城市土地價格與房產(chǎn)價格關(guān)系分析(一)

1、城市土地價格與房產(chǎn)價格關(guān)系分析 一 摘要本文分析了土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系。影響房價的原因是多種 多樣的 ,土地的價格僅僅是房產(chǎn)價格本錢的一局部 ,二者確實有著緊密 的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。關(guān)鍵詞 城市土地房產(chǎn)價格關(guān)系分析 當(dāng)前房價的極速上漲已經(jīng)成為媒體和社會普遍關(guān)注的問題。近年來,關(guān)于土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系有多種觀點 ,房產(chǎn)價格的迅速攀升 ,以及 頻頻出現(xiàn)高達(dá)幾十億元土地出讓金的 “地王 事件,這些看似緊密相連的 現(xiàn)象,使許多相當(dāng)有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都將房價上漲的情況與不斷攀升 的土地價格聯(lián)系到一起。然而不動產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻持有不同的看法,影響房價的原因是多種多樣的 ,土地的價格僅

2、僅是房產(chǎn)價格本錢的一局部 , 二者確實有著緊密的聯(lián)系 ,但是并不象人們想象的那么單純。 那么什么是土地價格和房產(chǎn)價格呢 ?城市的土地價格大致可以分為兩 種:城市基準(zhǔn)地價和宗地價格。 城市基準(zhǔn)地價是平均價格 ,用來反映城市 某種用地類型的土地平均價格水平 ,受國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)開展水 平影響 ;宗地價格是指某一時點某宗不動產(chǎn)交易達(dá)成的成交價格,受城市土地微觀因素影響。本文分析的與房價相關(guān)的土地價格主要是指宗 地價格 ,即開發(fā)商得到土地而付給政府的土地價格 ,也可以說是土地成 交價。房產(chǎn)價格比擬容易理解 ,本文所指房產(chǎn)價格是指可以在市場上自 由交易的商品房價格 ,但不包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、工

3、業(yè)廠房等供需 受到政府嚴(yán)格控制的房產(chǎn)價格。另外,多數(shù)學(xué)者普遍認(rèn)為影響城市土地價格的因素可以分為宏觀和微觀 因素。宏觀因素對城市土地價格有普遍性、一般性、共同性的影響,簡單說宏觀因素包括政府的政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)開展水平、GDP銀行利率、城市規(guī)模等 ,其中政府的政策法規(guī)對城市土地價格的影響最重要。微觀 因素主要指土地個別因素、臨近土地因素和區(qū)位因素。外國學(xué)者利用 回歸分析法對這三項因素進(jìn)行分析的結(jié)果是三項之和可以在近80%的程度上解釋城市土地價格的變化。經(jīng)我們對西方國家的調(diào)查 ,我們看到在大多數(shù)西方國家中 ,土地的所有 權(quán)是與房屋所有權(quán)緊密相連的 ,即土地轉(zhuǎn)讓的同時地上房屋也一起轉(zhuǎn)讓 因此假設(shè)地上房屋

4、處于優(yōu)良狀態(tài) ,可以賣很好的價格 ,那么一定影響土地 的轉(zhuǎn)讓價格 ,這與我國的土地出讓價格有很大的不同。我國的土地出讓 價格,也就是土地在招牌掛交易過程中形成的價格是由競買方即開發(fā)商 決定的 ,開發(fā)商的出價只要不低于政府的底價 ,且高于其他開發(fā)商出價 , 就可以該價格獲取土地 ,所以在現(xiàn)行的土地招牌掛交易過程中 ,交易價 格的主動權(quán)通常不掌握在政府手中。即使現(xiàn)在也存在政府通過評審開 發(fā)商的詳細(xì)開發(fā)規(guī)劃 ,人為決定中標(biāo)者 ,并不以出價最高者獲取土地的 現(xiàn)象 ,但是對多數(shù)依靠土地財政運作的地方政府來說,價高者競得的規(guī)那么在相當(dāng)長的時間里依舊不會改變。從理論上講 ,根據(jù)不動產(chǎn)估價的原理 ,具有投資開發(fā)或在開發(fā)的不動產(chǎn) 估價適用于假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)商以這樣的原那么確定拍賣出價。根本公 式為:開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 =待開發(fā)不動產(chǎn)價值 +開發(fā)本錢 +管理費用 +投 資利息+銷售稅費 +開發(fā)利潤 +購置待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。 根據(jù)市場需要 ,大多城市地方政府已經(jīng)設(shè)立土地儲藏交易中心,因此開發(fā)商通過招牌掛形式得到的土地大局部已具有 “七通一平 的條件 ,上述 公