辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范之第6章設(shè)備服務(wù)升降設(shè)備和空調(diào)系統(tǒng)

1、辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 6.2.96.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)升降設(shè)備系統(tǒng) 6.2.116.2.11空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)主講人王煒主講人王煒 第六章房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)第六章房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)26.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)v升降設(shè)備系統(tǒng)概述v電梯安全監(jiān)測與管理v電梯應(yīng)急響應(yīng)3升降設(shè)備系統(tǒng)概況v 升降設(shè)備系統(tǒng)包括：l 電梯、自動扶梯l 高空作業(yè)設(shè)備l 液壓升降設(shè)備4升降設(shè)備系統(tǒng)電梯及自動扶梯結(jié)構(gòu)組成l電梯結(jié)構(gòu)組成 電梯由機(jī)房、橋廂、層門、井道四個基本部分組成1.機(jī)房部分曳引機(jī)、限速器、極限開關(guān)、控制柜、選層器等2.橋廂部分橋廂、安全鉗、自動開門機(jī)、平層裝置、操縱盤等3.層

2、門部分層門、召喚按鈕、樓層顯示等4.井道部分導(dǎo)軌、對重、緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置、隨 行電纜、限位裝置、平衡補(bǔ)償鏈等l自動扶梯結(jié)構(gòu)組成 金屬結(jié)構(gòu)架、驅(qū)動裝置、梯級和踏板、梯路導(dǎo)軌系統(tǒng)、牽引構(gòu)件、張緊裝置、扶手裝置5升降設(shè)備系統(tǒng)高空作業(yè)設(shè)備、液壓升降設(shè)備概述v 高空作業(yè)設(shè)備：擦窗機(jī)、高處作業(yè)吊藍(lán) 辦公樓擦窗機(jī)、吊藍(lán)主要用于外墻高空清洗、維修等作業(yè)。 主要分為： 卷揚(yáng)式擦窗機(jī) 爬升式吊藍(lán) 形式：l 水平軌道（屋頂平面布置）l 直立軌道（女兒墻布置）l 無軌式 （屋頂平面布置）n 標(biāo)準(zhǔn)吊藍(lán)尺寸為：20006501100 額定載重：250kgv 液壓升降機(jī)主要用于大堂等場合登高清潔、維修作業(yè)。6【

3、規(guī)范條款】 電梯安全監(jiān)測與管理電梯及自動扶梯規(guī)范條款7電梯安全監(jiān)測與管理電梯運(yùn)行基本條件v 電梯運(yùn)行基本條件電梯運(yùn)行基本條件 上海市電梯安全監(jiān)測辦法第十九條（電梯運(yùn)行基本條件）：電梯使用單位應(yīng)當(dāng)確保電梯在使用過程中符合下列運(yùn)行條件：（一）在電梯轎廂顯著位置標(biāo)明有效的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志；應(yīng)當(dāng)粘貼有效的“安全使用許可證”及電梯保養(yǎng)單位聯(lián)系卡（單位名稱、保養(yǎng)人及急修、投訴電話）（二）有電梯安全使用的警示說明或者警示標(biāo)志； 應(yīng)急情況下客戶自我保護(hù)措施及橋廂與監(jiān)控通話使用說明8電梯安全監(jiān)測與管理日常維護(hù)保養(yǎng)v 日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：v （一）至少每15日對電梯及

4、安全設(shè)施進(jìn)行一次預(yù)防性保養(yǎng)；v （二）每月不少于1次對安全裝置、鋼絲繩、制動器、接觸器和其他運(yùn)轉(zhuǎn)部件的外觀和運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查；v （三）每半年對安全裝置、限速器、緩沖器進(jìn)行1次安全試驗(yàn)；v （四）每年進(jìn)行1次機(jī)械制動器的制動能力試驗(yàn)；v （五）每年不少于1次對電梯運(yùn)行情況進(jìn)行全面檢查。9電梯安全監(jiān)測與管理保養(yǎng)單位的安全義務(wù)保養(yǎng)單位的安全義務(wù)v 保養(yǎng)單位的安全義務(wù)保養(yǎng)單位的安全義務(wù) 上海市電梯安全監(jiān)測辦法第三十條（日常維護(hù)保養(yǎng)單位的安全義務(wù)）：電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)履行下列安全義務(wù)：v （一） 發(fā)現(xiàn)電梯故障及時予以排除；v （二） 在接到電梯關(guān)人故障報告后的30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場完成排險救援；v

5、（三） 對故障難以消除的，書面通知使用單位暫停使用電梯，故障排除前不將電梯交付使用。10電梯安全監(jiān)測與管理對保養(yǎng)單位的監(jiān)管保養(yǎng)單位的監(jiān)管v 加強(qiáng)對電梯保養(yǎng)工作的監(jiān)管加強(qiáng)對電梯保養(yǎng)工作的監(jiān)管 對保養(yǎng)單位的選擇原則上應(yīng)委托原制造安裝單位落實(shí)保養(yǎng)工作，以保證備品備件的供應(yīng)和核心技術(shù)的掌握，及時解決故障和隱患； 物業(yè)管理公司應(yīng)有專職人員（電梯工程師及電梯安全管理員）進(jìn)行日常監(jiān)管； 定期對電梯保養(yǎng)工作進(jìn)行考核（有關(guān)考核指標(biāo)及責(zé)任措施應(yīng)在保養(yǎng)合同中注明）； 要求保養(yǎng)單位提交年度保養(yǎng)工作報告年度保養(yǎng)工作報告，電梯運(yùn)行性電梯運(yùn)行性能分析及下一年度保養(yǎng)計(jì)劃和預(yù)算能分析及下一年度保養(yǎng)計(jì)劃和預(yù)算； 要求保養(yǎng)人員統(tǒng)一

6、著裝操作 。11電梯安全監(jiān)測與管理注意事項(xiàng)v電梯機(jī)房應(yīng)配置空調(diào)設(shè)備，保持合適的機(jī)房溫度v機(jī)房內(nèi)應(yīng)張貼手動盤車示意圖、曳引鋼絲繩平層示意圖及各類標(biāo)識標(biāo)志v機(jī)房鑰匙、電梯電源鑰匙、三角鑰匙必須專人保管，領(lǐng)用需登記（尤其要注意對三角鑰匙的管理）v電梯雙電源控制柜的維保和切換試驗(yàn)電梯雙電源控制柜的維保和切換試驗(yàn) 目前辦公樓（包括住宅樓）電梯（不僅限于消防電梯）均配置雙電源自動切換裝置 ，該裝置的正常運(yùn)作可降低一路供電失電情況下可能發(fā)生的電梯故障。 然而大部分辦公樓對該裝置的保養(yǎng)及切換動作試驗(yàn)近乎空白，應(yīng)該引起重視。12電梯安全監(jiān)測與管理注意事項(xiàng)v消防電梯消防功能的試驗(yàn)消防電梯消防功能的試驗(yàn) 辦公樓設(shè)置

7、消防電梯，以便在火警狀態(tài)下供消防人員使用。消防電梯基站門口設(shè)有消防開關(guān)，接通消防開關(guān)，電梯應(yīng)進(jìn)入消防狀態(tài): 一般為：v電梯如果正處于上行中，則立即在最近層停靠，不開門，然后返回首層站，并自動打開電梯門；v如果電梯處于下行中，立即關(guān)門返回首層站，并自動打開電梯門；v如果電梯已在首層，則立即打開電梯門進(jìn)入消防員專用狀態(tài)；v各樓層的叫梯按鈕失去作用，召喚切除；v恢復(fù)轎廂內(nèi)指令按鈕功能，以便消防隊(duì)員操作； v關(guān)門按鈕無自保持功能； v應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行消防功能的試驗(yàn)，保證該功能正常，使消防應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行消防功能的試驗(yàn)，保證該功能正常，使消防電梯成為真正意義上的消防電梯電梯成為真正意義上的消防電梯。13電梯應(yīng)急

8、響應(yīng) 物業(yè)管理公司應(yīng)制訂電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期組織演習(xí)。v 應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救v 困梯救援困梯救援v 火災(zāi)應(yīng)急措施火災(zāi)應(yīng)急措施v 水浸應(yīng)急措施水浸應(yīng)急措施14電梯應(yīng)急響應(yīng)應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救v 應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救l 通過警鈴、對講系統(tǒng)、移動電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進(jìn)行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當(dāng)告知救援人員。與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。l 在救援人員到達(dá)現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。l 保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應(yīng)。15電梯應(yīng)急響

9、應(yīng)困梯救援v 困梯救援困梯救援v （一）到達(dá)現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)先判別電梯轎廂所處的位置再實(shí)施救援。v （二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍?. 確定電梯轎廂所在位置；2. 關(guān)閉電梯總電源；3. 用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；4. 疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；5. 重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；6. 在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。16電梯應(yīng)急響應(yīng)火災(zāi)救援v 火災(zāi)應(yīng)急措施火災(zāi)應(yīng)急措施v （一）立即向消防部門報警。v （二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應(yīng)當(dāng)立

10、即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運(yùn)行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。v （三）井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時，必須立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。v （四）有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當(dāng)立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠(yuǎn)離火災(zāi)蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。17電梯應(yīng)急響應(yīng)水浸應(yīng)急措施v 水浸應(yīng)急措施水浸應(yīng)急措施v （一）當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時，應(yīng)當(dāng)將電梯轎廂停于進(jìn)水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進(jìn)水；v （二）當(dāng)?shù)卓泳阑驒C(jī)房進(jìn)水較多，應(yīng)當(dāng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短

11、路、觸電等事故；v （三）對濕水電梯應(yīng)當(dāng)進(jìn)行除濕處理。確認(rèn)濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用；v （四）電梯恢復(fù)使用后，要詳細(xì)填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔 。18參考的規(guī)范性文件v本稿參照及引用的規(guī)范性文件：v 上海市電梯安全監(jiān)察辦法上海市政府令第22號v 擦窗機(jī)gb19154-2003v 高處作業(yè)吊藍(lán)gb19155-2003v 電梯應(yīng)急指南建設(shè)部2006年1月4日發(fā)布196.2.11 空調(diào)系統(tǒng)v 空調(diào)系統(tǒng)概述v規(guī)范部分條款理解v 辦公樓空調(diào)節(jié)能20空調(diào)系統(tǒng)概述中央空調(diào)系統(tǒng)組成v辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)主要由主機(jī)（冷（溫）水機(jī)組）、末端設(shè)備、水系統(tǒng)等組成。v

12、主機(jī)產(chǎn)生的冷（溫）水在管路系統(tǒng)中循環(huán)并通過末端設(shè)備與空氣進(jìn)行熱濕交換從而達(dá)到調(diào)節(jié)房間空氣溫濕度的效果。21中央空調(diào)系統(tǒng)組成主機(jī)及末端v 主機(jī)主機(jī) 主機(jī)主要有離心式、螺桿式、活塞式、渦旋式電制冷冷水機(jī)組或溴化鋰吸收式（蒸汽或直燃式）冷水機(jī)組、熱泵機(jī)組。 冬季供暖熱水可通過鍋爐產(chǎn)生的蒸汽與循環(huán)水進(jìn)行熱交換得來，或由直燃式機(jī)組直接獲得。小型辦公樓采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組可使系統(tǒng)簡單，并能直接產(chǎn)生冷熱水。 目前辦公樓普遍采用離心式冷水機(jī)組加鍋爐的形式。使用直燃式冷溫水機(jī)組的也占一定比例。v 末端末端 末端設(shè)備主要有風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)組。 辦公樓普遍采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的形式。22中央空調(diào)系統(tǒng)組成水系

13、統(tǒng)v 空調(diào)水系統(tǒng)通常有冷凍水和冷卻水兩個循環(huán)水系統(tǒng)。v 冷卻水系統(tǒng)由冷卻水泵、冷卻塔及管路組成。v 冷凍水系統(tǒng)可根據(jù)樓宇高度設(shè)一個系統(tǒng)或高低分區(qū)多個系統(tǒng)運(yùn)行。高低區(qū)冷凍水多采用板式換熱器進(jìn)行接力。同時為穩(wěn)定冷水機(jī)組運(yùn)行工況以及末端負(fù)荷調(diào)節(jié)，冷凍水泵也可采用一、二級泵制。普通采用一級泵定流量運(yùn)行，二級泵變流量運(yùn)行。v 冷凍水管路系統(tǒng)分兩管制和四管制。四管制可同時運(yùn)行冷熱水。管路形式有同程和異程。 23【規(guī)范條款】 規(guī)范部分條款理解24v 運(yùn)行要求運(yùn)行要求 節(jié)能節(jié)能 衛(wèi)生衛(wèi)生 安全安全v 維護(hù)要求維護(hù)要求 階段維護(hù)階段維護(hù) 換季保養(yǎng)換季保養(yǎng) 大修更新大修更新 v規(guī)范規(guī)范注意點(diǎn)提示注意點(diǎn)提示 空調(diào)水

14、質(zhì)空調(diào)水質(zhì) 空氣品質(zhì)空氣品質(zhì) 清洗維護(hù)清洗維護(hù)【條款理解】 規(guī)范部分條款理解總體要求25規(guī)范部分條款理解注意點(diǎn)v “對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)”v “應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定”v “定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗維護(hù)”v “定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定”26規(guī)范部分條款理解空調(diào)水質(zhì)要求v “對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)”l 關(guān)于空調(diào)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)l 衛(wèi)生要求l 軍團(tuán)菌介紹l 相關(guān)措施27空調(diào)水質(zhì)要求水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)上海市曾出臺“賓館、飯店空調(diào)用水及冷卻水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)賓館、飯店空調(diào)用水及冷卻水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)db3

15、1/t143-94db31/t143-94”，目前該標(biāo)準(zhǔn)已取消，可以參照。項(xiàng)項(xiàng) 目目單單 位位指指 標(biāo)標(biāo)試驗(yàn)方法試驗(yàn)方法ph冷 卻 水熱 媒 水冷 媒 水gb-57507.0-8.58.0-10.08.0-10.0gb-5750總硬度ppm800200200gb-5750總?cè)芄蘰pm300025002500gb-5750濁 度度(ntu)502020gb-5750總 鐵ppm111gb-5750總 銅ppm0.20.20.2gb-575028空調(diào)水質(zhì)要求國標(biāo)衛(wèi)生要求冷卻水及冷凝水中不得檢測出軍團(tuán)菌。 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范gb50365-2005gb50365-200

16、5 4.3章節(jié)“衛(wèi)生要求”中對空調(diào)水質(zhì)要求： 29空調(diào)水質(zhì)要求衛(wèi)生部衛(wèi)生要求國家衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法理辦法（2006年3月1日起實(shí)施）規(guī)定：“第十一條 有下列情形之一的，公共場所經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)立即對集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗消毒，待其檢測、評價合格后，放可運(yùn)行：(一) 冷卻水、冷凝水中檢出嗜肺軍團(tuán)菌;(二) 空調(diào)送風(fēng)中檢出嗜肺軍團(tuán)菌、溶血性鏈球菌等致病微生物;”30空調(diào)水質(zhì)要求衛(wèi)生要求（軍團(tuán)菌介紹）v 1976年美國費(fèi)城退伍軍人協(xié)會會員中曾爆發(fā)急性發(fā)熱性呼吸道疾病,經(jīng)研究,發(fā)現(xiàn)一種細(xì)菌命名為嗜肺軍團(tuán)菌.隨后,許多有關(guān)細(xì)菌暫被列入這一屬,且追溯研究發(fā)現(xiàn)早

17、在1943年即有軍團(tuán)人員病的病例.現(xiàn)已提出了超過30種軍團(tuán)桿菌,至少19種是人類肺炎的病原.其中最常見病原體為嗜肺軍團(tuán)菌(占病例的85%90%)。v 軍團(tuán)菌，它是一種水源微生物，當(dāng)水溫在時可長期存活。 暴發(fā)流行多在夏秋季，尤其是容易發(fā)生在配備有封閉式中央空調(diào)的現(xiàn)代化辦公環(huán)境里，源頭在中央空調(diào)的冷卻水塔及熱水系統(tǒng)。v 北京及上海均有報道，多家酒店、寫字樓冷卻水中檢出軍團(tuán)菌。31空調(diào)水質(zhì)要求相關(guān)措施v 物業(yè)管理單位宜委托專業(yè)水處理公司實(shí)行年度空調(diào)水系統(tǒng)保養(yǎng)，并定期檢測水質(zhì)。v 水處理方式較多，建議選用化學(xué)水處理。v 化學(xué)水處理一般流程為：清洗、鈍化、預(yù)膜、日常維護(hù)（投放緩蝕劑、殺藻劑等）v 冷凝水

18、系統(tǒng)的維護(hù)可考慮在風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)箱的冷凝水積水盤適量投放殺藻劑，避免藻類產(chǎn)生，也有利于冷凝水的排放暢通。32規(guī)范部分條款理解空氣品質(zhì)及測定v “應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定”l 室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 定期檢測定期檢測33空氣品質(zhì)與測定品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)v 國家質(zhì)檢總局/環(huán)保總局/衛(wèi)生部發(fā)布“室室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”gb/t18883-gb/t18883-20022002(2003年3月1日起實(shí)施)對室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：l 室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常嗅味 l 室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見表 34室內(nèi)空氣品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)序序號號 參數(shù)類別參數(shù)類別 參數(shù)參數(shù) 單位單位

19、標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值 備注備注 1 物理性溫度 2228 夏季空調(diào) 1624 冬季采暖 2 相對濕度 4080 夏季空調(diào) 冬季采暖 3 空氣流速 ms 0.3 夏季空調(diào) 冬季采暖 4 新風(fēng)量 m3h.人305 化學(xué)性 二氧化硫so2 mg立方米 0.50 1小時均值 6 二氧化氮no2 mg立方米 0.24 1小時均值 7 一氧化碳co mg立方米 10 1小時均值 8 二氧化碳co2 0.10 日平均值 9 氨nh3 mg立方米 0.20 1小時均值 10 臭氧o3 mg立方米 0.16 1小時均值 11 甲醛hcho mg立方米 0.10 1小時均值 35室內(nèi)空氣品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)co2濃度v 空調(diào)通風(fēng)

20、系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范gb50365-2005gb50365-2005第4.3.1對室內(nèi)二氧化碳濃度要求：“空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)在運(yùn)行期間，應(yīng)合理控制新風(fēng)量，空調(diào)房間內(nèi)二氧化碳濃度應(yīng)小于二氧化碳濃度應(yīng)小于0.1%0.1%.” v 注：注：0.1%0.1%即即1000ppm1000ppm.36空氣品質(zhì)與測定測定 辦公樓管理人員能夠自行對室內(nèi)空氣基本參數(shù)（溫度、相對濕度、二氧化碳濃度）進(jìn)行日常檢測，同時可通過增大新風(fēng)送風(fēng)量的方法來沖淡室內(nèi)二氧化碳濃度。v 委托專業(yè)單位定期進(jìn)行室內(nèi)空氣各類指標(biāo)的全面檢測（夏秋換季時應(yīng)進(jìn)行一次檢測），并根據(jù)檢測結(jié)果采取相應(yīng)措施來改善空氣質(zhì)量。 （可委托上海室

21、內(nèi)質(zhì)量環(huán)境檢測中心等單位實(shí)行）37規(guī)范部分條款理解清洗與維護(hù)v “定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元元風(fēng)管系統(tǒng)等進(jìn)行清洗和維護(hù)風(fēng)管系統(tǒng)等進(jìn)行清洗和維護(hù)” 定期對上述設(shè)備進(jìn)行清洗，既是設(shè)備管理及技術(shù)上的要求（提高設(shè)備的熱濕處理效率，保證送排風(fēng)系統(tǒng)達(dá)到正常風(fēng)量），也是衛(wèi)生方面的要求。l 有關(guān)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的清洗要求l 清洗方法38清洗與維護(hù)空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)規(guī)范要求v 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范gb50365-2005gb50365-2005第4.3.13條：“空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管應(yīng)按照下列要求定期檢查、清洗、和驗(yàn)收，去除灰塵、污物、鐵銹和菌斑等。檢

22、查周期在：風(fēng)管每兩年不少于一次，空氣處理機(jī)每年應(yīng)一次；v 清洗效果的檢驗(yàn)方法：目測法和稱質(zhì)量法。目測法：當(dāng)內(nèi)表面沒有看到明顯碎片和非粘合物質(zhì)時，可以認(rèn)為達(dá)到視覺清潔；稱質(zhì)量法：通過專用器材進(jìn)行擦拭取樣和測量，殘留塵粒量應(yīng)少于1.0g/m2?！?39清洗與維護(hù)空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)規(guī)范要求公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法規(guī)定具體的清洗時間間隔：v 開放式冷卻塔每年清洗不少于一次v 空氣過濾網(wǎng)、過濾器和凈化器等每6個月檢查或更換一次v 空氣處理機(jī)組、表冷器、加熱（濕）器、冷凝水盤等每年清洗一次40清洗與維護(hù)空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)方法 對于空調(diào)濾網(wǎng)、送回風(fēng)口、風(fēng)閥等一

23、般辦公樓工程人員能夠自行進(jìn)行定期的清洗，對風(fēng)管及表冷器則較難自行清洗，需委托專業(yè)公司實(shí)行。 隨著空氣品質(zhì)要求的日益提高以及國外先進(jìn)清洗設(shè)備的引進(jìn)，越來越多的辦公樓委托專業(yè)公司利用機(jī)器人設(shè)備進(jìn)行風(fēng)管清洗，清洗的效果也比較理想。 由上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司管理的上實(shí)大廈、金鐘廣場分別于2003年、2006年委托專業(yè)清洗公司對所有送風(fēng)系統(tǒng)管道進(jìn)行了清洗，清洗效果十分良好。41清洗與維護(hù)空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)方法 對于大型空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)組等表冷器的清洗，一般該設(shè)備的箱體可以拆裝，且設(shè)備多安裝于專用機(jī)房內(nèi)（不影響辦公），因而物業(yè)工程人員可以自行清洗。 對于安裝于辦公區(qū)域的風(fēng)機(jī)盤管表冷器的清洗則比較困難，

24、一方面清洗的環(huán)境及時間均受限制，另一方面由于送回風(fēng)段的安裝難以拆卸，給清洗帶來很大的麻煩。實(shí)際操作上要保證回風(fēng)濾網(wǎng)的清洗和完好，減少翅片積灰。v 另外，風(fēng)機(jī)葉輪及蝸殼的清洗也不容忽視，葉輪積灰將使電機(jī)功耗上升，風(fēng)量風(fēng)壓減小。42規(guī)范部分條款理解新、排風(fēng)系統(tǒng)測定v “定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定” 現(xiàn)在辦公樓客戶對新風(fēng)的呼聲很高，辦公樓客戶經(jīng)常感到頭暈困乏，多為新風(fēng)不足，空氣不流暢造成。定期對新排風(fēng)量測定，保證合適的新風(fēng)量很有必要。l 辦公樓新風(fēng)量的要求l 辦公樓新風(fēng)運(yùn)行的現(xiàn)狀l 新、排風(fēng)量的測定l 對新風(fēng)管路設(shè)置的要求43新、排風(fēng)測定辦公樓新風(fēng)要求與現(xiàn)狀 現(xiàn)行國

25、家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理和衛(wèi)生要求對辦公樓最小最小新風(fēng)量規(guī)定：30m3每人每小時。 一般人氧氣消耗所需的新風(fēng)量為：710m3/人.h，沖淡二氧化碳所需的新風(fēng)量為：30m3/人.hv辦公樓新風(fēng)運(yùn)行的現(xiàn)狀辦公樓新風(fēng)運(yùn)行的現(xiàn)狀l辦公樓人員密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原設(shè)計(jì)，原設(shè)計(jì)新風(fēng)量已不能滿足。l原風(fēng)路系統(tǒng)施工不當(dāng)或不按圖施工，實(shí)際風(fēng)管阻力大于設(shè)計(jì)值，風(fēng)量達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。l普遍存在新風(fēng)系統(tǒng)管理不力現(xiàn)象，設(shè)備運(yùn)行效率大幅下降。l由于新風(fēng)處理機(jī)組需消耗較大的冷（熱）量，部分辦公樓為節(jié)約成本，少開甚至停開新風(fēng)機(jī)。這是極為不可取的。 44新、排風(fēng)系統(tǒng)測定方法v 物業(yè)管理公司很難利用自身力量對送排風(fēng)進(jìn)行系統(tǒng)性的測試，需委托相關(guān)

26、專業(yè)單位進(jìn)行。v 上實(shí)物業(yè)管理的上實(shí)大廈、金鐘廣場委托同濟(jì)大學(xué)于2004年進(jìn)行系統(tǒng)性的樓宇性能診斷，包括對冷水機(jī)組、鍋爐、給排水、空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行效率和性能分析。其中也包括送排風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)量測試。測試表明，部分樓層的新風(fēng)量達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，公司隨即進(jìn)行了相應(yīng)的整改措施，使室內(nèi)新風(fēng)量達(dá)到規(guī)范要求。 45新、排風(fēng)系統(tǒng)有關(guān)新風(fēng)管路設(shè)置規(guī)定空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范gb50365-2005gb50365-2005第4.3章： “空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的新風(fēng)口的周邊應(yīng)保持清潔，應(yīng)遠(yuǎn)離建筑物排風(fēng)口和開放式冷卻塔，不應(yīng)從機(jī)房、建筑物樓道以及天棚吊頂吸入新風(fēng)，應(yīng)確保新風(fēng)不被污染”。l 現(xiàn)狀：

27、1. 新風(fēng)吸入口與冷卻塔相鄰的情況有，冷卻水可能被吸入至新風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)入室內(nèi)。（此種情況必須整改，杜絕冷卻水進(jìn)入室內(nèi)的可能性）2. 新風(fēng)僅送入吊頂，未通過風(fēng)管直接進(jìn)入室內(nèi)的現(xiàn)象為數(shù)不少。物業(yè)管理公司應(yīng)該落實(shí)整改。46空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能v辦公樓室內(nèi)溫度的設(shè)定v加強(qiáng)對設(shè)備的升級改造，提高設(shè)備運(yùn)行效率v冷卻水、冷凍水宜設(shè)置變流量運(yùn)行47空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能辦公樓溫度設(shè)定v 辦公樓的室內(nèi)溫度并無統(tǒng)一的規(guī)定，國家有關(guān)辦公樓溫度的標(biāo)準(zhǔn)也在一個變動的范圍。v 各辦公樓根據(jù)各自樓宇品質(zhì)及要求的不同對室內(nèi)溫度的控制不一，有些寫字樓刻意追求夏季低溫，冬季高溫來保證所謂的樓宇品質(zhì)，既不節(jié)能，也無必要。隨著資源日益緊張，國際環(huán)保節(jié)

28、能要求不斷提高，應(yīng)該對辦公樓的室內(nèi)溫度設(shè)定有一個客觀現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識。48辦公樓溫度的有關(guān)設(shè)置規(guī)定gb/t18883-2002對室內(nèi)溫度規(guī)定： 夏季 2228 冬季 1624 夏季 25 冬季 20 日本 夏季 28（26） 冬季 20 美國 夏季 26.7（24） 冬季 21v 上海辦公樓普遍溫度設(shè)定在24左右，與國際上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)相距較大，能源浪費(fèi)嚴(yán)重。關(guān)鍵要加大對客戶環(huán)保節(jié)能認(rèn)識的宣傳。49溫度與節(jié)能v 控制合理的室內(nèi)溫度可以達(dá)到明顯的節(jié)能效果。 以下數(shù)據(jù)供參考：v 夏季室內(nèi)溫度26提升至28， 可節(jié)能2123v 冬季室內(nèi)溫度22降低至20， 可節(jié)能263150空調(diào)節(jié)能技術(shù)改造v 上海大部分辦公樓的使用時間已超過10年，設(shè)備陳舊，運(yùn)行效率低下。而物業(yè)管理公司由于資金等問題往往忽視該方面的工作，應(yīng)該加強(qiáng)與業(yè)主或委托方的溝通，適當(dāng)對某些關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)行改造。例如，高層分區(qū)空調(diào)的主要設(shè)備板式換熱器應(yīng)選用高效可靠的產(chǎn)品（如alfa laval/swep等品牌）,使得分區(qū)冷凍水的接力溫差控制在1以內(nèi)，從而可適當(dāng)提高冷水機(jī)組的出水溫度，大大節(jié)約能耗。51空調(diào)節(jié)能水系統(tǒng)設(shè)置變流量運(yùn)行v 由于設(shè)計(jì)時對空調(diào)水泵的流量及揚(yáng)程均考慮一定的富余量，實(shí)際中冷凍、冷卻水往往呈現(xiàn)大流量、小溫差。水泵電機(jī)承擔(dān)不