棠府錦繡城-市場部分

1、Chapter2. 區(qū)域市場分析產(chǎn)業(yè)聚集房地產(chǎn)供應缺失產(chǎn)業(yè)聚集房地產(chǎn)供應缺失空白地帶交通混亂區(qū)域特征市場特征：p產(chǎn)業(yè)聚集、機場隔斷，使東升房地產(chǎn)形成了相對封閉的市場環(huán)境，受成都大市場供銷關(guān)系影響較?。籶同時板塊的客戶來源多來自區(qū)域內(nèi)部，這樣使得客戶需求較為剛性和穩(wěn)定，由此形成了上述銷量穩(wěn)定高產(chǎn)的數(shù)據(jù)體征；板塊特征本案新城板塊雙流老城板塊行政板塊金花簇橋板塊新城板塊板塊板塊屬性：區(qū)域以武侯新城為核心，突出國際、科技、商務、宜居元素，區(qū)域主要以現(xiàn)代服務業(yè)為主，成為新興的熱點區(qū)域。行政板塊板塊屬性：區(qū)域依托兩大水系，構(gòu)成巨大十字形綠化帶，總面積達5.64平方公里，自然環(huán)境優(yōu)越，是雙流目前居住品質(zhì)最高

2、區(qū)域。金花簇橋板塊板塊屬性：區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場較多，主要以生產(chǎn)制造業(yè)為主。雙流老城板塊板塊屬性：區(qū)域為雙流老城區(qū)，配套生活成熟但整體城市檔次老舊，發(fā)展空間有限，在售項目較少。p 新城板塊起步較早，大型商業(yè)核心的主要集中區(qū)域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟人群為主導的新城區(qū)；p 行政中心土地規(guī)劃完善，發(fā)展起步，區(qū)域內(nèi)已聚集大量的行政單位，是未來東升新城核心；類別評定因子新城板塊行政板塊雙流老城板塊金花簇橋板塊城市角色板塊現(xiàn)狀發(fā)展熱點區(qū)域區(qū)域環(huán)境品質(zhì)最高已成熟、發(fā)展?jié)摿^低發(fā)展起步階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢高速發(fā)展發(fā)展期完全成熟發(fā)展起步檔次習慣認知中檔中高檔中低檔低檔市場接受度接受度較高接受度較高最高接受度較低配套設施商業(yè)配

3、套發(fā)展中發(fā)展中完善一般教育配套較好較好較好一般娛樂休閑配套較好（發(fā)展中）較好（發(fā)展中）完善一般醫(yī)療配套有一定數(shù)量市級醫(yī)院有一定數(shù)量市級醫(yī)院有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好交通條件公共交通便利性較好較好良好的市政公交配套設備較好私家車交通便利性交通便利交通便利交通有一定擁堵交通擁堵環(huán)境景觀資源自然資源擁有一定數(shù)量景觀資源有大型市政配套公園自然資源極佳擁有一定數(shù)量景觀資源一般人文資源新興發(fā)展區(qū)域，人文資源有待挖掘新興開發(fā)區(qū)域，人文資源有待挖掘歷史繁華區(qū)域，人文價值未被挖掘較差競爭程度評估項目所在新城板塊屬于快速發(fā)展期，板塊整體配套日趨成熟，核心商圈初步“顯現(xiàn)”。板塊

4、規(guī)劃雙流中醫(yī)院雙流中醫(yī)院海棠時代廣場海棠時代廣場商商住住合能珍寶翡翠合能珍寶翡翠住住貴通映月灣貴通映月灣住住隆鑫十里畫卷隆鑫十里畫卷體體文文文文東升二中東升二中文文棠湖中學高中部棠湖中學高中部（規(guī)劃）（規(guī)劃）新法院新法院新檢察院新檢察院社保局社保局新縣政府新縣政府文化局文化局政政雙流規(guī)劃局雙流規(guī)劃局政政政政政政圖書館圖書館公園公園18981898p行政中心板塊以政務、舒居為基調(diào)，板塊內(nèi)大型市政配套齊備，“先造城后填人”，政府行政單位陸續(xù)搬遷入內(nèi)，項目落地迅速、發(fā)展?jié)摿薮螅恍姓鍓K雙流圖書館雙流中醫(yī)院雙流藝術(shù)公園雙流體育館新城板塊中心公園愛心公園鄉(xiāng)土公園運動公園藝術(shù)公園科技公園森林公園空港樂園

5、優(yōu)品道廣場時代奧特萊斯商九龍倉時代小鎮(zhèn)北大資源燕楠國際東立國際花城住商星宸航都國際酒店商川投國際酒店體川網(wǎng)國際網(wǎng)球中心金恒德四季金悅佳兆業(yè)8號美國城商金恒德汽配中心產(chǎn)住住景茂名都東郡住住舒云居新雙城住各色鞋廠產(chǎn)銘匯汽配城產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)蛟龍港產(chǎn)遠大林語城住本案棠湖實外教教雙流優(yōu)品道雙流萬達廣場雙流奧特萊斯棠湖中學實驗學校雙流大型商業(yè)集中區(qū)，板塊周邊產(chǎn)業(yè)聚集，當前呈現(xiàn)生活配套相對較差，板塊內(nèi)優(yōu)品道商圈相對較為成熟，商業(yè)、學校等生活配套及公建配套較為完善1.蛟龍港工業(yè)園2.九江家具產(chǎn)業(yè)3.武侯皮革產(chǎn)業(yè)4.汽配產(chǎn)業(yè)成都蛟龍港九江家具產(chǎn)業(yè)武侯皮革產(chǎn)業(yè)汽配產(chǎn)業(yè)1.成都蛟龍港:截止2012

6、年底，園區(qū)實現(xiàn)年產(chǎn)值及銷售收入225億元，累計引進企業(yè)1000多家，解決就業(yè)近10萬人。未來三至五年，成都蛟龍港雙流園區(qū)將打造成為一個年產(chǎn)值1200億元，解決20萬人以上。3.武侯皮革產(chǎn)業(yè):區(qū)域內(nèi)共有制鞋企業(yè)約500余家，累計從業(yè)人員8萬余人，預計2015年，皮革產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入超過300億元，鞋業(yè)成品批零市場年銷售額超過100億元。2.九江家具產(chǎn)業(yè):九江片區(qū)目前形成大大小小上百家家具廠，家居工人超過2萬人，產(chǎn)業(yè)工人人均收入5000元/月，具備較強購買力4.汽配產(chǎn)業(yè):以金恒德為核心形成的汽車產(chǎn)業(yè)配件集群，帶來了眾多汽車產(chǎn)業(yè)客群新城板塊區(qū)位小結(jié)核心觀點商業(yè)配套豐富，具備較強客戶拉動能力，同時

7、周邊產(chǎn)業(yè)客戶環(huán)繞，為片區(qū)提供量穩(wěn)定的客戶來源，目標客群極強的剛性需要將助推片區(qū)房地產(chǎn)剛需市場健康長久發(fā)展。n雙流沿產(chǎn)城一體規(guī)劃發(fā)展，實行先“造城后填人政策；n新城板塊以武侯新城為核心，突出國際、科技、商務、宜居元素，區(qū)域主要以現(xiàn)代服務業(yè)為主，成為新興的熱點區(qū)域。n行政板塊區(qū)域依托兩大水系，構(gòu)成巨大十字形綠化帶，總面積達5.64平方公里，自然環(huán)境優(yōu)越，是雙流目前居住品質(zhì)最高區(qū)域。核心觀點競品市場研判產(chǎn)業(yè)聚集，客群穩(wěn)定、多為剛性需求1 12 2商圈初步呈現(xiàn)、生活、公共配套待完善外來流動人口涌入、市場需求旺盛3 3Chapter3. 市場競品分析板塊物業(yè)類別資源特點主力競品產(chǎn)品特點雙流新城小高層（為

8、主）高層、洋房、別墅（為輔）雙流體育中心雙流圖書館城市公園燕南國際時代小鎮(zhèn)、四季金悅香瑞楠府、遠大林語城中高端產(chǎn)品定位舒適型產(chǎn)品設計高品質(zhì)園林景觀新雙楠小高層（為主）高層、洋房、別墅（為輔）萬達廣場棠湖中學實驗學校十里花卷公園1898龍樾灣中端產(chǎn)品定位經(jīng)濟型產(chǎn)品商業(yè)配套完善 行政板塊同新城板塊在物業(yè)類別上均以小高層為主，產(chǎn)品上行政板塊以中高端、舒適性產(chǎn)品為主，新城板塊以中端經(jīng)濟性產(chǎn)品居多。行政板塊主要圍繞城市公園進行規(guī)劃，是雙流未來的政務區(qū)+富人區(qū)。新城特征為交通便捷、可開發(fā)土地資源眾多是未來的雙流的核心商圈。區(qū)域競品市場現(xiàn)狀市場走量分析目前市場走量主力面積區(qū)間為75-90，占總?cè)セ?5%（

9、套型為套三）其次為100-110，120-130（套三、套四）占比20%，70以下（套二、套一）占比5%；從存量端口來看，70以下及120以上產(chǎn)品存量壓力較大，整體剛需市場較為呈穩(wěn)健發(fā)展；數(shù)據(jù)截止2015.12.31競品走量分析在售重點競品階段在售產(chǎn)品集中在80-120之間，月均去化為50-70套左右（含開盤去化）；行政板塊銷售均價6200-6400元/左右，新城板塊均價為5500-6100元/左右，板塊價格兩極分化較為明顯；目前市場競品存量巨大，銷售周期在9-35月，市場競爭態(tài)勢嚴峻；板塊劃分重點競品開盤時間供應情況面積區(qū)間銷售情況去化周期剩余房源總存量均價總價新城板塊香瑞楠府2015.83

10、3871-982961442997558040-55萬燕楠國際二期2015.9101485-105313187011231610052-65萬遠大林語城2015.3100071-126845351552425610042-76萬時代小鎮(zhèn)三期2015.150067-1263649136646590041-78萬四季金悅2014.5230059-12220663234234554734-79萬行政板塊十里畫卷2014.8133860-1201232261061820639239-78萬公園18982015.6100077-155921479247649954萬-108萬龍樾灣三期2015.6202

11、490-3831429315952195620056-270萬龍樾灣本案公園1898十里畫卷海棠時代光東立國際遠大林語城愛汀府川網(wǎng)國際花城新雙城香瑞楠府舒云居燕楠國際四季金悅競品近三月成交分析時代小鎮(zhèn)降低首付門檻及契稅刺激內(nèi)需，剛需市場供需兩旺，量價逐步回升。改善住房呈平穩(wěn)走勢，部分回升。PS：2月實際銷售為2周日期龍樾灣東立國際 香瑞楠府 燕楠國際林語城時代小鎮(zhèn) 十里畫卷 公園1898 四季金悅12月2034321555452648601月1222271052344550402月55214186062253539龍樾灣本案公園1898十里畫卷海棠時代光東立國際遠大林語城愛汀府川網(wǎng)國際花城新雙

12、城香瑞楠府舒云居燕楠國際四季金悅時代小鎮(zhèn)降低首付門檻及契稅刺激內(nèi)需，剛需市場供需兩旺，量價逐步回升。改善住房呈平穩(wěn)走勢，部分回升。競品近三月單價分析時間龍樾灣東立國際香瑞楠府燕楠國際林語城時代小鎮(zhèn)十里畫卷 公園1898 四季金悅12月5800560057606000620057506642655056721月5900550055006300615060007454660056002月613156005550610061006009634263505612項目名稱營銷推廣現(xiàn)場包裝老帶新活動渠道行銷分銷中介香瑞楠府17%20%10%24%20%5%4%遠大林語城15%35%10%15%2%3%20

13、%龍樾灣33%5%15%17%20%5%5%燕楠國際20%26%5%20%29%0%0%時代小鎮(zhèn)22%20%20%15%11%7%5%公園189831%17%16%12%10%9%5%十里畫卷26%12%23%15%13%4%7%四季金悅14%15%20%10%26%6%9%競品市場推廣分析區(qū)域競品各案成交渠道主要以口碑、行銷、自然到訪為主，線下拓展各案均已競品攔截+中介帶客為主，日常拓展、圈層資源并未實行深耕挖掘。遠大林語城三和愛汀府本案東立國際花城四季金悅燕楠國際香瑞楠湖景茂名都東郡國韻村國奧村龍樾灣時代小鎮(zhèn)雙楠大道航港路航都大街客戶過渡地帶城西產(chǎn)業(yè)客戶城西產(chǎn)業(yè)客戶老城區(qū)客戶老城區(qū)客戶城西

14、產(chǎn)業(yè)客戶由東往西逐漸衰減，而老城區(qū)客戶由西往東逐漸衰減，本案處于兩大客戶流動的過渡地帶，對本案而言，兩大客戶結(jié)構(gòu)應該并重，在前期產(chǎn)業(yè)客戶內(nèi)部未能形成有效項目認知時，本地地緣性客戶將會占主導競品項目分析項目名稱老城區(qū)新雙楠金花鎮(zhèn)蛟龍港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)紅牌樓航空港成都市區(qū)其他東立國際50%10%8%0%2%10%5%5%10%香瑞楠府50.00%12.00%8.00%2.00%4.00%6.00%10.00%8.00%0.00%遠大林語城42.00%5.00%10.00%0.00%16.00%0.00%4.00%10.00%13.00%龍樾灣60.00%15.00%10.00%5.00%7.00%0.00

15、%0.00%0.00%3.00%占比0.51 0.11 0.09 0.02 0.07 0.04 0.05 0.06 0.07 項目名稱老帶新行銷現(xiàn)場包裝全面營銷其他東立國際10%30%35%8%17%香瑞楠府15.00%20.00%30.00%25.00%10.00%林語城20.00%35.00%40.00%0.00%5.00%龍樾灣20.00%30.00%35.00%10.00%5.00%占比0.16 0.29 0.35 0.11 0.09 項目名稱20-2526-3031-3536-4041-4546-50東立國際9%14%24%36%12%5%香瑞楠府18.00%35.00%22.00%

16、13.00%8.00%4.00%遠大林語城13.00%13.00%22.00%25.00%22.00%5.00%龍樾灣16.00%26.00%12.00%29.00%12.00%5.00%占比0.14 0.22 0.20 0.26 0.14 0.05 項目名稱兩代居（小） 兩代居（大）小兩口單身三代同堂其他東立國際25%30%12%13%15%5%香瑞楠府35%25%18%9%9%4%遠大林語城28%32%15%8%12%5%龍樾灣25%32%16%10%11%6%占比0.28 0.30 0.15 0.10 0.12 0.05 樣本客群年齡統(tǒng)計樣本客群家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計樣本客群來訪區(qū)域統(tǒng)計樣本客群來

17、訪途徑統(tǒng)計競品客群分析板塊雙流老城區(qū)東升鎮(zhèn)彭鎮(zhèn)、黃水、金橋金花簇橋蛟龍港航空港產(chǎn)業(yè)基礎政府機構(gòu)、雙流縣級企事業(yè)單位、私營個體業(yè)主中小型私營廠房，批發(fā)市場電子、化工、機械、家具、食品、建筑等類企業(yè)鞋類與服裝類批發(fā)集中區(qū)、武侯新城產(chǎn)業(yè)企業(yè)群九江工業(yè)園區(qū)航空港工業(yè)園區(qū)職業(yè)特征 小作坊、小私營業(yè)主、公務員和企事業(yè)單位職工 服裝、鞋類，建材小私營業(yè)主為主，以及工廠工人 以工廠工人，外出務工人員，本地農(nóng)民為主服裝、鞋類小私營業(yè)主為主 大型企業(yè)職工為主、私營業(yè)主為輔私企老板和企業(yè)工人為主區(qū)域觀念 極度認可雙流老城區(qū)，對區(qū)域忠誠度高 僅作為工作區(qū)域，項目較多，但品牌項目和高品質(zhì)項目較少，區(qū)域忠誠度一般 作為生

18、活、工作主要區(qū)域，品牌項目較少，對本區(qū)域依賴較大僅作為工作區(qū)域，可選擇品牌項目和高品質(zhì)項目較少，區(qū)域忠誠度一般 九江片區(qū)樓盤價格低，有很多小產(chǎn)權(quán)房 航空港片區(qū)規(guī)劃發(fā)展較好，客戶多選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè) 價格承受力 價格承受力中上，追求品質(zhì)和性價比 相對于老城區(qū)客戶價格承受力較低，對品質(zhì)要求相對較低 相對于城區(qū)客戶價格承受力較低，對品質(zhì)要求相對較低 價格承受力一般，對品質(zhì)有一定要求 九江片區(qū)客戶價格承受能力低航空港片區(qū)客戶價格承受力與東升片區(qū)相當，但對航空港片區(qū)忠誠度高選擇原因 與老城距離近、交通方便、配套完善、性價比 區(qū)域環(huán)境不宜居，品質(zhì)樓盤較少 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較少區(qū)域內(nèi)可選樓盤較少，對雙楠片區(qū)高房價無法承受 少數(shù)追求品質(zhì)與更好配套的客戶環(huán)境核心關(guān)注點價格、配套、品牌、產(chǎn)品功能性 品牌、項目品質(zhì)、配套、價格 價格、項目配套、產(chǎn)品功能性品牌、項目品質(zhì)、配套、價格 價格、產(chǎn)品功能性 品質(zhì)，交通，配套，價格 客戶基礎量較大，區(qū)域忠誠度高，價格承受一般 為市場補充客戶 客戶基礎量大，區(qū)域忠誠度差，價格承受力多種多樣 拓展可能性較低 客戶基礎深厚，區(qū)域忠誠度高，價格承受力中上 為市場主力客戶客戶基礎量大，區(qū)域忠誠度高，價格承受中上拓展可能性低通過對競品項目調(diào)研，反饋出如下區(qū)域客群為成交客戶主要區(qū)域，通過對各區(qū)域客群分析，雙流老城區(qū)及東升、彭鎮(zhèn)、黃水、金橋?qū)?/p>