定在這個地方有一個反二型的六平方公里地作為北京第二大學城在這兒進行建設。 現(xiàn)在用地不夠了，下一步調(diào)整修改，把六環(huán)路調(diào)出來往南推可能有一公里左右，再增加發(fā)展用地。北京南

25、城地區(qū)發(fā)展滯后緩慢，我看今后從長遠來看增大的發(fā)展勢頭在南部，在東南部的區(qū)域。一棟洋房已經(jīng)在建設的，發(fā)展勢頭也很好。 北京市區(qū)以外確實有廣闊的發(fā)展空間，除了衛(wèi)星城以外，他們的發(fā)展，加強發(fā)展速度必須創(chuàng)造相應的條件，尤其是交通條件，尤其高速公路的建設帶動發(fā)展，這是很重要的問題。我們現(xiàn)在正在修建五環(huán)路，北邊已經(jīng)修通了，繼續(xù)往南往西正在進行修建，明年有可能建成。六環(huán)路也已經(jīng)啟動。這兩條環(huán)路修通以后進一步加強與衛(wèi)星城之間的聯(lián)系，尤其六環(huán)路把這些衛(wèi)星城串聯(lián)起來了，很方便，但是現(xiàn)在有一個問題，我想提這個建議，昌平路、八達嶺高速路、機場路、京通路、京津塘高速路、京開、京石的收費口移出去，如果把收費口移到六環(huán)路以

26、外，會帶動這個區(qū)域衛(wèi)星城的發(fā)展一定會起很大的作用，高速路收費這是很大的影響，這個問題也不是那么簡單，牽扯方方面面，能爭取這么做，對北京整個城市發(fā)展功能的疏散，人口的疏散都會起到很大的作用。 北京正在加快軌道交通的建設，奧運之前要建成多公里的軌道交通，力度也是很大的。把軌道交通繼續(xù)延伸，延伸到衛(wèi)星城，像地鐵五號線已經(jīng)到了北苑了，繼續(xù)延伸到小滕山，往西部再到昌平，五號線往南到亦莊，通州八號線正在修建，很快就會修通。四號線，北京整個的地鐵線網(wǎng)正在做規(guī)劃，還沒有最后形成方案，但是發(fā)展方向是很明確的，盡可能往外延伸，這樣就帶動了衛(wèi)星城小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展。 小城鎮(zhèn)建設是我們國家城市化發(fā)展的重要的組成部分，

27、目前北京雖然大部分郊區(qū)縣都行政建設已經(jīng)撤縣改區(qū)了，平谷剛剛撤限改區(qū)，現(xiàn)在就剩下延慶和密云。好多鄉(xiāng)現(xiàn)在已經(jīng)撤鄉(xiāng)變鎮(zhèn)，往城鎮(zhèn)型城市發(fā)展，這個步子是對的。但是從總體城市化水平來看，城市化水平還是比較低的，郊區(qū)城市化水平可能落在上海、蘇南地區(qū)、廣東地區(qū)，包括東北三省地區(qū)的城市化水平之后。過去廣大鄉(xiāng)村長期處于自然經(jīng)濟的狀態(tài)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設基本上處于自發(fā)狀態(tài)，隨著經(jīng)濟水平的提高，城鎮(zhèn)建設尤其近幾年有不同程度的發(fā)展，特別是離市區(qū)比較近的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展相對更加快一點。比方市區(qū)周圍的一些小城鎮(zhèn)的發(fā)展，像小湯山，像北七家鎮(zhèn)等等。這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)不僅引進一些工業(yè)企業(yè)，低密度住宅區(qū)的建設，有的相應形成一定的規(guī)模，甚至包括像懷柔、密云

28、比較遠的小城鎮(zhèn)發(fā)展勢頭也不小。像懷柔楊松鎮(zhèn)是星火計劃的點，帶動小城鎮(zhèn)的建設的一個點。房山建筑業(yè)是它的拳頭，帶動自身城市的建設。為了繼續(xù)建設小城鎮(zhèn)建設，北京已經(jīng)確定三十個試點小城鎮(zhèn)，要加以重點支持，首先做好這一塊，積極有序推進建設。在這個基礎上，帶動郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設全面的發(fā)展。 結合小城鎮(zhèn)建設相應發(fā)展低密度住宅，不僅有比較大的發(fā)展空間，而且可以創(chuàng)造更加宜人的居住環(huán)境。在小城鎮(zhèn)上已經(jīng)建的低密度住宅，比如小湯山的橘郡。北七家鎮(zhèn)的規(guī)劃，把原來的建設比較分散的，盡可能進行一些整合，能夠形成鎮(zhèn)的規(guī)模，也是挺不容易的，怎么弄也挺難，因為太復雜了，現(xiàn)在盡可能形成一個鎮(zhèn)中心，失當增加一些配套設施，盡可能完善起來，

29、形成一個比較好的小城鎮(zhèn)的規(guī)模。 因為很自然也很容易，城市化的發(fā)展，必然城市郊區(qū)化，郊區(qū)城市化，是兩個互動的作用關系。首當其沖的可能在就近地帶會有更大的發(fā)展勢頭，所以紛紛有一些開發(fā)商到這些地區(qū)發(fā)展空間，到鄉(xiāng)里頭和農(nóng)民簽合同，溫榆河邊上也是一位領導，溫榆河環(huán)境很好，對河道進行整治，兩側加強綠化，綠化隔離帶，把這兩側建成北京高尚的居住區(qū)。這不要緊，馬上有不少發(fā)展商紛紛拋到工業(yè)區(qū)的西側去簽協(xié)議，交定金。 尤其是根據(jù)城市的布局，總體規(guī)劃很明確，在市區(qū)周圍，五環(huán)路和六環(huán)路之間這個地帶是十分敏感的地帶，為了保持首都作為一個良好的生態(tài)環(huán)境，在這周圍形成北京市區(qū)的生態(tài)保護環(huán)，意思是說在這樣的區(qū)域里頭，不可能像邊

30、緣集團一樣，一個挨一個發(fā)展城鎮(zhèn)，把這一塊給添滿，北京整個一張大餅越攤越大，這不可能。對于五環(huán)路六環(huán)路兩千多平方公里的范圍里頭，城鎮(zhèn)的發(fā)展要加以控制，在這個區(qū)域里頭不可能再建設，除了已經(jīng)安排的衛(wèi)星城以外，像通州、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)都在這個區(qū)域里頭，包括北后沙峪都在這個里頭，有的小城鎮(zhèn)規(guī)劃在二百平方公里以外，我想在這里邊不可能增加新的城鎮(zhèn)，馬上要做第二道綠化隔離帶的規(guī)劃，規(guī)劃再調(diào)整也不可能在這里頭增加新的城鎮(zhèn)，在現(xiàn)有的基礎上調(diào)整結構、功能，把它加以完善，在這里形成比較良好的開闊的空間地帶，生態(tài)帶作為市區(qū)很重要的生態(tài)保護環(huán)。 在這些的區(qū)域里頭相對地段比較好，也比較開闊，適合做低密度的住宅。中關村北部的

31、溫泉鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)經(jīng)過調(diào)整規(guī)劃以后，北邊是科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，生活居住主要在南側，除了農(nóng)民上樓居住用地以外，也相應安排了低密度的別墅區(qū)住宅建設用地。 這是中關村北部小西山后地區(qū)，小西山的風景區(qū)。南沙河，南沙河在風景旅游區(qū)地帶，科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)園。結合科技園區(qū)的規(guī)劃建設，也相應規(guī)劃安排了一些低密度的高檔的住宅區(qū)，像鳳凰林那一帶，百安河那一帶，南沙河的風景旅游區(qū)的附近也安排了少量的低密度住宅的區(qū)域。 這是最近剛剛做的溫榆河綠色生態(tài)走廊。溫榆河正在整治，很快就會完成。溫榆河沙河水庫到通州公里長，在它的兩側，河道整治完了以后，一側各留出二三百米寬的綠化帶，再往外規(guī)劃，一側隔.公里左右的地帶作為整個的綠色生態(tài)草

32、廊作為規(guī)劃，這里頭已經(jīng)有不少人了，光農(nóng)民就有七萬人，而且這個地方已經(jīng)相應集了一些低密度的住宅區(qū)別墅區(qū)。后沙峪這個地區(qū)，麗景苑就在這兒，沿著機場路、京密路兩側有一些低密度住宅的建設。公里長里邊涉及到十幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總規(guī)劃用地平方公里。農(nóng)民的村莊兩千多公頃地作為農(nóng)民的住宅用地，大概有七萬左右的農(nóng)民?，F(xiàn)有耕地公頃，其中基本農(nóng)田五千萬公頃，這是不能輕易占用的。在這里頭已經(jīng)有一些高檔的住宅用地是公頃，一般的住宅也安排了一些，也有公頃。住宅大概十萬人，再加上七萬多，有十一萬人在這個地方。 經(jīng)過總體規(guī)劃的調(diào)整、安排，初步安排公頃用地，小湯山、后沙峪這樣的地段作為居住用地，占總用地的。還有一個生態(tài)旅游帶，有多公頃地作為旅游配套設施，工業(yè)的服務設施，度假村等設施。剩下就是綠色產(chǎn)業(yè)還有五千多公頃，真正用作綠地公頃地，在綠色空間地帶有以上用地，整個都是綠色空間地帶。 多公頃的用地在哪里，大部分結合小城鎮(zhèn)，比方小湯山鎮(zhèn)，北七家鎮(zhèn)，后沙峪鎮(zhèn)，等等。朝陽區(qū)的金展鄉(xiāng)等區(qū)域，比較集中的和小城鎮(zhèn)建設能夠緊密結合起來，這樣才能形成比較配套、比較完善。也有星星點點的在綠色地帶也安排了一些高檔住宅，別墅區(qū)也有一定的量。大約有一千多公頃用地可以建設三百萬平米的高檔次住宅。估