物權(quán)登記法律問(wèn)題探討民商法前沿論壇之第期(段匡復(fù)旦大學(xué)法

1、物權(quán)登記法律問(wèn)題探討民商法前沿論壇之第344期段匡復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授上傳時(shí)間:2010-3-1內(nèi)容提要:12月25日，我院民商法前沿論壇在明德法學(xué)樓815室舉行。復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院段匡教授應(yīng)邀出席論壇并以“物權(quán)登記法律問(wèn)題探討”為題發(fā)表了演講。中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新教授出席論壇。論壇由我院博士研究生熊丙萬(wàn)主持。楊立新教授在致辭中代表民商事法律科學(xué)研究中心熱烈歡迎段匡教授出席論壇并發(fā)表演講。楊立新教授高度評(píng)價(jià)了段匡教授在傳統(tǒng)民法和法律解釋學(xué)研究領(lǐng)域取得的學(xué)術(shù)成就，并對(duì)他謙和的性格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)、扎實(shí)的學(xué)問(wèn)和卓著的學(xué)術(shù)成就表示贊賞。在演講中，段匡教授從我國(guó)物權(quán)法確立的新型等級(jí)制度出

2、發(fā)，結(jié)合自己參與制訂上海市房地產(chǎn)登記條例的經(jīng)歷和新近案例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作了嚴(yán)謹(jǐn)而細(xì)膩的分析。他說(shuō)，物權(quán)法的頒布是我國(guó)立法史上的一件大事，目前，對(duì)于物權(quán)法如何在社會(huì)上更好的實(shí)施是我們面臨的重要問(wèn)題。這主要表現(xiàn)在拆遷問(wèn)題和物權(quán)登記制度的具體操作上，對(duì)于物權(quán)登記的法律問(wèn)題則主要表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記上。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查的基本原則。段教授說(shuō)，審查的內(nèi)容主要包括權(quán)利和權(quán)利客體的審查，后者主要指對(duì)物理狀況的審查。如有必要，登記機(jī)關(guān)可到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行察看，此即為對(duì)物理狀況進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。德國(guó)、法國(guó)、瑞士、日本實(shí)際上都是采取形式審查的原則，但登記機(jī)關(guān)審查之前多有公證這一實(shí)質(zhì)審查程序。段教授介紹，上海市在登記審查方面暴

3、露出的一個(gè)重要問(wèn)題就是對(duì)登記人身份確認(rèn)方面的困難。對(duì)此，段教授建議仿效日本的做法，由公安機(jī)關(guān)向登記機(jī)關(guān)提供可核查身份證信息的終端，以供登記機(jī)關(guān)確認(rèn)身份證件的真假。關(guān)于預(yù)告登記制度，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。段教授認(rèn)為，此項(xiàng)規(guī)定在適用中存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：該如何理解債權(quán)消滅？如何理解預(yù)告登記三個(gè)月失效的問(wèn)題？。他說(shuō)，預(yù)告登記的失效應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人主張，由法院判決，而不應(yīng)由登記機(jī)關(guān)決定預(yù)告登記的效力。關(guān)于異議登記制度，他說(shuō)，比較法上的異議登記制度正處于被逐漸取消或范圍被日益縮小的趨勢(shì)。異議登記不僅存在于異議登記人和權(quán)利

4、人之間，還存在第三人權(quán)利時(shí)，此時(shí)可能會(huì)引起抵押權(quán)的劣化。異議登記主要起警戒作用，本權(quán)利上存在異議登記并不能從根本上影響本登記的法律效力。關(guān)于登記效力從何時(shí)發(fā)生的問(wèn)題。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。段教授認(rèn)為，在登記申請(qǐng)之日到登記效力發(fā)生之日的時(shí)間段中，可能會(huì)使大量的購(gòu)房款寄存在房地產(chǎn)市場(chǎng)等機(jī)構(gòu)中，從而造成這部分資金不可用，無(wú)法做到物盡其用，對(duì)于金融市場(chǎng)的發(fā)展不利。此外，段教授還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物權(quán)法28、29、30條的理解、擔(dān)保物權(quán)的善意取得制度、登記錯(cuò)誤的損害賠償?shù)葐?wèn)題一一作了詳細(xì)闡釋?zhuān)蚺e案例，或引法

5、理，整個(gè)的講座妙趣橫生。最后，楊立新教授對(duì)段匡教授的演講作了精彩點(diǎn)評(píng)，結(jié)合自己參與制訂物權(quán)法的經(jīng)歷和研究心得，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度中的若干問(wèn)題發(fā)表了自己的看法?，F(xiàn)場(chǎng)的氣氛熱烈，同學(xué)們爭(zhēng)相向段教授請(qǐng)教，就預(yù)告登記的效力與破產(chǎn)債權(quán)的優(yōu)先效力、登記錯(cuò)誤損害賠償?shù)男再|(zhì)等問(wèn)題進(jìn)行了深入交流。（文/曹倩倩）（編輯賈曉旭雍彬）主講人：段匡復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師出席嘉賓：楊立新中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任主持人：熊丙萬(wàn)中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生時(shí)間：12月25日（周五）18：30地點(diǎn)：中國(guó)人民大學(xué)明德法學(xué)樓815會(huì)議室主辦

6、：中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心協(xié)辦：德恒律師事務(wù)所主持人：大家晚上好，歡迎大家圣誕節(jié)來(lái)參加我們的民商法前沿論壇，在圣誕節(jié)這個(gè)特殊的日子里，我們很榮幸的請(qǐng)到了復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院段匡教授來(lái)給我們作一個(gè)關(guān)于物權(quán)登記法律問(wèn)題的報(bào)告。下面有請(qǐng)段老師開(kāi)始今天的演講，大家掌聲歡迎！段匡：很感謝楊老師給我這么一個(gè)機(jī)會(huì)到人民大學(xué)和大家一起進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，我演講的這個(gè)題目呢，用物權(quán)不太恰當(dāng)，實(shí)際上是不動(dòng)產(chǎn)登記，物權(quán)登記還包含將來(lái)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容，這里我主要講不動(dòng)產(chǎn)登記這部分。關(guān)于物權(quán)法，一部法律肯定不會(huì)十全十美，但是一部法律一旦確立了以后，我們就要研究怎么樣更好的去實(shí)施它?？傮w上講有兩大塊，一塊是老百姓很

7、關(guān)心的拆遷問(wèn)題，另一塊實(shí)際上是和老百姓關(guān)系更大的，物權(quán)法所定下來(lái)的那些原則如何真正得到體現(xiàn)的話(huà)，可能就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度了。物權(quán)法定登記生效，這些原則都規(guī)定了，規(guī)定以后，這些原則在具體在登記上面怎么操作，還是需要一步一步去解決的。雖然建設(shè)部已經(jīng)有一個(gè)房地產(chǎn)的登記管理方法出來(lái)，這也只能算是一般的部委規(guī)章，它上升不到法規(guī)的程度。各地在制定登記條例的時(shí)候，都會(huì)對(duì)建設(shè)部的這個(gè)管理方法有所參考，作為制定的依據(jù)，現(xiàn)在看這樣存在的問(wèn)題還很多。上海市96年就搞了一個(gè)登記條例，到2002年做了一次修改，這次修改主要從登記品種上增加了預(yù)告登記、異議登記。地方條例在制定過(guò)程中盡可能的不要和中央部委的規(guī)章制度造成沖突，

8、還有就是大法在有了一定的規(guī)定以后，地方條例就顯得比較困難操作了，還會(huì)有一些具體問(wèn)題，下面會(huì)和大家提到的。實(shí)際上在我們研究當(dāng)中，首先第一點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記審查究竟應(yīng)該采取什么樣的審查原則？正面來(lái)講，是登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)，作為一個(gè)行政機(jī)關(guān)它的職責(zé)如何？另外一點(diǎn)，反過(guò)來(lái)講也是登記機(jī)關(guān)的一個(gè)權(quán)限。通常來(lái)講，當(dāng)別人提出申請(qǐng)登記以后，主要是審查兩樣?xùn)|西，一個(gè)是權(quán)力，還有一個(gè)就是必不可少的權(quán)利的載體、客體。實(shí)際上，在上海市的登記工作當(dāng)中，包括對(duì)建設(shè)部的登記管理辦法來(lái)看，我覺(jué)得有一個(gè)缺陷，那就是我們對(duì)物理狀況的登記審查明文的很少。實(shí)際上，我們現(xiàn)在知道一個(gè)平方幾萬(wàn)，多一個(gè)平方少一個(gè)平方影響是非常大的，尤其是土地使用

9、權(quán)的問(wèn)題。上海已經(jīng)發(fā)生過(guò)一起開(kāi)發(fā)的房子附帶有一塊綠地，這塊綠地算作了公共用地的費(fèi)用，結(jié)果再次把這個(gè)綠地的面積分擔(dān)到二期房子上了，這么一來(lái)，等于開(kāi)發(fā)商一塊綠地收了兩塊地的錢(qián)。還有在小區(qū)和小區(qū)之間，現(xiàn)在土地使用權(quán)沒(méi)有明確的在我們的產(chǎn)權(quán)證上反映出來(lái)，小區(qū)的業(yè)主覺(jué)得不對(duì)，也沒(méi)有依據(jù)去提，要到開(kāi)發(fā)局，到開(kāi)發(fā)商的初始登記當(dāng)中才能查到，但這對(duì)于個(gè)別業(yè)主來(lái)講是非常困難的。還有將來(lái)馬路擴(kuò)建需要讓出一部分綠地的時(shí)候，那從物權(quán)法保護(hù)私權(quán)的角度來(lái)講，如果這塊地已經(jīng)給了居民用地，那就必須和居民商量，這就變成開(kāi)發(fā)道路征用小區(qū)綠地的問(wèn)題。但是現(xiàn)在我們個(gè)人拿到的產(chǎn)權(quán)證當(dāng)中，誰(shuí)都沒(méi)發(fā)現(xiàn)這塊土地使用權(quán)在哪里，有多大？這一點(diǎn)來(lái)講，

10、我們物理狀況的登記還是一個(gè)問(wèn)題。包括上海這次提到，如果一旦發(fā)生違章建筑后能不能讓它再作為二手房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@個(gè)違章建筑現(xiàn)在的條文是原則性的規(guī)定。還有一點(diǎn)，物權(quán)法上規(guī)定了登記機(jī)關(guān)，如果覺(jué)得有必要的話(huà)可以到現(xiàn)場(chǎng)去查看。有些人理解為登記機(jī)關(guān)可以據(jù)此進(jìn)行實(shí)質(zhì)檢查。我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題上到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地審查就是審查物理狀況，而權(quán)利狀況即使是到了房子里面也不一定了解具體的權(quán)利狀況，而且權(quán)利狀況應(yīng)該根據(jù)登記簿來(lái)確定。我覺(jué)得比較理想的是我們應(yīng)該對(duì)物理狀況也就是事實(shí)狀況要采取實(shí)質(zhì)審查，而權(quán)力狀況可以按照我們需要審查的要求去進(jìn)行，換句話(huà)來(lái)講，說(shuō)它是形式審查也是可以的。我對(duì)各個(gè)國(guó)家做了一下比較，德國(guó)的登記機(jī)關(guān)主要審查物權(quán)合

11、意，德國(guó)審查機(jī)關(guān)有對(duì)這個(gè)合意的真實(shí)性進(jìn)行審查的職責(zé)，但實(shí)際上根本沒(méi)有用過(guò)。德國(guó)自從公證條例修改以后，每一步到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的話(huà)都經(jīng)過(guò)公證了的，而公證人員在雙方均到現(xiàn)場(chǎng)以后確定權(quán)利有無(wú)、是否有物權(quán)合意，實(shí)際由公證都完成了。換句話(huà)來(lái)講，德國(guó)的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的就是形式審查，就是看公證機(jī)關(guān)有沒(méi)有給這個(gè)物權(quán)合意進(jìn)行公證。法國(guó)和瑞士有一些不同，雖然瑞士的制度沒(méi)有到物權(quán)行為、物權(quán)合意這個(gè)角度，但它的效果和德國(guó)法是一樣的。而它的審查卻和法國(guó)是一樣的，就是審查合同，但是他們的合同不一定是經(jīng)過(guò)公證的，瑞士和法國(guó)的合同法中都有規(guī)定，大宗財(cái)產(chǎn)的合同交易是必須進(jìn)行公證的。公證已經(jīng)證明了物權(quán)轉(zhuǎn)移的意思的真實(shí)性和權(quán)利

12、的存在性，所以這樣來(lái)看這些機(jī)關(guān)實(shí)際上都是形式審查，實(shí)質(zhì)性的東西有一部分就分擔(dān)出去了，德國(guó)是由公證分擔(dān)在審查物權(quán)合意上，法國(guó)和瑞士主要是在審查合同的時(shí)候進(jìn)行了審查。雖然日本是學(xué)法國(guó)的登記對(duì)抗的這一部分，但是日本的審查卻是學(xué)德國(guó)的，它主要審查：第一、權(quán)利有無(wú)，就是出讓人有無(wú)權(quán)利，有沒(méi)有權(quán)利要根據(jù)登記法的規(guī)定，能夠證明你有沒(méi)有權(quán)利按照登記簿上的來(lái)審查，第二是否為真實(shí)意思。上海主要也是抓這兩點(diǎn)，但是現(xiàn)在最困難的是身份確認(rèn)。上海已經(jīng)發(fā)生幾起這樣的案件，大家知道我們現(xiàn)在的身份證有效期有的是二十年，有的是永久，時(shí)間太長(zhǎng)的話(huà)，照片會(huì)有變化，尤其是姐妹兄弟之間，長(zhǎng)相差不多，而我們國(guó)家現(xiàn)在沒(méi)有辦法進(jìn)行審核，而且現(xiàn)

13、在身份證偽造也比較多。現(xiàn)在上海采取一個(gè)辦法，就是在房產(chǎn)證、身份證上面加上密碼，在證件被盜失竊后，允許用密碼。但是密碼也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是長(zhǎng)期不用的話(huà)很可能就忘記了。這就帶出來(lái)一個(gè)問(wèn)題，我們國(guó)家在實(shí)證領(lǐng)域當(dāng)中怎么去確定身份的問(wèn)題。不僅是不動(dòng)產(chǎn)登記方面，包括合同等等都有問(wèn)題。這個(gè)身份確認(rèn)是一個(gè)非常大的問(wèn)題。登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查和形式審查還牽涉到登記機(jī)關(guān)有沒(méi)有能力審查，有沒(méi)有權(quán)限審查?，F(xiàn)在看來(lái)，唯一有審查資格和審查權(quán)限的是英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法當(dāng)中的英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記所的登記官，英國(guó)的不出庭律師工作滿(mǎn)十年以后才能成為不動(dòng)產(chǎn)登記官，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記官有裁決的權(quán)利，一經(jīng)裁決就發(fā)生效力。而很多成文法國(guó)家的登記官實(shí)際上是行

14、政公務(wù)員，沒(méi)有效力也沒(méi)有權(quán)限，當(dāng)發(fā)覺(jué)疑問(wèn)時(shí)進(jìn)行深入調(diào)查。還有一個(gè)就是費(fèi)用問(wèn)題，這次我國(guó)物權(quán)法規(guī)定了登記費(fèi)用只能按件收費(fèi)，我覺(jué)得這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記究竟應(yīng)該自負(fù)盈虧還是國(guó)家補(bǔ)貼？而國(guó)外這些登記機(jī)關(guān)基本上是自收自保的，這實(shí)際上就是國(guó)家提供一種服務(wù)，這些費(fèi)用由當(dāng)事人自付。還有，我想說(shuō)一下，關(guān)鍵不在于具體是實(shí)質(zhì)性審查還是形式審查，這些沒(méi)有太大的爭(zhēng)論點(diǎn)，關(guān)鍵在于我們要審查什么，審查到什么程度就夠了，然后在這樣的情況下，盡可能的提供高效、便宜、一覽性的登記服務(wù)。下面講一下新增加的預(yù)告登記制度，物權(quán)法規(guī)定債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。這個(gè)規(guī)定出來(lái)后，帶來(lái)很

15、多問(wèn)題，要看我們?cè)趺慈ソ忉專(zhuān)趺慈ミm用。舉個(gè)例子，比如現(xiàn)在我買(mǎi)一個(gè)期房，買(mǎi)的時(shí)候?qū)嶋H上已經(jīng)將所有的房間付費(fèi)了，其中可能銀行付了70%。在這個(gè)期房上面，既有個(gè)人的所有權(quán)又有銀行的抵押權(quán)。而現(xiàn)在預(yù)告登記失效不僅僅是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的問(wèn)題，還有銀行的問(wèn)題，一旦失效，銀行的債權(quán)就發(fā)生問(wèn)題了。而登記一旦變成登記生效，登記簿上的任何一個(gè)變化必定和當(dāng)事人有關(guān)系。所以，我覺(jué)得以后國(guó)家在制定不動(dòng)產(chǎn)登記法的時(shí)候要考慮到預(yù)告登記失效的問(wèn)題，還有國(guó)家在規(guī)定某項(xiàng)權(quán)利失效的時(shí)候一定要慎重，絕對(duì)不能輕言失效。預(yù)告登記怎么樣才會(huì)發(fā)生失效的問(wèn)題，實(shí)際上各國(guó)的制度中都沒(méi)有，它是規(guī)定了一個(gè)前提，在什么樣的情況下預(yù)告登記給抹消掉或者怎么

16、樣。上海在2002年的時(shí)候規(guī)定預(yù)告登記是沒(méi)有失效的，主要是一個(gè)房地產(chǎn)商在人大會(huì)議上作為意見(jiàn)提出的，是因?yàn)樗龅揭粋€(gè)買(mǎi)房子的人交了頭金后幾年沒(méi)來(lái)收房，那個(gè)時(shí)侯沒(méi)有預(yù)告登記，叫做備案登記，結(jié)果他20多套房子都不能動(dòng)。上海人大的法工委聽(tīng)了這個(gè)意見(jiàn)后還是吸取了這個(gè)建議。實(shí)際上這是個(gè)很容易處理的事情，可通過(guò)債權(quán)消滅的方式來(lái)解決-我就催告，你可以收房了，可以在什么時(shí)間來(lái)收；如果他再不來(lái)收，等過(guò)了一定的時(shí)效，我就宣布合同解除，因?yàn)閷?duì)方未能來(lái)履行-合同解除了，債權(quán)也就消滅了，應(yīng)該是可以這么來(lái)解決的。但現(xiàn)在物權(quán)法有了相關(guān)的規(guī)定，我們必須依法，但這個(gè)依法也必須由當(dāng)事人來(lái)主張，而決不能由登記機(jī)關(guān)來(lái)決定它是失效還是有

17、效。還有，不動(dòng)產(chǎn)登記法以及現(xiàn)實(shí)中的“異議登記”。實(shí)際上有些國(guó)家異議登記不是被取消就是縮小了它的范圍，或者是提出更為復(fù)雜、要求更慎重。異議登記同樣碰到一個(gè)問(wèn)題：異議登記不僅是在異議登記人和權(quán)利人之間的問(wèn)題，如果在異議登記上還存在第三人權(quán)利的時(shí)候也會(huì)存在問(wèn)題。比如，某業(yè)主房子抵押給銀行，還不了錢(qián)，銀行將進(jìn)入拍賣(mài)階段，這時(shí)如果房子的所有人串通另一個(gè)人告我一個(gè)異議登記，一旦告了，肯定要經(jīng)過(guò)審理，但是銀行的拍賣(mài)又在進(jìn)行中，因?yàn)槭怯需Υ没蛘叽嬖阼Υ每赡艿?，肯定拍賣(mài)價(jià)格不高。因?yàn)檎Ｈ硕疾幌胭I(mǎi)存在爭(zhēng)議的房產(chǎn)，很有可能變成債務(wù)人討債的一種手段。異議登記會(huì)引起抵押權(quán)的劣化，在德國(guó)本來(lái)異議登記是保全措施里面的，后

18、來(lái)日本規(guī)定所謂提出異議的人，到法院去起訴，法院受理后，將受理書(shū)交給異議的人，異議的人憑這個(gè)受理書(shū)去登記機(jī)關(guān)進(jìn)行異議登記，但是這種異議登記純粹只是一種警示的作用。我們的異議登記，按照建設(shè)部的規(guī)定是登記中的老大，如果本登記正在轉(zhuǎn)移中，它可以中斷。一旦有了異議登記以后，本登記將不能再轉(zhuǎn)移。物權(quán)法上沒(méi)有給異議登記規(guī)定效力，如果反過(guò)來(lái)想，物權(quán)法對(duì)每一個(gè)登記都規(guī)定了效力，本登記是產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，預(yù)告登記是對(duì)抗債權(quán)人和登記相同內(nèi)容的東西，不生物權(quán)效力，對(duì)異議登記沒(méi)有規(guī)定任何效力，那我們是不是可以按照建設(shè)部的管理辦法中把它解釋為有這種效力呢？如果從物權(quán)法定原則來(lái)看的話(huà)，實(shí)際上是沒(méi)有這個(gè)效力的，但是建設(shè)部把

19、它規(guī)定得這么強(qiáng)，那么這么一來(lái)，就會(huì)產(chǎn)生這些效果：一個(gè)是對(duì)權(quán)利上第三人的問(wèn)題，另一個(gè)是由于這種提起是比較便宜簡(jiǎn)單的，容易引起一些不必要的糾紛，造成交易上的不便利。異議登記還是應(yīng)該回到它本來(lái)的作用：警戒作用，警示權(quán)利上有爭(zhēng)議的情況存在，而絕對(duì)不能對(duì)本登記起到禁止的作用，不然本登記的登記效力就被壓縮了。在我們今后的立法當(dāng)中，對(duì)于異議登記的效力問(wèn)題是要重點(diǎn)考慮的。還有一個(gè)我們?cè)诘怯浿邪l(fā)生的問(wèn)題，就是登記效力到底從什么時(shí)候開(kāi)始發(fā)生？物權(quán)法第十四條規(guī)定自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。這句話(huà)可以說(shuō)完全學(xué)的是德國(guó)的登記法，德國(guó)登記法的規(guī)定是在登記官的校正章確定蓋上去以后就發(fā)生效力，但是在申請(qǐng)和校正蓋章之間的這

20、段時(shí)間如何看待它的效力？德國(guó)民法典878條規(guī)定權(quán)力者依據(jù)873條和875條等做出的意思表示受到意思表示的約束，簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就是一旦提出申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)受理以后，之前做出的意思表示不能再推翻。實(shí)際上有幾種推翻的可能，一種是自己撤銷(xiāo)，而這是不允許的。一種是本人在登記審查過(guò)程當(dāng)中喪失了行為能力，還有一種是因?yàn)閭鶛?quán)人的能力。而一旦提出申請(qǐng)并受理后，任何情況都不能改變處分的狀況了，實(shí)際上它就把這一段危險(xiǎn)期給消滅了?，F(xiàn)在上海是這么做的，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)寄存處，買(mǎi)方將所有費(fèi)用交給房地產(chǎn)中間市場(chǎng)的寄存的機(jī)構(gòu)，這個(gè)寄存的機(jī)構(gòu)就出具一個(gè)證明，買(mǎi)方將這個(gè)證明交給出賣(mài)人，然后一起去登記，等登記完成后發(fā)一個(gè)登記完成的證明，

21、再憑這個(gè)登記完成的證明和費(fèi)用寄存的證明去寄存處兌換買(mǎi)方交付的費(fèi)用。雖然這種做法保障了當(dāng)事人的安全的問(wèn)題，但是造成經(jīng)濟(jì)上很大的問(wèn)題，比如現(xiàn)在的登記居民用房需要20天，這筆錢(qián)就白白浪費(fèi)了這20天的時(shí)間，不能動(dòng)用，在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這樣的資金不少，計(jì)算一下的話(huà)是很大一筆數(shù)目，在金融方面很大的損失。物權(quán)法講物盡其用，不要因?yàn)橐?guī)定和手續(xù)使交易成本增加，這一點(diǎn)就要求我們?cè)诮窈蟮木唧w法律上、具體操作程序上要做出更好的規(guī)定。上海有個(gè)案例，就是一個(gè)上海人買(mǎi)了一個(gè)溫州人的房子，所有的費(fèi)用和手續(xù)都辦好了，登記也受理了，但是受理的第三天，浙江的法院要求凍結(jié)登記，上海法院就采取登記中斷了。浙江法院還要求執(zhí)行房產(chǎn)，上

22、海法院沒(méi)有協(xié)助。這里面就發(fā)生兩個(gè)都是債權(quán)人的情況，新買(mǎi)房子的人是債權(quán)人，這個(gè)債權(quán)是交付登記以后產(chǎn)生的，沒(méi)有任何的過(guò)失，但另一個(gè)債權(quán)人應(yīng)該是有過(guò)失的，他沒(méi)有把債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)調(diào)查清楚，在這個(gè)問(wèn)題上，法律如何去解釋、怎樣去平衡各方利益、怎么實(shí)現(xiàn)交易安全?，F(xiàn)在最大的問(wèn)題是，如果一兩個(gè)案子沒(méi)有判好的話(huà)很可能帶來(lái)交易安全和金融安全的問(wèn)題。我們現(xiàn)在銀行的抵押貸款是優(yōu)良貸款，抵押權(quán)如果由于登記的問(wèn)題劣化的話(huà)，抵押權(quán)出現(xiàn)了問(wèn)題，銀行的信用就無(wú)法保障了。這都是比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，我們?cè)谔幚淼怯泴彶槠陂g權(quán)利如何保護(hù)的問(wèn)題。我再提一個(gè)問(wèn)題，大家都可以去思考一下，現(xiàn)實(shí)中法院已經(jīng)接到這類(lèi)的案子了，隱藏的還很多?，F(xiàn)在有很多小的炒

23、房戶(hù)，比如A已經(jīng)買(mǎi)了兩套房子，但是還想炒房，而現(xiàn)在銀行最多提供兩套房的貸款，第三套基本不可能，A就找到了B希望能找一個(gè)人頭掛名買(mǎi)房，B就找了他的兒子C,于是以C的名義買(mǎi)了房子，賬戶(hù)、登記都是C,而A付了30%的首付，并且辦理買(mǎi)房手續(xù)的時(shí)候是一起去的，銀行的還款賬戶(hù)也是A的，每個(gè)月銀行都從A的賬號(hào)劃款還貸。一年以后，房地產(chǎn)波動(dòng)很大，原本雙方說(shuō)好如果A炒房成功以后，從差價(jià)中提成給C,并且雙方都簽了書(shū)面合同的。但是房?jī)r(jià)漲得飛快，C認(rèn)為房屋登記在自己名下，所有手續(xù)都是自己的，于是通知銀行將還款賬戶(hù)變更為自己的賬戶(hù)。還了幾個(gè)月以后，A發(fā)現(xiàn)了這個(gè)情況，于是先去找B，結(jié)果B就不承認(rèn)，說(shuō)當(dāng)時(shí)是我們找你借錢(qián)買(mǎi)的

24、房?，F(xiàn)在告到法院以后，A要求確定所有權(quán)是屬于自己的，B和C則認(rèn)為這不過(guò)是個(gè)債權(quán)。C主張是借錢(qián)但拿不出借條，但是A能提供首付30%的證明和最初的雙方的利益分享書(shū)面合同，而現(xiàn)在有些法官比較僵硬的認(rèn)為登記的名字是C的，怎么改過(guò)來(lái)？這是在我們物權(quán)法出臺(tái)以后非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，雖然轉(zhuǎn)移是以登記生效，但是我們要注意一點(diǎn)，它沒(méi)有任何第三人出現(xiàn)，當(dāng)事人之間該怎么考慮？后來(lái)，我提出來(lái)虛偽表示無(wú)效，就是雙方到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記是一種虛偽的表示，但是這個(gè)虛偽表示有一個(gè)例外，假如這個(gè)房子已經(jīng)賣(mài)給第三人的話(huà)，那么這個(gè)虛偽表示不能對(duì)抗第三人。這樣一來(lái)，合同法上有關(guān)虛偽表示的內(nèi)容在適用上要進(jìn)行更好的規(guī)定。楊立新：這個(gè)就是實(shí)體法上

25、可以考慮虛偽表示，程序法上講就是優(yōu)勢(shì)證據(jù)，這個(gè)案子挺有意思！段匡：由于種種原因，不用真實(shí)名義的，現(xiàn)在類(lèi)似這樣的案子是比較多的。炒不炒房，是否阻止炒房，這是通過(guò)經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行調(diào)控，民法只是規(guī)定了一個(gè)框架。而且不光要規(guī)制房?jī)r(jià)上漲的情況，還要規(guī)定房?jī)r(jià)下跌時(shí)出現(xiàn)的情況。還有就是在登記在某人名下后，真實(shí)權(quán)利人要通過(guò)怎樣的方式在什么樣的情況下才可以推翻這個(gè)登記。這可能是我們今后一段時(shí)間，通過(guò)一定的判例來(lái)把它整理出來(lái)。在程序法上需要多少證據(jù)才能證明并推翻，實(shí)體法上怎樣才認(rèn)為這種意思表示是不真實(shí)的？就剛才那個(gè)案例，我個(gè)人認(rèn)為可以在登記機(jī)關(guān)上作規(guī)定，比如兩年或五年之內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓不予登記，期間可以買(mǎi)賣(mài)不能登記，登記是一

26、個(gè)政府的行政管理行為，雖然登記是否是政府的管理行為現(xiàn)在爭(zhēng)論很大。另外還有一點(diǎn)，物權(quán)法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。實(shí)際上對(duì)于這些問(wèn)題，雖然物權(quán)法后面有一個(gè)規(guī)定，如果要轉(zhuǎn)讓必須登記，我認(rèn)為為了保證真實(shí)權(quán)力與登記薄一致，這一類(lèi)都必須進(jìn)行登記。而行政部門(mén)更想從法責(zé)方面去考慮，如果不去登記造成損害由自己負(fù)責(zé)。還有善意取得，

27、雖然物權(quán)法規(guī)定了其他物權(quán)可以，換句話(huà)來(lái)講，擔(dān)保物權(quán)也可以善意取得，但現(xiàn)實(shí)上能不能善意取得，現(xiàn)實(shí)中也有類(lèi)似的案例發(fā)生。比如父親和兒子生活在一起，父親的名下有一棟房子，兒子拿著父親所有相關(guān)的文件將父親的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到自己的名下，兒子又將房產(chǎn)賣(mài)給了自己的朋友，實(shí)際上他們做的是騙貸，他們之間的合同簽署之后從銀行辦理了貸款，一旦兒子拿到以后，他的朋友就不還了。最后，銀行發(fā)現(xiàn)并將房產(chǎn)保全，于是父親到法院起訴他自己轉(zhuǎn)讓給兒子的手續(xù)是無(wú)效的，法院也受理了，也判決無(wú)效了。實(shí)際上兒子和他的朋友攜款都跑掉了。以前上海的做法是前面的行為無(wú)效的話(huà)，后面的行為也是無(wú)效的。而銀行的抵押權(quán)沒(méi)有任何過(guò)失，現(xiàn)實(shí)中類(lèi)似的情況時(shí)有發(fā)生，按

28、理來(lái)說(shuō)是要保護(hù)這個(gè)抵押權(quán)的，但是現(xiàn)在我們法院在這方面不大能做得到。這就帶出一個(gè)問(wèn)題：我們的擔(dān)保物權(quán)能不能善意取得？從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，抵押權(quán)將會(huì)被劣化，會(huì)造成中國(guó)金融市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題。銀行對(duì)抵押權(quán)信任度降低的話(huà)將壓低抵押物的估價(jià)，銀行懈怠的結(jié)果就是真正想買(mǎi)房的人貸不出款，最后造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，有時(shí)候一個(gè)個(gè)案也能帶出一系列的問(wèn)題。最后還有一個(gè)關(guān)于登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的問(wèn)題，費(fèi)用的按件收取的問(wèn)題。如果登記機(jī)關(guān)對(duì)登記錯(cuò)誤都采取國(guó)家賠償?shù)脑?huà)，將會(huì)是個(gè)很大的問(wèn)題。國(guó)外有學(xué)者提出登記費(fèi)用究竟是按照自給自足的方式還是應(yīng)該由國(guó)家補(bǔ)貼的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，究竟什么才算是登記機(jī)關(guān)的審查錯(cuò)誤？效率、費(fèi)用國(guó)家能支

29、付多少，是否需要像社會(huì)福利一樣提供服務(wù)？但是畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記不是社會(huì)保障措施，它是政府提供的一種交易上安全的服務(wù)。這些都是我們將來(lái)登記法制定的時(shí)候，需要注意的問(wèn)題。我的演講就到這里，謝謝大家！主持人：非常感謝段老師在一個(gè)半小時(shí)中給我們帶來(lái)了如此精彩的演講，下面有請(qǐng)楊老師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)！楊立新：聽(tīng)了段老師的演講，我感覺(jué)像段老師這樣把登記說(shuō)得這么細(xì)、這么透、這么具體的還是少數(shù)，這說(shuō)明法學(xué)也是一種科學(xué)?？茖W(xué)有兩種，一種是自然科學(xué)，一種是社會(huì)科學(xué)，目前我們雖然認(rèn)可社會(huì)科學(xué)是一種科學(xué)，但是對(duì)待這兩種科學(xué)的態(tài)度是不一樣的，大概這就是我們做法律的比較難的一個(gè)問(wèn)題。一聽(tīng)段老師講課就知道什么叫娓娓道來(lái)、什么叫如數(shù)家珍，段老師把不動(dòng)產(chǎn)登記研究得那么深、那么具體，很多問(wèn)題都有自己的看法，這就是學(xué)者，這就是科學(xué)。所以以后我們同學(xué)在研究法