土地增值稅合理避稅的各種對(duì)策

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅， 首先我們就要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個(gè)方面理解：1、土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此 項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目 金額后的余額。2、土地增值稅只有對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)于繼承、贈(zèng)與等方 式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的， 單位之間交換征稅， 個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押

2、，抵押期間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償 還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評(píng)估增值不征。國(guó)家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。 首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了， 這就有利于我們進(jìn)行后續(xù) 的籌劃，接下來就是解決實(shí)際核算的問題了， 合理避稅的目的也就是 在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤(rùn)， 那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了， 一是從成本入手， 關(guān)于成 本的問題可參照本論壇的另一篇文章， 一是從收入入手。 首先稅收成 本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始， 要想少交稅， 自然就要想辦 法從成本上下功夫， 在收入保持不變的情

3、況下，成本費(fèi)用增加了，實(shí) 現(xiàn)的增值額自然就降低了， 那么稅也就少了。 首先我們要了解可以扣 除的項(xiàng)目二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金 （ 2）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī) 定補(bǔ)繳的土地出讓金（3）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） （1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、前期工程費(fèi)（3）、建筑安裝工程費(fèi)（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)（6）、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工 資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、

4、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用） 主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和 房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì) 20扣除。6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對(duì)于不同物價(jià)水平的不同地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè) 項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度調(diào)整分?jǐn)偅?將獲得的增值額最大限

5、度的平均，保持各處開發(fā)項(xiàng)目增值率大致相 同，降低某段時(shí)間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi) 的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中 或兼職到每一個(gè)具體項(xiàng)目中去， 那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分 攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：（1）、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù) 實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額； 其他 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)

6、費(fèi)用=允許扣除的利息+ （取得土地使用權(quán)支付的金額+ 房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（5%以內(nèi)） （ 2）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x扣除比例（10%以內(nèi)）以上兩類計(jì)算扣除的具體比例， 由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)， 如果公式中的利息支出大于公式 計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明；如果前者小于后者， 則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算 分?jǐn)偫⒅С觯?或不提供金融機(jī)構(gòu)證明， 這樣可以使扣除項(xiàng)

7、目金額增 加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為 600 萬(wàn)元，開發(fā)成本為 1，000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶?能提供金融機(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為 1 0 0萬(wàn)元，如何為該公司利用利 扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為 70 萬(wàn)元時(shí)，又如何籌劃 呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和 10%。籌劃過程如下：首先，計(jì)算（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x（10% 5%） = （ 600+ 1000 X 5%= 80（萬(wàn)元）其次，判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為 100萬(wàn)元時(shí)，由于 100>80， 所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)

8、開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明， 這樣就可以按 100萬(wàn)元扣除，否則只能按 80 萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將 增加 20 萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為 70 萬(wàn)元時(shí)， 由于 70<80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分 攤利息或不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除 10 萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù) 10 萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面 的各種設(shè)施。 當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、 裝飾時(shí)便和購(gòu) 買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢 裝飾合同， 納稅人只就第一份合

9、同上注明金額繳納土地增值稅， 而第 二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。 這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20這個(gè)比率，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。首先要測(cè)算增值率 （增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率 ），然后設(shè)法 調(diào)整增值率。 改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)， 如在銷售過 程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率， 通過適當(dāng)降低價(jià)格可 以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二

10、是增 加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。6、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍， 不用 繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌 劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。 這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍， 而 屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是 3的比例稅率，稅 負(fù)較低，而土地增值稅適用的 30 60的四級(jí)超率累進(jìn)稅率， 前者 更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。 因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便 能確定最終用戶， 就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)， 而不采用先 開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得

11、土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取 得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。 為了使該 項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額， 以取得客戶的配合。 由于公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款， 讓利 部分于客戶也是可能的； 而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶 要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一種是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對(duì)于一方出地，一方出資 金，雙方合作建房， 建成后按比例分房自用的， 暫免征收土地增值稅。 比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅， 則該企 業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。 這樣，

12、從形式上就 符合了一方出土地一方出資金的條件。 一般而言， 一幢住房中土地支 付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較 少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售 出剩余部分住房前， 各方都不用繳納土地增值稅， 只有在建成后轉(zhuǎn)讓 屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納增值稅。7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 經(jīng)常要代其他部門收取一些諸 如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將 代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入， 并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??； 或者在房 價(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。 從土地增值稅的角度分析， 兩種方式的稅

13、收待遇是不一樣的。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要 求代收的各項(xiàng)費(fèi)用， 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中， 而是在房?jī)r(jià)之外單 獨(dú)收取的， 可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入， 在計(jì)算增值額時(shí)也不允許 扣除代收費(fèi)用； 如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的， 要 作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)， 可予以 扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)， 以上規(guī)定顯然為稅收籌劃 創(chuàng)造了空間。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入 3，000 萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅?在售房時(shí)代收了 200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地

14、出讓金 200 萬(wàn) 元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 600 萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì) 200 萬(wàn)元。（1）如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取， 則：允許扣除的金額為：200+ 600+ 200+（200+ 600）X 20%= 1160 （萬(wàn)元）；增值額為：3000- 1160= 1840 （萬(wàn)元）；增值率為：1840 - 1160=158.62% 應(yīng)繳納的土 地增值稅為：1840 X 50%- 1160 X 15%坤46 （萬(wàn)元）（ 2）如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則：允許扣除的金額為： 200+600+200+（200+600）X 20%+200=1360（萬(wàn)

15、元）；增值額為： 3000+200-1360=1840（萬(wàn)元）；增值率為： 1840 - 136= 135.29%;應(yīng)繳納的土 地增值稅為：1840 X 50%- 1360X 15%=716（萬(wàn)元）顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何， 其銷售該商品房的增值 額均為 1，840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入 房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加 200萬(wàn)元，從而使納稅人少繳納稅款 30 萬(wàn)元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅=增值額X適用稅率-可 扣除項(xiàng)目X適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不 變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加A，則會(huì)使

16、得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：AX適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降， 給納稅人帶來 更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為 0，所以無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃 由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為 60%，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算， 就有可 能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率， 使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降， 同 時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅 負(fù)

17、，因而，納稅人需要具體測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再 選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā) A 、 B 兩幢商業(yè)用房，且處于 同一片土地上，銷售 A 房產(chǎn)取得收入 300 萬(wàn)元，允許扣除的金額為 200萬(wàn)元；銷售 B 房產(chǎn)共取得收入 400，允許扣除的項(xiàng)目金額為 100 萬(wàn)元，對(duì)這兩處房產(chǎn)， 公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好 處呢？(1) 分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=(300 200)寧200 X 100% =50%,適用稅率30%;應(yīng)納的土地增值稅為：(300- 200)X 30%= 30 (萬(wàn)元)；B 房產(chǎn)的增值率=(400- 100)- 100 X 100%=00%,適 用稅率 60%；應(yīng)納的土地增值稅為：(400 100)X 60% 100X 35% = 145