房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)處理大全

1、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)處理大全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地 產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地 和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將 土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1. 土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后， 既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行

2、組 織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2 .房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完 成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā) 的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3 .城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4 .代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1 .開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性.企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控

3、制在國家計(jì)劃 范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理 六統(tǒng)一 ”原則和企業(yè)的建 設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2 .開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的 價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本 費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)

4、用、銷售費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用.由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部 分組成。四.簡述房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1 . 土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀 況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素 修正得到。2 . 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（

5、1）土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力 安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征 地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序， 將國有儲(chǔ)備土地 或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使 用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩 部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3 .前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定 百分比

6、估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根 據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（2）三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng) 地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有 關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4 .建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)卜設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈?消 防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段， 建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo) 估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法

7、等估算。5 .基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、 環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6 .公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)”的估算方法。7 .不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3% 5%計(jì)算。8 .開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅 金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算

8、。（二）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1 .管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。2 .銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2% 3%;銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1 . 5% 2%;（3）其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的 0. 5% 1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的 4% 6%。3 .財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù) 費(fèi)用（如匯兌損失等）。（三）投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便

9、于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。五.詳述房地產(chǎn)開發(fā)成本一、土地開發(fā)成本構(gòu)成1、土地征用及拆遷費(fèi)新區(qū)開發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土 地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開 發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購費(fèi)等。2、土地購置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。3、出讓金 國家收取的款項(xiàng)。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費(fèi) 指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排 洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開發(fā)單位價(jià)目成本總額包括 以下幾種，歸

10、集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成 本中去。場(chǎng)地平整勘察設(shè)計(jì)臨時(shí)設(shè)施樁基工程土建安裝 管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。 利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。5、耕地占用稅6、耕地開墾費(fèi)7、征地管理費(fèi) 指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資 產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。8、占耕地教育附加費(fèi)9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)10、南水北調(diào)費(fèi)11、新菜田開發(fā)基金12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)13、契稅14、利息 目前國內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)

11、利計(jì)息計(jì)人成本。二、建筑及安裝工程費(fèi)1、建筑及安裝工程費(fèi)指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購置費(fèi)用。主要 包括：人工費(fèi)直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。材料費(fèi)工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及 零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、 大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。施工管理費(fèi)為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費(fèi)用。主要包 括：- 工作人員工資- 工資附加費(fèi)- 辦公費(fèi)- 差旅費(fèi)- 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)設(shè)備購置及安裝費(fèi)包括各種設(shè)備的購置及安裝費(fèi)。-

12、供熱及換熱站- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用）- 電梯2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi) 指按規(guī)劃要求興建中小學(xué)校、幼兒園健身設(shè)施或用房醫(yī)院派出所環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室）居委會(huì)商店停車場(chǎng)（洗車場(chǎng)）其他服務(wù)設(shè)施3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)（單指工程施工費(fèi)用）道路停車場(chǎng)地面硬化圍墻排水、排污管道供水管道、二次加壓監(jiān)控系統(tǒng)供電線路、路燈寬帶及機(jī)房有線電視通訊線路供熱管道及換熱站園林、綠化三、基礎(chǔ)工程費(fèi) （主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用）四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、渣土費(fèi)2、人防費(fèi)3、中學(xué)增建費(fèi)4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5、舊城改造費(fèi)6、公建地費(fèi)7、墻改費(fèi)8、便道占用費(fèi)9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)10、城市

13、綠化費(fèi)五、前后期費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、監(jiān)理費(fèi)3、招標(biāo)費(fèi)4、質(zhì)檢費(fèi)5、測(cè)量、放線費(fèi)6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)7、綜合開發(fā)管理費(fèi)8、房屋所有權(quán)登記費(fèi)9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)10、物業(yè)前期費(fèi)11、散裝水泥限袋費(fèi)12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、工程造價(jià)管理費(fèi)14、安全監(jiān)督費(fèi)15、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)16、外省承包工程管理費(fèi)17、施工圖紙審查費(fèi)18、預(yù)算費(fèi)19、施工噪音管理費(fèi)20、專家評(píng)審費(fèi)六、預(yù)備費(fèi)1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費(fèi)七、經(jīng)營管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過程中所發(fā)生的費(fèi)用1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)2、資質(zhì)年審費(fèi)3、營業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)4、治安費(fèi)5、衛(wèi)生費(fèi)6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)7、城市交通集資

14、費(fèi)8、報(bào)刊費(fèi)9、街道管理費(fèi)10、計(jì)劃生育管理費(fèi)11、社會(huì)統(tǒng)籌12、教育基金八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。九、不可預(yù)見費(fèi)十、銷售、廣告費(fèi)1、銷售提成費(fèi)用2、廣告費(fèi)3、銷售營業(yè)稅十一'、各種稅費(fèi)國家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤額六.會(huì)計(jì)核算本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉 業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請(qǐng)代理銷售 房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。(1) 1002銀行存款.一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按

15、揭貸款，這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不 同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級(jí)明細(xì)1002.01結(jié)算戶下設(shè)明細(xì)1002.02貸款專戶一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。(2) 1012其他貨幣資金、1101短期投資、11

16、02短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1121應(yīng) 收票據(jù)、1131應(yīng)收股利、1132應(yīng)收利息這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù) 核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1122應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā) 商一般不會(huì)賒銷房子，如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式 促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房，并且結(jié)算以后).(4)1221其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出 保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如 墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花 樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng) 目報(bào)建部門及工程部門的人員。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣

17、幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用 個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好， 尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的， 會(huì) 計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。(5) 1231壞賬準(zhǔn)備，基本不用。(6) 1123預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候， 也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年， 預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，最好還是收一單發(fā) 票付一筆款。(7)1161應(yīng)收補(bǔ)貼款、1403原材料、14

18、11周轉(zhuǎn)材料、1404材料成本差異、 1407商品進(jìn)銷差價(jià)、1408委托加工物資、1471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1511長期股 權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1512長期投資減值準(zhǔn)備、1521投資性房地產(chǎn) 等科目基本上不用。(8) 1243庫存商品(開發(fā)產(chǎn)品)一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。(9)1601固定資產(chǎn)、1602累計(jì)折舊、1606固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。(10)1603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1605工程物資、1604在建工程、1605在建 工程減值準(zhǔn)備、1701無形資產(chǎn)、1703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認(rèn)融資 費(fèi)用、180

19、1長期待攤費(fèi)用、1901待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用， 與其它無異。(11)2001短期借款：一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是 24個(gè)月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開 發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。(11)2201應(yīng)付票據(jù)：一般不用。(12)2202 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二 級(jí)科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別： 如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒 有必要，直接用往來核算，在用 往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱， 方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾?。同時(shí)建議所有的付款都走這 里走一道，即便是票款兩清

20、的時(shí)候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引 起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來清理，工作量大得無法想象。(13)2203預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售 的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。如 果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)， 根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不同， 能 夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中

21、最好把一次性付款、分 期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，不至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要 什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。(14) 2211應(yīng)付職工薪酬、2232應(yīng)付股利與其它無異。(15)2171應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況 不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)， 從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納 稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的 溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。(16)2241其它應(yīng)付款一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核 算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要， 有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程 進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核 算，建議先整體規(guī)劃好。二 級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況 來考慮。