第二章房地產(chǎn)估價理論-副本_第1頁
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文檔簡介

1、第二章第二章 房地產(chǎn)估價及估價原則房地產(chǎn)估價及估價原則學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求: 掌握掌握:合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則的含義和內(nèi)容;則的含義和內(nèi)容;熟悉獨立、客觀、公正原則、替代原則的含義和熟悉獨立、客觀、公正原則、替代原則的含義和內(nèi)容內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念和必要性一、 房地產(chǎn)估價的稱呼 美國:real estate appraisal; 英國:property valuation; 日本、韓國:不動產(chǎn)鑒定; 中國臺灣地區(qū):不動產(chǎn)估價(或鑒定、鑒價); 中國香港地區(qū):物業(yè)估價(或估值); 中國內(nèi)地:房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)

2、估價。 估價與評估的異同:估價與評估的異同:一般情況下可以交換使用。一般情況下可以交換使用。估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體, ,專指對價值進(jìn)行評估。專指對價值進(jìn)行評估。評估含義寬泛,不只限于價值評估。評估含義寬泛,不只限于價值評估。評估不僅包括價值評估,還包括房屋工程質(zhì)量評估、房評估不僅包括價值評估,還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估、房估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。地產(chǎn)制度政策評估等。房地產(chǎn)估價師以及估價機

3、構(gòu)除了進(jìn)行價值評估外,還可以進(jìn)行估價相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)。 二、 房地產(chǎn)估價的定義 完整定義:完整定義:房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的,遵循估房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的,遵循估價原則,運用估價方法,按照估價程序,對估價價原則,運用估價方法,按照估價程序,對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行測算和判定的活動。對象在估價時點的價值進(jìn)行測算和判定的活動。核心內(nèi)容核心內(nèi)容:根據(jù)特定目的,對特定房地產(chǎn)在特定根據(jù)特定目的,對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。業(yè)意見。房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語:房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語:1 1、專業(yè)房地產(chǎn)估價人

4、員、專業(yè)房地產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估價人員:指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格專業(yè)房地產(chǎn)估價人員:指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn),取得相應(yīng)資格并注冊考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn),取得相應(yīng)資格并注冊生效,從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前,中國房地產(chǎn)估生效,從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前,中國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種;從業(yè)資格兩種;2、估價目的:是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望、估價目的:是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途,或者通俗一點講,委托人將未來完成后的估價報告用

5、途,或者通俗一點講,委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用,是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或拿去做什么用,是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為。者民事行為。 不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、可以劃分為:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)典當(dāng)、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定,企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處處、司法鑒定,企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定,等等

6、。中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定,等等。 3、估價原則:是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探、估價原則:是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中,在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上,索中,在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上,總結(jié)出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或總結(jié)出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。 4、估價程序:是指一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程中的各、估價程序:是指一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作,按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序項具體工作,按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序 。5、估價方法:房地產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗

7、、估價方法:房地產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進(jìn)行主觀判斷,還必須采用科學(xué)的估價方法進(jìn)行測算。進(jìn)行主觀判斷,還必須采用科學(xué)的估價方法進(jìn)行測算。 一宗房地產(chǎn)的價值通??梢詮娜缦乱蛔诜康禺a(chǎn)的價值通??梢詮娜缦?個途徑來求?。簜€途徑來求?。航谑袌錾项愃频姆康禺a(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的;近期市場上類似的房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的;如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用;如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用;如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益。如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益。 6、估價對象:是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價、估價對象:是指一個房地產(chǎn)估價項

8、目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地、建筑物和房地三種,但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、地、建筑物和房地三種,但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。復(fù)雜多樣的。從實物角度看;從實物角度看;從權(quán)益方面看。從權(quán)益方面看。7、影響估價對象價值的因素:從大的方面來講,影響房、影響估價對象價值的因素:從大的方面來講,影響房地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等方面。在不同時期、不同地區(qū),對于不同類型的房國際等方面。在不同時期、不同地區(qū),對于不同類型的

9、房地產(chǎn),各種因素引起房地產(chǎn)價格變動的方向、程度等是不地產(chǎn),各種因素引起房地產(chǎn)價格變動的方向、程度等是不盡相同的。盡相同的。 8、估價時點:是指評估價值所對應(yīng)的時間,即在該時間、估價時點:是指評估價值所對應(yīng)的時間,即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同,所以,估價通常是對估價對象在某個特價值會有所不同,所以,估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。定時間的價值作出估計。 9、價值的測算和判定:是建立在估價人員對估價對象房、價值的測算和判定:是建立在估價人員對估價對象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)分市場的運行規(guī)律的

10、掌握,以及對相關(guān)地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)分市場的運行規(guī)律的掌握,以及對相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、社會、自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價經(jīng)濟(jì)、法律、社會、自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價值影響的判斷上的。值影響的判斷上的。 價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常值,它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。常值,它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。注意:估價不同于定價。注意:估價不同于定價。 二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(一)評估的是價值而不是價格(一)評估的是價值而不是價格(二)是模擬市場定價而不是替代市場定價(二)是模擬市場定價而不是替代市場定

11、價(三)是提供價值意見而不是作價格保證(三)是提供價值意見而不是作價格保證(四)會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)(四)會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)(五)即是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)(五)即是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)三、房地產(chǎn)估價的必要性三、房地產(chǎn)估價的必要性雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格,但并不一定都需要專業(yè)估價。一種資產(chǎn)只有,但并不一定都需要專業(yè)估價。一種資產(chǎn)只有同時具有同時具有獨一無二獨一無二和和價值量大價值量大兩個特性,才真兩個特性,才真正需要專業(yè)估價。正需要專業(yè)估價。 具體就房地產(chǎn)來講,由于房地產(chǎn)具有不可具體就房地產(chǎn)來講,由于房地產(chǎn)具有

12、不可移動、獨一無二和價值量大的特征,房地產(chǎn)市移動、獨一無二和價值量大的特征,房地產(chǎn)市場是場是“不完全市場不完全市場”,需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人,需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員提供市場信息,進(jìn)行替代市場的估價。員提供市場信息,進(jìn)行替代市場的估價。房地產(chǎn)估價的需要:房地產(chǎn)估價的需要:(1)土地使用權(quán)出讓的需要)土地使用權(quán)出讓的需要(招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價、掛牌底價)(招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價、掛牌底價); (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要;)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要;(3)房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?;)房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?(4)房地產(chǎn)保險的需要;)房地產(chǎn)保險的需要;(5)房地產(chǎn)稅收的需要;)房地產(chǎn)稅收的需要; (6)房

13、地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰唬┓康禺a(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?(7)房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?;)房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?(8)房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要;)房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要;(9)企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要;)企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要; (10)房地產(chǎn)管理的需要;()房地產(chǎn)管理的需要;(11)其他方面的需要)其他方面的需要第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則合法原則合法原則最高最佳使用原則最高最佳使用原則替代原則替代原則估價時點原則估價時點原則謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則一、獨立、客觀、公正原則一、獨立、客觀、公正原則所謂獨立,一是要求估價機構(gòu)本身

14、應(yīng)當(dāng)是一個獨立機所謂獨立,一是要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個獨立機構(gòu);二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)構(gòu);二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系;三是要求估價機構(gòu)和估價人員當(dāng)事人沒有利害關(guān)系;三是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。在估價中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。所謂客觀是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好所謂客觀是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見,完全從實際出發(fā),按照事物的本來惡、情感和偏見,完全從實際出發(fā),按照事物的本來面目去估價。面目去估價。所謂公正,是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公所謂公正,是要求估價機構(gòu)和估價人

15、員在估價中應(yīng)公平正直,不偏袒任何一方。平正直,不偏袒任何一方。 二、合法原則二、合法原則合法原則要求不動產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提合法原則要求不動產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面面。 遵循合法原則,具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點:遵循合法原則,具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點: (1)在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù);載或者其他合法證件為依據(jù);(2)在合法使用方面,應(yīng)以使用管制在合法使用方面,應(yīng)以使用管制(如城

16、市規(guī)劃、土地用途如城市規(guī)劃、土地用途管制等管制等)為依據(jù);為依據(jù);(3)在合法處分方面,應(yīng)以法律、法規(guī)或合同在合法處分方面,應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)如土地使用權(quán)出讓合同出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);等允許的處分方式為依據(jù);(4)在其他方面,如評估出的價格必須符合固家的價格政策在其他方面,如評估出的價格必須符合固家的價格政策三、最高最佳使用原則三、最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用必須同時符合最高最佳使用必須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn):個標(biāo)準(zhǔn):法律上許可;法律上許

17、可;技術(shù)上可能;技術(shù)上可能;經(jīng)濟(jì)上可行;經(jīng)濟(jì)上可行;價值最大化。價值最大化。最高最佳使用具體包括最高最佳使用具體包括3個方面,最佳用途;最佳規(guī)模;個方面,最佳用途;最佳規(guī)模;最佳狀態(tài)。最佳狀態(tài)。所謂最佳用途,是指不動產(chǎn)估價不應(yīng)受現(xiàn)實的使用狀況的限所謂最佳用途,是指不動產(chǎn)估價不應(yīng)受現(xiàn)實的使用狀況的限制,而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷。制,而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷。所謂最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模和最佳的利用集約度,收益遞所謂最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模和最佳的利用集約度,收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳規(guī)模和集約度。增遞減原理可以幫助我們確定最佳規(guī)模和集約度。所謂最佳狀態(tài),一是指不動產(chǎn)內(nèi)部處于最佳

18、均衡狀態(tài),土地所謂最佳狀態(tài),一是指不動產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀態(tài),土地與建筑物達(dá)到最優(yōu)匹配狀態(tài)(均衡原理);二是指不動產(chǎn)與與建筑物達(dá)到最優(yōu)匹配狀態(tài)(均衡原理);二是指不動產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)(適合原理)。外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)(適合原理)。但當(dāng)估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最但當(dāng)估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價報告中予以說明:在估價報告中予以說明:(1)保持現(xiàn)狀前提?,F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是:現(xiàn)狀不保持現(xiàn)狀前提。現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是:現(xiàn)狀不動產(chǎn)的價值大

19、于新建不動產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物動產(chǎn)的價值大于新建不動產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。(2)裝飾裝修改造前提。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造裝飾裝修改造前提。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是:預(yù)計裝飾裝修改造后不動產(chǎn)價值的增加額大的條件是:預(yù)計裝飾裝修改造后不動產(chǎn)價值的增加額大于于 裝飾裝修改造費用。裝飾裝修改造費用。(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是:預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是:預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的不動產(chǎn)價值增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需要的費用。的不動產(chǎn)價值增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需要的費用。(4)

20、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時,應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。時,應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝飾裝修改造的組合。種裝飾裝修改造的組合。 四、估價時點原則四、估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的價值。的價值。 這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員可

21、以隨意假定的,必須根損估價目的來確定,這個特定的時間就是估價時的,必須根損估價目的來確定,這個特定的時間就是估價時點,一般用公歷年、月、日表示。在實際估價中,通常是評點,一般用公歷年、月、日表示。在實際估價中,通常是評估現(xiàn)在的價值,將估價人員實地查勘估價對象期間或估現(xiàn)在的價值,將估價人員實地查勘估價對象期間或“估價估價作業(yè)期作業(yè)期”內(nèi)的某個日期確定為估價時點。內(nèi)的某個日期確定為估價時點。 不論是何種估價目的和估價時點,不動產(chǎn)市場狀況始終是估價不論是何種估價目的和估價時點,不動產(chǎn)市場狀況始終是估價時點時的狀況,但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。時點時的狀況,但估價對象狀況不一定是估價時點時

22、的狀況。(1)估價時點為過去的情形,多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特估價時點為過去的情形,多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定。別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定。(2)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形,多出現(xiàn)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形,多出現(xiàn)在不動產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。在不動產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。(3)估價估價(5)估價時點為未來的情形,多出現(xiàn)在不動產(chǎn)市場預(yù)測估價時點為未來的情形,多出現(xiàn)在不動產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中,特別是預(yù)估不動、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中,特別是預(yù)估不動產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形,是估價中最常見、最大量的,包括在建工程估價況下的情形,是估價中最常見、最大量的,包括在建工程估價。(4)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形,如評估估價時點為現(xiàn)在,

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