智能化管理方案

1、智能化管理方案前 言在信息技術不斷發(fā)展與突破的今天，小區(qū)智能化管理在小區(qū)日常管理中起著越來越重要的作用，* 小區(qū)結合當地的實際情況，自身建筑類群的不同，以及開發(fā)公司及設計公司的方案，針對本小區(qū)建立起一臺完善的智能化小區(qū)管理方案。主要涵蓋了門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理、 LED 信息發(fā)布系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、 、小區(qū)一卡通系統(tǒng)（包括：電梯、入戶、停車等） 。誠然，小區(qū)一卡通系統(tǒng)幾乎涵蓋了整個小區(qū)的多部分智能化管理， 即從業(yè)主驅車進入小區(qū)大門的一剎那，小區(qū)道閘自動升起，停車場道閘自動開啟，之后進入單元門，刷一卡通，進電梯之后按下自己所在的樓層之后，再刷一卡通才能

2、到達自己所在的樓層， 詞一卡通涵蓋了日常繳費即充值功能。作為一個智能化的小區(qū)， 以上幾個智能化系統(tǒng)是必備的幾個條件，但是會結合開發(fā)建設及業(yè)主居住過程中具體實施和不斷改善。1、物業(yè)管理計算機化隨著房產體制改革的不斷深化 ,有關物業(yè)的數據越來越龐雜 ,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高 ,因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然 ,發(fā)展電子計算機在此領域的應用 ,這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。只有利用計算機進行物業(yè)管理 ,特別是進行聯(lián)網管理 ,才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化 ,為物業(yè)管理工作提供準確及時的信息 ,有助于物業(yè)管理部門進行管理并做出相關決策 :同時也使物業(yè)管理公司及時準確

3、地了解運營狀況 ,做出經營決策 ,這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。結合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機化的主要功能。1.1 房產管理子系統(tǒng)1.1.1 房產檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。1.1.2 業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細信息 ,進行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。1.1.3 產權檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產權信息,進行產權分配的操作。1.2 財務管理子系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)帳務的電子化,并與指定銀行協(xié)作 ,實現(xiàn)業(yè)主費用的直接劃轉。1.3 收費管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/ 租金 / 服務等收費）物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費。在物業(yè)管理計算

4、機化的基礎上,應該是物業(yè)收費的規(guī)范化。 業(yè)主可以通過 IC 卡交納各種物業(yè)費用 ,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等,此外還包括日常各種服務收費 ,如有線電視、 VOD 、IrItemet網絡服務、停車、洗衣、清潔等。1.3.1 收費標準 (各種費用、租金、物業(yè)管理費等 )主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。1.3.2 收費計算主要功能是確定最后應向用戶收取的費用和設定費用追補項目 ,為費用收取做準備。1.3.3 費用結算主要功能是進行實際的費用收取工作,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。1.4 圖形圖像管理子系統(tǒng)主要功能是儲存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、 建筑效果圖、

5、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖 ,套戶的單元平面圖、基礎平面圖、單元效果圖、房間效果圖。1.5 辦公自動化子系統(tǒng)在小區(qū)網絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺 ,實現(xiàn)充分的數據共享 ,內部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括 :文檔管理、收發(fā)文管理、各類報表的收集整理、接待管理 (來賓來客、投訴、管理。、報修等 )、事務處理等。1.5.1 文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。1.5.2 收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。1.5.3 報表管理收集整理各類報表提供給公司領導和上級有關部門。l.5.4 接待管理對公司的來賓來客進行登記,為編寫

6、公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉給事務處理過程。1.5.5 事務處理對公司內部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監(jiān)控登記 ,為管理者提供事務處理全過程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。1.6 查詢子系統(tǒng)查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同 ,查詢的輸出采用網絡、觸摸屏等多種方式。為領導了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據。為一般工作人員提供工作任務查詢和相關文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務信息查詢。1.7Internet和 Internet服務子系統(tǒng)小區(qū)租用專線 ,自身成為一個 ISP 服務站。小區(qū)對外成為一個Internet網站 ,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公

7、司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關信息 ,提供電子信箱服務 :對內形成 Intran剖,實現(xiàn)業(yè)主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告 )的發(fā)布 ,網上購物等。1.8 維修養(yǎng)護管理子系統(tǒng)1.8.1 房產維修主要功能是儲存、 輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況。1.8.2 設施設備維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設施、各種樓宇設備進行維修養(yǎng)護的詳細情況。1.8.3 統(tǒng)計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護工作的綜合情況以及按照產權人來統(tǒng)計其應交的各種費用。1.9 公用模塊及系統(tǒng)維護在以上子系統(tǒng)中 ,都包括有如下三個公用模塊:查詢統(tǒng)計、系統(tǒng)維護和幫助。三個公用

8、模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。1.10 IC 卡管理子系統(tǒng)IC 卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中得到越來越廣泛的應用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用 IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。用 IC 卡一卡通 ,是小區(qū)信息化標志之一 ,能夠提高業(yè)主的生活水平 ,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。IC 卡一卡通有以下特點 : 在小區(qū)范圍內用 IC 卡取代了現(xiàn)金交易 , 方便了業(yè)主。業(yè)主通過一張卡就可以完成各種支付、 身份認證等多種功能。 物業(yè)管理以 IC 卡為媒介 ,杜絕了現(xiàn)金流通 ,財務管理可以自動建立各種帳目 ,自動生成統(tǒng)計用的各種

9、報表,自動建立卡片庫 ,具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務處理的效率 ,堵塞了財務管理的漏洞。 卡片管理中心可以對所有的卡片獨立控制 ,使其在安防系統(tǒng)中有效或無效 ,有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設置不同類型的卡片 (如工作人員卡和業(yè)主卡能夠區(qū)別對待小區(qū)用戶和服務人員。 IC 卡固有的安全性和先進性保證了網上交易、網上支付的可行性和安全性 ,IC 卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。 IC 卡系統(tǒng)功能可分為兩部分 :金融應用和非金融應用。金融應用中 ,IC 卡作為存折或錢包使用 ,可以儲蓄、取款、支付。非金融應用主要是指 IC 卡的身份認證功能

10、 ,包括 : 迸出樓門,IC 卡可以作為鑰匙 ,這種鑰匙不會被偽造。 迸出停車 ,場,作為合法身份的憑證。 迸出小區(qū)大門 ,作為一種身份證明。 作為娛樂場所的會員卡等。以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。 物業(yè)管理中心作為管理單位 , 其工作人員也可以是持卡人 ,其卡片功能包括了金融應用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應用系統(tǒng)中 ,所有在小區(qū)之內活動的人員都可以是持卡人 ,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡 :此外還可以設置臨時卡 ,作為流動人員的臨時身份證 ,設置會客卡 ,作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。小區(qū)卡片管理中心負責卡片的發(fā)行、 掛失和注銷等卡片的

11、管理工作,IC 卡系統(tǒng)的財務管理 ,與各消費場所進行金融結算。 考慮到小區(qū)的多種應用 ,包含了電子支付、身份認證等各項功能 ,小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的 IC 卡(CPU 卡),以方便用戶使用。2、公用設備管理智能化現(xiàn)代化物業(yè)管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進行信號采集和控制,實現(xiàn)設備管理系統(tǒng)自動化,起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。根據上述要求我們通過對小區(qū)的各類公用設備的智能化管理做到運行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設備管理內容主要包括 :2.1 電源開關狀態(tài)及故障報警高、低壓配

12、電柜之狀態(tài)監(jiān)測及開/關控制。 高壓配電之電流、 電壓及有功功率監(jiān)測。變壓器出線電流、電壓、功率因數及有功功率監(jiān)測。各種負載的電流監(jiān)測。自動開關、母聯(lián)開關的投切與故障報警。多臺開關的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測。2.2 給排水系統(tǒng)智能化管理給水、排水系統(tǒng)無論缺水或溢出都是很大的故障。 監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進行全面監(jiān)控。 電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運行狀況 ,一有異常情況 ,自動調出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇 : 各水箱、水池、低位預警。 各水泵之運行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。 生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、 程序啟動

13、/ 停止。 廢水池水位控制水位最高限 (HH) 報警及夜間抽廢水控制。 各水泵定期自動開列保養(yǎng)工作單。 各泵輪流交互使用。 設備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統(tǒng)的運轉現(xiàn)狀、如有異狀 ,自動調出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。2.3 溫度、壓力、流量檢測:檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補水泵運行狀態(tài)。根據協(xié)調級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數。開關機過程控制 ,自動控制相關泵的啟停 :根據用戶側供水溫度 ,自動控制相關閥門的開度按優(yōu)化控制算法自動調節(jié)相關用戶側循環(huán)泵的開啟臺數:根據回水壓力 ,確定補水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟?？刂啤９釡囟鹊淖詣诱{節(jié)。顯示

14、各測量參數 ,修改各設定值。2.4 風機的啟停狀態(tài)送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調整風機啟停及節(jié)電周期運轉。 送排風系統(tǒng)的智能化運轉以下功能可供選擇 : 按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風機啟停。送排風機狀態(tài)監(jiān)控、故障報警?；鹁l(fā)生時自動開閉送排風機、正壓送風機。正壓送風機狀態(tài)監(jiān)控 ,故障報警。2.5 照明智能化電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯(lián)動照明。 自動啟動 CCTV 系統(tǒng)錄像。 庭院照明。 節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關控制及各種圖形及效果控制。 立面、廣告燈及路燈時序控制。2.6 電梯運行狀態(tài)及故障報警電梯故障及具體故障類

15、型。各部電梯運動方向。各部電梯供電電源狀態(tài)2.7 小區(qū)安防系統(tǒng)2.7.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個小區(qū)范圍內的監(jiān)視?？蓪⒏鞅O(jiān)視點設于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫、電梯等地,對小區(qū)的人流進行動態(tài)控制。各監(jiān)控點的圖像信號 ,可通過外置的編碼盒編成數字保證小區(qū)通信網傳輸。系統(tǒng)具有全矩陣切換功能：一體化工控主機，良好的操作界面，圖形化界面可對云臺、鏡頭等進行控制。控制室設計要先進實用，體現(xiàn)人性化；主控室配以16 個監(jiān)視器，上電視墻，具有一定觀賞性。圖像信號的切換功能： 通過硬盤錄像控制主機， 可以將某一路攝像機輸出的圖像信號切換到顯示器上，使人能選看任一路圖像?？删幊坦δ埽簲z像機、監(jiān)視器

16、的順序指定，視像顯示順序指定，云臺方位起始位置和俯仰的預定，設定時間和日期，密碼等。字符疊加功能：可將字符疊加到視頻圖像，用來指明攝像機號、監(jiān)視器號 .控制功能：控制攝像機的電源開關，云臺的上下及左右旋轉，鏡頭的光圈大 / 小，變焦遠 / 近，聚焦大 / 小。長時間視頻資料保存功能： 目前常用的傳統(tǒng)型模擬制監(jiān)控系統(tǒng)采用長延時錄像機，錄像圖像質量一般，不便于保留，損耗較大。先進的數字壓縮式硬盤錄像系統(tǒng)， 最大的優(yōu)點是采用數字磁介質存儲，可以保證數據多次復制不失真，而且可以方便地刻錄成光盤永久保存。視頻信號采集：彩色攝像機分辨率不低于 480TVL ，并具有電子快門、自動光圈、背光補償、自動白平衡

17、、同步鎖相功能。終端顯示優(yōu)于 VCD 標準?？傊鹃]路電視監(jiān)控是一個使 本系統(tǒng)高度自動化、高效率的幽雅舒適、便利。2.7.2 門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結合,主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門和自己所住的單元樓門。該門禁系統(tǒng)在小區(qū)的每個單元門處安裝一只感應式讀卡器，小區(qū)入口處安裝感應式讀卡器， 小區(qū)居民每個持有一張感應卡。居民是進入小區(qū)，必須手持感應卡靠近讀卡器，讀卡器讀取感應卡中的信息，若為有效卡，則電控門鎖開啟，居民進入。若為無效卡，則門鎖不開啟。進入小區(qū)后， 居民仍可用該感應卡開啟單元門電控門鎖。但每個居民只能持卡打開本人所居住單元的門鎖，而不能打開其他單元的門鎖?？梢钥闯?，每個

18、業(yè)主手中都持有一張感應卡，每張卡有唯一標識。每張卡可以開啟小區(qū)入口大門和相應單元門的電控門鎖，卻不能開啟其他單元門的門鎖。對于XX 花園這樣規(guī)模較大的小區(qū)，門禁控制系統(tǒng)不但能夠方便安保人員的管理，而且能夠確保小區(qū)居民人身、財產的安全。2.7.3 巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預先隨機設定的路線順序地對小區(qū)內各巡更點進行巡視,同時保護巡更人員的安全。保安值班人員開始巡更時,必須確認好設定的巡視路線,在規(guī)定時間區(qū)段內順序達到每一巡更點,以巡更鑰匙去觸碰巡更點。如果途中發(fā)生意外情況時 ,及時與保安中控值班室聯(lián)系。中控室的電腦系統(tǒng)通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來,詳細列出巡

19、更日期和經過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料,以便核對保安值班人員是否按照規(guī)定 ,對每一個要求的巡更點進行巡視,以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。巡更資料可貯存在電腦內,供隨時查詢 ,并作考勤記錄。3 、家庭智能管理家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫 / 濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進行集中的智能化操控 ,使整個住宅運作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分 ,也是未來住宅智能化的發(fā)展趨勢。我們采用在每戶設置 " 集中控制盒 " 的方式 ,來實現(xiàn)業(yè)主家庭的智能化管理。3.1 信息采集收集業(yè)主家居運行的各種參數 ,包括三表數據、居室溫濕度等。這些數據既可以在其自帶的顯示屏上

20、顯示 ,又可以上傳至物業(yè)管理中心進行統(tǒng)計和計費。3.2 可視對講自帶可視對講功能 ,業(yè)主可通過它與訪客對講,觀察訪客 ,開啟單元門?？梢晫χv的門口機配備IC 卡接口 ,本樓住戶進入時使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。本系統(tǒng)是一種總線制全數字雙向對講系統(tǒng)。 總線制全數字雙向對講系統(tǒng)是采用數字編碼技術和雙向通訊傳輸技術，整個系統(tǒng)能雙向通訊，即室內分機能向管理中心報警，并與管理中心、樓棟主機實現(xiàn)雙向呼叫。其系統(tǒng)網絡是單元內垂直部分四芯總線連接。 根據小區(qū)特點在小區(qū)保安中心， 設置一臺主管理機； 每個樓棟底層大門口設置一臺互通式帶讀卡頭可視主機， 每戶設置一臺帶互通式數碼型免提可視分機。由于是全數字雙向系統(tǒng)，具有

21、較強的系統(tǒng)功能，如住戶可在室內報警或外接報警按鈕，住戶呼叫管理中心，通話保密，通話限時，開門權限控制等。 這種系統(tǒng)適合小區(qū)內部對講系統(tǒng)， 同時可擴實現(xiàn)家庭防盜報警聯(lián)網系統(tǒng)，因此該系統(tǒng)具有較高的性能價格比?；ヂ?lián)組網系統(tǒng)采用標準總線結構， 不同類型的分面和不同樓棟的主機都可以通過總線互聯(lián)組網。從而使系統(tǒng)具有組合靈活，便于擴充，能滿足用戶的各種需求。密碼設置系統(tǒng)中互通分機可以通過鍵盤隨意設置或修改用戶密碼， 做到一戶一個密碼。用戶可用密碼實施密碼開鎖的同時給自己家各報警防區(qū)實施撤防，大大方便了用戶的出入。管理模式系統(tǒng)具有方便靈活的白天或夜間管理模式， 管理員能夠通過管理機對任何一棟樓的門口進行管理，

22、即對各門口來訪者的呼叫進行干預。干預時這棟樓的來訪者對樓內用戶的呼叫，自動轉到管理機。經管理員許可后由管理員轉接， 才能使來訪者與用戶通話， 這種管理模式確保小區(qū)的嚴格管理，滿足不同層次物業(yè)管理者的要求。通道內部通訊網絡系統(tǒng)能實現(xiàn)住戶與管理處、 住戶與住戶、 以及不同樓棟住戶之間互相呼叫與通話。亦可實現(xiàn)樓門或家門口與住戶分機之間的可視對講功能，還能同時接收小區(qū)內所有住戶的報警。保安防盜系統(tǒng)中保安防盜可采用兩種方式， 一種是互通對講分機自身具有八路防區(qū)的報警功能； 一種是專用的用戶八路防區(qū)報警系統(tǒng)。它們都具有延時防區(qū)和 24 小時緊急防區(qū)，可外接門磁、紅外、煙感、煤氣、緊急按鈕等報警設施， 也可

23、以向管理中心的電腦報警。管理機或管理中心的電腦能記錄報警地點、房號、防區(qū)等。管理中心的電腦還會自動彈出報警點的電子地圖。通話保密當住戶與管理員、來訪者通話時，其他用戶無法聽到其通話。室內機控制開門當來訪者在門口機上訪客，被訪室內機有權開戶電控門鎖。系統(tǒng)分散供電，斷電自動啟動后備電源整個系統(tǒng)每一幢樓、管理中心單獨供電，萬一出現(xiàn)電源故障，不會影響整個系統(tǒng)的運行。遇到斷電，自動啟動后備電源。系統(tǒng)電源充電過壓、欠壓保護所有供電電源均有充電過壓、欠壓保護，保護后備電池，延長電池使用壽命。系統(tǒng)線路短路不影響整個系統(tǒng)系統(tǒng)有線路短路保護，一旦線路短路，不影響整個系統(tǒng)。3.3 家用電器的啟停管理對業(yè)主家中的空調等主要