《房地產(chǎn)營銷策劃論》word版

1、.精品資料為你而備第一章 緒論1.1研究背景和選題意圖房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和基本的生活資料，是人們十分重視、珍惜的財產(chǎn)。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進(jìn)步和人口的增長，人們對房地產(chǎn)的需求會日益增加。房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)快速增長，目前，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到82%上，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重越來越大(約，O%)，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，住房消費已經(jīng)納入居民的日常消費，房地產(chǎn)市場日趨活躍，競爭也越來越激烈。近期我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多問題:住房結(jié)構(gòu)不合

2、理，房價漲升的同時空置率增加，國家相繼出臺了打擊炒作土地、規(guī)范房地產(chǎn)市場、調(diào)整商品住宅結(jié)構(gòu)、通過稅收政策加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度等方面的政策，市場風(fēng)險越來越大。為了提高項目的成功率，使房地產(chǎn)企業(yè)在商戰(zhàn)中立于不敗之地，營銷在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到越來越重要的作用，己經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程不可或缺的一個重要內(nèi)容。1.2研究的思路和方法本文綜合運用理論分析、比較分析、案例分析等管理學(xué)研究方法，通過回顧房地產(chǎn)營銷策劃理論在我國的應(yīng)用和發(fā)展歷程，剖析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃的三大模式，比較分析各模式的優(yōu)缺點，對房地產(chǎn)營銷策劃整體運作過程進(jìn)行深入分析，對營銷策劃的核心流程進(jìn)行專門研究，并重點分析促進(jìn)房地

3、產(chǎn)商品實現(xiàn)銷售的各種渠道、各種促銷手段的特點及運用場合，并對房地產(chǎn)商品價格策略進(jìn)行分析，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提高提供有益的啟示。1.3研究的框架和重點本文共分四章，第一章為緒論，介紹本文選題的背景和意義、研究的思路和方法、研究的框架和重點;第二章詳細(xì)地介紹了房地產(chǎn)營銷策劃的概念界定及目前研究房地產(chǎn)營銷策劃的意義和作用;第三章重點介紹了對房地產(chǎn)營銷策劃的研究和實際應(yīng)用。第二章 房地產(chǎn)營銷策劃的相關(guān)理論概述2.1房地產(chǎn)營銷策劃概念的界定2.1.1房地產(chǎn)營銷概念房地產(chǎn)營銷就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)銷商(或代理商)開展的創(chuàng)造性、適應(yīng)動態(tài)變化的房地產(chǎn)市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產(chǎn)商品

4、、服務(wù)和信息從這些企業(yè)流向房地產(chǎn)購買者的社會管理過程。其實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅，寫字樓，商業(yè)樓宇以及廠房，倉庫等房地產(chǎn)商品和與此相關(guān)的服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的各種需求，并獲得利潤的過程。事實上，營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中至關(guān)重要的一環(huán)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)營銷應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重視且作為其他工作圍繞的核心。房地產(chǎn)市場營銷概念中蘊涵著以下幾層含義:(1)房地產(chǎn)市場營銷的目的是為了滿足消費者對房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求明確企業(yè)應(yīng)以消費者需求為導(dǎo)向，以市場為導(dǎo)向，需求應(yīng)成為房地產(chǎn)營銷企業(yè)一切生產(chǎn)經(jīng)營的出發(fā)點，企業(yè)只有通過市場了

5、解消費者對房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求，并且通過開發(fā)實施房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足他們的需求，才能取得經(jīng)營的成功。(2)房地產(chǎn)市場需求既包括現(xiàn)實需求又包括潛在需求房地產(chǎn)營銷經(jīng)營者不僅應(yīng)該積極滿足消費者現(xiàn)實的房地產(chǎn)需求，實現(xiàn)商品交換，更應(yīng)該著眼于未來，積極尋找潛在需求，并努力將顧客的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。(3)房地產(chǎn)市場營銷不是推銷，推銷僅是營銷的一部分，營銷的內(nèi)容遠(yuǎn)比推銷豐富、復(fù)雜。營銷是企業(yè)經(jīng)營活動的核心，因此企業(yè)的一切營銷活動要圍繞著交換展開，房地產(chǎn)營銷策劃研究通過交換的順利進(jìn)行實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，保證房地產(chǎn)開發(fā)、再生產(chǎn)的良性循環(huán)，房地產(chǎn)市場營銷的中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動。(4)房地產(chǎn)市場營銷是全

6、程營銷營銷活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計、銷售策劃和售后服務(wù)等，房地產(chǎn)開發(fā)的過程實際上就是營銷管理過程。(5)房地產(chǎn)市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動即整體營銷整體營銷要求企業(yè)既進(jìn)行外部市場營銷，又進(jìn)行內(nèi)部市場營銷。在外部營銷上應(yīng)盡量把產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大因素在時間和空間上協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)最佳的營銷組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。同時，企業(yè)內(nèi)部其他部門均應(yīng)在增進(jìn)企業(yè)整體利益的前提下，積極配合營銷部門爭取顧客，更好地服務(wù)于顧客，強化全員營銷素質(zhì)，以實現(xiàn)整體營銷。2.1.2房地產(chǎn)營銷策劃概念房地產(chǎn)營銷策劃是指房地產(chǎn)全程營銷策劃，即運用整合營銷概念，對開

7、發(fā)商的建設(shè)項目，在有限的條件下，正確地遵循科學(xué)的營銷思路，組合運用房地產(chǎn)的四大營銷工具(產(chǎn)品策略、價格策略、廣告策略和銷售策略)解決實際銷售中的障礙，以及安排由此產(chǎn)生的工作細(xì)項人員組織架構(gòu)等問題。2.2房地產(chǎn)營銷策劃的作用房地產(chǎn)營銷已走過了發(fā)展商蓋個房子然后打個自吹自夸廣告就能銷售的階段而步入了必須從消費者心理出發(fā)、必須切實滿足消費者需求的境地。房地產(chǎn)營銷策劃的作用:(1)房地產(chǎn)營銷策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。(2)房地產(chǎn)營銷策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗

8、之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)營銷策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。(3)房地產(chǎn)營銷策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。(4)能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。2.3房地產(chǎn)營銷策劃理論2.3.1概念策劃模式策劃

9、人選擇房地產(chǎn)項目的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調(diào)和宣傳，使消費者對房地產(chǎn)項目建立起概念認(rèn)識，引導(dǎo)消費者在眾多房地產(chǎn)項目的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的房地產(chǎn)項目，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。2.3.2賣點群策劃模式策劃人為適應(yīng)賣方市場和消費者理性選擇，采用羅列眾多項目優(yōu)點并將其集于一身，向消費者做出承諾:能滿足消費者所有要求，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對減弱及消費者理性購買，發(fā)展商以建設(shè)觀念，樓盤觀念建筑的樓盤，為了迅速適應(yīng)市場需求的變化，采取“人有我優(yōu)”的銷售策略。2.3.3等值策劃模式策劃人為避免房地產(chǎn)項目成本攀升而并未獲得同比的

10、售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤優(yōu)勢賣點中進(jìn)行權(quán)衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應(yīng)，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。第三章 房地產(chǎn)營銷策劃研究3.1房地產(chǎn)營銷策劃流程房地產(chǎn)的營銷策劃一般包括以下階段:房地產(chǎn)市場調(diào)研，房地產(chǎn)市場細(xì)分，房地產(chǎn)項目定位，在定位的指導(dǎo)下進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計，制定銷售渠道和廣告宣傳策略，在項目的銷售執(zhí)行中進(jìn)行營銷策略的調(diào)整等。3.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)研在房地產(chǎn)市場營銷活動中，市場調(diào)研是第一個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容涉及影響房地產(chǎn)市場營銷的方方面面，既包括政策法規(guī)、經(jīng)濟狀況、社會背景等宏觀環(huán)境的因素，也包括市場競爭對手的

11、產(chǎn)品、操作手法、消費者的觀念、支付能力、價值排序等市場內(nèi)部的因素。通過市場調(diào)研，開發(fā)企業(yè)可以真正了解到消費者的需求。因為根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”，人們的需求是不斷改變的。企業(yè)必須通過市場調(diào)研，了解消費者對現(xiàn)有住宅的看法以及對住宅的需求，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。通過市場調(diào)研可以了解企業(yè)自身和項目的優(yōu)勢和劣勢，把握企業(yè)和項目的機會和威脅也就是進(jìn)行常規(guī)的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析，從而制定企業(yè)和項目的營銷策略。只有充分了解了消費者的需求狀況和市場的供給狀況，才能準(zhǔn)確進(jìn)行企業(yè)和項目的市場定位、制定合適的營銷策略、選擇合適的銷售渠道和促銷手段。3.

12、1.2房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體。所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，就是指從消費者需求的差別出發(fā)，把房地產(chǎn)市場劃分為由在一個市場上有可識別的相同或相似的欲望、購買能力、地理位置、購買習(xí)慣和大量人群組成的多個市場細(xì)分片，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場的過程和策略。市場細(xì)分這一概念最初是20世紀(jì)50年代中期美國市場學(xué)家溫瑞爾.施密斯提出的，作為現(xiàn)代市場營銷思想的一個突破，這一概念一經(jīng)提出，很快受到學(xué)術(shù)界的重視，并在企業(yè)界得到廣泛應(yīng)用。房地產(chǎn)市場是一個容量大、品種多、配

13、套服務(wù)強、需求標(biāo)準(zhǔn)多樣的市場，任何一個營銷者都不可能完全獨立地滿足整個房地產(chǎn)市場的需求，但是如果能發(fā)現(xiàn)一類特定的房地產(chǎn)購買者的需求未得到滿足，細(xì)分出一個小市場，集中優(yōu)勢力量，開發(fā)出相應(yīng)小房地產(chǎn)產(chǎn)品，就往往比較容易占領(lǐng)市場，從而在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中找到自己的立足點。3.1.3房地產(chǎn)項目定位。房地產(chǎn)項目定位指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價值地位。房地產(chǎn)項目定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。產(chǎn)品定位要求形成市場差異化產(chǎn)品。產(chǎn)品定位包括兩部分內(nèi)容。首先

14、，要研究房地產(chǎn)市場環(huán)境。這部分研究的目的是確定市場需求的種類、形式、大小和優(yōu)勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)。其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費使用過程。這部分研究的目的是確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成差異化產(chǎn)品?？蛻舳ㄎ皇谴_定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費群體和他們的特征?？蛻舳ㄎ恍枰芯肯M者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能進(jìn)行概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產(chǎn)項目的市場表

15、現(xiàn)方式，確定房地產(chǎn)項目從產(chǎn)品到商品的過程中的最佳表達(dá)方式。而形象定位一般通過統(tǒng)一的廣告、包裝、模型、樣板房等形式來表達(dá)。3.1.4房地產(chǎn)市場營銷策略房地產(chǎn)市場營銷策劃包括:營銷渠道策略、營銷宣傳推廣策略以及定價策略等多個方面。此外，在制定和實施這些營銷策劃之前，還應(yīng)該制定總體的營銷計劃，并劃分房地產(chǎn)的營銷階段，區(qū)分各個階段的策略重點。營銷渠道策略。營銷渠道是將產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費者的途徑。在房地產(chǎn)營銷中，有兩種主要渠道策略，即開發(fā)商自銷和委托代理銷售。開發(fā)商直接銷售是指開發(fā)商自行組織銷售人員并固定的銷售現(xiàn)場，直接將房地產(chǎn)商品銷售給顧客。這種銷售與消費者直接接觸，渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制最有

16、效。房地產(chǎn)委托代理銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費者的方式和過程。一般的中小型房地產(chǎn)公司，多采用委托代理銷售的方式。代理銷售不僅是規(guī)范化的房地產(chǎn)市場中十分重要的營銷渠道，同時也加強了市場交易的監(jiān)督、規(guī)范和規(guī)避風(fēng)險的功能。營銷宣傳推廣策略。房地產(chǎn)產(chǎn)品要獲得最終消費者的認(rèn)可，就必須與客戶溝通，使客戶對該房地產(chǎn)有一個具體和清晰的了解、認(rèn)識、直至認(rèn)同。市場推廣主要有廣告推廣、活動推廣、關(guān)系推廣等具體方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性，不可能主動向目標(biāo)消費者展示實物產(chǎn)品，只能通過廣告吸引客戶上門，而客戶的上門量直接決定了房地產(chǎn)項目的銷售。由此可見，廣告在房地產(chǎn)營銷中占有

17、及其重要的地位。定價策略。定價策略是房地產(chǎn)市場營銷組合中非常重并且獨具特色的組成部分。價格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，同時有時房地產(chǎn)市場營銷組合中最難以確定的因素。在激烈競爭的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)價格設(shè)計的因素相當(dāng)復(fù)雜，如何指定消費者可接受的價格，同時達(dá)到企業(yè)的利潤目標(biāo)，不僅要了解影響供求的宏觀因素，也要關(guān)注制定具體項目價格的微觀因素和實際操作細(xì)節(jié)。3.1.5房地產(chǎn)銷售執(zhí)行與策略調(diào)整房地產(chǎn)銷售執(zhí)行是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的過程。開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)銷售的不同階段，適時地運用恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，保證銷售環(huán)節(jié)的正常進(jìn)行，促進(jìn)銷售目標(biāo)的順利完成。房地產(chǎn)銷售執(zhí)行階段的營銷策略最為變化多端。因此，也有人定義房地

18、產(chǎn)營銷就是在短時間內(nèi)通過產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)項目產(chǎn)品的市場供求關(guān)系，從而尋求和試探出項目產(chǎn)品真實的市場價格;或者就是通過不斷地調(diào)節(jié)產(chǎn)品的銷售價格，來平衡項目產(chǎn)品所針對的特定客戶群在特定時間段的供求關(guān)系。這實際上指出了房地產(chǎn)銷售過程調(diào)節(jié)的方法，即通過銷量、價格、時間三個要素的綜合運用，使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀態(tài)達(dá)到最佳。3.2房地產(chǎn)營銷策劃的實際應(yīng)用3.2.1差別化營銷房地產(chǎn)的差別營銷，是指通過房地產(chǎn)的產(chǎn)品差別化、服務(wù)差別化、人事差別化和形象差別化，以提高房地產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，獲得更多利益。相對于其他產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有天然的差別化，如區(qū)位的不同和房地產(chǎn)的不可移動性，但若要追求良好的銷售

19、業(yè)績，就更應(yīng)在此前提下強化人為的差異化分別從特色功能(生態(tài)、智能化、陽光客廳等)、性能質(zhì)量、設(shè)計風(fēng)格等多方面體現(xiàn)出來。3.2.2品牌營銷在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈而且復(fù)雜化的今天，如何才能求得生存和發(fā)展在品牌戰(zhàn)略的執(zhí)行過程中，有以下幾種方案可供選擇:（1）產(chǎn)品效應(yīng)企業(yè)品牌的樹立離不開產(chǎn)品，只有把握市場趨勢與需求脈搏，不斷改進(jìn)物業(yè)功能，完善配套設(shè)施，將以人為本的精神貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)的全過程，提供被市場接受的產(chǎn)品，才能使企業(yè)品牌得到提升。（2）超越產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷實現(xiàn)房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新。品牌創(chuàng)新不是產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品在物質(zhì)層面、功能層面、結(jié)構(gòu)層面、技術(shù)層面上的創(chuàng)新。一旦產(chǎn)品創(chuàng)新改變了消

20、費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的印象，此時房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新就升華為房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新的目的是千方百計為消費者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象，最終通過品牌的復(fù)制和擴張，獲取高附加值，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化。（3）人物營銷人物營銷是指用以創(chuàng)造、維持或改變對特定任務(wù)的態(tài)度或行為的一系列活動。人物營銷的目的在于塑造名人一個其名字可引起注意、興趣、行動的知名人物，可以幫助組織達(dá)成目標(biāo)。人物營銷始于仔細(xì)的市場研究分析，以發(fā)現(xiàn)消費者的需求和市場細(xì)分，繼而評估人物目前的品質(zhì)和形象，并且將任務(wù)轉(zhuǎn)化以配合市場的需求和期望，最后改進(jìn)方案來提高和傳達(dá)名人的知名度。（4）企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動戰(zhàn)略企業(yè)品牌戰(zhàn)略與樓

21、盤品牌戰(zhàn)略既對立又統(tǒng)一。對立的一面體現(xiàn)在時效上，創(chuàng)門是長遠(yuǎn)目標(biāo)與短期目標(biāo)的矛盾、是整體與個體的關(guān)系、是代理商與開發(fā)商的區(qū)分。統(tǒng)一表現(xiàn)在目的與結(jié)果上，它們都是以贏利為最終目標(biāo);同時也表現(xiàn)在立者的相互關(guān)聯(lián)上，.企業(yè)品牌可以帶動新樓盤品牌盡快地樹立，而眾多樓盤品牌的積累可以支持企業(yè)品牌的延續(xù)和發(fā)展。所以，二者應(yīng)有機地結(jié)合，將樓盤品牌的樹立視為企業(yè)品牌樹立過程中的一個步驟，保持項目開發(fā)的連續(xù)性。在此要注意“二次營銷”的概念。所謂“二次營銷”是指企業(yè)在成功地開發(fā)一二個項目，或是一個大型項目，在社會上形成一定的知名度和影響力，為致力于進(jìn)一步提升形象和整體競爭力，企業(yè)又通過全面營銷推廣來提升項目的品牌，進(jìn)而

22、促進(jìn)可持續(xù)性經(jīng)營的一系列活動。3.3網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷(lntemetMarketing)采用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，結(jié)合傳統(tǒng)營銷的諸多策略，在互聯(lián)網(wǎng)上開展的營銷活動。網(wǎng)絡(luò)營銷是全球目前正在蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)的重要組成部分，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與傳統(tǒng)營銷活動相結(jié)合的產(chǎn)物。網(wǎng)絡(luò)營銷在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用主要包括兩方面:一是通過信息的發(fā)布來影響消費者:二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動。網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新策略與傳統(tǒng)的營銷策略相比，至少存在以下幾個方面優(yōu)勢:3.3.1超越時空限制在經(jīng)濟全球化的今天，對具有顯著區(qū)域特征的房地產(chǎn)商品來說，網(wǎng)絡(luò)媒介憑借傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制、無版面約束、內(nèi)容詳盡、形象生動、雙向交流以及反饋迅速