代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)

1、代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)目錄關(guān)于堡子村委會(huì)地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、為政府解決村民的住房問(wèn)題二、二期工程在村民遷入新居后，啟動(dòng)城中村改造計(jì)劃三、工程耗時(shí)、耗資多少，需要政府解決的實(shí)際問(wèn)題與困難四、以報(bào)告的形式完成，不用涉及細(xì)節(jié)問(wèn)題（施工流程、資金管理、質(zhì)量監(jiān)督等）1 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)一.晉寧投資住房前景分析1.1 昆明發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)晉寧的影響晉寧作為現(xiàn)代新昆明的晉寧的城市地位再一次得到肯定。 按照以滇池為中心， 實(shí)施“一湖四環(huán)，一湖四片”的戰(zhàn)略構(gòu)想，晉寧成為現(xiàn)代新昆明“西城”和“南城”的主戰(zhàn)場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)及快速發(fā)展，成為現(xiàn)代新昆明建設(shè)中的一支生力軍。據(jù)晉寧縣房地產(chǎn)管理所提供的數(shù)據(jù)顯示，

2、2009 年晉寧縣有 6 個(gè)項(xiàng)目獲得商品房預(yù)售許可證，商品房總建筑面積達(dá) 53.73 萬(wàn)。去年，晉寧縣預(yù)售商品房數(shù)量達(dá) 4148 套，房?jī)r(jià)也由 2007 年時(shí)的 1200 元/上漲至 2009 年的 2078 元/。而于去年年底開(kāi)盤(pán)的“東興花園”二期已經(jīng)全部售罄，近期開(kāi)盤(pán)的湖畔晉園商品房項(xiàng)目甚至達(dá)到一房難求的局面，其中有很大一部分為昆明本地客戶。今年年初開(kāi)盤(pán)的新建與在建商品房均價(jià)預(yù)計(jì)在2750 元/左右，預(yù)計(jì)今年年底晉寧縣的商品房成交均價(jià)會(huì)突破3000 元/。作為重要的新城建設(shè)， 環(huán)湖公路正在緊鑼密鼓的建設(shè)中，完工后從昆陽(yáng)鎮(zhèn)到滇池路只需要20 分鐘，而公路雙向12 車(chē)道的建設(shè)保證了上下班的吞吐

3、量。商業(yè)中心，文化娛樂(lè)中心與行政中心正在慢慢向晉寧遷移。泛亞公路鐵路的建設(shè)勢(shì)必讓昆明這座發(fā)展中的城市成為一個(gè)面向世界的橋頭堡，昆明的發(fā)展戰(zhàn)略勢(shì)必讓昆明新城晉寧這片山清水秀的福地散發(fā)出更加吸引人的魅力！1.2 環(huán)湖公路、鐵路及水資源優(yōu)勢(shì)對(duì)晉寧樓市地價(jià)影響現(xiàn)階段晉寧縣的商品房均價(jià)在2500 元 /至 2600 元 /之間，相對(duì)于昆明呈貢新城4600元/商品房成交均價(jià)、安寧板塊 3700 元/的商品房成交價(jià)格來(lái)說(shuō)，低了許多。根據(jù)分析，主要原因有：一 .交通因素；二 .居住條件；呈貢作為昆明東城區(qū)，在修通地鐵前交通不方便成為了制約呈貢建設(shè)的一大瓶頸。2009年 6 月 8 日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)昆明軌道交通建

4、設(shè)規(guī)劃。于2009 年 8 月全面開(kāi)建的地鐵一期工程，消息一出呈貢的地產(chǎn)項(xiàng)目一路高漲，所有的已建、在建工程一旦開(kāi)盤(pán)即刻售罄，學(xué)校、醫(yī)院、行政機(jī)構(gòu)全面遷移。可以毫不為過(guò)的說(shuō)，一方交通成就一片新城。安寧距昆明市區(qū)32 公里，依托良好的生態(tài)環(huán)境，豐富的人文、旅游資源使安寧成為昆明的后花園，成為人們節(jié)假日休閑娛樂(lè)的歸屬之地，成為集生態(tài)旅游、文化觀光、康體休閑和療養(yǎng)度假為一體的旅游勝地。再加上便捷的交通，構(gòu)成了安寧的人居價(jià)值。由此可見(jiàn)，交通及居住條件成就了商品房的價(jià)值。交通因素：環(huán)湖快速公路的建成及泛亞公路鐵路的修通，不可改變的讓晉寧成為高人居價(jià)值，高商業(yè)流通的新城市中心！而晉寧與玉溪接壤，物資流動(dòng)極為

5、便利，再加上安晉公路的快速建設(shè)，讓晉寧成為一個(gè)重要的交通樞紐。居住條件： 越來(lái)越多的人厭倦了城市的繁雜，而擁有天然優(yōu)勢(shì)的晉寧處于滇池湖畔，常年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)秀與昆明隔水相望，大大減低了人的心理障礙，加上不高的房?jī)r(jià)必將引發(fā)新一輪的熱點(diǎn)！引用晉寧縣房地產(chǎn)管理所所長(zhǎng)鄭松壽在新聞采訪中的談話：“隨著一些昆明開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐晉寧，昆陽(yáng)鎮(zhèn)開(kāi)始出現(xiàn)一些品質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底晉寧縣的商品房成交均價(jià)會(huì)突破3000 元/?！?.3 晉寧昆陽(yáng)土地與昆明土地優(yōu)勢(shì)對(duì)比中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)火爆，商品房?jī)r(jià)格也是逐月高漲，按需求量來(lái)算，昆明2010 年2 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)一季度同比去年， 昆明的土地總成交量總成交量為 1

6、554.8 畝，與去年一季度的 1065.6 畝相比同比增長(zhǎng)了 45.9%。而今年的近期土地成交價(jià)格平均在 550 萬(wàn) /畝，介于“五四三二一”政策，昆明土地交易的價(jià)格不得低于 500 萬(wàn) /畝，成品房動(dòng)輒 56 千的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)完全不適于開(kāi)發(fā)單位福利房。晉寧，作為昆明主城區(qū)的衛(wèi)星城市現(xiàn)在正在如火如荼的快速建設(shè)中，同樣受到“五四三二一”政策的影響，地價(jià)成本從去年的 35 萬(wàn)左右 /畝，直漲到現(xiàn)在的至少 100 萬(wàn)/畝，而這個(gè)價(jià)格有著一路看漲的勢(shì)頭，城市擴(kuò)建，道路施工，讓這個(gè)曾經(jīng)的縣城擁有著無(wú)限升值的空間，而充足的土地資源，優(yōu)秀的自然環(huán)境讓現(xiàn)在投資晉寧成為居住、投資不二的選擇。二.化肥廠投資住房

7、可行性分析2.1 化肥廠內(nèi)部剛性需求增長(zhǎng)昆明化肥廠作為一個(gè)老牌的國(guó)有企業(yè)，效益長(zhǎng)期以來(lái)都很不錯(cuò)，隨著公司業(yè)績(jī)的提升，越來(lái)越多的新員工也加入到其中。常言安居樂(lè)業(yè)，只有安居才能更好的樂(lè)業(yè)，對(duì)于廣大的新員工而言對(duì)住房的剛性需求無(wú)疑在不斷的增長(zhǎng)， 同時(shí)，廣大的老員工對(duì)于住房也有換新的需求，住了多年的房子，出于安全、美觀、舒適以及對(duì)下一代的考慮，也愿意換更大的新房屋。加之昆明市主城區(qū)土地價(jià)格的不斷上漲等因素的影響，使得在昆明主城區(qū)購(gòu)置房屋困擾著多數(shù)的新員工及部分困難的老員工。此時(shí)，反觀晉寧城市發(fā)展和建設(shè)，如上所述在晉寧購(gòu)置房屋無(wú)論自用還是投資都不失為一種非常明智的選擇。在主城高價(jià)購(gòu)置一處偏遠(yuǎn)地段的房屋較

8、之于在快速發(fā)展的晉寧的核心地段購(gòu)置房屋，無(wú)論從生活的舒適度、工作的便利度以及培養(yǎng)下一代等方面綜合考慮，安家或投資在晉寧無(wú)疑很具有優(yōu)勢(shì)。2.2 投資解決職工住房的益處對(duì)于公司而言，只有公司的員工安居了，才能更好的愛(ài)崗敬業(yè)，才能為公司創(chuàng)造更大的效益。解決員工的住房問(wèn)題不僅有利于公司內(nèi)部的團(tuán)結(jié)安定，更是通過(guò)這種方式，體現(xiàn)了公司對(duì)員工的關(guān)懷。在員工享受公司福利的同時(shí)，也提升了公司自身的形象。同時(shí)，對(duì)于公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層而言，這樣的舉措，確實(shí)是本著以人為本的態(tài)度為公司踏踏實(shí)實(shí)的辦了一件大實(shí)事，對(duì)于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看也是相當(dāng)有利的。三.房美開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)3.1 房美情況介紹房美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有各類(lèi)技術(shù)人員 2

9、0 名，其中高級(jí)工程師 2 名，土建工程師 10 名，結(jié)構(gòu)工程師 3 名，水電工程師 5 名，會(huì)計(jì)師 2 名，技術(shù)人員 8 名。以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)為根本的房美地產(chǎn)公司自成立以來(lái)就樹(shù)立了“辦優(yōu)秀企業(yè)、建優(yōu)質(zhì)房屋、創(chuàng)優(yōu)勢(shì)品牌”的目標(biāo)，以市場(chǎng)需求為核心，以祖國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展為后盾，大力開(kāi)發(fā)客戶滿意、政府放心的優(yōu)質(zhì)房屋。房美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以質(zhì)量為生命，以打造百年企業(yè)為目標(biāo)。因此， 效率也成為房美公司的又一標(biāo)志性名片，在這樣一支年輕化、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)的共同努力下，房美公司在注重質(zhì)量建設(shè)管理的同時(shí)兼顧效率，并且敢為天下先，將最先進(jìn)的管理、執(zhí)行理念運(yùn)用于管理執(zhí)行的過(guò)程之中，使這樣一支團(tuán)隊(duì)更加富有執(zhí)行力，同樣的事情我們

10、將因此節(jié)約更多的時(shí)間成本，在高效率的情況下開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的產(chǎn)品。質(zhì)量是企業(yè)的生命， 作為一家成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 房美一直以開(kāi)發(fā)房美價(jià)廉的房子為己任。為了切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)，公司不僅在對(duì)施工單位、監(jiān)理單位的遴選上有嚴(yán)格的規(guī)定和3 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)管理辦法，以確保房屋的建筑質(zhì)量，同時(shí)公司內(nèi)部也成立了質(zhì)量安全保障部，以確保對(duì)施工、監(jiān)理過(guò)程的進(jìn)一步監(jiān)督，確保建筑質(zhì)量，讓廣大業(yè)主放心。3.2 房美參與開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)對(duì)于為貴方代建該項(xiàng)目，房美地產(chǎn)本著價(jià)值為本、質(zhì)量為重、顧客為先的開(kāi)發(fā)理念為貴方提供最專業(yè)與最貼心的服務(wù)：a. 合作開(kāi)發(fā)，合理的價(jià)位，量身定做，打造最佳戶型作為一個(gè)代建項(xiàng)目， 房美地產(chǎn)與

11、貴方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共同參與制定開(kāi)發(fā)方案， 為貴方量身定做所需要的戶型，共同參與施工方的招標(biāo)流程，嚴(yán)格管控建設(shè)流程，設(shè)置監(jiān)管賬戶，資金流向貴方可以全程監(jiān)控，做到以最小的資金投入，造性價(jià)比最優(yōu)良的住房，解決不同職工對(duì)不同戶型、不同價(jià)格、不同居住條件的定向選擇。b. 建筑質(zhì)量、綠化等品質(zhì)保證房美地產(chǎn)本著打造優(yōu)勢(shì)品牌， 樹(shù)立公司形象的宗旨， 在用料的選材與監(jiān)控上做到精益求精，設(shè)置嚴(yán)格的管控環(huán)節(jié)，除了聘用負(fù)責(zé)的監(jiān)理公司外，房美地產(chǎn)自身也有完善的監(jiān)理部門(mén)，每天定時(shí)抽檢材料及每天不定時(shí)抽檢，保證材料質(zhì)量達(dá)到貴方的要求，同時(shí)歡迎貴方派專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督綠化工程與住房品質(zhì)息息相關(guān)， 貴方與本公司積極參與規(guī)劃設(shè)計(jì)， 從源

12、頭建設(shè)高品質(zhì)住房環(huán)境，打造品質(zhì)大盤(pán)，樹(shù)立貴方及本公司企業(yè)名片。c. 可以上市交易，宜住宜投，完善的客戶服務(wù)，讓你無(wú)后顧之憂代建工程的意義在于規(guī)避大產(chǎn)權(quán)房的交易難、 上市難的問(wèn)題， 而房美地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承諾為每個(gè)未來(lái)客戶辦理可以讓商品房上市交易的“五大證” “兩小證”及“兩書(shū)” ，即：土地開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證及商品房銷(xiāo)售的房產(chǎn)證 、住宅土地使用證及住宅質(zhì)量保證書(shū) 、住宅使用說(shuō)明書(shū)，讓客戶免去投資上的后顧之憂。四代建房的優(yōu)點(diǎn)3.1 質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)鑒于是合作建房， 我公司將與貴公司密切合作， 材料將與貴公司

13、協(xié)商之后以貴公司的意見(jiàn)選用優(yōu)質(zhì)材料，包括：鋼精、沙石、水泥、木材、門(mén)窗等。均會(huì)依照規(guī)范要求選用名優(yōu)產(chǎn)品，質(zhì)量予以保證。3.2 戶型優(yōu)勢(shì)我公司將在貴公司所作前期調(diào)查情況的基礎(chǔ)之上依據(jù)貴公司員工自身需求結(jié)合有關(guān)設(shè)計(jì)單位意見(jiàn)，對(duì)戶型由小到大（如： 85 、 100 、 120 及 120 以上等）貴公司員工可根據(jù)自身需求自由選擇，同時(shí)所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)必將保障貴公司員工自身需求。3.3 價(jià)格優(yōu)勢(shì)代建房的最大優(yōu)點(diǎn)是： 價(jià)格絕對(duì)比同期市場(chǎng)價(jià)低廉很多且質(zhì)量有保證， 由于雙方是合作建房，在前期合作基礎(chǔ)之上，貴公司員工一定能在價(jià)格上享受到有關(guān)優(yōu)惠待遇。3.4 綠化優(yōu)勢(shì)我們將根據(jù)貴公司的要求，本著建設(shè)優(yōu)質(zhì)房屋，構(gòu)建低碳

14、生活為目標(biāo)，在規(guī)劃及成本允許的情況下大力打造最佳綠化，提供適宜、綠色、優(yōu)美的居住環(huán)境。4 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)五.開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫目前開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目現(xiàn)處于最佳時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫，切不可久拖不決。1.環(huán)湖快速公路正在快速建設(shè)中暫時(shí)沒(méi)有建成。一旦建成通車(chē)周邊地價(jià)必將飛速上漲，到時(shí)再拿地將處于被動(dòng)局面，增加住宅開(kāi)發(fā)成本。2.招商引資計(jì)劃正在逐步落實(shí)，近期內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化局面。以上計(jì)劃現(xiàn)在正在緊鑼密鼓的進(jìn)行中，如果不把握先機(jī)，商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)有很大可能效仿昆明的地價(jià)走勢(shì)。 讓晉寧成為炙手可熱的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之地， 因此現(xiàn)在拿地將是最佳時(shí)機(jī)，具有很大的投資空間。由此可見(jiàn)，所有流程的時(shí)間定位顯得尤為重

15、要，前期調(diào)研工作需要快速推進(jìn)，如此才能保證貴公司得到最優(yōu)質(zhì)、性價(jià)比最高的優(yōu)美華宅。六.雙方合作模式及管理設(shè)想4.1 合作模式介紹對(duì)于這樣一個(gè)多方共贏的項(xiàng)目，我們有多種的合作方式。第一種 ，也是最直接最為常用的一種， 由貴單位出資購(gòu)買(mǎi)土地，與我方簽訂委托代建協(xié)議（當(dāng)然需要將土地過(guò)戶于我公司名下） ，建設(shè)資金由貴公司承擔(dān)，設(shè)立共管賬戶，雙方共同監(jiān)管。我方僅收取總費(fèi)用百分之三的管理費(fèi)，由我方全權(quán)辦理一切手續(xù)并負(fù)責(zé)建設(shè)施工、移交房屋。該模式優(yōu)勢(shì)在于流程簡(jiǎn)單，戶型統(tǒng)一由貴單位制定、提出設(shè)想方案，資金交互一條線，易于管理，但不利在于貴單位對(duì)于有認(rèn)購(gòu)意向的員工需要做準(zhǔn)確調(diào)查， 制定詳細(xì)的認(rèn)購(gòu)計(jì)劃，收取一定量

16、的認(rèn)購(gòu)金。從而土地的選擇上就出現(xiàn)了很大的限制性。第二種 ，結(jié)合貴公司的實(shí)際情況啊，我們也可以采取其他的合作方式，主要是對(duì)包括資金等在內(nèi)的全方位合作，對(duì)于建好的樓盤(pán)，部分用于貴公司的內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)，部分由我們推向市場(chǎng)銷(xiāo)售，當(dāng)然貴公司享受合理的內(nèi)部?jī)r(jià)，不僅適合居住，也適合投資。該模式優(yōu)勢(shì)在于土地地段、大小的選擇上可以有一定的空間，更容易選擇到宜住宜投的土地用于建設(shè)，在貴公司工程建設(shè)完畢后，無(wú)需支付手續(xù)費(fèi)，或而外有盈利資金用于填補(bǔ)前期的投入，不利在于資金的管理比代建模式稍微復(fù)雜，且對(duì)外銷(xiāo)售房產(chǎn)的部分資金需要一定時(shí)間回籠。第三種 ，也是貴公司提出的一個(gè)方案， 與其他有代建意向的公司合作開(kāi)發(fā)該工程，雙方出資購(gòu)

17、買(mǎi)土地，再分別與我方簽訂代建協(xié)議，建設(shè)資金由委托代建的兩家公司承擔(dān)，設(shè)立共管賬戶，三方共同監(jiān)管。由我方全權(quán)辦理一切手續(xù)并負(fù)責(zé)建設(shè)施工、移交房屋。該模式優(yōu)勢(shì)在于工程完工后呈現(xiàn)的是一個(gè)具有影響力的大盤(pán)，有利的在晉寧地區(qū)樹(shù)立了貴公司形象，得到老百姓的肯定，不利在于三方監(jiān)管難免出現(xiàn)分歧，在土地出資、與工程出資上過(guò)程繁瑣，監(jiān)管力度需要加強(qiáng)， 對(duì)于建房不同風(fēng)格可以施行兩期工程， 故需要兩份完全不同的設(shè)計(jì)方案 （風(fēng)格一致故不考慮）。4.2 管理計(jì)劃對(duì)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 我們制定了詳盡的開(kāi)發(fā)計(jì)劃設(shè)想， 全面而詳細(xì)的規(guī)范工程中的每個(gè)環(huán)節(jié)通過(guò)：工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量管理、工程完成后的質(zhì)量管理三大施工流程管理實(shí)現(xiàn)為貴

18、方提供優(yōu)勢(shì)房屋七.工程進(jìn)度控制5 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)通過(guò)招投標(biāo)方式確定下來(lái)施工單位和監(jiān)理單位后，房美公司將在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同四方面采取措施，以協(xié)助施工單位和監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)度加以控制。7.1 組織措施房美公司將與施工單位、監(jiān)理單位三方共同制定進(jìn)度控制目標(biāo)體系，明確建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)中進(jìn)度控制人員及其職責(zé)分工。1.2 建立工程進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度信息溝通網(wǎng)絡(luò)， 三方將分別派出專人作為信息聯(lián)絡(luò)員，并定期共同對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行查驗(yàn)，以保證工程進(jìn)度信息同步。1.3 由三方共同建立進(jìn)度計(jì)劃審核制度和進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中的檢查分析制度，對(duì)審核過(guò)程中暴露出的問(wèn)題，明確對(duì)首要責(zé)任人的處罰并及時(shí)解決有

19、關(guān)問(wèn)題。1.4 建立由三方共同參加的進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度（協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間、地點(diǎn)，協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等將進(jìn)一步明確） 。1.5 建立圖紙審查、工程變更和設(shè)計(jì)變更管理制度，以便對(duì)工程進(jìn)度有更好的管控。7.2 技術(shù)措施2.1 房美公司將和監(jiān)理單位共同審查施工方提交的進(jìn)度計(jì)劃，使施工方能在合理的狀態(tài)下施工，以保證工期不延誤。2.2 三方共同編制進(jìn)度控制工作細(xì)則，指導(dǎo)監(jiān)理人員實(shí)施進(jìn)度控制。2.3 采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)及其他科學(xué)適用的計(jì)劃方法，并結(jié)合電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。7.3 經(jīng)濟(jì)措施房美公司將和委托方共同及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù)。7.4 合同措施4.1 房美公司和委托

20、方一起將對(duì)整個(gè)工程分段發(fā)包，分段施工，以提高工程效率。4.2 加強(qiáng)合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度計(jì)劃之間的關(guān)系，保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4.3 嚴(yán)格控制合同變更，對(duì)各方提出的工程變更和設(shè)計(jì)變更，監(jiān)理工程師應(yīng)嚴(yán)格審查后再補(bǔ)入合同文件之中。4.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響，并完善相應(yīng)的處理方法。對(duì)違反合同的情況加強(qiáng)索賠管理，公正地處理索賠。八.工程質(zhì)量管理房美公司將成立專門(mén)的工程質(zhì)量管理監(jiān)督小組，以監(jiān)督和配合施工方和監(jiān)理方對(duì)工程質(zhì)量的管理，并且將工程質(zhì)量的管理貫穿于整個(gè)工程的開(kāi)始至結(jié)束，絕不漏過(guò)任何一個(gè)環(huán)節(jié)。爭(zhēng)取使該工程建設(shè)成為全優(yōu)工程，即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)

21、濟(jì)效益高、施工文明和符合安全標(biāo)準(zhǔn)的工程。為了這一目標(biāo)主要將采取以下措施：8.1 施工前的質(zhì)量管理1.1 在施工前對(duì)施工隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行重新的審查，包括各個(gè)分包商的資質(zhì)的審查。如果發(fā)現(xiàn)施工單位與投標(biāo)時(shí)的情況不符，必須采取有效措施予以糾正。1.2 對(duì)所有的合同和技術(shù)文件、報(bào)告進(jìn)行詳細(xì)的審閱。應(yīng)該重點(diǎn)審查的技術(shù)文件除合同以外，主要包括：審核有關(guān)單位的技術(shù)資質(zhì)證明文件；6 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)審核開(kāi)工報(bào)告，并經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)；審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)和技術(shù)措施；審核有關(guān)材料、半成品的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告；審核反映工序質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)資料；審核設(shè)計(jì)變更、圖紙修改和技術(shù)核定書(shū)；審核有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的處理報(bào)告；審核有關(guān)應(yīng)用

22、新工藝、新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的技術(shù)鑒定書(shū)；審核有關(guān)工序交接檢查，分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量檢查報(bào)告；審核并簽署現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)技術(shù)簽證、文件等。1.3 配備檢測(cè)實(shí)驗(yàn)手段、設(shè)備和儀器，審查合同中關(guān)于檢驗(yàn)的方法、標(biāo)準(zhǔn)、次數(shù)和取樣的規(guī)定；對(duì)施工中將要采取的新技術(shù)、新材料、新工藝進(jìn)行審核，核查鑒定書(shū)和實(shí)驗(yàn)報(bào)告；對(duì)材料和工程設(shè)備的采購(gòu)進(jìn)行檢查，檢查采購(gòu)是否符合規(guī)定的要求。1.4 審閱進(jìn)度計(jì)劃和施工方案，協(xié)助施工方完善質(zhì)量保證體系，對(duì)工地各方面負(fù)責(zé)人和主要的施工機(jī)械進(jìn)行進(jìn)一步的審核， 做好設(shè)計(jì)技術(shù)交底， 明確工程各個(gè)部分的質(zhì)量要求。 1.5 準(zhǔn)備好擔(dān)保和保險(xiǎn)工作，做好質(zhì)量管理表格，簽發(fā)動(dòng)員預(yù)付款支付證書(shū)，全面檢查開(kāi)工條

23、件。8.2 施工過(guò)程中的質(zhì)量管理2.1 工序質(zhì)量控制確定工程質(zhì)量控制的流程；主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件，主要指影響工序質(zhì)量的因素；及時(shí)檢查工序質(zhì)量，提出對(duì)后續(xù)工作的要求和措施。2.2 設(shè)置工序質(zhì)量的控制點(diǎn)對(duì)技術(shù)要求高，施工難度大的某個(gè)工序或環(huán)節(jié)，設(shè)置技術(shù)和監(jiān)理的重點(diǎn)，重點(diǎn)控制操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等；針對(duì)質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點(diǎn)控制；對(duì)于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視。2.3 開(kāi)展質(zhì)量檢查包括操作者的自檢，班組內(nèi)互檢，各個(gè)工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質(zhì)檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質(zhì)檢部門(mén)的檢查。包括：裝飾材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備的質(zhì)量檢查，

24、并檢查相應(yīng)的合格證、質(zhì)量保證書(shū)和實(shí)驗(yàn)報(bào)告；分項(xiàng)工程施工前的預(yù)檢；施工操作質(zhì)量檢查，隱蔽工程的質(zhì)量檢查；分項(xiàng)分部工程的質(zhì)檢驗(yàn)收；單位工程的質(zhì)檢驗(yàn)收及成品保護(hù)質(zhì)量檢查。2.4 成品保護(hù)合理安排施工順序，避免破壞已有產(chǎn)品；采用適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施，加強(qiáng)成品保護(hù)的檢查工作。2.5 質(zhì)量事故處理一般質(zhì)量事故由總監(jiān)理工程師組織進(jìn)行事故分析，并責(zé)成有關(guān)單位提出解決辦法。重大質(zhì)量事故，須報(bào)告房美公司、監(jiān)理主管部門(mén)和有關(guān)單位，由各方共同解決。九工程完成后的質(zhì)量管理7 / 9代建房合建房開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)按合同的要求進(jìn)行竣工檢驗(yàn)，檢查未完成的工作和缺陷，及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內(nèi)施工方負(fù)責(zé)相應(yīng)的維修責(zé)任。

25、9.1 工程安全管理1.1 成立安全管理協(xié)調(diào)小組房美公司成立安全管理協(xié)調(diào)小組，對(duì)施工方的工程安全管理予以監(jiān)督安全管理協(xié)調(diào)小組于每周星期一定期召開(kāi)會(huì)議，總結(jié)并部署相關(guān)安全管理工作，堅(jiān)決杜絕任何形式的生產(chǎn)事故。監(jiān)督施工單位編制安全技術(shù)方案。1.2 監(jiān)督施工單位安全生產(chǎn)各級(jí)職責(zé)和責(zé)任體系責(zé)任制分解制度的建立對(duì)于出現(xiàn)的安全事故，房美公司將在第一時(shí)間內(nèi)與各方面溝通協(xié)調(diào)，將損失降低到最小程度，并監(jiān)督和配合施工方站看事故責(zé)任調(diào)查，對(duì)主要責(zé)任人給予相應(yīng)的處分，妥善處理好事故的善后賠償工作。1.3 對(duì)工人的安全生產(chǎn)教育學(xué)習(xí)工作的監(jiān)管監(jiān)督施工單位抓好職工入場(chǎng)三級(jí)安全教育，轉(zhuǎn)場(chǎng)和換崗教育，確保特殊工種持證率達(dá)到10

26、0，抓好各項(xiàng)制度的貫徹落實(shí)，堅(jiān)持三鐵精神，抓好現(xiàn)場(chǎng)的文明施工，確保施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于階段性、季節(jié)性的工程安全管理，房美公司將配合并監(jiān)督施工單位對(duì)工人的特殊階段安全教育和培訓(xùn)。提高工人季節(jié)性的安全防范意識(shí)（如雨季等） ，以及對(duì)不同施工階段的安全認(rèn)識(shí)，確保安全事故的零發(fā)生。在工程出現(xiàn)以下幾種情況時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理必須及時(shí)安排有關(guān)部門(mén)及人員對(duì)施工工人進(jìn)行安全教育，時(shí)間不少于2 小時(shí)：因故改變安全操作規(guī)程；實(shí)施重大和季節(jié)性安全技術(shù)措施；更新儀器、設(shè)備和工具，推廣新工藝、新技術(shù)；發(fā)生因工傷亡、機(jī)械損傷事故及重大安全未遂事故。房美公司將對(duì)這一情況進(jìn)行監(jiān)督。1.4 對(duì)勞動(dòng)防護(hù)用品的監(jiān)管房美公司監(jiān)督施工單

27、位做好重要?jiǎng)趧?dòng)防護(hù)用品的管理和控制，確保工人在作業(yè)時(shí)安全防護(hù)用具的穿戴。對(duì)于鋼筋工程、模板工程、混凝土工程、季節(jié)性工程等重要環(huán)節(jié)。要配合和監(jiān)督施工單位的施工嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程完成，房美安全管理協(xié)調(diào)小組在這樣的時(shí)段將對(duì)工程進(jìn)行不定期巡檢，以加強(qiáng)監(jiān)督。9.2 工程監(jiān)理房美公司的工程質(zhì)量管理監(jiān)督小組和安全管理協(xié)調(diào)小組將并建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，重點(diǎn)配合工程監(jiān)理單位做好以下工作：2.1 監(jiān)督監(jiān)理單位嚴(yán)格按監(jiān)理委托合同、施工合同約定的內(nèi)容開(kāi)展監(jiān)理合同。2.2 配合、協(xié)助、監(jiān)督監(jiān)理單位對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度三大目標(biāo)控制。2.3 配合、監(jiān)督監(jiān)理單位審查承建單位的各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作和施工組織設(shè)計(jì)，審查進(jìn)場(chǎng)材料、購(gòu)件、制作及操作工藝是否符合要求，督促施工單位按規(guī)范及設(shè)計(jì)要求施工。 2.4 對(duì)監(jiān)理單位檢查分部分項(xiàng)目工程質(zhì)量，簽署各項(xiàng)隱蔽工程，審查設(shè)計(jì)變更已完成工程量，定期進(jìn)行驗(yàn)工計(jì)價(jià)，督促檢查安全生產(chǎn)、文明施工，并參加工程竣工驗(yàn)收等工作8 / 9代建房合