物業(yè)管理企業(yè)的出路在于發(fā)展品牌戰(zhàn)略實(shí)施集約化管理

1、物業(yè)管理企業(yè)的出路在于發(fā)展品牌戰(zhàn)略實(shí)施集約化的管理鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)武風(fēng)翔物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的售后服務(wù)行業(yè)，在鄭州雖起步晚，但發(fā)展卻相當(dāng)迅速。從1996年6月開始，在已建成的居住小區(qū) 全面推行物業(yè)管理，到2000年底僅四年的時(shí)間，就有181家社會(huì)性 和開發(fā)商自行組建的物業(yè)公司，28家由房地產(chǎn)管理所轉(zhuǎn)制而成的物 業(yè)管理公司，共計(jì)209家。管理著627個(gè)小區(qū)、大廈、商場(chǎng)、寫字 樓、機(jī)關(guān)文化場(chǎng)所等。伴隨著一幢幢大廈的落成，一座座住宅小區(qū)的 交付使用，住房制度改革一步步深入，公有房產(chǎn)一套套變成私有房產(chǎn) 的同時(shí)，一家家物業(yè)管理公司也就紛紛誕生，平均每月誕生 45家。 這種快捷的發(fā)展速度和蓬勃的發(fā)

2、展景象，實(shí)在讓人感到欣喜，但有些 問題也頗為憂慮。目前物業(yè)管理公司都分別存在下述問題:1. 有些物業(yè)公司良莠不齊，不是按公司法通過正規(guī)程序而組建，多為應(yīng)付竣工驗(yàn)收而臨時(shí)掛牌，名有實(shí)無，對(duì)外叫“公司” ，對(duì)內(nèi)叫 辦公室，無四證（工商局頒發(fā)的經(jīng)營證、房管局頒發(fā)的資質(zhì)證、物價(jià) 局頒發(fā)的收費(fèi)證、培訓(xùn)部門頒發(fā)的上崗證），說嚴(yán)格點(diǎn)實(shí)屬非法從業(yè)。2. 有些開發(fā)商為使保修費(fèi)不外流，一兩幢樓也自行組建一個(gè)物業(yè) 公司，麻雀雖小，五臟俱金，浪費(fèi)了管理資源，加大了管理成本，收 不抵出舉步艱難。3. 在209家物業(yè)公司中，有95%開發(fā)商和房管部門下設(shè)的分公 司，沒有獨(dú)立法人地位，無資格走向社會(huì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；僅有 5%具

3、 有獨(dú)立法人資格的社會(huì)性物業(yè)公司，且所接的物業(yè)不是配套設(shè)備設(shè)施 不全，就是難于管理的“二傳手”物業(yè)，使物業(yè)管理有市場(chǎng)，無競(jìng)爭(zhēng)， 有改革,硏放。鑒于上述狀況，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的過多過快發(fā)展，建一 幢樓就出現(xiàn)一家物業(yè)公司，這不一定是好現(xiàn)象，不一定是真發(fā)展，應(yīng) 當(dāng)加以摒棄，向著社會(huì)化、集約化、品牌化的管理方向發(fā)展，不能走 魚龍混雜、濫 竽充數(shù)的窒息企業(yè)發(fā)展的路子。所謂物業(yè)管理企業(yè)集約化的品牌管理， 就是依靠現(xiàn)代化的科學(xué)管 理手段和高素質(zhì)的管理人員，由具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)性物業(yè)公 司，對(duì)物業(yè)實(shí)行集中統(tǒng)一的管理。這種集中的統(tǒng)一管理，不僅能避免 上述弊端的產(chǎn)生，避免自家打仗，分爭(zhēng)天下，還可給物業(yè)管

4、理公司帶 來諸多姬1. 物業(yè)公司實(shí)行集約化的品牌管理，減少數(shù)量，提高質(zhì)量，可大大節(jié)儉邊本。以數(shù)量求質(zhì)量，當(dāng)數(shù)量發(fā)展到一定程度，達(dá)到飽和，供大于求的 時(shí)候，就要控制速度，限制數(shù)量發(fā)展，提高質(zhì)量，追求品牌，以使管 理再上新的臺(tái)階，營造新的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益。如將 209家物業(yè) 公司進(jìn)行整頓合并，以名牌公司為基礎(chǔ)，組建集團(tuán)公司，對(duì)若干物業(yè) 小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理和調(diào)配，合理配置人力、物力，就可大大節(jié)約財(cái)力， 減少管理成本，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主直接受益，對(duì)物業(yè)管理滿意， 自然就提高了物業(yè)公司的聲譽(yù),增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能丸2. 物業(yè)公司實(shí)行集約化的品牌管理，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為，可大大減少與業(yè)主的矛盾。以品牌為旗幟

5、，將集團(tuán)公司所管轄的若干物業(yè)小區(qū)， 均統(tǒng)一在一 個(gè)品牌旗幟下，每個(gè)物業(yè)區(qū)的所有從業(yè)人員的行為都是統(tǒng)一的， 物業(yè) 管理模式、小區(qū)規(guī)章制度，管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等都是一致的，真正做到“管理無紕漏，服務(wù)無挑剔，規(guī)章無異詞，收費(fèi)無不同”。衛(wèi)生清掃、 治安巡邏、道路養(yǎng)護(hù) 都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)模式，想要挑剔無縫隙， 想要比較都一樣。這樣矛盾減少、人心順暢，物業(yè)管理公司與業(yè)主之 間的關(guān)系融洽，就出現(xiàn)了社會(huì)效益，品牌形象就能進(jìn)入市場(chǎng)，深入人 心。3. 物業(yè)公司實(shí)行集約化的品牌管理，資金集中，余缺互補(bǔ)，可產(chǎn) 生宏觀的經(jīng)濟(jì)效益。集約化的物業(yè)管理，通過每個(gè)物業(yè)區(qū)取得的微利，集中起來，就 是宏觀的經(jīng)濟(jì)效益，集團(tuán)公司在整體運(yùn)作

6、上就有回旋的余地， 即便是 個(gè)別物區(qū)一時(shí)無利或收不抵支，集團(tuán)公司亦可輸血扶持，使小區(qū)增強(qiáng) 內(nèi)力,扭虧為盈。4. 物業(yè)公司實(shí)行集約化的品牌管理，要走社會(huì)化、市場(chǎng)化的道路， 在競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)品牌。現(xiàn)有的物業(yè)公司，多數(shù)為開發(fā)商和房管部門自行組建的， 實(shí)行的 是“自家田自家種”，“誰建設(shè)誰管理”的封閉式管理模式。這類公司 的組建者，只顧眼前“肥水不流外人田”，可給后來的商品房銷售帶 來困難。因?yàn)檫@樣的公司只關(guān)注為主管單位負(fù)責(zé)， 勿視物業(yè)管理的自 身建設(shè)，內(nèi)部無活力，對(duì)外無競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)不到位，管理不嚴(yán)格，造 成業(yè)主不滿意，政府不滿意，給商品銷售帶來不利影響，開發(fā)商又不 滿意，物業(yè)公司內(nèi)部意見分岐，自己也不滿意

7、的尷尬局面。為此，筆 者認(rèn)為：(1) 建立一個(gè)公正、公開、公平的物業(yè)管理有形市場(chǎng)，這是物業(yè) 管理推行社會(huì)化，具有永久生命力的關(guān)鍵之舉。凡投入使用的住宅小 區(qū)(大廈)，均納入這個(gè)有形市場(chǎng)里，實(shí)行公開招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主和物業(yè) 公司進(jìn)行雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，打破“誰開發(fā)誰管理的格 局"。(2) 業(yè)主與物業(yè)公司之間是一對(duì)矛盾的主體。幾百人口、上萬口人生活在一個(gè)環(huán)境里，管理與被管理之間、鄰里之間的矛盾是經(jīng)常發(fā) 生的，互相間的糾紛是不可避免的。為了保護(hù)當(dāng)事的人正當(dāng)權(quán)益，及 時(shí)協(xié)調(diào)摩擦，解決矛盾，政府與司法部門可建立一個(gè)權(quán)威性的仲裁機(jī) 構(gòu)或物業(yè)法庭，對(duì)案情清楚的民事糾紛，可簡化審判程序，當(dāng)即作

8、出 裁決，當(dāng)場(chǎng)執(zhí)行，這使當(dāng)事人雙方的權(quán)益都及時(shí)的受到了法律的保護(hù)， 也促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定。(3) 物業(yè)管理要以法律為基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，更需 要法律、法規(guī)為其保駕護(hù)航，否則市場(chǎng)將是無序地，競(jìng)爭(zhēng)將是不公平 的。因此，國家和地方政府應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理法規(guī)，現(xiàn)有的規(guī)章已 無法涵蓋今天的物業(yè)管理內(nèi)容。(4) 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨，以管理為中心，要想將“物”管理好，為“人”服務(wù)好，需要物業(yè)公司和廣大業(yè)主雙方做出共同的努力。就業(yè)主而言，經(jīng)過幾年的輿論傳播，從對(duì)物業(yè)管理這一名詞陌生 到耳熟，從疏遠(yuǎn)到咨問；但耳熟不等于理解，咨問不等于支持，業(yè)主 對(duì)物業(yè)管理有許多概念、觀念需要澄清。因此，政府應(yīng)該出臺(tái)規(guī)范性 的文件，對(duì)廣大業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)方面的宣傳和普及教育，加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和支持，這在創(chuàng)建城市物質(zhì)文明和精神文明的今天（顯得尤為重要。物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免，大勢(shì)所趨；集約化的品牌管理無 力可阻，發(fā)展必然。建設(shè)部召開的全國物業(yè)管理工作會(huì)議明確指出：“各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo) 2000年之前， 必須徹底改變誰開發(fā)，誰管理的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè) 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向