土地增值稅題庫(kù)

1、土地增值稅題庫(kù)土地增值稅稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，土地增值稅稅額二增值額X30% ;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50% ,未超過(guò)100%的，土地增值稅 稅額二增值額X 40%-扣除項(xiàng)目金額X 5%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額二增值額X 50%-扣除項(xiàng)目 金額X 15% ;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%，土地增值稅稅額二增 值額X 60%-扣除項(xiàng)目金額X 35%。公式中的5% , 15% , 35%為速算 扣除系數(shù)。一、單選題（23題）:1. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)征收土地增值稅的是 （）。A .個(gè)人之間互換自有居住用房B. 無(wú)償贈(zèng)與房屋給直系親

2、屬C. 被兼并企業(yè)將房屋并入兼并企業(yè)中D .抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)【答案】：D 【解析】對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期滿，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅。2. 房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅申報(bào)業(yè)務(wù)中，企業(yè)的下列處理正確的是（）。A .將超過(guò)貸款期限加收的罰息作為利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除B. 企業(yè)開發(fā)住宅和別墅，貸款分別向建設(shè)銀行和工商銀行借入， 財(cái)務(wù)上為簡(jiǎn)便核算，將利息按借款單位核算，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用時(shí)，米用了“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 5% 以內(nèi)+全部借款利息支出”的公式計(jì)算C. 企業(yè)在計(jì)算開發(fā)成本時(shí)，將拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)計(jì) 入其中D .將未計(jì)入房?jī)r(jià)的代

3、收費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目，但未作為收入計(jì)稅【答案】：C3. 下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。A. 自建房屋轉(zhuǎn)為自用B. 出租房屋的企業(yè)C. 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)D. 將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間【答案】:C4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列（）項(xiàng)目，不屬于視同銷售房地產(chǎn)，不用繳納土地增值稅。A .開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于職工福利B .開發(fā)的部分房地產(chǎn)與其他單位交換非貨幣資產(chǎn)C.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于抵償債務(wù)D .開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于辦公自用【答案】:D5 .納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不包括（）。A. 貨幣收入B. 實(shí)物收入C. 無(wú)形資產(chǎn)收入D.依照有關(guān)規(guī)定代收的價(jià)外費(fèi)用【答案】

4、：D6. 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和印花稅B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育 費(fèi)附加C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和個(gè)人 所得稅D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅【答案】:B7. 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)是（ ）。A、銷售費(fèi)用B、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用C、建筑工程安裝費(fèi)D、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的管理費(fèi)用【答案】:C8土地增值稅的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，按照

5、（）計(jì)算征收。A、最高一檔稅率B、扣除項(xiàng)目金額不得扣除的原則C、成交價(jià)格加倍，扣除項(xiàng)目金額減半的辦法D、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格【答案】：D9. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬(wàn)元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房 地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn) 元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬(wàn)元。A、180B、249.75C、300D、360【答案】:B10. 某公司銷售一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元

6、，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估， 該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相 關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（）萬(wàn)丿元。A. 21B.30C.51D.60【答案】：A 【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng) 估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額土地增值額=500-800 X 50%-30=70 （萬(wàn)元）增值額未超過(guò)扣除金額的50%，稅率為30%應(yīng)納土地增值稅=70 X 30%=21 （萬(wàn)元）。11. 以下屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，而 不是納稅人應(yīng)進(jìn)行土地

7、增值稅的清算的是（）。A、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的B、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的C、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的D、整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的【答案】：A12. 土地增值稅清算中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用如何處理。（）A、可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用B、可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本C、可以計(jì)入代收費(fèi)用中D、不得扣除【答案】:B13. 位于縣城的某商貿(mào)公司2012年12月銷售一棟舊辦公樓，取 得收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元，因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公 司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于 2009年1月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元， 繳納契稅18萬(wàn)元。該公司銷售辦公

8、樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng) 目金額的合計(jì)數(shù)為（）。A、639.6 萬(wàn)元 B、640.1 萬(wàn)元 C、760.1 萬(wàn)元 D、763.7 萬(wàn) 元【答案】：C14. 某市房地產(chǎn)企業(yè)2013年建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得 銷售收入1000萬(wàn)元，該公司為了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款 200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 400萬(wàn)元，銀行貸款利息由于與其他項(xiàng) 目無(wú)法劃分，所以無(wú)法提供準(zhǔn)確的數(shù)字，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土 地增值稅是（）萬(wàn)元。（該市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例在利息不得扣除時(shí)規(guī)定的比例10%，利息可以扣除時(shí)，規(guī)定的比例為 5%）A、0B、49.50 C、69.50D、79.50【答案】：A【解析】：（

9、1）確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓收入是1000萬(wàn)元（2）確定扣除項(xiàng)目金額： 取得土地的地價(jià)款200萬(wàn)元 房地產(chǎn)開發(fā)成本400萬(wàn)元 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（200 + 400 ）X 10% = 60 （萬(wàn)元） 轉(zhuǎn)讓稅金：營(yíng)業(yè)稅=1000 X 5% = 50 （萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅=50 X 7% = 3.50 （萬(wàn)元）教育費(fèi)附加=50 X 3% = 1.50 （萬(wàn)元） 房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除金額：（200 + 400） X 20% = 120 （萬(wàn)元） 房地產(chǎn)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)：200 + 400 + 60 + 50 + 3.50 + 1.50 + 120 = 835 （萬(wàn)元）（3 ）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：1000 835 =

10、 165 （萬(wàn)元）(4) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：165 - 835 = 19.76%(5) 根據(jù)稅法規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未 超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅?！彼裕绢}中的房地 產(chǎn)企業(yè)免征土地增值稅。15. 房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，處理正確的是()。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除建筑安裝施工企業(yè)質(zhì)量保證金無(wú)論是否取得發(fā)票均可全額扣除。B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅都不得扣除。C. 取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的 金額”中扣除。D. 開發(fā)過(guò)程中全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，沒(méi)有計(jì)算房 地產(chǎn)

11、開發(fā)費(fèi)用。【答案】：C 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款， 作為開發(fā) 項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量 保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額予以扣除；未 開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā) 繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅不得扣除， 但計(jì)算企業(yè)所得稅可 以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，仍按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的一定比例以內(nèi)計(jì)算扣除16. 某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢住宅樓出售，簽訂商品房買賣合同，取得銷售收

12、入9500萬(wàn)元，分別按國(guó)家規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、 城建稅、教育費(fèi)附加。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用 1000萬(wàn)元，開發(fā)成本5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用500萬(wàn)元，其中 利息支出200萬(wàn)元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無(wú)法分 攤，該地方政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算比例為9%。轉(zhuǎn)讓此住宅應(yīng)繳土地增值稅額是（）萬(wàn)元。A、0B、200.5C、210.7D、374.1【答案】：D17. 對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，存在明顯偏低的，但不作為 土地增值稅銷售收入存在正當(dāng)理由的有：（）A .法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格B .以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格C.母公司轉(zhuǎn)讓給子公司的房地產(chǎn)價(jià)格D .政府物價(jià)

13、部門部定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格【答案】:C18 .下列行為中，需要繳納土地增值稅的是 （）。A. 某人將自己一套閑置的住房出售B. 某人將個(gè)人的房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與自己的子女C. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股進(jìn)行對(duì)外投資D. 某企業(yè)通過(guò)殘疾人聯(lián)合會(huì)將一套房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與當(dāng)?shù)匾患腋＠髽I(yè)【答案】C【解析】從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅，A選項(xiàng)不符合題意；房產(chǎn)所有人、土地 使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng) 義務(wù)人，免征土地增值稅，B選項(xiàng)不符合題意；通過(guò)社會(huì)團(tuán)體捐贈(zèng)房 產(chǎn)給教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項(xiàng)是 免稅的，不符合題意。房地

14、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股對(duì)外 投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅，只有C選項(xiàng)是依法征稅的，符合題意。19 .對(duì)于符合土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)當(dāng)在滿足條件 之日起（）日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理清算手續(xù)。A. 7B.10C.30D.90【答案】D【解析】對(duì)于符合清算條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。20.2012年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的一塊土地， 取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià)1200萬(wàn)元，取得土地使用 權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 35萬(wàn)元。 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增

15、值稅（ ）萬(wàn)元。A. 73 . 5B.150C . 157 . 5D. 300【答案】C【解析】扣除金額=1200+40+35=1275 （萬(wàn)元）土地增值額=1800-1275=525 （萬(wàn)元）應(yīng)繳納土地增值稅=525 X 30%=157.5 （萬(wàn)元）21 .出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng) 目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（）計(jì)算。A. 賬載余額B.重置成本C.賬載原值乘以成新折扣率D.重置成本價(jià)乘以成新折扣率【答案】D【解析】出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按重置成本 價(jià)乘以成新折扣率計(jì)算。22 .土地增值稅規(guī)定，房

16、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，如果同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，正確的申報(bào)方法是（）。A.合并填報(bào)B.分別填報(bào)C.只填報(bào)征稅項(xiàng)目D.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定填報(bào)【答案】：B【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，應(yīng)該分別申報(bào)。23.2012年3月，北京市居民甲某將其 2010年以80萬(wàn)元購(gòu)入 的一套住房轉(zhuǎn)讓給乙某，取得收入 150萬(wàn)元。同類房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格 為100萬(wàn)元。甲某應(yīng)繳納土地增值稅（）萬(wàn)元。A.【答案】：A【解析】自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。二、多選題（24題）:1. 在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)并取得收入的下列單位和個(gè)人，屬于土地增值稅納稅人的是（

17、）。A. 國(guó)有企業(yè)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)C.部隊(duì) D.學(xué)校、醫(yī)院【答案】：ABCD2. 下列業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅的有（）。A. 房地產(chǎn)評(píng)估增值的B. 某商業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股投資開辦工廠C. 將自有房產(chǎn)贈(zèng)送給客戶的D. 出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓的【答案】:CD3. 根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括（）。A.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)C. 轉(zhuǎn)讓集體土地D. 地上的建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓【答案】:AD4. 下列項(xiàng)目中屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。A、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B、公共配套設(shè)施費(fèi)C、銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用D、開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道

18、路建設(shè)費(fèi)用【答案】:ABD5. 下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的有 （）。A、印花稅B、耕地占用稅C、前期工程費(fèi)D、借款利息費(fèi)用E、開發(fā)間接費(fèi)用【答案】：AD6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的經(jīng)濟(jì)收益，（）可以確認(rèn)為土地增值稅計(jì)算的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。A .違約金B(yǎng) .滯納金C.賠償金D .分期付款利息E.延期付款利息【答案】:ABCDE7. 以下關(guān)于土地增值稅銷售收入的表述中，正確的是：（）A .轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有 關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。B .因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的 該項(xiàng)違約金，確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。C.因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地

19、產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的 該項(xiàng)違約金，不確認(rèn)為房地產(chǎn)收入D .以售后返租形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款確認(rèn)為轉(zhuǎn) 讓收入，不包括其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。E. 以售后返租形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款確認(rèn)為轉(zhuǎn) 讓收入，包括其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益?！敬鸢浮?ACE8. 下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目且可據(jù)實(shí)扣除的有（）。A .銷售房產(chǎn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)B .支付的土地出讓金C. 小區(qū)出售前綠化支出D.銷售房產(chǎn)的廣告費(fèi)用【答案】：BC9. 下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占

20、整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為 90 %D、取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的E、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的【答案】:ABE10. 下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅核定征收條件的有（）。A. 符合土地增值稅清算條件的B. 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C. 按照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的D. 雖然設(shè)置賬簿但賬目混亂應(yīng)稅收入難以確定的E. 雖然設(shè)置賬簿但賬目混亂成本，費(fèi)用難以確定的【答案】:BCDE11. 根據(jù)土地增值稅規(guī)定，下列表述正確的有 （）。A .納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅B .納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)向納 稅人所

21、在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅C. 土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率D .集體土地轉(zhuǎn)讓是違法行為，應(yīng)該征收土地增值稅【答案】：AC12. 允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，表述正確的有（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用中B、房地產(chǎn)開發(fā)，其繳納的印花稅在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金中扣除C、非房地產(chǎn)開發(fā),其繳納的印花稅在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金中扣除D、非房地產(chǎn)開發(fā)，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用中【答案】:AC13. 下列對(duì)法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅地點(diǎn)的說(shuō)法正確的有 （）。A、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng) 在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅B、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與

22、其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng) 在受讓人機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致的， 則應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致的， 則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅E、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅地點(diǎn)【答案】：AD14. 下列各項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有 （）。A、國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B、稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C、對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)D、因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)【答案】:CD15. 以下關(guān)于以土地（房地產(chǎn)

23、）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的土地增值稅的征免規(guī)定中，正確的是：（）。A、凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征土地增值稅B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)征 土地增值稅C、除AB所述的其他投資聯(lián)營(yíng)行為，暫免土地增值稅D、投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將該房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，暫免征收土地增值稅E、投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將被投資（聯(lián)營(yíng)）的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征 收土地增值稅【答案】:ABCE16. 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時(shí)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的以 下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)有誤的是（）A、將自行開發(fā)的房屋對(duì)外出租的，取得的租金收入沒(méi)有計(jì)算繳納土地增值稅B、將自行開發(fā)的房屋對(duì)外抵押借款的，在抵押期計(jì)算繳納了土 地增值稅

24、C、采取合作建房的方式，為本公司建設(shè)辦公樓，沒(méi)有繳納土地 增值稅D、接受某企業(yè)委托進(jìn)行代建職工宿舍工程，沒(méi)有繳納土地增值 稅E、將自行開發(fā)的房屋與其他企業(yè)的土地進(jìn)行交換，沒(méi)有繳納土 地增值稅【答案】：BE17. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情況有（）。A、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的B、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公 共事業(yè)的C、建成后有償轉(zhuǎn)讓的D、建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的E、建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于營(yíng)利性社會(huì)公共 事業(yè)的【答案】:ABC18. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有()。A. 房

25、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除B. 分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，應(yīng)計(jì)算收入，但成本、費(fèi)用不得 扣除D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開 發(fā)成本E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)， 應(yīng)視同銷售征收土 地增值稅【答案】ABD【解析】稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的 方式應(yīng)保持一致；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可 以計(jì)人房地產(chǎn)開發(fā)成本，選項(xiàng) A、B、D符合規(guī)定，是正確的；建成 后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施，計(jì)算收入同時(shí)允許扣除成本費(fèi)用，

26、選項(xiàng)C不符合規(guī)定，所以不正確；將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于 出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項(xiàng) E不符合規(guī)定，是錯(cuò)誤的。19 .房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20 %扣除范圍的有()。A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅B.占用耕地繳納的耕地占用稅C.銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用E. 支付建筑人員的工資福利費(fèi)【答案】ABDE【解析】對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實(shí)施細(xì)則第七條（一）（二）項(xiàng)即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地 產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

27、等。20 .計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（）。A. 建筑容積率在1.0以上B. 實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下C. 建筑覆蓋率在1.0以上D. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的 20%E. 單套建筑面積在120平方米以下【答案】ABE【解析】普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于 同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下。21 .下列各項(xiàng)行為中，可以免征土地增值稅的有（）。A. 企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)交換B. 私營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估增值C. 無(wú)力償還借款，以房屋作抵押D. 雙方合作建房，建成后分房自用的E.

28、 因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓【答案】DE 【解析】房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán) 屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍； 企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn) 交換和無(wú)力償還借款，以房屋作抵押，沒(méi)有免征土地增值稅的規(guī)定。22 .某房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的 借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu) 證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但下列項(xiàng)目中不能計(jì)入利息支出扣除的有（）。A. 金融機(jī)構(gòu)加收的罰息B. 超過(guò)貸款期限的利息部分C. 超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分D. 按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額E. 國(guó)家規(guī)定上浮幅度以內(nèi)的利息支出【答案】：

29、ABC 【解析】：在房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 時(shí)，下列利息費(fèi)用不允許稅前扣除：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有 關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期 限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。23 .對(duì)于土地增值稅納稅申報(bào)表的理解，下列說(shuō)法不正確的有（）。A. 同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的， 可以在一份申報(bào)表中填 報(bào)B. 房地產(chǎn)企業(yè)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位的，應(yīng)當(dāng)分別填報(bào)C. 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和房地 產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除D. 房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn) 開發(fā)成本之和加計(jì)10%在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除【答案】

30、：ACD【解析】：其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，利息單獨(dú)計(jì)算扣除的，按取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù) 的5%計(jì)算扣除；利息不允許單獨(dú)計(jì)算扣除的，在合計(jì)數(shù)10%以內(nèi)計(jì) 算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn) 開發(fā)成本之和加計(jì)20%在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，其他企業(yè)不能享 受該政策。24.根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，需要對(duì)房地 產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目 金額的有（）。A.出售舊房的B.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的C. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的D. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 又無(wú)正當(dāng)理由的E. 清算后再轉(zhuǎn)讓房地

31、產(chǎn)的【答案】：ABCD【解析】清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，先根據(jù)清算結(jié)果計(jì)算原單位建筑面積成本費(fèi)用，再確定這次清算的扣除項(xiàng) 目。三、判斷題（16題）:1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值 稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金 （不包括后期補(bǔ)繳的土地出讓 金），減免因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益 后予以確認(rèn)。【答案】：X 【解析】：應(yīng)包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利的，不征收土地增 值稅。（）【答案】：X3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。（）【答案】:V4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)

32、用不可以計(jì)入 房地產(chǎn)開發(fā)成本。（）【答案】：X5凡是以無(wú)償贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因未取得收入，故不屬于 土地增值稅的征收范圍。（）【答案】：X6.對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后， 因無(wú)力贖回房地產(chǎn)，喪失了對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，且無(wú)收入的，因此 也不應(yīng)征收土地增值稅。（）【答案】：X7兩戶國(guó)有單位互相交換價(jià)值相等的住房，產(chǎn)權(quán)仍屬國(guó)家所有，雙方又都無(wú)增值，因此不屬于土地增值稅的征收范圍。（）【答案】：X8. 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！敬鸢浮浚篨 【解析】：售樓處營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用應(yīng)作為銷 售費(fèi)用，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中。9、納稅人建造普

33、通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目 20%的，應(yīng)就其超過(guò) 20%的部分計(jì)算征收土地增值稅。（）【答案】：X10、對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的 各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的， 可作為轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)收入計(jì)稅，并相應(yīng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除，作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)。【答案】：X 【解析】：對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收 取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅，并相應(yīng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予 以扣除。但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。11、對(duì)取得土地使用

34、權(quán)后，未進(jìn)行任何開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的納稅人，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付 的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不允許對(duì)上述支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用加計(jì)20%的扣除?！敬鸢浮?V12、對(duì)于符合清算條件規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料。（）【答案】：V13、以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，一律暫免 征收土地增值稅?！敬鸢浮浚簒【解析】：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的

35、，應(yīng)征收土地增值 稅。14、土地增值稅納稅人包括單位和個(gè)人，個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅應(yīng)按規(guī) 定繳納土地增值稅。【答案】：x15、2009年5月，我市某城中村在改造過(guò)程中，取得一塊集體 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入500萬(wàn)元，預(yù)征土地增值稅10萬(wàn)元?！敬鸢浮浚簒16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中借款所發(fā)生的利息支出， 應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支?！敬鸢浮浚簒四、綜合計(jì)算題（5題）1、李某系某市居民，于2005年2月以50萬(wàn)元購(gòu)得一處臨街商 鋪，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)1萬(wàn)元，購(gòu)置后一直對(duì)外出租。2011年5月, 將臨街商鋪改租為賣，以80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置成本價(jià)為70萬(wàn)元，成新度折扣率為80%根據(jù)

36、上述資料，要求計(jì)算李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅?！敬鸢浮浚?1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的商品房，余額繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)納 營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加 =(80-50) X 5% X (1+7%+3%)=1.65(萬(wàn) 元)(2) 應(yīng)納印花稅=80 X 0.05%=0.04(萬(wàn)元)(3) 可扣除項(xiàng)目=70 X 80%+1.65+0.04=57.69(萬(wàn)元)增值額=80-57.69=22.31(萬(wàn)元)(5) 增值率=22.31/57.69 X 100%=38.67%(6) 應(yīng)納土地增值稅=22.31 X 30%=6.69(萬(wàn)元)2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(1 )2013年1月取得一宗土地的使用權(quán)，支

37、付土地出讓金5000 萬(wàn)元，當(dāng)月按規(guī)定申報(bào)繳納了契稅；(2) 以上述土地開發(fā)建設(shè)高檔商品房和精裝修寫字樓，占地面 積各為1/2 ;高檔商品房開發(fā)成本2000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用中分?jǐn)偟缴?品房的利息支出256萬(wàn)元(包括銀行息罰10萬(wàn)元)，能提供金融機(jī) 構(gòu)貸款證明；精裝修寫字樓開發(fā)成本2800萬(wàn)元(未包括裝修費(fèi)用200 萬(wàn)元)，開發(fā)費(fèi)用分?jǐn)偟綄懽謽抢⒅С?300萬(wàn)元，也能夠提供金融 機(jī)構(gòu)貸款證明；(3) 2013年12月全部竣工驗(yàn)收后，公司將高檔商品房出售，取得收入10000萬(wàn)元；12月1日，將精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為對(duì)外租賃，當(dāng)月收到全年租金1000萬(wàn)元。(當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為 8000萬(wàn)元) 其

38、他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。(1) 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅 及教育費(fèi)附加。(2) 計(jì)算該公司2013年應(yīng)繳納的土地增值稅【答案】：(1)2013年共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅城建稅及教育費(fèi)附加(1000 x 5%+10000 X 5%) x( 1+7%+3% ) =605(萬(wàn)元)(2) 計(jì)算該公司2013年應(yīng)繳納的土地增值稅 精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為租賃，不繳納土地增值稅，因此計(jì)征土地增值 稅的只有高檔商品房的部分。契稅=5000 X 3%= 150 (萬(wàn)元) 應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(50

39、00+150) X 1-2 = 2575(萬(wàn)元) 應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=2000(萬(wàn)元)合計(jì)=2575 + 2000 = 4575 (萬(wàn)元)應(yīng)扣除的稅金=10000 X 5%X (1+7% +3%)= 550 (萬(wàn)元)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=(256 10)+ (2575 + 2000) X 5% = 474.75 (萬(wàn)元)應(yīng)扣除的其他扣除項(xiàng)目=(2575 + 2000) X 20%=915 (萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目合計(jì)=4575 + 550 + 474.75 + 915 = 6514.75 (萬(wàn)元) 增值額=10000 6514.75 = 3485.25(萬(wàn)元)增值率=3485.25 - 6514.7

40、5 X 100 % = 53.50 %應(yīng)納土地增值稅= 3485.25 X 40%- 6514.75 X 5%= 1068.36 （萬(wàn)元）3 .縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2012年度委托建筑公司承建住宅 樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對(duì)外銷售。取得銷售收入7648萬(wàn)元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬(wàn)元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：（1）支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬(wàn)元。（2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬(wàn)元。（3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬(wàn)元，直接建筑成本2100萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi) 綠化工程費(fèi)用60萬(wàn)元。（4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬(wàn)元、銷售費(fèi)用280萬(wàn)元、利息費(fèi)用370萬(wàn)元（利息費(fèi)用雖

41、未超過(guò)同期銀行貸款利率。但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售 費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)的扣除比例為9%。根據(jù)上述資料回答下列問(wèn)題。（1 ）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2012年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市 維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。（2 ）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額。（3）計(jì)算2012年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅?！敬鸢浮?1)縣城的城建稅稅率是5%營(yíng)業(yè)稅=7648 X5% X ( 1+5%+3% ) +63 X5% X ( 1+5%+3% )=412 . 99+3 . 40=416. 39 (萬(wàn)元)(2) 取

42、得土地所有權(quán)支付金額=(1400+42 ) X30%=1153.6 (萬(wàn) 元)開發(fā)成本二(90+2100+60 ) X30%=1800 (萬(wàn)元)開發(fā)費(fèi)用二(1153.6+1800 ) X9%=265.82 (萬(wàn)元)稅金=7648 X5% X (1+5%+3% ) =412.99 (萬(wàn)元)加計(jì)扣除二(1153.6+1800 ) X20%=590.72 (萬(wàn)元)允 許 扣 除 項(xiàng) 目 合 計(jì)= 1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬(wàn)元)(3) 增值額=7648-4223.14=3424.86 (萬(wàn)元)增值率=3424.86 詔223.14=81.10%

43、土地增值稅額=3424.86 X40%-4223.14 X5%=1158.78 (萬(wàn)元)4. 興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)， 2010年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得 一宗國(guó)有土地使用權(quán)，面積 20000平方米，合同記載總價(jià)款 20000 萬(wàn)元，將其中的3000平方米未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給某工業(yè)企業(yè)。(1) 剩余的17000平方米于2010年2月2013年2月開發(fā)“碧 水港灣”住宅項(xiàng)目，并規(guī)定2010年3月1日動(dòng)工開發(fā)。由于公司資 金短缺，于2011年5月才開始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開發(fā)建 設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。(2) 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配

44、套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。(3)2012年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款 3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開具了發(fā)票。(4) 發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息 支出600萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證，其中超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸 款利率計(jì)算的金額為150萬(wàn)元。(5) 2012年4月開始銷售，可售總面積為 45000川，截止2010 年8月底銷售面積為40500 ，取得收入40500萬(wàn)元；尚余4500 川房屋未銷售。(6) 2012年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“碧水港灣” 項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出 異議。(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為 3% ;城市維護(hù)建 設(shè)稅