我國(guó)近年房地產(chǎn)調(diào)控政策

1、我國(guó)近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析項(xiàng)管Q154215070149劉涵我國(guó)近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析摘要：十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開始鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，時(shí)至今日房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，被社會(huì)各界廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展不僅關(guān)系著人們的住房等民生問題、也關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出了許多弊端和問題，從土地資源管理制度的不完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)格到投機(jī)性購(gòu)房數(shù)量的猛增和房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲等，這一系列問題對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)的和諧穩(wěn)定都有著非常大的負(fù)面影響。為保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康

2、發(fā)展，中央政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，由于國(guó)內(nèi)外眾多因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的方向也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷變化而調(diào)整，表現(xiàn)出不同時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)和特點(diǎn)也有所不同1?；谝陨线@些特點(diǎn)，本文主要以我國(guó)近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策為研究對(duì)象，通過整理歸納相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用定量分析的方法分析國(guó)家近三年調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的效果。近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋價(jià)格連年高漲、居高不下，在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)抵押貸款在信貸資產(chǎn)中的比重也在日益上升。由于房地產(chǎn)抵押貸款本身是一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的大，其風(fēng)

3、險(xiǎn)程度總體在不斷上升，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)和金融體系造成打擊的嚴(yán)重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展的擔(dān)憂。為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長(zhǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國(guó)政府相繼出臺(tái)一系列地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。我國(guó)目前主要運(yùn)用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段對(duì)兩種手段房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，用經(jīng)濟(jì)手段時(shí)經(jīng)常依靠行政權(quán)力，因此，很多文件主要是以國(guó)務(wù)院或者國(guó)家部委辦的名義發(fā)布的2。因此我們開始查找資料分析我國(guó)近三年房地產(chǎn)調(diào)控政策，其分析結(jié)果如下：2015年央行降息5次、降準(zhǔn)備金3次、營(yíng)業(yè)稅5年改2年、二套房首付比例下調(diào)4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%2016年前半年降準(zhǔn)、降

4、息、降稅、降首付促進(jìn)樓市成交；后半年以調(diào)控為主，限購(gòu)、限地，有效控制房?jī)r(jià)過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫。2017年進(jìn)行一系列限購(gòu)限貸：一、認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付比例上調(diào)10%二、限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款；三、企業(yè)買房受限，商業(yè)住房再交易需要滿三年。具體分類如下列表所見：時(shí)間政策類別政策內(nèi)容2015年土地政策土地執(zhí)行“有供、有限”財(cái)政政策個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅貨幣政策央行降息5次央行降低存款準(zhǔn)備金率1%一套房貸款首付比降至四成2016年財(cái)政政策購(gòu)買非普通住房、一套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%勺稅率征稅。貨幣政策調(diào)整公積金貸款

5、利率。5年以下2.75%,其他3.25%貸款首付降低；公積金首20%商業(yè)貸款首25%2017年行政政策認(rèn)房又認(rèn)貸房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者可以根據(jù)調(diào)控政策更改其行為模式，引導(dǎo)雙方理性投資。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購(gòu)房消費(fèi)者的盲目跟風(fēng)行為和預(yù)期心理會(huì)造成影響房?jī)r(jià)的上漲或下降，甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房消費(fèi)者更加清晰的理解當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時(shí)，可以幫助房地產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)等參與主體了解市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，能夠及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施。更重

6、要的是，可以有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果3。在研究實(shí)施調(diào)控政策之后房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況如下：2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%）,增速比1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%,增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)6.9%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)16.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.9%。商品房銷售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%,

7、增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)16.6%,辦公樓銷售額增長(zhǎng)26.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.7%。2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.5%),增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資68704億元，增長(zhǎng)6.4%,增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%,增速比1-11月份回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)22.4%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)16.8%。商品房銷售額11762

8、7億元，增長(zhǎng)34.8%,增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)36.1%,辦公樓銷售額增長(zhǎng)45.8%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)19.5%。2017年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%,增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%,增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長(zhǎng)16.1%,增速比1-5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)13.5%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)38.8%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)32.5%。商品房銷售額59152億元，

9、增長(zhǎng)21.5%,增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)17.9%,辦公樓銷售額增長(zhǎng)38.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)41.7%。全國(guó)房地產(chǎn)開埠松黨噌沔1-12J=3工一空圮LT1月11f月11。月月全國(guó)啟地產(chǎn)開本企業(yè)土地賄追回租取聲1-E-R15學(xué)1-O.HE.H1T月工田.弓J.一>!<>.可11.1,JL一七一H=41了牛1-3,二一。弓工一S.弓X-G全國(guó)官圮1尸開發(fā)企業(yè)土地財(cái)吉田積4Wi»ZOl-eiF-J.-7尸1B1-6弓X-W»:一TJ.H1-122-Q17A=1-3JL-4工一三.弓1-C1-B-R1-gJi22.SIT月1-10H1

10、T3月1-12.H2OL營(yíng)千201#»l-3.fiRtZ月1W月個(gè)國(guó)商代慶/首宣面積及的曾砸隼GK全國(guó)商品南皆S懺面積及銷代者訂出速70|8QIJ111111>1加14年1-7qi-a.qLf號(hào)1-10:L-liH1-1文月士修1；年1-3H1-5一出月l-電月1-2月根據(jù)以上數(shù)據(jù)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，貨幣政策中商品價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定4,從根本上說，房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)供和需求決定的。土地價(jià)格是房地產(chǎn)主要開發(fā)成本，影響和制約著房地產(chǎn)供給，根據(jù)供求關(guān)系理論，土地價(jià)格由土地供給和需求決定。在我國(guó)土地屬于國(guó)有資產(chǎn)，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供

11、給小于房地產(chǎn)日益繁榮帶來的規(guī)模不斷擴(kuò)大的土地需求，從而導(dǎo)致住宅用地價(jià)格持續(xù)上漲，也決定了房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行。各地方政府“土地財(cái)政”是引發(fā)地價(jià)持續(xù)上漲并最終導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，很多地方政府財(cái)政收入主要依靠出讓土地使用權(quán)取得。而消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期影響購(gòu)房需求，投資投機(jī)住房需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此時(shí)限購(gòu)令實(shí)施，不僅是給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的過渡性調(diào)控手段，也是為政府大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，落實(shí)其余各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，為更深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，回歸到相對(duì)理性和有序狀態(tài)時(shí)，限購(gòu)令“以政策換時(shí)間”的使命也將完成。限購(gòu)令和增加保障性住房等調(diào)控政策同步推進(jìn)，是政府對(duì)失靈的市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控

12、，對(duì)社會(huì)資源重新配置。限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，加快保障性住房的建設(shè)，已成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期性政策導(dǎo)向?；谝陨戏治鑫覍?duì)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策有以下建議：1、 深化土地制度改革，保障農(nóng)民土地權(quán)益，修改土地法。2、 消除土地財(cái)政的制度基礎(chǔ)，組建國(guó)家儲(chǔ)備公司，運(yùn)用外匯儲(chǔ)備戰(zhàn)略物資（如石油、金屬礦石、稀土金屬、棉花、糧食等），外匯占款除用于滿足支付的儲(chǔ)備以外，用于獲得關(guān)鍵性的礦產(chǎn)資源、原材料、關(guān)鍵技術(shù)和關(guān)鍵產(chǎn)品，并作為政府戰(zhàn)略儲(chǔ)備和發(fā)行貨幣的依據(jù)。3、 改革財(cái)政體制，地方實(shí)行基礎(chǔ)財(cái)政（以稅收為財(cái)政收入來源），中央實(shí)行外貿(mào)財(cái)政（以外匯為財(cái)政收入來源），各縣級(jí)財(cái)政收入的30%±交省財(cái)政，各省級(jí)財(cái)政

13、收入的30%k交中央財(cái)政，各級(jí)企業(yè)都劃歸地方管理（增值稅與資源稅都?xì)w地方，利潤(rùn)歸所有者），發(fā)展經(jīng)濟(jì)的責(zé)任主要交給地方，中央主要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施、教育、國(guó)防、環(huán)境保護(hù)等，主要是戰(zhàn)略、政策的管理。4、 簡(jiǎn)化稅種，降低稅率，所有流轉(zhuǎn)稅合并為增值稅。5、 停止土地招拍掛行為，保護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的正常行使，企業(yè)、地方政府可以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買農(nóng)村建設(shè)用地，真正實(shí)現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村。6、 允許農(nóng)村建設(shè)用地的自主開發(fā)和合作開發(fā)，促進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化。7、 停止掠奪市民財(cái)富的調(diào)控行為，對(duì)城市購(gòu)房者因土地財(cái)政而多支付的價(jià)款進(jìn)行補(bǔ)償，每戶限補(bǔ)償一套房。8、 對(duì)鐵路、民航、石油、石化、水處理等國(guó)家壟斷行業(yè)按

14、照工藝流程拆分為不同的企業(yè)，允許民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入，對(duì)金融等行業(yè)鼓勵(lì)民間資本的進(jìn)入。參考文獻(xiàn)1汪道平.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法律問題研究D.山東大學(xué)20072張遷平、周文興.關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的有效性分析J.統(tǒng)計(jì)與決策，2008（03）:3陳元志.房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)與分析J.上海企業(yè).2010.01.4周旭.房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的原因探究J.商業(yè)研究.2008（07）7清代紅頂商人”胡雪巖說：做生意頂要緊的是眼光，看得到一省，就能做一省的生意；看得到天下，就能做天下的生意；看得到外國(guó)，就能做外國(guó)的生意。”可見，一個(gè)人的心胸和眼光，決定了他志向的短淺或高遠(yuǎn)；一個(gè)人的希望和夢(mèng)想，決定了他的人生暗淡或輝煌。人生能有幾回搏，有生不搏待何時(shí)！所有的機(jī)遇和成功，都在充滿陽光，充滿希望的大道之上！我們走過了黑夜，就迎來了黎明；走過了荊棘，就迎來了花叢；走過了坎坷，就走出了泥濘；走過了失敗，就走向了成功！一個(gè)人只要心