深圳市工業(yè)用地集約節(jié)約利用的對(duì)策建議.

1、過(guò)開(kāi)展解放思想大學(xué)習(xí)、大討論，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，著力克服制約科學(xué) 發(fā)展的觀念障礙和體制障礙，著力探索促進(jìn)科學(xué) 發(fā)展的新思路、新途徑、新舉措。 為破解土地緊缺制約我市工業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，工業(yè)規(guī)劃處對(duì)全市工業(yè)用地情況進(jìn)行了 調(diào)研,對(duì)工業(yè)用地效益和發(fā)展?jié)摿η闆r進(jìn)行了初步分析，借鑒了新加坡在工 業(yè)用地 集約化利用方面的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了促進(jìn)我市工業(yè)用 地集約節(jié)約利用的一些對(duì) 策建議。具體如下：一、全市建設(shè)用地基本情況我市陸域范圍面積為1952.84平方公里,其中可建設(shè)用地面積約 為1046平方公 里，約占54%。截止2006年底，我市現(xiàn)狀建設(shè)用 地729平方公里左右，其中工業(yè)用地 264.91平方

2、公里，占36%左右。二、工業(yè)用地基本情況（一工業(yè)用地增長(zhǎng)情況從特區(qū)成立到2005年，深圳工業(yè)以年均22%的速度高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)GDP的 主要?jiǎng)恿Α５@種高速增長(zhǎng)是建立在大量消耗土 地基礎(chǔ)上的粗放式增長(zhǎng)。1994 2005年間，工業(yè)用地占全市建 設(shè)用地比例由31%上升至36.2%,直高于國(guó)標(biāo)的15 25%和深標(biāo)的10%-25%。2000 2005年全市工業(yè)用地增加 125.48平 方公里，占總建設(shè)用地增量的51.69%,年均增加25平方公里。（二 2006年和2007 年新增工業(yè)用地情況2006年我市工業(yè)用地進(jìn)入增速明顯減緩的拐點(diǎn)。2006年計(jì)劃新增工業(yè)用地7.0平方公里，實(shí)際新增工業(yè)用地6.

3、65平方公里。2007年計(jì)劃新增工業(yè)用地4.8平方公里，1-11月實(shí)際供應(yīng) 工業(yè)用地5.39平方公 里。其中上半年新增工業(yè)用地 5.15平方公 里。2007年上半年實(shí)際新增工業(yè)用地 比計(jì)劃新增工業(yè)用地大幅度增加的原因是國(guó)家調(diào)整工業(yè)用地出讓政策。（三未批未建的剩余工業(yè)用地情況截止2007年底，全市未批未建的剩余建設(shè)用地中，組團(tuán) 份區(qū)規(guī)劃已確定為工 業(yè)用地功能的僅剩約18.5平方公里。此外，組團(tuán)（分區(qū)規(guī)劃暫未確定使用功能的發(fā) 展備用地還有35.32平方公里。如果35.32平方公里的發(fā)展備用地50%左右能用于 工業(yè)項(xiàng)目，則可利用工業(yè)用地還有30平方公里左右，若能再消化閑 置工業(yè)用地10平 方公里,可

4、利用工業(yè)用地可增至40平方公里左 右。三、工業(yè)用地的供需分析從產(chǎn)業(yè)用地需求來(lái)看，2005年新增工業(yè)用地中，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其它電子 設(shè)備產(chǎn)業(yè)約占30%,交通運(yùn)輸設(shè)備產(chǎn)業(yè)約占20%,電氣機(jī)械及器材產(chǎn)業(yè)約占10%其他 產(chǎn)業(yè)占40%。產(chǎn)業(yè)用地 需求充分反映了我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。為掌握企業(yè)用地需求情況，我局會(huì)同市規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)組織企業(yè)預(yù)申報(bào)工業(yè)項(xiàng) 目用地需求。2006和2007年部分重點(diǎn)企業(yè)預(yù)申 報(bào)的工業(yè)項(xiàng)目用地需求分別為19 和17平方公里，而當(dāng)年的工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃分別為7和6平方公里,供需之比約為1:3,供需矛盾較為突出。四、工業(yè)用地效益分析我市的單位面積工業(yè)用地產(chǎn)出效益位居全國(guó)大城市前列。200

5、5年我市地均工業(yè)增加值達(dá)到9.6億元/平方公里,分別是上海的1.75倍,廣州的1.92倍和北京的 5.65倍。但與境外發(fā)達(dá)城市 相比，仍然存在較大差距，我市2005年地均工業(yè)用地增 加值是2003年香港（52億元/平方公里的1/5; 2004年新加坡（57億元/平方公里的 1/6; 2001年?yáng)|京（107億元/平方公里的1/11。我市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地集約利用具有較大的空間和潛力。在深圳的 不同區(qū)域,單位土地產(chǎn)出水平差異很大。深圳保稅區(qū)單位面積工 業(yè)用地產(chǎn)出效益與香港持平，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)出效益接近新 加坡水平。2005年全市單位面積工業(yè)用地平均產(chǎn)出 （增加值 水平為9.60億元/平方公里，其中特

6、區(qū)內(nèi)51.93億元/平方公里，接近香港水 平；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)達(dá)到62.8億元/平方公里，與新加坡持平；特區(qū)外5.28億元/ 平方公里，僅為特區(qū)內(nèi)的1/10,發(fā)展很不平衡。五、新加坡用地管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)新加坡是一個(gè)東西長(zhǎng)42公里、南北寬20多公里的島國(guó)。土地面積僅為680 多平方公里，土地資源十分有限。然而，通過(guò)良好的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理，新加坡土地 的單位面積使用效率發(fā)揮了最大功效。新加坡在用地管理方面的主要先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)如下：（一完善的長(zhǎng)、短期城市規(guī)劃新加坡的城市規(guī)劃分為概念規(guī)劃藍(lán)圖和總體規(guī)劃藍(lán)圖兩個(gè)層面。概念規(guī)劃藍(lán)圖主要制定土地和交通的規(guī)劃藍(lán)圖，這個(gè)藍(lán)圖讓人們可以設(shè)想未來(lái)30至50年后城 市的樣子。

7、概念規(guī)劃藍(lán)圖一旦制定，輕易不變更。以概念規(guī)劃藍(lán)圖為總綱，再制定總 體規(guī)劃藍(lán)圖和控制性詳規(guī)的法定文件。新加坡將所有土地劃分為900多個(gè)小區(qū)，并 在每一個(gè)小區(qū)內(nèi)對(duì)土地使用進(jìn)行詳細(xì)的總體規(guī)劃。這個(gè)總體規(guī)劃每五年會(huì)進(jìn)行一次修改，屆時(shí)將進(jìn)行公示，專(zhuān)家和市民都可以提出自己的修改意見(jiàn)。新加坡通過(guò)兩個(gè)層面的規(guī)劃，很好的解決了規(guī)劃的長(zhǎng)、 短期協(xié)調(diào)適應(yīng)問(wèn)題，兼 顧了規(guī)劃的穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)調(diào)整性。（二土地分類(lèi)管理按照功能,新加坡的土地被分為5類(lèi):一是工業(yè)用地。工業(yè)用地又細(xì)分為5種類(lèi) 型。包括：特殊工業(yè)用地（用于重工業(yè)和航 空工業(yè)；普通工業(yè)用地（用于普通工業(yè)和輕 工業(yè)；標(biāo)準(zhǔn)工廠用地（用于分散和半分散的工廠和車(chē)間；多層工廠

8、用地（用于輕工業(yè) 和無(wú)污染工業(yè)；高科技園區(qū)用地。二是空白用地。空白用 地主要用于為區(qū)域內(nèi)的居 民和出行者提供旅游和休閑的活動(dòng)空 間。三是居住用地。居住用地通過(guò)規(guī)劃將居 民集中到不同區(qū)域后 在區(qū)域內(nèi)建立完整的配套措施，同時(shí)推行微型居住區(qū)計(jì)劃，以 盡量減少單一居住區(qū)規(guī)模，以控制區(qū)域內(nèi)建筑的類(lèi)型和密度；有關(guān)方面通過(guò)規(guī)劃將居民集中到不同的區(qū)域，并在每個(gè)區(qū)域內(nèi)建立完 整的配套服務(wù) 措施。四是交通用地。交通用地以城市地下鐵路系 統(tǒng)用地為優(yōu)先考慮。 五是中央 商務(wù)區(qū)用地。中心商業(yè)區(qū)用地以優(yōu) 先發(fā)展金融和商業(yè)為主，鼓勵(lì)建筑高樓以促進(jìn)土 地資源的高度利 用。該區(qū)以發(fā)展金融和商業(yè)為主，同時(shí)采取措施降低此區(qū)域內(nèi)的

9、居住人口數(shù)量。（三工業(yè)用地管理政策新加坡工業(yè)用地一般通過(guò)招標(biāo)方式供應(yīng)。土地的價(jià)格控制主要是政府通過(guò)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)時(shí)間和供應(yīng)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。最關(guān)鍵的是新加坡政府擁有土地的定價(jià)權(quán)。新加坡的專(zhuān)門(mén)政府機(jī)構(gòu)和國(guó)有工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式取得工業(yè)用地后,建成標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和一些配套設(shè)施。 工業(yè)廠房一般米取只租不售的政策，通過(guò) 物業(yè)管理部門(mén)公開(kāi)招租。 符合新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的工業(yè)項(xiàng)目可以優(yōu)先獲租廠 房。同時(shí)根據(jù) 工業(yè)項(xiàng)目對(duì)新加坡的貢獻(xiàn)來(lái)調(diào)節(jié)租金。政府管理部門(mén)通過(guò)調(diào)高租金、到期不再續(xù)租等經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)一些不符合新加坡產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目從新加坡轉(zhuǎn)移出去。新加坡政府通過(guò)直接控制大部分工業(yè)用地及標(biāo)準(zhǔn)廠房資源 ，從而大大增

10、強(qiáng)了產(chǎn) 業(yè)的控制能力，可以較好地實(shí)現(xiàn)政府的產(chǎn)業(yè)調(diào)整 升級(jí)的政策目標(biāo)。六、促進(jìn)工業(yè)用地集約節(jié)約利用的對(duì)策建議（一大力推動(dòng)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，變低產(chǎn)田為高產(chǎn)田根據(jù)深圳市近期建設(shè)規(guī)劃，我市十一五”期間新增工業(yè)用地僅有26平方 公里，要實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值翻一番的目標(biāo)，必須依靠大幅度提高現(xiàn)有存量工業(yè)用地的 產(chǎn)出效益。通過(guò)有序推進(jìn)城 市更新改造與舊工業(yè)區(qū)的改造升級(jí)盤(pán)活存量空間，對(duì)現(xiàn)有老工業(yè)區(qū)用地開(kāi)源”挖掘土地存量潛力，推動(dòng)土地資源二次開(kāi)發(fā)，解決土地供應(yīng)緊縮、用地需求旺盛的矛盾。近期建設(shè)規(guī)劃提出擬 對(duì)25-30平方公里的老 工業(yè)區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造， 將為城市發(fā)展提供 新的增長(zhǎng)空間。要結(jié)合舊工業(yè)區(qū)改造， 大力發(fā)展特色工業(yè)

11、園，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)用地效益提高。在舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造 的過(guò)程中，選擇一批有代表性的舊工業(yè) 區(qū)，積極開(kāi)展政府出資收購(gòu)舊工業(yè)區(qū)可行 方式的探索。借鑒新加坡的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)政府收購(gòu)，使得政府掌握一些優(yōu)質(zhì)的 工業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略資源，從而增強(qiáng)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整的控制力。（二）以推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)總部基地建設(shè)為抓手，推動(dòng)我市工業(yè)轉(zhuǎn) 型升級(jí)為突破資源環(huán)境緊約束， 重點(diǎn)解決中等規(guī)模的企業(yè)和成長(zhǎng)性 企業(yè)的總部用地需求， 將制造業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的高 端環(huán)節(jié)繼續(xù)留在我 市，建議加快建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)總部基地，由政府投資統(tǒng)建先進(jìn) 制造業(yè)總部大樓，以優(yōu)惠價(jià)格出租給那些成長(zhǎng)性較快的工業(yè)企業(yè)使 用，并根據(jù)其 對(duì)本市財(cái)政稅收貢獻(xiàn)大小實(shí)行動(dòng)態(tài)

12、管理。（三）進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)消長(zhǎng)平衡 將土地出讓作為優(yōu)化我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有力杠桿。依據(jù)我市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄和工業(yè)布局研究與規(guī)劃，我市招拍掛工 業(yè)用地出讓?xiě)?yīng)進(jìn)一步向增強(qiáng)我市產(chǎn)業(yè)集群、 具有自主創(chuàng)新能力的 高新技術(shù)企業(yè)及關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈 項(xiàng)目?jī)A斜，向適度重型化、精細(xì)化工 等先進(jìn)制造業(yè)傾斜。堅(jiān)決不予以高污染、高 消耗、高安全隱患的 項(xiàng)目申請(qǐng)用地，有序?qū)С龅图夹g(shù)、低增值、低效益企業(yè)占用 的土地。積極扶持發(fā)展低污染、低消耗、高帶動(dòng)作用、高附加值產(chǎn)業(yè)。（四） 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制，提高土地利用效益 實(shí)行更具彈性的用地供應(yīng)機(jī)制， 結(jié)合 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和城市發(fā)展要 求，合理確定土地使用年限。對(duì) 兩規(guī)”處理的

13、產(chǎn)業(yè)用地， 建議年期一律定為1520年。嚴(yán)格按項(xiàng)目安排產(chǎn)業(yè)用地，項(xiàng)目沒(méi)有 建設(shè)的，一 律不辦理產(chǎn)權(quán)證，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。規(guī)范到期房地產(chǎn)的延期，對(duì)不符合現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策、 產(chǎn)業(yè)用地布局和效益、環(huán)保和規(guī)劃要求 的，一律不予延期。（五）改革單一供地模式，實(shí)行供地與供房相結(jié)合 電子信息產(chǎn)業(yè)的許多生產(chǎn)項(xiàng)目生命周期通常只有 10 年左右，但現(xiàn)行政策工業(yè)用地使用年限是 50年。這樣就會(huì)出現(xiàn)許多類(lèi)似 賽格日立 的情況，在原項(xiàng)目生命周期終結(jié)甚至企業(yè)停業(yè)后仍長(zhǎng)期 占用寶貴的土地資源。借 鑒新加坡的做法，我市政府應(yīng)該掌控部 分優(yōu)質(zhì)工業(yè)房產(chǎn)資源，才能增強(qiáng)政府對(duì)產(chǎn) 業(yè)升級(jí)的調(diào)控能力。我 市近年財(cái)政資金充裕，建議政府投資統(tǒng)建部分標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠 房，以優(yōu)惠價(jià)格出租給那些成長(zhǎng)性較快的工業(yè)企業(yè)使用。從而改變單一的供地模式，節(jié)省寶貴的土地資源。（六）規(guī)范征地（收地）返還用地及拆遷安置用地管理，探索建立已返還用地政府回購(gòu)機(jī)制 借鑒香港換地權(quán)益書(shū)和臺(tái)灣土地債券做法，改革現(xiàn)行征地返