農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理方案

1、 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理方案目 錄序號(hào)內(nèi)容一物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式二.物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容四.人員配備及培訓(xùn)五.物業(yè)管理的特色服務(wù)六.管理服務(wù)承諾 編制單位：北街社區(qū)有限公司 編制時(shí)間：2017年2月20日一.物業(yè)管理整體構(gòu)思及運(yùn)作模式汝陽(yáng)縣北街社區(qū)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的整體構(gòu)思：隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備等方面的定位均很高。結(jié)合隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)戶群體的特征和針對(duì)諸多層面的考慮，我們確立了隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們目標(biāo)定位是：，使隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、信息服務(wù)等方面成為汝陽(yáng)縣物業(yè)的

2、典范，在汝陽(yáng)縣樹(shù)立起名牌物業(yè)形象，并提升隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理品牌形象，使物業(yè)管理成為隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的核心賣點(diǎn)之一。我們對(duì)管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為：建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)演繹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理形象以點(diǎn)帶面、面上處處開(kāi)花結(jié)果隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的運(yùn)作模式：隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的運(yùn)作模式包括：管理架構(gòu)、管理運(yùn)行機(jī)制、考評(píng)考績(jī)體系等。以下分別闡述：（一） 管理架構(gòu)在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，結(jié)合國(guó)浩物業(yè)先進(jìn)管理理念和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式，確定本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的管理架構(gòu)。1、 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理外部組織架構(gòu)汝陽(yáng)縣政府主管部門(mén)北街社區(qū)物業(yè)管理有限公司隆盛路

3、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處 指導(dǎo)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處監(jiān) 督 指協(xié) 調(diào) 導(dǎo) 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理服務(wù) 外部組織架構(gòu)說(shuō)明： 1、北街社區(qū)物業(yè)對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù); 2、政府行政主管部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理工作進(jìn)行管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo); 3、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理處和國(guó)浩物業(yè)構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。2. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)部組織架構(gòu)（首年）隆盛路農(nóng)貿(mào)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理公司隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處 財(cái)務(wù)部工程部安保部物業(yè)部安管隊(duì)運(yùn)行組維修組會(huì) 計(jì)出 納客服組環(huán)境組行政組治安管理車輛管理消防管理設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)施設(shè)備維修客戶維修服務(wù)后勤管理檔案管理行政人事管理保潔管理綠化管理房屋管理客戶服務(wù)

4、83;內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說(shuō)明：1、設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理，實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門(mén)的工作效率；部門(mén)業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。（二） 運(yùn)行機(jī)制為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。北街社區(qū)物業(yè) 物業(yè)公司項(xiàng)目顧問(wèn)經(jīng)理本項(xiàng)目物業(yè)管理單位 指導(dǎo) 反饋 指 指 反計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng) 標(biāo) 導(dǎo) 饋管理處主任服務(wù)地點(diǎn)信息中心 反饋 命令部門(mén)員工部門(mén)主管 督 導(dǎo) 重大突發(fā)事件管理運(yùn)作機(jī)制圖1.質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制質(zhì)量監(jiān)

5、管機(jī)制是在建立一整套有國(guó)浩物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)ISO9001（2000版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。按北街社區(qū)物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí)，公司還會(huì)通過(guò)各種宣傳教育手

6、段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和效率。2.協(xié)調(diào)機(jī)制 協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。(1)行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。(2)競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。(3)輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。(4)管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。3

7、.激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。(1)管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎(jiǎng)罰。(2)實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)員工工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。(3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4.監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物

8、業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。(1)管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。(2)業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成綜合監(jiān)督體系。(3)通過(guò)信息反饋監(jiān)督，以各種手段來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。5.自我約束機(jī)制(1)經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象的利益敏感動(dòng)機(jī)，然后由這類動(dòng)機(jī)去引導(dǎo)對(duì)行為自我約束。(2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。(3)權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。二.物業(yè)管理信息

9、化處理系統(tǒng)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息化處理系統(tǒng)包括：工作流程、信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間、物業(yè)資料管理幾個(gè)方面。以下分別闡述。（一） 工作流程1.整體運(yùn)作流程圖 方 案 設(shè) 計(jì)前期管理機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理單位人 員 培 訓(xùn)接 管 驗(yàn) 收項(xiàng) 目 跟 進(jìn)入住期管理業(yè) 戶 入 住裝 修 管 理安 全 管 理其它事務(wù)管理文檔、物料管理社區(qū)文化建設(shè)商 務(wù) 服 務(wù)財(cái) 務(wù) 管 理品 質(zhì) 管 理工程維護(hù)管理環(huán) 境 管 理日常管理2.物業(yè)交接驗(yàn)收流程：與地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，記錄在案，書(shū)面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。 接收工程圖紙

10、資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。模擬入住，測(cè)定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改抄取水、電表底數(shù)確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項(xiàng)目（附細(xì)則與圖紙）3.工作巡查流程：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過(guò)失報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào)各部門(mén)主管每次例行巡視檢查填寫(xiě)優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失處罰單客戶服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)、處理匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后的信息反饋至主任處責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問(wèn)題處理完畢，及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在處理單上簽字填寫(xiě)督察問(wèn)題處理單，交責(zé)任部門(mén)發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問(wèn)題4.安全管理運(yùn)作流程：定崗值勤保安部主管、保安班長(zhǎng)檢查、登記發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)急分隊(duì)交保

11、安主管編號(hào)、存檔及時(shí)處理做好記錄報(bào) 警通知管理處主任記 錄緊急通知中央控制室視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位5.機(jī)電設(shè)備維修流程：歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處無(wú)法維修，報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)施填寫(xiě)維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)工程主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修6.保潔管理流程：環(huán)境主任巡視檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填寫(xiě)保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，迅速安排人員保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改環(huán)境主任監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績(jī)效，填寫(xiě)整改統(tǒng)計(jì)表整理、歸檔 （二）信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間1.秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息反饋流程：處理中心信息源

12、結(jié)果回饋信息接收站2.秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息反饋控制方式（1）管理處(或客戶服務(wù)中心)值班室，通過(guò)信息傳遞工具，如投訴電話和各專業(yè)組配備的無(wú)線對(duì)講機(jī)等工具，及時(shí)反饋秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。（2）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（3）管理處每月（日）檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比來(lái)獲取反饋信息。（4）通過(guò)反饋信息的總結(jié)評(píng)比，迅速發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，及時(shí)改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理信息處理流程管理處員工意見(jiàn)箱業(yè)戶調(diào)查新聞媒體新聞媒介政府主管部門(mén) 相關(guān)人員執(zhí)行命令執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查管理處信息收集（接收

13、信息、分析處理）4.客戶投訴處理流程：處 理客戶助理回訪，填寫(xiě)投訴回訪記錄，業(yè)戶簽字。信息中心管理處主任指令回訪責(zé)任主管報(bào)告本部員工客戶投訴處理完畢，在投訴記錄上注明完成及情況。反饋、采取措施整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。 5.投訴處理時(shí)間（1）值班人員接到業(yè)戶口頭/書(shū)面投訴后，若能立刻回復(fù)業(yè)戶則應(yīng)立刻回復(fù)，并將有關(guān)投訴內(nèi)容和回復(fù)內(nèi)容記錄下來(lái)。 （2）訴處理人應(yīng)及時(shí)分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，分析判斷投訴是否有效。若投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施，在顧客要求回復(fù)的時(shí)間內(nèi)回復(fù)業(yè)戶。（3）對(duì)于業(yè)戶沒(méi)有明確回復(fù)時(shí)間的，投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件的輕重緩急在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)回復(fù)顧客

14、：A. 嚴(yán)重且緊急事件和不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)回復(fù)，對(duì)于嚴(yán)重但不緊急和不嚴(yán)重不緊急事件可在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)；B. 若投訴無(wú)效，投訴處理人應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)，將投訴無(wú)效的原因知會(huì)顧客。C. 對(duì)于無(wú)效的投訴，對(duì)業(yè)戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心的解釋。（二） 物業(yè)資料管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為高檔住宅項(xiàng)目，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更

15、好地服務(wù)業(yè)戶的目的。1.物業(yè)資料管理流程：收集：工程技術(shù)、維修、改造資料；證件、裝修審批表；歷次管理活動(dòng)書(shū)面、音像記錄整理分類：產(chǎn)權(quán)資料； 技術(shù)資料； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 歷次管理工作資料、記錄； 業(yè)委會(huì)文件、通知、資料、活動(dòng)記錄； 財(cái)務(wù)帳表及分布方案歸檔：按國(guó)家示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則及ISO 9001（2000版）質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還。2.檔案資料的分類檢索 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料 1) 產(chǎn)權(quán)資料A. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B. 用地批準(zhǔn)文件C. 建筑執(zhí)照D. 拆遷安置資料 2) 技術(shù)資料A. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃圖B. 建筑施工圖C.

16、竣工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖D. 地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告E. 工程合同F(xiàn). 開(kāi)、竣工報(bào)告G. 工程預(yù)決算H. 圖紙會(huì)審記錄I. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）J. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證K. 沉降觀察記錄L. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)M. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)N. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)O. 水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)P. 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告Q. 供水試壓報(bào)告3) 物業(yè)資料A. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本資料B. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分項(xiàng)資料C. 商業(yè)配套資料D. 娛樂(lè)設(shè)施資料（2）管理處自建檔案資料 1) 業(yè)戶資

17、料 A. 業(yè)戶基本情況 B. 產(chǎn)權(quán)證書(shū)復(fù)印件 C. 各項(xiàng)簽約文件 2) 日常管理資料 A. 環(huán)境管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 垃圾清運(yùn)記錄 c. 消殺記錄 d. 噪音檢測(cè)記錄 B. 保安管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 交接班記錄 c. 值班記錄 d. 物資搬運(yùn)放行記錄 e. 緊急事件處理記錄 f. 車輛進(jìn)出記錄 g. 夜間查崗記錄 C.車輛檔案 a. 車輛詳細(xì)資料 b. 車位使用協(xié)議 D.裝修管理資料檔案 E. 維修服務(wù)檔案 a. 維修委托單 b. 維修服務(wù)回訪記錄 F 收費(fèi)管理檔案 a. 管理費(fèi)收支公布表 b. 管理處與外單位簽訂的各類合同 c. 其它 G.設(shè)備管理檔案 a. 公用

18、設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b. 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 c. 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d. 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄 e. 設(shè)備臺(tái)帳 H. 業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I. 業(yè)戶訪問(wèn)記錄 J. 業(yè)戶投訴及處理記錄 K. 員工管理檔案 a. 員工個(gè)人詳細(xì)資料 b. 員工培訓(xùn)考核記錄 c. 員工業(yè)績(jī)考核記錄 d. 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L.培訓(xùn)檔案 a. 培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 b. 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c. 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M. 行政文件 a. 政府部門(mén)文件 b. 公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 c. 公司榮譽(yù)資料 N. 其它3、檔案、資料使用流程：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料物業(yè)公司建立的資料隆盛路農(nóng)貿(mào)市

19、場(chǎng)管理處檔案室借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件 4、檔案資料收、發(fā)管理程序（1）公司重要資料（如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。（2）日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。5、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)檔案資料管理要求（1）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤(pán)、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。（2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲(chǔ)存，便于查找和利用。（3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期按相關(guān)管理流程清除過(guò)期失效文件。（4）原始文件按照文件使

20、用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。（5）檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，未經(jīng)授權(quán)人士無(wú)權(quán)決定。（6）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，分類保存。（7）檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文檔管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過(guò)登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過(guò)檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱

21、人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件丟失和泄密。（8）檔案保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容本節(jié)主要闡述隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。（一）隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)安全管理安全工作是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理的一個(gè)重要方面。人們常說(shuō)“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的安全有了切實(shí)的保障，業(yè)戶才能放心。因而安全管理也是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理的一切基礎(chǔ)性工作

22、。門(mén)衛(wèi)、巡邏、消防以及車輛管理等工作都屬于安全管理的范疇。1.保安管理(1)保安工作的特點(diǎn)A.以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。B. 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)市場(chǎng)的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的保安工作離不開(kāi)社會(huì)，離不開(kāi)政府公安部門(mén)，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。C.服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹(shù)立“服務(wù)第一、業(yè)戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，

23、又要文明禮貌，樂(lè)于助人。D.軟件與硬件同時(shí)抓。秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。(2) 保安工作的主要任務(wù)：A. 門(mén)衛(wèi)工作著裝整齊，維持大門(mén)口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為登記來(lái)訪客人、咨詢指引方位及客戶服務(wù)等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B. 安全巡檢定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。C. 公共停車場(chǎng)管理疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理。D. 案件處理積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好

24、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)治安管理工作，對(duì)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。E.消防工作建立義務(wù)消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員），在消防管理部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問(wèn)題處理。F.與其他部門(mén)搞好配合工作2.相應(yīng)的保安防范措施（1）保安部的組織結(jié)構(gòu)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與住宅規(guī)模有關(guān)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn),保安部的班組崗位設(shè)置如下：門(mén)衛(wèi)崗車管崗巡邏機(jī)動(dòng)崗保安部（管理處主任兼職）（2）合理安排保安崗位A、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主入口大門(mén)三班倒24小時(shí)值班C、隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)巡邏崗三班倒24小時(shí)值班D、市場(chǎng)區(qū)內(nèi)車輛管理實(shí)行三班倒24小時(shí)巡邏值班E、保安主管總體協(xié)調(diào)管

25、理（3）加強(qiáng)門(mén)衛(wèi)崗的監(jiān)控力度A. 夜間人流入?yún)^(qū)控制圖門(mén)衛(wèi)崗值勤業(yè)戶問(wèn) 候詢問(wèn)后、登記詢問(wèn)后、登記進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)來(lái)訪客戶進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（并跟蹤觀察）其他人員進(jìn)入秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（并跟蹤觀察）B. 夜間人流出區(qū)控制圖門(mén)衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無(wú)異常放行來(lái)訪客戶放行其他人員放行C. 夜間物流出區(qū)控制圖門(mén)衛(wèi)崗值勤業(yè)戶所帶物品詢 問(wèn)執(zhí)業(yè)戶證明執(zhí)管理處開(kāi)的放行條放行來(lái)訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無(wú)誤，收回放行條放行（4）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì) 快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。

26、（5）實(shí)行24小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，結(jié)合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡邏到位。（7）治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失， 根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的地下停車場(chǎng)規(guī)劃情況，在車輛管理上面將實(shí)施以下管理措施：(1)了解業(yè)戶車輛情況，實(shí)行便捷停放(2)實(shí)施停車專用車位制度(3)地下停車場(chǎng)設(shè)減速坡，限制車輛行使速度(4)嚴(yán)禁外來(lái)車輛進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)(5)根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠的標(biāo)識(shí)

27、牌和停車設(shè)備、設(shè)施 (6)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動(dòng)區(qū)內(nèi)住戶自覺(jué)遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1.宣傳教育開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識(shí)。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的全體人員來(lái)說(shuō)，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：（1） 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)防火工作

28、的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1） 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；（2） 截?cái)嚯?、氣線路；（3） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法；（4） 急救措施。2.日常檢查（1） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否 有灰塵等；（2） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞， 清掃表面灰塵等。（3） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（4） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3.讓業(yè)戶參與隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的消防管

29、理（1） 組織隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人員開(kāi)展消防演習(xí)。（2） 請(qǐng)地區(qū)消防部門(mén)專家到場(chǎng)做有關(guān)消防知識(shí)講座。（3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4.消防報(bào)警特殊處理程序 義務(wù)消防隊(duì)員值班人員火警撲救 通知 往現(xiàn)場(chǎng)消防119 報(bào)警 往現(xiàn)場(chǎng) 管理處主任 往現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告 公司領(lǐng)導(dǎo) 掌握現(xiàn)場(chǎng)情況報(bào)告 出事業(yè)戶 通知 往現(xiàn)場(chǎng) （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周

30、期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，我們將對(duì)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營(yíng)環(huán)境.1環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務(wù)：A.負(fù)責(zé)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)公共部位的保潔，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B.負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；C.負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D.負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 （2）組織結(jié)構(gòu)管理處主任用具保管保潔班長(zhǎng)機(jī)動(dòng)清潔工家政清潔工室外清潔工室內(nèi)清潔工（3）12小時(shí)保潔制度秀嘉隆盛路農(nóng)貿(mào)實(shí)行12小時(shí)兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上19：

31、00時(shí)下班。以保證隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)業(yè)戶的影響。2垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。各類垃圾垃圾分類收集箱無(wú)害物可回收資源有害物環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)出園區(qū)廢棄物品收購(gòu)站集中處理（1）垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝。（2）分類功能的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 3殺蟲(chóng)滅鼠 殺蟲(chóng)滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對(duì)象

32、是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）花錢買安全，可聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。（3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成為危害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）定期進(jìn)行二次防滅蟲(chóng)藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問(wèn)題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。（6）實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉(cāng)庫(kù)等等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場(chǎng)所以殺蟲(chóng)為主。（7）殺蟲(chóng)滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲(chóng)滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。（8）對(duì)由市、區(qū)愛(ài)衛(wèi)會(huì)等部門(mén)布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法

33、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法市場(chǎng)公共區(qū)衛(wèi)生地面和道路路面整齊、干凈，無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無(wú)臟物，無(wú)積水（指臟、臭水）、青苔。抽查垃圾桶外表干凈，無(wú)積垢、無(wú)臭味。目測(cè)玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)：明凈、光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。目測(cè)天花、燈罩目視無(wú)明顯灰塵，無(wú)污漬。目測(cè)各種設(shè)施外表包括廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔，無(wú)污垢、無(wú)積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺(tái)、鏡面內(nèi)外光潔，無(wú)污垢、無(wú)斑點(diǎn)，無(wú)積水、無(wú)積塵。抽查地面、墻面光潔、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物，無(wú)積水、無(wú)積塵，無(wú)蜘蛛

34、網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無(wú)陳積物，無(wú)臭味，外表干凈。檢查樓梯及門(mén)樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯欄桿：無(wú)灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無(wú)積塵，玻璃無(wú)污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)臟雜物。抽查門(mén)干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污跡。檢查（五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)管理高檔小區(qū)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求較普通小區(qū)為高，為保障隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，把北街社區(qū)物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。此外，我們將在設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低

35、運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。為此，我們?yōu)樵O(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。1.機(jī)電設(shè)備管理的基本原則(1)采用北街社區(qū)物業(yè)安全而高效的管理模式A建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系依據(jù)質(zhì)量管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。B制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開(kāi)展工作，并作相關(guān)記錄。C實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具

36、、開(kāi)關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為履歷性質(zhì)一直保留。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。(2)建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案A.根據(jù)隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則B.制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的設(shè)備總覽表。C.依設(shè)備總覽表設(shè)立設(shè)備管理卡,設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。D.對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。（3）主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬A.設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。B.利用信息平臺(tái)

37、建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過(guò)渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。C.接受公司綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯(cuò)誤，對(duì)新問(wèn)題工程部專案協(xié)助解決。D.工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺(tái)，便于各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。（4）建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ).任何工作做到有據(jù)可查。B.以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。C.發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。D.適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。C.完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。（5）技術(shù)資料的管理A.對(duì)于技術(shù)資

38、料管理，遵守“二級(jí)制”模式。公司資料部門(mén)掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。B.工程部資料柜鑰匙管理，納入管理處鑰匙管理體系中。（6）有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A.定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門(mén)柜、門(mén)房鑰匙。B.設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程部專用鑰匙箱。C.設(shè)立與隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。（7）技術(shù)工種的管理對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，又作到人力資源的合理配制。2.設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公共設(shè)施、

39、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)及管理采用金地成熟的管理模式。（1）設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)由工程部負(fù)責(zé)，消防中心、公共停車場(chǎng)由保安部負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。（2）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。（3）建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的圖紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備總覽表，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。（4）對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入CI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)

40、，充分顯示規(guī)范化管理模式。（5）利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過(guò)渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門(mén)的調(diào)控和監(jiān)督。（6）工程部組織召開(kāi)工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。（7）建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。（8）發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對(duì)技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長(zhǎng)期可靠安全運(yùn)行。3.增收節(jié)支，不斷提高管理水平(1)、 增收節(jié)支措施A.經(jīng)常對(duì)員

41、工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺(jué)地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。B.努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。C.加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開(kāi)支。D.加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購(gòu)、專人保管、合理領(lǐng)用。E.秀嘉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。(2)、 提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。A.提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。B.配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。C.繼續(xù)完善配件

42、的供應(yīng)商體系。D.配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。E.加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。F.維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。G.建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。H.實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。I.成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。4.機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓以及低壓對(duì)地?cái)?shù)據(jù)。（停電）高

43、壓開(kāi)關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開(kāi)關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常，安全無(wú)故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無(wú)功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測(cè)試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時(shí)維修和補(bǔ)漏暢通無(wú)滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門(mén)和管道、刷漆共用天線日常維護(hù)每天及時(shí)維修使用正常、信號(hào)清晰定期維護(hù)半年檢測(cè)信號(hào)輸出空調(diào)日常維護(hù)每月過(guò)濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電

44、動(dòng)軸以及滿載電流起動(dòng)正常、無(wú)故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承5.房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無(wú)損壞、無(wú)污跡定期保養(yǎng)1年清洗定期保養(yǎng)1年修補(bǔ)定期保養(yǎng)3年翻新溝渠、池地下排水道日常維修每月及時(shí)維修、（清理）破損和堵塞暢通、無(wú)損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理四. 人員配備及培訓(xùn)(一) 隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理處人員的配備（1）隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)公司管理架構(gòu)圖（參考第6頁(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)內(nèi)容）。（2）部門(mén)及崗位設(shè)置表A物業(yè)事務(wù)管理崗位設(shè)置類別崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注管理處主任1人白班行政人事、客服、環(huán)境管理后勤管理員1人白班后

45、勤、庫(kù)房及檔案管理保潔員3人白班園區(qū)道路、樓宇、公共區(qū)域、裙樓保潔合計(jì)5人B工程管理崗位設(shè)置 崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注維修工1人8小時(shí)值班負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的具體運(yùn)行、維護(hù)及住戶維修服務(wù)提供住宿，正常上班時(shí)間8小時(shí)，其余時(shí)間待命合計(jì)1人C財(cái)務(wù)管理崗位名稱人數(shù)工作時(shí)間工作內(nèi)容備注財(cái)務(wù)主管1人白班兼會(huì)計(jì)職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼財(cái)務(wù)內(nèi)勤1人白班出納職能由地產(chǎn)財(cái)務(wù)兼合計(jì)2人D安全管理崗位設(shè)置 序號(hào)崗位代號(hào)崗位名稱崗位工作內(nèi)容人數(shù)工作時(shí)段1003安全主管轄區(qū)內(nèi)安全統(tǒng)籌管理17：3011：30 14：0018：002180當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安全崗位管理 （兼巡邏崗）38：0016：00 16：0024：0024：

46、008：003181主入口大門(mén)崗大門(mén)形象崗、交通管制1同上4182次入口門(mén)崗形象崗、交通管制1同上5183區(qū)內(nèi)巡邏崗樓層巡邏、人員出入控制1同上合計(jì)6（二）員工的培訓(xùn)1培訓(xùn)目標(biāo)為把隆盛路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理成洛陽(yáng)市物業(yè)管理名盤(pán)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在200課時(shí)以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。（6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2培訓(xùn)方式（1）自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)