商業(yè)項目管理標準–FZ商業(yè)綜合體選址標準化立地模型

1、、目的根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，2017年新城吾悅廣場累積開業(yè)不少于 15個，在建不少于25 個。2020年開業(yè)和待建項目達到80個。為響應(yīng)公司戰(zhàn)略發(fā)展，現(xiàn)公司大力儲備商業(yè)用 地，本說明在統(tǒng)一了 10萬方體量商業(yè)綜合體選址的標準化模式，為商業(yè)項目用地選址 提供依據(jù)。二、說明通過現(xiàn)行成熟商業(yè)綜合體營運狀況分析，以及參考標桿企業(yè)萬達商業(yè)選址特點。在 商業(yè)綜合體的地塊選址上，人口、商業(yè)競爭度、消費力、城市規(guī)劃、宗地特征是決定新 地塊是最終適用于商業(yè)綜合體選擇進入的評判標準。1、日均客流支持度（40分）：1）根據(jù)宗地周邊商業(yè)競爭和地理環(huán)境影響劃分一、二、三級商圈，設(shè)定各商圈范圍消費頻次各級商圈原則上按1.5、

2、1.5-3、3-8公里為半徑進行劃分的?？紤]到研究項目周邊 環(huán)境（如道路河流橋梁等阻隔因素），以及商業(yè)競爭項目情況，需根據(jù)實際情況對商圈 范圍進行合理圈定：一級商圈1.5公里范圍內(nèi)，此輻射半徑范圍內(nèi)的居民通常以步行（20分鐘）可以到達, 以家庭式消費為主，一般正常家庭每周一次就近大型賣場采購，添置家庭生活用品，因 此該商圈范圍的消費頻次定為7天/次/人；二級商圈1.5-3公里范圍，此輻射半徑范圍內(nèi)的居民通常以公交車或自駕工具到達，通常以周末家庭或朋友同事，娛樂聚餐活動為主，此消費頻次一般在每月1-2次，定于20天/次/人；三級商圈3-8公里范圍，此輻射半徑范圍內(nèi)居民為目的性到達該項目消費，朋友

3、娛樂、聚餐或目的性購買某品牌，消費頻次較低，定于90天/次/人；2）各商圈人口計算輻射商圈范圍內(nèi)的人口計算按現(xiàn)有人口與開業(yè)三年內(nèi)未來增長人口的總和得出。一、二級商圈現(xiàn)有人口需根據(jù)項目實際情況作出細分統(tǒng)計包括：居民（住宅小區(qū) 和自然村）寄宿制大中專等院校學(xué)生、商務(wù)辦公、政府機關(guān)工作人員、酒店客、 旅游人口及遷出人口。具體測算方法見如下表格：類別住宅樓盤人口測算自然村人口測算寄宿制大中專等院校學(xué)生測算商務(wù)辦公白領(lǐng)測算政府機關(guān)工作人員測算旅游人口測算酒店客測算測算方法按戶均面積100平米、戶均3人、入住率90%進行測算；根據(jù)區(qū)域 實際情況進行調(diào)整。按占地面積每平方公里4000人計算，根據(jù)城市等級進行

4、調(diào)整。按寄宿制大中專等院校學(xué)生寄宿規(guī)模計算。按商務(wù)辦公樓的建筑面積每15平方1人計算。醫(yī)院醫(yī)護人員和學(xué)校 教職工按視同白領(lǐng)。按實際政府部門工作人員計算。根據(jù)商圈內(nèi)旅游景點年旅游人次計算，年均增量按所在城市年均增長率計算。（統(tǒng)計年鑒查詢）根據(jù)酒店客房數(shù)、入住率進行測算，按每客房 2人計算。遷出人口測算 .周邊未來出讓地塊現(xiàn)有建筑情況（自然村、老新村等）進行測三級商圈現(xiàn)有人口只需考慮居民一、二級商圈未來增長人口按商圈范圍內(nèi)交付樓盤入住時間，開業(yè)第一年交付項目按3年內(nèi)100%M主計算，開業(yè)第二年交付項目按 3年內(nèi)50%M主計算，開業(yè)第三年交付 項目按3年內(nèi)30%M主計算。非居民的其他人群增長需進行實

5、際調(diào)研后確定。三級商圈按城市人口自然增長率計算。3）綜合消費頻次及人口來源，得出客流量 ：第一年日客流量=（一級商圈現(xiàn)有人口 +開業(yè)第一年的增長人口） /7天/人+（二級商 圈現(xiàn)有人口 +開業(yè)第一年的增長人口） /20天/人+ （三級商圈現(xiàn)有人口 +開業(yè)第一年的增 長人口）/90天/人。第二年、第三年的日均客流量的計算以此類推；最終的日均客流量為開業(yè)三年日均 客流量的平均數(shù);日均客流量=（第一年日均客流量+第二年日均客流量+第三年日均客流量）/3。根據(jù)10萬方商業(yè)綜合體的實際營運，商家的基本生存需要 2萬日客流維持。實際證 明，低于2萬日客流，10萬方綜合體無法生存，尤其餐飲配套類業(yè)態(tài)影響更甚

6、。因此， 把是否有2萬日客流作為評判一個10萬方商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)營可行性的首要依據(jù)，根 據(jù)日均客流量指標劃分優(yōu)、良、合格及不合格 4個等級。評價標準如下：指標評分標準指標評價優(yōu)（100）良（80）合格（60）不合格（0-50）日均客流 支持度開業(yè)連續(xù)三年 預(yù)估日均客流量P>> 3.5萬人P,> 3萬人P>> 2.5萬人P< 2.5萬人（酌情給分）日均客流支持度得分=評分*單項權(quán)重（30%2、商業(yè)競爭度（30分）項目一級商圈內(nèi)是否有同業(yè)態(tài)商業(yè)體存在，直接關(guān)系再造綜合體的可行性。一個 10 萬方商業(yè)綜合體的存活需要一定人口的支持，同業(yè)態(tài)商業(yè)體勢必分流項目目標客群

7、。且 宗地周邊大型超市分布對項目未來主力店招商構(gòu)成直接影響。因此，商業(yè)競爭度考慮同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭 與大型超市競爭 兩個維度，分設(shè)20%< 10煙重分。評價標準如下：1） 同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭（20分）：3%以內(nèi)無購物中心及大體量復(fù)合式百貨， 評分優(yōu)（100 分）；3 km以內(nèi)沒有同業(yè)態(tài)購物中心，但有大體量復(fù)合式百貨，評分良（80分）；1.5-3 如以內(nèi)有同業(yè)態(tài)購物中心，評分合格（60分）；1.5%以內(nèi)有同業(yè)態(tài)購物中心，或大 體量復(fù)合式百貨，評分不合格（0-50分），酌情打分。注1:前文購物中心指建筑面積在7萬褶以上購物中心項目，復(fù)合式百貨指除零售業(yè) 態(tài)外，集餐飲、配套、娛樂休閑為一體購物中心化百

8、貨。注2:若3KM以內(nèi)有與本項目不同定位的購物中心或復(fù)合式百貨，可視為對本項目造成商業(yè)競爭影響不大，依情況酌情打分。2） 大型超市競爭（10分）：3 km以內(nèi)無大型超市，評分優(yōu)（100分）；2 km以內(nèi)無大 型超市，評分良（80分）；2 km以內(nèi)有1家大型超市，評分合格（60分）；2 km以內(nèi) 有2家及以上大型超市，評分不合格（0-50分），酌情打分。注：前文大型超市指建筑面積 2萬褶以上的國際連鎖超市品牌或國內(nèi)知名連鎖超市 品牌，非以上條件大型超市可視為對本項目競爭影響不大，可視情況酌情打分。商業(yè)競爭度得分=同業(yè)態(tài)競爭得分*單項權(quán)重（20% +大型超市競爭得分*單項權(quán)重 （10%3、消費力（

9、10分）消費力考慮區(qū)域產(chǎn)業(yè)及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 兩個指標，分設(shè)5批重分評價標準如下:1）區(qū)域產(chǎn)業(yè)（5分）：有大的產(chǎn)業(yè)支撐，評分優(yōu)（100分）；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，評分良 （80分）；產(chǎn)業(yè)一般，評分合格（60分）；幾乎沒有產(chǎn)業(yè)，評分不合格（0-50分），酌情 打分。2）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（5分）：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入決定消費層次和能力， 決定消費頻次和購買力，直接影響綜合體的存活。根據(jù)現(xiàn)行各蘇南及蘇北較發(fā)達地區(qū)財 政數(shù)據(jù)提供，人均年可支配收入值均達 2.5萬城市居民消費能力強，因此把 2.5萬設(shè)定 為標準，低于該值根據(jù)分值劃分不同等級。2.5萬評分優(yōu)（100分）；2.3萬評分良（80分）；2

10、萬評分合格（60分）；2 萬評分不合格（0-50分），酌情打分；評估數(shù)據(jù)以最近一年的官方數(shù)據(jù)為準。消費力得分=區(qū)域產(chǎn)業(yè)得分*單項權(quán)重（5% +消費力得分*單項權(quán)重（5%4、城市規(guī)劃（10分）意向地塊是否位于城市商業(yè)中心（大型住宅區(qū)）或者規(guī)劃中的商業(yè)中心（大型住宅 區(qū)），周邊是否規(guī)劃有基礎(chǔ)設(shè)施的利好條件，直接決定了培養(yǎng)期和是否存在開發(fā)優(yōu)勢。 因此，城市規(guī)劃考慮 區(qū)域功能定位及基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 兩個因素，分設(shè)5%Z重分。評價標準如下：1）區(qū)域功能定位（5分）：處于城市級商業(yè)中心或大型住宅區(qū)，評分優(yōu)（100分）； 處于城市次級商業(yè)中心或城市商業(yè)區(qū)強勁輻射圈內(nèi)，評分良（80分）；處于城市發(fā)展的方向上或

11、開發(fā)方向上，評分合格（60分）；以上情況都不屬于，評分不合格（0-50分）， 酌情打分；以上情況均考慮未來 3-5年規(guī)劃。2）基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（5分）：有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃建設(shè)，評分優(yōu)（100分）；有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)，有區(qū)域型市政配套規(guī)劃建設(shè)，評 分良（80分）；有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)，評分合格（60分）；無生活配套設(shè)施發(fā)展 規(guī)劃，評分不合格（0-50分），酌情打分。城市規(guī)劃得分=區(qū)域功能定位得分*單項權(quán)重（5% +基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃得分*單項權(quán) 重（5%5、宗地特征（10分）項目地塊四周存在兩條以上主干道為基礎(chǔ)標準，具備基本的商業(yè)道路展示面。如地 塊位于規(guī)劃軌道交通，可達性強，直接提高地塊分值。如存在樹林、河流、立交橋等人 流阻隔因素將有很大影響。評價標準如下：交通條件（未來3-5年）：有2條以上城市主干道，有軌道交通站點；無河流、高 架、公園綠地等天然阻隔。評分