生態(tài)宜居示范園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、生態(tài)宜居示范園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章概述一、項(xiàng)目名稱：生態(tài)宜居示范園建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位：xxxxxx項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xx三、項(xiàng)目性質(zhì)：四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：五、建設(shè)年限該項(xiàng)目建設(shè)期可分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、試運(yùn)營(yíng)階段。工程建設(shè)周期計(jì)劃為24個(gè)月，包括施工圖設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備招標(biāo)、設(shè)備定貨、安裝工程、驗(yàn)收運(yùn)營(yíng)。六、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容：本工程擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處，筑小水壩2處（建垂釣休閑場(chǎng)2處100釣位）。七、項(xiàng)目單位概況某省某縣鑫山農(nóng)生態(tài)開(kāi)發(fā)有限公司，屬新注冊(cè)的集旅游開(kāi)發(fā)、資源保護(hù)、社會(huì)化服務(wù)于一體的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金500萬(wàn)元。八、

2、投資構(gòu)成本項(xiàng)目總概算投資2000萬(wàn)元，包括建筑工程、設(shè)備資金、流動(dòng)資金等，所需資金由某省某縣鑫山農(nóng)生態(tài)開(kāi)發(fā)有限公司采取股份合作形式籌措。九、項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年銷售收入1139.8萬(wàn)元，利稅476.8萬(wàn)元第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件一、項(xiàng)目背景某山淮源風(fēng)景名勝區(qū)位于豫鄂交界的某山脈中段，總面積108平方公里，是古四瀆”之一淮河的發(fā)源地和江淮兩大水系的天然分界線。這里自然景觀奇絕，人文景觀薈萃，分為淮源、桃花洞、太白頂、水簾洞四大各具特色的區(qū)域。有豫南第一高峰海拔1140米的某山主峰太白頂，享譽(yù)海內(nèi)外的佛教禪宗白云系祖庭云臺(tái)禪寺，譽(yù)為天下主十六洞天”之一的水簾洞。某四大名寺之一的

3、水簾寺，險(xiǎn)幽神秘的淮河源等以及新開(kāi)發(fā)的三條黃金旅游線路，通天河西游記文化游、盤(pán)古溪生態(tài)游、情人谷休閑避暑游等各類景觀118處，其中一類景觀46處。集雄、奇、險(xiǎn)、幽、秀于一身，兼具南疆北國(guó)之神韻，被有關(guān)專家評(píng)價(jià)為比華山之險(xiǎn)，與黃山競(jìng)秀某山淮源風(fēng)景名勝區(qū)旅游文化內(nèi)涵十分豐富，具有源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的淮源文化，影響深遠(yuǎn)的佛道文化，歷史悠久的盤(pán)古文化和在國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期具有重要地位的蘇區(qū)文化。景區(qū)具有完整的過(guò)渡帶森林生態(tài)系統(tǒng)和優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，被專家譽(yù)為中原地區(qū)天然生物基因庫(kù)和自然博物館。1982年這里被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)自然保護(hù)區(qū),1996年被批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，1997年被評(píng)為某省十佳文明景區(qū)，2001年

4、又被批準(zhǔn)為淮河源國(guó)家森林公園，2004年被國(guó)家旅游局評(píng)定為3A級(jí)旅游區(qū)，2005年被稱為盤(pán)古”之鄉(xiāng)。某山淮源風(fēng)景名勝區(qū)地理位置優(yōu)越，處于鄭州、南陽(yáng)、信陽(yáng)、襄樊、武漢等大中城市的中心位置，交通條件十分便利?，F(xiàn)已成為豫南鄂北旅游觀光、度假避暑、科研探險(xiǎn)和進(jìn)行革命傳統(tǒng)教育的一大旅游勝地。某是千里淮河的發(fā)源地，又處于南北氣候的過(guò)渡帶，山川既雄又秀，森林原始、茂密，動(dòng)植物種類繁多。洞、瀑、泉、寺特色顯著，內(nèi)含豐富的山水文化、盤(pán)古文化、佛道文化和蘇區(qū)文化。正是先有了淮源這些豐厚的文化資源，才有了某今天的旅游。某山淮河源的蘇區(qū)文化底蘊(yùn)也很深，在中國(guó)革命戰(zhàn)爭(zhēng)史上占有篇幅。一位頗有資歷的老領(lǐng)導(dǎo)曾講過(guò)：某的旅游資

5、源其實(shí)是一綠一紅，綠的指某山水文化，紅的指某蘇區(qū)文化。相信淮源的蘇區(qū)文化也必將在某縣旅游文化的整合圖上占據(jù)越來(lái)越多的比例。我國(guó)在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問(wèn)題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。老年人有固定的生活模式，具個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦

6、與身心健康。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。某縣委縣政府明確提出，今后一個(gè)時(shí)期，要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，大力實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，堅(jiān)持“開(kāi)放帶動(dòng)、項(xiàng)目統(tǒng)攬、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、持續(xù)發(fā)展”的工作方針，積極構(gòu)建生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)城鎮(zhèn)、生態(tài)旅游四大體系。把構(gòu)建生態(tài)旅游發(fā)展體系，繁榮以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)老年公寓建設(shè)，鼓勵(lì)引導(dǎo)各類資金投資開(kāi)發(fā)旅游業(yè)，制定扶持旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策等內(nèi)容作為今后一個(gè)時(shí)期的工作重點(diǎn)。因此該項(xiàng)目符合某縣整體發(fā)展戰(zhàn)略，具有較強(qiáng)的地方政策支持背景。二、項(xiàng)目建

7、設(shè)必要性1、目前老年人提及最多的問(wèn)題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。老年人對(duì)養(yǎng)老方式的選擇近年來(lái)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問(wèn)題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來(lái)越多的老人愿意自己設(shè)計(jì)自己的晚年生活,尊老敬老自古以來(lái)就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛(ài)老的精神，以愛(ài)心照顧長(zhǎng)老，誠(chéng)心誠(chéng)意為長(zhǎng)者提供一個(gè)舒適、寧?kù)o、受敬重而溫馨的樂(lè)園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。2、古栗園老年公寓建成后，可讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康

8、體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營(yíng)養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無(wú)病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以?shī)蕵?lè)，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。在這種背景下，古栗園老年公寓選定了古栗園作為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，有著重要意義。3、古栗園深處層林疊嶂、鳥(niǎo)語(yǔ)花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅。背山面水,視野開(kāi)闊，自然景觀獨(dú)秀,氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，林中有許多國(guó)家級(jí)保護(hù)樹(shù)種，行走在樹(shù)下，可看到小鳥(niǎo)在鳥(niǎo)巢中出出進(jìn)進(jìn)，經(jīng)常見(jiàn)到的有白鷺、畫(huà)眉、喜鵲、斑鳩等鳥(niǎo)類活動(dòng)。每天早上，林區(qū)內(nèi)各種鳥(niǎo)叫聲此起彼伏，優(yōu)美的聲音在晨風(fēng)中回蕩，十分悅耳動(dòng)聽(tīng)。如此豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相

9、處。古栗園老年公寓與自然生態(tài)項(xiàng)目結(jié)合，具形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項(xiàng)很有發(fā)展前途的事業(yè)。古栗園老年公寓的建成，可帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，也促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。古栗園雖然遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠(yuǎn)離城市中心。是目前決無(wú)僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到這里陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神上得到安慰。4、某縣現(xiàn)有的賓館、飯店，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部設(shè)施不配套，僅能滿足少量外來(lái)旅行、出差人員一般性住宿。目前，需要引進(jìn)更多的投資者和先進(jìn)的技術(shù)人才，特別是在中部大崛起的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其各種資源的開(kāi)發(fā)力度將進(jìn)一步加大，外

10、部交通設(shè)施建設(shè)步伐將會(huì)更快,交通更加便利，外來(lái)流動(dòng)人口將日益增多。為了給某對(duì)外開(kāi)放和招商引資活動(dòng)創(chuàng)造更為有利的條件，以吸引更多的資金到某開(kāi)發(fā)建設(shè)，在某建一個(gè)為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的檔次較高的集飲食服務(wù)、觀光旅游、生態(tài)宜居、休閑度假為一體的綜合生態(tài)示范園，是很有必要的。5、按某縣城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃，淮源鎮(zhèn)屬于某縣旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)，某的城區(qū)建設(shè)將會(huì)逐步發(fā)展擴(kuò)大，現(xiàn)有的商貿(mào)服務(wù)及文化娛樂(lè)設(shè)施已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展和居民生活的需要，在淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園新建一座可為全縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，且具有一定規(guī)模和檔次的集食宿、購(gòu)物、商貿(mào)會(huì)務(wù)和娛樂(lè)為一體的綜合生態(tài)示范園是有必要的，符合某縣城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃的

11、總體要求。第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析本項(xiàng)目主要是為某發(fā)展旅游業(yè)、擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放與交流、招商引資、老年人服務(wù)以及商貿(mào)活動(dòng)等提供配套的住宿、餐飲、會(huì)務(wù)、購(gòu)物和娛樂(lè)等項(xiàng)目服務(wù)。按某的旅游發(fā)展規(guī)劃，該縣在近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)縣域內(nèi)國(guó)家級(jí)森林公園、3A級(jí)旅游區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。此風(fēng)景區(qū)還是以山水峽谷自然景觀為主，以一些歷史文化遺跡等人文景觀為輔，為發(fā)展旅游業(yè)，并使之成為某的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，某縣還應(yīng)配套建設(shè)一批旅游服務(wù)的服務(wù)中心、服務(wù)站點(diǎn)和一些旅游渡假休閑設(shè)施以及一些必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施。目前，某縣大大小小旅游約有床位800床左右，但大部分是內(nèi)部設(shè)施不配套、簡(jiǎn)陋、零星分散的小旅社，既不符合旅游賓館要

12、求，也不能滿足游客需求，亟待改進(jìn)。因此，需要建設(shè)有一定規(guī)模和檔次的旅游賓館或飯店，才能滿足需求。止匕外，隨著某縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和便利交通，南來(lái)北往以及到某投資辦企業(yè)的企業(yè)家將會(huì)日益增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)某流動(dòng)人口每年將會(huì)在30萬(wàn)人以上。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)主要是靠政府所建的公辦養(yǎng)老院。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在著總量上嚴(yán)重不足，養(yǎng)老設(shè)施和資源貧乏、整體服務(wù)水平不高等問(wèn)題。當(dāng)前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員僅有30萬(wàn)人，而取得職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，要求在養(yǎng)老院安度晚年的老人約占老人總數(shù)的5%,全國(guó)需有700萬(wàn)個(gè)床位才能滿足需求。目前全國(guó)養(yǎng)老院的床位只有150萬(wàn)張,缺口高達(dá)550萬(wàn)張。二、客源預(yù)測(cè)根據(jù)上

13、述幾個(gè)方面的因素綜合分析，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成以后，某縣食宿的游客及其外來(lái)人士將達(dá)日均1000人左右，如果要舉辦一些大型會(huì)議和商貿(mào)活動(dòng)，則游客數(shù)量還會(huì)增加。我縣也已進(jìn)入老齡化社會(huì)。全縣60歲以上的老人已達(dá)5萬(wàn)8千人,按5%計(jì)算，應(yīng)有3000多名老人需入住老年公寓。所以，在風(fēng)景區(qū)建一定規(guī)模和檔次的賓館和老年公寓，客源是有保障的第四章場(chǎng)址選擇及外部環(huán)境條件一、建設(shè)場(chǎng)地某縣位于某省南部南陽(yáng)盆地東沿某山腹地，南鄰湖北省。某鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園位于某縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園，與國(guó)家森林公園、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)淮源景區(qū)緊鄰，距312國(guó)道1.5公里。二、建設(shè)條件1、氣候某縣地處北亞熱帶與溫暖帶的過(guò)渡帶（屬北亞熱帶大

14、陸性季風(fēng)氣候區(qū)），四季分明，溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：年平均溫度15c年平均降水量1149.8mm全年無(wú)霜期224天最大凍土深度0.3m主導(dǎo)風(fēng)向E次主導(dǎo)風(fēng)向SW最大風(fēng)速14m/s年平均日照2003h2、工程地質(zhì)條件某縣位于秦嶺一一昆侖東西復(fù)雜構(gòu)造帶東段的南亞帶，淮陽(yáng)山字形構(gòu)造西翼和新華夏系第二沉降帶舞陽(yáng)一一某隆起區(qū)德復(fù)合部位，吳城盆地面積265km2,內(nèi)部均為新生界沉積物覆蓋。某縣屬于某山北側(cè)侵蝕丘陵區(qū)，境內(nèi)山嶺起伏，河流縱橫，溝谷交錯(cuò)，全縣東南部較高，中部突起，西部漸低，本次新建項(xiàng)目周緣以淺山、丘陵為主，山崗溝谷相間，山上森林植被茂盛。3、水文條件擬建地有河流二條，水源常年充足。

15、4、抗震裂度根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50012001)的規(guī)定，該場(chǎng)地抗震設(shè)防裂度為6度，設(shè)計(jì)地震基本加速度為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組屬第一組。5、基礎(chǔ)設(shè)施條件供排水給水：水源采用自備井供應(yīng)，主要為生活、辦公用水，水源充足，能滿足需要。排水：主要為雨水和生活污水，通過(guò)排水管道，經(jīng)化糞池處理后排入排水系統(tǒng)。采用高壓供電，由某縣供電所供應(yīng)，電力資源豐富，能保證正常用電需求。通訊該建設(shè)區(qū)已開(kāi)通全國(guó)直撥程控電話及移動(dòng)通訊，可滿足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求。建設(shè)材料及運(yùn)輸條件工程所需的建設(shè)材料如：鋼材、木材、水泥、沙、石子、電纜等均可通過(guò)汽運(yùn)，由某縣建材市場(chǎng)供應(yīng)。第五章建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)

16、模該項(xiàng)目占地200畝，以荒山荒坡為主。本項(xiàng)目擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處，筑小水壩2處（建垂釣休閑場(chǎng)2處100釣位）?？偨ㄖ娣e10450平方米，其中泰和山莊7200平方米，老年公寓3250平方米。二、投資概算按技術(shù)設(shè)計(jì)擬定的初步建設(shè)方案估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資2000萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬(wàn)元，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資中建筑工程投資1000萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程675萬(wàn)元，其他工程費(fèi)用225萬(wàn)元。具體投資構(gòu)成是：老年公寓建筑工程費(fèi)500萬(wàn)元，設(shè)備及安裝費(fèi)400萬(wàn)元；泰和山莊建筑工程費(fèi)500萬(wàn)元，設(shè)備及安裝費(fèi)275萬(wàn)元；古栗園觀賞保護(hù)區(qū)建設(shè)費(fèi)100萬(wàn)

17、元，構(gòu)筑小水壩投入125萬(wàn)元。三、主要建設(shè)方案生態(tài)宜居示范園建設(shè)堅(jiān)持以下八項(xiàng)原則：1、承載力控制原則；2、自然環(huán)保原則；3、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與原則；4、環(huán)保教育原則；5、加強(qiáng)旅游規(guī)劃管理原則；6、清潔生產(chǎn)、節(jié)約資源原則；7、剩潤(rùn)回投原則；8、技術(shù)培訓(xùn)原則。整個(gè)示范園室外園林景觀設(shè)計(jì)擬結(jié)合場(chǎng)地綠化及古栗園實(shí)況綜合考慮進(jìn)行，景觀以中式仿古造景手法為主，并以多種植物和山石為基本原料，結(jié)合某淮源文化和神話傳說(shuō)等進(jìn)行景觀建設(shè)，給區(qū)內(nèi)各景觀賦以生命力和文化內(nèi)涵。場(chǎng)區(qū)內(nèi)圍繞主要建筑物修建通車(chē)道路、停車(chē)場(chǎng)及步行道路，內(nèi)部交通組織擬做到流向合理通暢，場(chǎng)區(qū)修建足夠的水池和綠化帶，水池可兼作消防水池用。（一）古栗園老年公

18、寓設(shè)計(jì)方案古栗園老年公寓總體設(shè)計(jì)目標(biāo)為集高檔居住、健身、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)于一體的綠色居家型老年公寓。1、老年公寓整體布局設(shè)計(jì)圍繞老年人需求，配套棋牌娛樂(lè)室、健身鍛煉場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生室、膳食服務(wù)區(qū)、洗浴中心等，室外設(shè)計(jì)有門(mén)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)、花園等，總占地10畝，設(shè)計(jì)容量為100人。2、老人居室全部配備彩電、電話、空調(diào)、暖氣、洗手間、浴室、呼叫器、健身器材等設(shè)施。3、公寓樓設(shè)計(jì)，所有居室全部設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，分為以下幾個(gè)檔次：?jiǎn)稳碎g:一臥一衛(wèi)，設(shè)壁柜，面積25平方米，共15間，15個(gè)床位。雙人間:雙床一衛(wèi)，設(shè)壁柜，面積26平方米，共25間,50個(gè)床位。.一室一廳雙人間，設(shè)衛(wèi)生間、壁柜，面積30平方米，共1

19、0間,20個(gè)床位。兩室一廳一廚一衛(wèi)（單雙人間），設(shè)壁柜，面積40平方米，共10間,20個(gè)床位。4、公寓樓設(shè)計(jì)3層,3樓為服務(wù)人員宿舍、管理辦公用房，一層設(shè)接待大廳、衛(wèi)生室、餐廳、洗浴中心等。5、老年公寓整體布局風(fēng)格與示范園其他建筑保持一致，外觀按仿古建筑群組形式設(shè)計(jì)，具建筑物面均采用斜坡屋面并鋪設(shè)琉璃瓦，除少部分結(jié)構(gòu)為框架式結(jié)構(gòu)外，其余結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。6、公寓設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，墻體使用空心保溫磚，門(mén)窗使用真空玻璃，公寓樓的消防、安全、衛(wèi)生防疫均按有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)。7、老年公寓附近鋪設(shè)大約2000米平坦而寬闊的道路，道路環(huán)繞著古栗園，古栗園中間穿插3條林蔭小道，專供老年人休閑散步活動(dòng)所用，是老年人休閑

20、鍛煉的好去處。(二)泰和山莊建設(shè)方案1、泰和山莊建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則(1)根據(jù)場(chǎng)址區(qū)內(nèi)的地形條件以“千年古栗園”為設(shè)計(jì)目的，營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代“栗園山莊”。(2)貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場(chǎng)所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過(guò)多樣化的場(chǎng)景、綠化、滿足居民健身、交往、娛樂(lè)等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高級(jí)泰和山莊。(3)注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)

21、計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。(4)尊重自然、保護(hù)環(huán)境、盡可能動(dòng)態(tài)整合所有要素，結(jié)合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進(jìn)行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強(qiáng)化最佳特點(diǎn)。(5)以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以山水為背景，強(qiáng)調(diào)“古栗園”與居民生活活動(dòng)的融合，將山莊與環(huán)境、景觀、水溪融為一體。(6)沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的某文化環(huán)境。(7)以人的休閑、度假為中心，試圖通過(guò)對(duì)山莊空間的組織，山莊周?chē)h(huán)境的塑造，來(lái)探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂(lè)的綜合空間，營(yíng)造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的山莊氛圍。(8)本項(xiàng)目建筑按四星級(jí)山莊標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。2、泰和山莊總體規(guī)劃方案(1)總平面布置和功能

22、要求本項(xiàng)目地處某縣淮源鎮(zhèn)龔莊千年古栗園，占地5畝。該山莊由4個(gè)功能區(qū)組成。入口廣場(chǎng)區(qū)，入口廣場(chǎng)區(qū)位于本山莊的北端。廣場(chǎng)既作為客人人流的集散空間，又結(jié)合山莊入口牌坊、山莊門(mén)廳、山莊旗桿、臥碑、停車(chē)位、綠地及水系，可形成山莊的入口廣場(chǎng)景觀，鋪地采用仿石地磚。山莊區(qū)，山莊由4層樓，局部有五層或三層組成。規(guī)劃為“一館多廳”。一館指賓館包括綜合商務(wù)樓、娛樂(lè)服務(wù)樓、客房樓、辦公樓及水電設(shè)備房等。多廳指花園式餐廳、3D功能廳。游泳池區(qū)，泳池設(shè)于山莊區(qū)旁，供游客使用?；ɑ苊缙詤^(qū)，設(shè)于山莊區(qū)旁，讓游客在入住山莊時(shí)也能感受大自然帶來(lái)美景。(2) 道路、綠化及水系本山莊區(qū)的東側(cè)為主干道。結(jié)合道路進(jìn)行整治，將部分道路

23、采用石料及草皮鋪設(shè)，增添自然氣息。全場(chǎng)地進(jìn)行綠化，綠化面積不小于總面積的40%本山莊道路設(shè)計(jì)采用人車(chē)分流的交通布局原則。場(chǎng)區(qū)的東側(cè)為主干道，作為車(chē)流通道，場(chǎng)區(qū)的西側(cè)小道為次干道，作為消防及人流通道。(3) 出入口本山莊設(shè)有兩個(gè)出入口，布置在場(chǎng)區(qū)東西南端，面臨公路，主出入口布置在山莊東方，作為游客及車(chē)輛大門(mén)。次出入口布置山莊西側(cè)，作為消防及工作人員出入口。3建筑方案山莊地處某縣淮源龔莊千年古栗園，是集旅游度假、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的涉外四星級(jí)度假山莊。本項(xiàng)目有1座單體建筑，具結(jié)構(gòu)為框混結(jié)構(gòu)。建筑裝飾：整個(gè)建筑按四星級(jí)山莊標(biāo)準(zhǔn)裝飾。鋁合金窗、高級(jí)木門(mén)，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，

24、商務(wù)樓大廳地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門(mén)為高級(jí)大理石貼面，大堂柱面為高級(jí)木雕裝飾；客房地面鋪地毯，墻面貼墻紙；3D功能廳輕鋼龍骨石膏板吊頂、墻面貼墻紙、古建式裝飾、鋪地毯；客房樓輕鋼龍骨石膏板吊頂，墻面貼墻紙、室內(nèi)古建式裝飾，鋪地毯。娛樂(lè)服務(wù)樓，均為輕鋼龍骨石膏板吊頂，墻面乳膠漆，古建式裝飾，地板石專鋪地。（三）古栗園觀賞保護(hù)區(qū)建設(shè)方案淮源鎮(zhèn)龔莊古栗樹(shù)園。是目前我縣保存最為完好的古樹(shù)林，占地約60畝，有古栗樹(shù)400余株，這里最老的栗樹(shù)有360多年樹(shù)齡。古栗園建設(shè)的目標(biāo)是集資源保護(hù)、觀光旅游、科普教育于一體的綜合型示范園。古栗園建設(shè)原則是：堅(jiān)持森林的保護(hù)與植被建設(shè)相結(jié)合，綠化樹(shù)種的經(jīng)濟(jì)效用與

25、觀賞特色相結(jié)合的原則,堅(jiān)持資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用并重原則。建設(shè)的主要內(nèi)容為：劃定古栗樹(shù)園保護(hù)區(qū)，沿栗園修建觀賞道路，周邊主道2000米，林間小道3條3000米。開(kāi)展古栗樹(shù)等資源普查、樹(shù)種鑒定、樹(shù)齡鑒定、圍攔掛牌保護(hù)等工作。在古栗園周?chē)N栽培珍奇名貴觀賞植物，主要引種香樟、松杉、銀杏、桂花、紫竹等樹(shù)種，建成果園、竹園、松杉園、桂花園等多個(gè)輔助觀賞區(qū)。四、建設(shè)設(shè)計(jì)1、建設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的建設(shè)方案設(shè)計(jì)；其他相關(guān)專業(yè)提供的資料；國(guó)家與地方的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)程及規(guī)定；建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87;建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)GB/T50104-2001;民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范

26、GB50176-93夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ134-2001;中南地區(qū)通用建筑設(shè)計(jì)圖集1998。(10)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范；(11)老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；2、建筑消防設(shè)計(jì)該建筑耐火等級(jí)按二級(jí)設(shè)計(jì)。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，確定本工程為二級(jí)防火等級(jí)建筑。安全疏散建筑物內(nèi)安全疏散距離，安全出口寬度、數(shù)量、走道和樓梯寬度均根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行，疏散門(mén)開(kāi)向疏散方。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)本專業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)定建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001;建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001;混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002砌體

27、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50003-2001;項(xiàng)目承辦單位提供的水文地質(zhì)報(bào)告建筑設(shè)計(jì)方案其它相關(guān)專業(yè)提供的資料。2、抗震設(shè)計(jì)及荷載取值抗震設(shè)計(jì)：建設(shè)地點(diǎn)抗震設(shè)防烈度為6度；設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g;抗震地震分為一組；使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值屋面活荷載：不上人屋面：0.5KN/m2;樓梯活荷載：2.0KN/m2（3.5KN/m2用于營(yíng)業(yè)）；陽(yáng)臺(tái)活荷載：2.5KN/m2;樓面活荷載：2.0KN/m2（3.5KN/m2用于營(yíng)業(yè)）；上人屋面：2.0KN/m2。3、結(jié)構(gòu)材料：熱軋鋼筋HPB235以。表示fy=210N/MM2熱軋鋼筋HPB335以。表示fy=300N/MM2鋼筋應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)GB1301訃C

28、235中鋼的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)要求。墻體一層維護(hù)墻用240實(shí)心石專，二層填充墻采用190厚陶?？招氖瘜?，三到五層采用240實(shí)心石專。除注明外士0.000以下采用MU1CK石專,M7.5水泥砂漿：士0.000以上8.100以下MU10M5混合砂漿砌筑；8.100以上11.200以下采用MU10M10混合砂漿砌筑；其它采用M1囪石專、M5混合砂漿，砌體砌筑質(zhì)量等級(jí)為B級(jí)。第六章投資估算及資金籌措一、投資估算1、投資估算依據(jù)及說(shuō)明主要依據(jù)省內(nèi)類似工程土建工程造價(jià)實(shí)際水平及省內(nèi)現(xiàn)行土建工程標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)項(xiàng)目所需各種設(shè)備近年的市場(chǎng)價(jià)格詢價(jià)資料及其他費(fèi)用實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)家和省及地區(qū)制定的，目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)收費(fèi)標(biāo)

29、準(zhǔn)，計(jì)取其他費(fèi)用。本項(xiàng)目建筑工程考慮了一部分裝飾工程所需投資。2、投資估算按技術(shù)設(shè)計(jì)擬定的初步建設(shè)方案估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資2000萬(wàn)元,其中固定資產(chǎn)投資1900萬(wàn)元，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資中建筑工程投資1000萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程675萬(wàn)元，其他工程費(fèi)用225萬(wàn)元。二、資金籌措按上述投資估算結(jié)果，在本項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，該項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)籌措建設(shè)總投資2000萬(wàn)元。該項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目業(yè)主以股份自有資金解決第七章項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析一、基礎(chǔ)計(jì)算參數(shù)1、按初步擬定的設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目可出租的客房折合標(biāo)準(zhǔn)間84間,可為商貿(mào)投資洽談以及商業(yè)、娛樂(lè)、休閑等活動(dòng)提供服務(wù)設(shè)施，具建筑面積為4100平方

30、米，參照同類服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)情況及收費(fèi)水平，本項(xiàng)目客房?jī)r(jià)格定為每標(biāo)準(zhǔn)間日租金為230元，提供餐飲、娛樂(lè)、商品供應(yīng)等方面服務(wù)的收入分別按客房收入的50%、40%和15%計(jì)算，客房出租率在投入使用后的第一年按50%計(jì)，第二、三年按60%計(jì)，第四至六年按70%,第七年及以后各年平均按80%計(jì)，每年按12個(gè)月，每月30天，則：正常運(yùn)行每年客房收入：84X230X30X80%=55昉元餐飲收入：客房收入X50%=556K50%=27昉元商品銷售收入：客房收入X15%=556K15%=83.4萬(wàn)元娛樂(lè)休閑收入：客房收入X40%=556K40%=222.4萬(wàn)元2、客房、餐飲、商品采購(gòu)、休閑及娛樂(lè)等材料費(fèi)用支出分

31、別按客房收入的5%餐飲U入的50%商品U入的70蛆及休閑娛樂(lè)收入的51%十算，則：正常運(yùn)行每年客房支出：556X5%=27.8萬(wàn)元餐飲支出：278X50%=13斯元商品銷售支出：83.4X70%=58.3萬(wàn)元娛樂(lè)休閑支出：222.4X51%=113.42萬(wàn)元年材料支出338.6萬(wàn)元3、本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為40人，其中職工平均工資1000元，年均12000元/人，年支工資48萬(wàn)元，職工人數(shù)將隨示范園收入的變化情況而做相應(yīng)調(diào)整。4、示范園的水電及其他燃料費(fèi)用支出，按示范園總收入1%+11.4萬(wàn)元。5、企業(yè)管理廣告宣傳費(fèi)用按總收入的1%+11.4萬(wàn)元，職工勞動(dòng)及待業(yè)退休保險(xiǎn)、職工教育及福利費(fèi)用等按工資總

32、額的10%HT提4.8萬(wàn)元。6、建筑物年折舊率為3.2%,計(jì)32萬(wàn)元，設(shè)備綜合折舊率為7.2%,計(jì)48.6萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)按10年分?jǐn)傆?jì)算計(jì)22.5萬(wàn)元，年修理費(fèi)按折舊的30%+14.58萬(wàn)元。7、營(yíng)業(yè)稅率為5%+55.9萬(wàn)元，所得稅按銷售收入6.6%計(jì)75.2萬(wàn)元。二、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益計(jì)算經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年總收入為1139.8萬(wàn)元，其中：客房收入556萬(wàn)元，餐飲收入278萬(wàn)元，商品銷售收入83.4萬(wàn)元，娛樂(lè)休閑收入222.4萬(wàn)元。年總成本支出為663萬(wàn)元，其中：經(jīng)營(yíng)成本414.2萬(wàn)元，年利稅476.8萬(wàn)元，年凈利潤(rùn)319.46萬(wàn)元。項(xiàng)目的平均投資利稅率23.84%,禾黨閏率15.9

33、%,全部投資回收期為6.3年。以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。第八章結(jié)論與建議一、該項(xiàng)目有利于某縣旅游服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，使旅游成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)揮旅游經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的效益。二、該項(xiàng)目建成后，可緩解某縣目前城市服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足、不能滿足城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展要求的狀況，對(duì)某進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放與交流和招商引資活動(dòng)等，有一定的促進(jìn)作用，同時(shí)也為城市建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。三、根據(jù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算結(jié)果，該項(xiàng)目建成后，年獲經(jīng)營(yíng)收入1139.8萬(wàn)元，年凈利潤(rùn)319.46萬(wàn)元，年創(chuàng)各種稅金收入131.1萬(wàn)元，投資回收期為6.3年。四、該項(xiàng)目選址地理位置優(yōu)越，建設(shè)條件良好，交通、電力、通訊、水

34、利等基礎(chǔ)設(shè)施完好，有利于項(xiàng)目建設(shè)。建議項(xiàng)目承辦單位加快項(xiàng)目前期工作，積極落實(shí)建設(shè)資金，早日立項(xiàng)開(kāi)工，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，使項(xiàng)目盡早投入使用，發(fā)揮其應(yīng)有的功效。安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告第一章總論11.1 項(xiàng)目概況11.2 可研報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍2第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性32.1 項(xiàng)目建設(shè)背景32.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性3第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)53.1 市場(chǎng)分析53.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)6第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件84.1 項(xiàng)目選址84.2 建設(shè)條件8第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模115.1 建設(shè)內(nèi)容115.2 建設(shè)規(guī)模11第六章工程建設(shè)方案126.1 規(guī)劃理念126.2 規(guī)劃原則126.3 建設(shè)方案

35、136.4 建筑設(shè)計(jì)136.5 建筑裝修和防護(hù)146.6 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)146.7 給排水設(shè)計(jì)156.8 電氣設(shè)計(jì)166.9 消防設(shè)計(jì)17第七章環(huán)境保護(hù)187.1 施工期環(huán)境影響分析187.2 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析21第八章節(jié)能方案分析228.1 建筑節(jié)能措施228.2 用電節(jié)能措施258.3 給排水節(jié)能措施26第九章項(xiàng)目工程管理與勞動(dòng)保護(hù)279.1 工程管理279.2 勞動(dòng)保護(hù)28第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排3010.1 項(xiàng)目前期階段3010.2 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段3010.3 項(xiàng)目實(shí)施階段30第十一章投資估算與資金籌措3111.1 投資概況3111.2 資金籌措31第十二章招投標(biāo)方案3212.1 編制依據(jù)32

36、12.2 招標(biāo)范圍3212.3 招標(biāo)組織形式3312.4 招標(biāo)方式3312.5 招標(biāo)信息發(fā)布33第十三章經(jīng)濟(jì)效益分析3413.1 分析說(shuō)明3413.2 經(jīng)濟(jì)效益分析34第十四章社會(huì)效益分析3514.1 項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的影響3514.2 項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響3514.3 項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響35第十五章研究結(jié)論與建議3615.1 研究結(jié)論3615.2 建議36第一章總論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目選址擬建項(xiàng)目選址于安鄉(xiāng)縣安生鄉(xiāng)星港村省道S302旁。該區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬?，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，周?chē)鷽](méi)

37、有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強(qiáng)電磁波干擾等污染源，均符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。大楊樹(shù)大橋即將通車(chē)，官擋大橋和荊八公路改造工程即將開(kāi)始動(dòng)工，大大優(yōu)化了安生鄉(xiāng)交通條件。1.1.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、土建工程項(xiàng)目擬用地面積10畝。根據(jù)該農(nóng)莊的地理特點(diǎn)及功能作用，劃分為4個(gè)功能區(qū)。即：中心服務(wù)區(qū)、垂釣休閑區(qū)、時(shí)令蔬菜種植區(qū)、停車(chē)場(chǎng)。(1)中心服務(wù)區(qū)中心服務(wù)區(qū)以S302邊建筑面積1500平方米的酒店一座，其中按比例設(shè)有旅館、商店、餐廳、舞廳等。(2)垂釣休閑區(qū)中心休閑區(qū)后占地5畝的精養(yǎng)池塘(3)、時(shí)令蔬菜種植區(qū)時(shí)令蔬菜種植以發(fā)展村大棚種植為主，突出蔬菜種植的反季節(jié)性，為旅游者提供一個(gè)可觀賞、采摘、

38、習(xí)農(nóng)的農(nóng)家樂(lè)旅游地。(4)停車(chē)場(chǎng)酒店前設(shè)占地500平方米的停車(chē)場(chǎng)。2、配套工程本項(xiàng)目配套工程包括道路及場(chǎng)地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。1.1.6項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，項(xiàng)目建設(shè)工期12個(gè)月。1.1.7總投資及資金籌措1、總投資估算建設(shè)項(xiàng)目總投資為300萬(wàn)元，其中中心服務(wù)區(qū)投資250萬(wàn)元、休閑垂釣區(qū)20萬(wàn)元、時(shí)令蔬菜種植區(qū)20萬(wàn)元、周邊配套設(shè)施投資10萬(wàn)元。2、資金籌措項(xiàng)目所需資金全部由項(xiàng)目單位通過(guò)多渠道融資方式解決。1.2 可研報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)

39、1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2、城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)；3、安鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃（2000-2020年）；4、安鄉(xiāng)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）»5、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）»6、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。1.2.2研究范圍本可研報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)政策、規(guī)程、規(guī)范等，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能措施、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算和資金籌措、招投標(biāo)方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析研究。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景

40、進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而“農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使“農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國(guó)的各個(gè)大中小型城市都會(huì)有一批新的“農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目新起，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)使得一部份投資者退出這一市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，“農(nóng)家樂(lè)”的娛樂(lè)方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在安鄉(xiāng)縣，“農(nóng)家樂(lè)”已成為了整個(gè)市場(chǎng)上一道獨(dú)特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ?。安鄉(xiāng)縣的“農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目還沒(méi)有飽和，根據(jù)安鄉(xiāng)縣人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，據(jù)資

41、料統(tǒng)計(jì)在這一塊所投入的資金大約占月工資的10.6%,可見(jiàn)，市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各地“農(nóng)家樂(lè)”目前的經(jīng)營(yíng)狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。面對(duì)安鄉(xiāng)縣的消費(fèi)需求，結(jié)合安鄉(xiāng)縣發(fā)展現(xiàn)狀，現(xiàn)正著力開(kāi)發(fā)一個(gè)安鄉(xiāng)縣安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目，以提高安鄉(xiāng)縣的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1 項(xiàng)目建設(shè)是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的需要當(dāng)前，回歸自然，走近農(nóng)家生活已成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，借助現(xiàn)有的日光溫室等農(nóng)業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目，既可充分挖掘潛在的旅游資源，為旅游者提供一處體驗(yàn)農(nóng)家生活、返樸歸真的旅游場(chǎng)所，還能更好地展示安鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村建設(shè)中

42、取得的先進(jìn)成果，符合旅游業(yè)發(fā)展的需要。2.2.2 項(xiàng)目建設(shè)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然趨勢(shì)在改革開(kāi)放政策的指引下，全鄉(xiāng)各項(xiàng)事業(yè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，2012年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá)6219元。近年來(lái)，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全鄉(xiāng)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)已經(jīng)受到鄉(xiāng)黨委、政府高度重視。利用現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)大力發(fā)展旅游業(yè)，已成為安生鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。2.2.3 項(xiàng)目建設(shè)是安生鄉(xiāng)農(nóng)民快速致富奔小康的需要。安生鄉(xiāng)臨近黃山旅游風(fēng)景區(qū)，距縣城僅半小時(shí)車(chē)程。目前，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，農(nóng)民的積極性很高，如果再利用現(xiàn)有設(shè)施農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目，發(fā)展旅游業(yè)，既

43、能夠解決一部分農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力，還能增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入，是一個(gè)一舉兩得的項(xiàng)目。第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1 市場(chǎng)分析安鄉(xiāng)縣位于湖南省北部，北頂湖北省公安縣、石首市，南抵漢壽縣，東連南縣，西界鼎城縣、澧縣、津市市。南北長(zhǎng)71公里，東西寬30公里，總面積1087平方公里，其中耕地64.28萬(wàn)畝，總?cè)丝?87378人（2009年末）。全縣設(shè)8鎮(zhèn)、11鄉(xiāng)。盛產(chǎn)稻谷、棉花、油菜、鮮魚(yú)、油菜、柑桔、產(chǎn)葦?shù)?，素有魚(yú)米之鄉(xiāng)”美稱。境內(nèi)氣候溫和、雨量充足、河網(wǎng)密布、土地肥沃、物產(chǎn)豐富，是全國(guó)商品糧、商品魚(yú)、商品棉、商品油和禽蛋、珍珠生產(chǎn)基地，還有大量的產(chǎn)葦、林業(yè)資源可供開(kāi)發(fā)利用，其他農(nóng)副產(chǎn)品如家禽、黃麻、芒麻、亞麻、

44、食用菌、蓮藕、蜂蜜、黃花菜等質(zhì)優(yōu)量足，具有很大的開(kāi)發(fā)潛力。水面資源豐富，共有水域面積37719公頃，占縣域面積的34.7%,其中可養(yǎng)水面近11萬(wàn)畝，全縣共有百畝以上的湖泊、啞河230個(gè)，其中珊泊湖總水面23000畝，年產(chǎn)鮮魚(yú)近300萬(wàn)擔(dān)。旅游資源豐富，全縣已發(fā)掘不同歷史時(shí)期的墓葬遺址22處，特別是位于湘鄂兩省交界處的黃山頭國(guó)家森林公園，千里平川，一山獨(dú)秀，花草奇異，古跡繁多，湖光山色，交相輝映，為漢壽縣難得的旅游休閑勝地?？h內(nèi)旅游資源豐富，有奇異壯美的自然風(fēng)光，悠久燦爛的歷史文化，豐富多彩的文物古跡。由于地域遼闊，地形多樣，氣候特殊，形成了綠洲、淺山、高峰自然景觀縣，為發(fā)展休閑、攀援、尋奇，創(chuàng)

45、造了得天獨(dú)厚的條件，由于其獨(dú)特的氣候，保存了豐富的歷史文物資源，有可供游覽觀光和研究的古建筑群、古遺址等文物景點(diǎn)160多處，館藏文物4萬(wàn)件，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位5處，農(nóng)家樂(lè)”旅游休閑方式已逐步替代城鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)的思想觀念，城東生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游縣初具規(guī)模，現(xiàn)已形成以體驗(yàn)農(nóng)家生活，觀賞田園風(fēng)光為特色的新的旅游景觀。民俗風(fēng)情濃郁，文化生活豐富。近年來(lái)，在縣委、縣政府的高度重視下，我縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，僅2008年上半年投資5535.25萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建設(shè)了眾多的旅游景點(diǎn)，使我縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施大大改善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游接待能力增強(qiáng)，全縣現(xiàn)有三星級(jí)旅游涉外賓館3家，國(guó)際旅行社1家，國(guó)內(nèi)旅行社

46、6家，旅游定點(diǎn)商店4家，醫(yī)院3家，風(fēng)味小吃市場(chǎng)2個(gè)，從業(yè)人員3000多人。國(guó)內(nèi)旅游近年來(lái)出現(xiàn)了迅速發(fā)展的趨勢(shì)，游客數(shù)量成倍增長(zhǎng)。1999年全縣達(dá)30多萬(wàn)人次，較1998年增長(zhǎng)了19.39%,高于全省的平均增長(zhǎng)速度。對(duì)安鄉(xiāng)縣及周邊居民來(lái)說(shuō)，旅游目的地一般為近郊旅游景點(diǎn)，出行周期隨節(jié)假日變化較大，消費(fèi)重點(diǎn)多集中在飲食、娛樂(lè)等方面。黃山頭鎮(zhèn)農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必然會(huì)吸引部分人前來(lái)此旅游觀光。另外，從旅行社外聯(lián)情況看，近年安鄉(xiāng)縣旅行社接待的多日游的游客很少，接待一日游的游客年均5多萬(wàn)人次。來(lái)安鄉(xiāng)縣旅游的外地游客多是過(guò)境客，在安鄉(xiāng)縣的停留時(shí)間短，消費(fèi)重點(diǎn)主要集中在飲食、住宿、觀光和交通等方面。消

47、費(fèi)額在180元左右，對(duì)接待設(shè)施和服務(wù)要求較高。安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將極大的豐富生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)旅游功能，延長(zhǎng)這部分旅游者前來(lái)旅游觀光的時(shí)間，提高城東生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)的旅游綜合收入。3.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.2.1 游人規(guī)模測(cè)算近年，主題公園知名度游樂(lè)極大地提高，且這幾年興起的生態(tài)旅游熱、和人們崇尚自然、回歸大自然熱，都給了安生鄉(xiāng)農(nóng)莊旅游風(fēng)以及大莊科鄉(xiāng)一次開(kāi)發(fā)的絕好機(jī)會(huì)。同時(shí)，對(duì)于本地的游客來(lái)說(shuō)，對(duì)于現(xiàn)有古跡都已參觀游覽過(guò)，現(xiàn)在正轉(zhuǎn)入回歸自然之中，尤其是青年人更加追求自然和熱愛(ài)自然，安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊必定是他們游覽追求的目標(biāo)。本地居民市場(chǎng)一般可分成如下幾個(gè)層次：青少年市場(chǎng)：具旅游者一般熱衷于

48、農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目的探奇性、娛樂(lè)性、品嘗性、習(xí)作性等內(nèi)容。中老年市場(chǎng)：旅游者熱衷于觀光、文化、品嘗、健身、購(gòu)物等內(nèi)容。專業(yè)市場(chǎng)：旅游者熱衷于科研、文化、書(shū)畫(huà)、采風(fēng)、購(gòu)物等內(nèi)容。商貿(mào)市場(chǎng)；旅游者熱衷于購(gòu)物、產(chǎn)品加工、品嘗、度假等內(nèi)容。外來(lái)旅游者市場(chǎng)：通常熱衷于民情、民俗、購(gòu)物、品嘗等內(nèi)容。3.2.2 項(xiàng)目客源預(yù)測(cè)近年來(lái)，安鄉(xiāng)縣旅游業(yè)接待人次和營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步遞增，旅游客源結(jié)構(gòu)以國(guó)內(nèi)旅客為主，旅游方式以散客與團(tuán)隊(duì)并重，逗留天數(shù)為0.51天，旅游動(dòng)機(jī)以休閑娛樂(lè)、度假、考察等為主，以2002年為例，2002年接待國(guó)內(nèi)外旅游者10萬(wàn)人次，如果其中有5%勺旅游者途經(jīng)安生鄉(xiāng)并停留下來(lái)參與農(nóng)家樂(lè)”旅游活動(dòng)，每年將為安生

49、鄉(xiāng)帶來(lái)5000人次的客源。從旅游時(shí)間和市場(chǎng)選擇趨勢(shì)而言，雙休日為當(dāng)?shù)睾椭苓叺乜h居民提供了一至二日游的機(jī)會(huì)。以2002年五一”黃金周期間安鄉(xiāng)縣接待旅游人次為例分析，接待旅游者1.01萬(wàn)人次，其中省內(nèi)游客居多，由此可看出縣域內(nèi)、省內(nèi)短途旅游已逐步成為當(dāng)?shù)睾椭苓叺乜h居民重點(diǎn)選擇的目標(biāo)，受到社會(huì)的普遍肯定。說(shuō)明隨著五一”、十一;等中長(zhǎng)假黃金旅游周”的規(guī)范化和縣域化發(fā)展，安鄉(xiāng)的客源市場(chǎng)的發(fā)展也逐步擴(kuò)大?？傊陨蠋讉€(gè)方面的分析表明，休閑農(nóng)莊項(xiàng)目潛在客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力巨大。第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1 項(xiàng)目選址擬建項(xiàng)目選址于安鄉(xiāng)縣安生鄉(xiāng)。該區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬?，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配

50、套完善，周?chē)鷽](méi)有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強(qiáng)電磁波干擾等污染源，均符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。4.2 建設(shè)條件4.2.1 區(qū)位交通條件良好安鄉(xiāng)水陸交通方便。安鄉(xiāng)大橋、石龜山大橋的建成通車(chē)，使湘北干線貫通，公路可直達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、武漢、宜昌、沙市?？h內(nèi)村村直通公路，其中有省縣道油路130公里。全縣河道通航里程272公里，水路可直溯長(zhǎng)沙、武漢、上海。隨著石長(zhǎng)鐵路的通車(chē)，三峽工程的上馬，安鄉(xiāng)的交通條件進(jìn)一步得到改善。大楊樹(shù)大橋即將通車(chē)，官擋大橋和荊八公路改造工程即將開(kāi)始動(dòng)工，大大優(yōu)化了安生鄉(xiāng)交通條件。4.2.2 自然條件安鄉(xiāng)屬中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)度的季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，具有氣候宜人，雨量充沛，陽(yáng)光充

51、足，氣壓值高等特點(diǎn)。年平均降水量1208毫米；年平均氣溫16.5C,多年平均日照時(shí)數(shù)1848.8小時(shí)，年平均無(wú)霜期為275天，多年平均降雨日136.2天。常年主導(dǎo)風(fēng)向夏季為東南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)。全縣境地勢(shì)平坦，土壤肥沃，宜于耕作，是全國(guó)商品糧、商品棉、商品魚(yú)重要基地縣之一，譽(yù)稱“魚(yú)米之鄉(xiāng)”?？h境眾水環(huán)繞，河湖密布，西有澧水，東有藕池河中支，中有藕池河西支，松滋河、虎渡河及其支流自北向南穿插入湖，將全縣分割成安保、安造、安澧、安昌、安化五個(gè)大垸。4.2.3 地形地貌安鄉(xiāng)凹陷位于洞庭盆地北部，北接華容隆起的黃山至虎山臺(tái)地，南達(dá)沖天湖鞍部，西抵太陽(yáng)山隆起，東至目平湖凸起?？h境在四周隆起點(diǎn)控制的斷裂帶

52、之中。地殼厚度推斷為33.8公里，重力布格異常值-1030毫伽，是全省地殼最薄，重力高值區(qū)?？h境黃山矗立北偶，東西橫亙，山體分布面積2.75平方公里，山下平原舒展，呈東北向西南微傾。澧水、松滋、虎渡、藕池四水自北向南流入目平湖，五個(gè)大垸在水網(wǎng)中排成四行，全境形如“牌筏”，南北長(zhǎng)71公里，總面積1087.032平方公里。最高點(diǎn)黃山主峰黃海高程多在27-34米之間。境內(nèi)8條河流的洪道面積9.6萬(wàn)畝，河床黃海高程為22.5-24.7米之間。4.2.4 氣象資料安鄉(xiāng)縣屬中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡的季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年均氣溫16.7C,月平均氣溫有9個(gè)月在10c以上，當(dāng)0c的活動(dòng)積溫5286.4C,全年無(wú)霜期

53、274天，年均降水量1342.2mm年均日照1688.4小時(shí)，年均太陽(yáng)輻射總量106.87千卡/cm2。以上氣候因子為各種農(nóng)作物生長(zhǎng)提供了良好的生態(tài)環(huán)境。4.2.5 水文條件地下水：由于安鄉(xiāng)地質(zhì)構(gòu)造原因，境內(nèi)地下水屬第四系地層中松散巖性孔隙小，因河水、雨水補(bǔ)給，總量較為豐富。上層為潛水，下層為承壓水。地表水：安鄉(xiāng)縣境河網(wǎng)密布，地表水徑流豐富。多年平均天然降雨量達(dá)13.12億立方米，其中地表徑流6.7億立方米，匯入過(guò)境客水。過(guò)境客水多年平均徑流量958.14億立米，其中0.2%取以灌溉，徑流深度南部635毫米左右，北部583毫米左右。全境多年平均徑流深度616.20毫米。4.2.6 地質(zhì)條件本項(xiàng)

54、目區(qū)域?qū)俚谒南等陆y(tǒng)和新生界第四系更新統(tǒng)，主要為沖積物、殘坡積物、填筑土、種植土，主要成分為有機(jī)質(zhì)低液限粘土、亞粘土、亞砂土及礫石層。建筑場(chǎng)地大部分在第四季松散土層上，松散土層區(qū)系第四紀(jì)全新統(tǒng)、更新統(tǒng)土層區(qū)。根據(jù)鄰近場(chǎng)地的巖土工程詳細(xì)勘察報(bào)告反映，該區(qū)域地基土層屬第四系全新統(tǒng)（Q4）,由素填土、粉土（黃色和黑色）、圓礫組成，各土層承載力標(biāo)準(zhǔn)值（fk）如下:素填土：fk=50KPa粉土（黃色）：fk=140KPa粉土（灰黑色）：fk=90KPa圓礫：fk=350KPa4.2.7 場(chǎng)地地震效應(yīng)1、場(chǎng)地土的類型和建筑場(chǎng)地類別的劃分根據(jù)巖土名稱和現(xiàn)狀，結(jié)合鄰近場(chǎng)地地質(zhì)資料分析，擬建場(chǎng)地為中軟場(chǎng)地土，建

55、筑場(chǎng)地類別為田類。2、地震動(dòng)參數(shù)根據(jù)我國(guó)地震區(qū)、帶的劃分，安鄉(xiāng)縣位于華南地震區(qū)，長(zhǎng)江中下游地震亞區(qū)域-常德地震帶上，為中強(qiáng)活動(dòng)區(qū)，但頻度較低。按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2010的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度為7度。4.2.8 土地現(xiàn)狀該項(xiàng)目無(wú)土地征用任務(wù)，符合土地利用總體規(guī)劃及城市建設(shè)規(guī)劃，權(quán)屬清楚，界址無(wú)爭(zhēng)議。第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模5.1建設(shè)內(nèi)容1、土建工程項(xiàng)目擬用地面積10畝。根據(jù)該園的地理特點(diǎn)及功能作用，劃分為三個(gè)功能區(qū)。即：中心服務(wù)區(qū)、休閑垂釣區(qū)、停車(chē)場(chǎng)。1、土建工程項(xiàng)目擬用地面積10畝。根據(jù)該農(nóng)莊的地理特點(diǎn)及功能作用，劃分為4個(gè)功能區(qū)。即：中心服務(wù)區(qū)、垂釣休閑區(qū)、時(shí)令蔬菜種植

56、區(qū)、停車(chē)場(chǎng)。(1)中心服務(wù)區(qū)中心服務(wù)區(qū)以S302邊建筑面積1500平方米的酒店一座，其中按比例設(shè)有旅館、商店、餐廳、舞廳等。(2)垂釣休閑區(qū)中心休閑區(qū)后占地5畝的精養(yǎng)池塘(3)、時(shí)令蔬菜種植區(qū)時(shí)令蔬菜種植以發(fā)展村大棚種植為主，突出蔬菜種植的反季節(jié)性，為旅游者提供一個(gè)可觀賞、采摘、習(xí)農(nóng)的農(nóng)家樂(lè)旅游地。(4)停車(chē)場(chǎng)酒店前設(shè)占地500平方米的停車(chē)場(chǎng)。2、配套工程本項(xiàng)目配套工程包括道路及場(chǎng)地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。4.3 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目擬用地面積10畝，總投資為300萬(wàn)元，其中中心服務(wù)區(qū)投資250萬(wàn)元、休閑垂釣區(qū)20萬(wàn)元、時(shí)令蔬菜種植區(qū)20萬(wàn)元、周邊配套設(shè)施投資10萬(wàn)元。第六章工程建設(shè)方案6.1 規(guī)劃理念6.1.1 堅(jiān)持以人為本即人與自然和諧共存的設(shè)計(jì)理念，以生態(tài)環(huán)境營(yíng)造為目標(biāo)，將“回歸自然”作為的發(fā)展方向，使市民在享受自然之美和生態(tài)農(nóng)業(yè)、植物造園、人工之美的同時(shí)，得到身心健康并建立良好的健身方式和行為。6.1.2 強(qiáng)調(diào)大生態(tài)意識(shí)顯現(xiàn)以自然資源為主體的生態(tài)景觀，體現(xiàn)絕色生態(tài)與