第一部分房產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、第一部分房產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n房產(chǎn) ：是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。n地產(chǎn) ：是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。n房地產(chǎn)：也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。n房地產(chǎn)業(yè) ：是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性

2、產(chǎn)業(yè)。n房地產(chǎn)開發(fā) ：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。n房地產(chǎn)特征：n a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動，所以稱之為“不動產(chǎn)”）；n b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）；n c、房地產(chǎn)的高值、耐久性n d、房地產(chǎn)的保值、增值性房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n房屋分類：房屋分類：n a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；n b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；n c、所有權(quán)歸

3、屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；n土地分類：土地分類：n a、開發(fā)利用：生地和熟地； n b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；n c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；n房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：n a、土地開發(fā)； n b、房屋建設(shè)、維修、管理；n c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； n d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；n e、房地產(chǎn)抵押貸款； n f、房地產(chǎn)市場；n土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)土

4、地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）營、利用和收益的權(quán)利）。n土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有nb）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。n土地使用獲得的方式：n 劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；n 出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬/畝）、招標(biāo)（提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；n房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場：n a、一級市場：以土地

5、為主體。（亦稱土地市場、土地交易市場）；n b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；n c、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表：市場稱謂 一級市場 二級市場 三級市場 土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等 市場主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主 市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房 交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交

6、換等 n土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。n土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。n 地上權(quán)：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；n

7、n 抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；n 租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；n土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。用的年限。n 1 1）土地使用權(quán)出讓年限：）土地使用權(quán)出讓年限：n a、居住用地70年； n b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；nc、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；nPSPS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價的差價

8、，國家指定的則遵照執(zhí)行；：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；n2 2）土地使用年限到期后如何處理：）土地使用年限到期后如何處理：na、國家有權(quán)無條件的收回該土地；nb、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交

9、換的固定資產(chǎn)。抵押、交換的固定資產(chǎn)。n 商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。n經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口，25歲以上，65以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價購買，65以外以商品房價購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。n私房：私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也

10、就轉(zhuǎn)為私有住宅。房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段。工的最初階段。n期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）n準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)

11、一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。階段的房屋。n現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品品 房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）n清水房：墻面、屋頂做刮白處理（客廳、臥室）。n毛坯房：指交付時屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫叫毛坯房。n精裝房：對室內(nèi)做過裝修處理，直接購買家電等就可入住的房屋。房產(chǎn)相關(guān)

12、基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。獲得開發(fā)商的折扣承諾）。n定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。債權(quán)人的作用）不能返還。n訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。n違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同

13、的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。金。n一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。房款一次性付給售房單位的付款方式。n分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干

14、比例，按時間段或按施工進(jìn)度分批交納分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對期房），交房時，款項(xiàng)全部付清。房款（針對期房），交房時，款項(xiàng)全部付清。n銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息

15、，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年）的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年）n基價：即基價：即“基礎(chǔ)價基礎(chǔ)價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價格也不對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價格也不同）。同）。n起價：即起價：即“起步價起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十

16、向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十幾百元）。幾百元）。n均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價）。除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價）。房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)n建筑基礎(chǔ)知識：建筑基礎(chǔ)知識：n三通一平：三通一平：是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。n七通一平：七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平整。n土地計(jì)量單位：土地計(jì)量單位：n 1平方公里平方公里=100萬平方米（萬平方米（km2） n1公頃公頃=

17、1萬平方米（萬平方米（hm2）n 1公頃公頃=15畝畝 n1畝畝=667平方米平方米n占地面積：占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。n建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積：（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；n總建筑面積：總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和n建筑面積：建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，高米的永久建筑。n銷售面積：銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。（單套房屋建筑面積）n套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：

18、指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。n 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積n實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。（套內(nèi)凈面積）實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。（套內(nèi)凈面積）n公攤面積：公攤面積：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成n公攤包含部分：公攤包含部分：n棟與棟之間、層與層之間，室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間、建筑空間之間的分隔墻等。n容積率：容積率：是指總建筑面

19、積與建設(shè)用地面積之比值。n總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為左右。n國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：n1）別墅，一般是0.8; n2）高檔小區(qū)2-2.5; n3）中檔小區(qū)3； n 4）低檔小區(qū)4；n容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低）n建筑密度：建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。n基底面積之和/總占地面積*100%n國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：n住宅類型住宅類型 一類一類 二類二類 三類三類n 低層低層 / 50% /n 多層多層 30% 35% 40%n 中高層中高層 2

20、5% 28% 30%n 高層高層 / 22% 25%n綠化率：綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。n 公式：植被垂直面積/占地面積*100%n綠地率：綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。n新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。n綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率n 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 ：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。n 躍層式商品房：躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。 n開間：開間：住宅房子的橫向?qū)挾取?biāo)準(zhǔn)、 、。 n進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。n層高：層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括

21、樓板厚度，以米為單位。n凈高：凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。n居住單元居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯二戶、一梯四戶等。n戶型：戶型：是指一套住宅由多少臥室、廚、衛(wèi)、組成，一室一廳、二室二廳、四室二廳二衛(wèi)等。n樓間距：樓間距：二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值 n陽臺陽臺 ：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。n平臺平臺 ：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 n地下室：地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。n半地下室：半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 n地下室、半地下室層高在米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。n朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。 n房屋結(jié)構(gòu)：n磚木：主要是磚與木材共同組成的建筑物，以木為梁、板、柱、無承重，磚做成護(hù)墻的形式。已經(jīng)不使用了n磚混：由統(tǒng)一尺寸磚和配有一定鋼筋、水泥、沙石組成的鋼筋混泥土配件與磚作為承重墻相結(jié)合的一種形式。n優(yōu)點(diǎn)：成本低n缺點(diǎn)：空間不能改動、抗震效果差、只能作為多成建筑物。n鋼架：就是主要承重構(gòu)件全部