霍山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、1 城市背景分析 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究 客群市場(chǎng)研究旅游：霍山風(fēng)光旖旎，景色怡人。境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，海拔1774米的大別山主峰白馬尖雄踞境內(nèi)，“新中國(guó)第一壩”佛子嶺水庫鑲嵌其中，屬大別山國(guó)家地質(zhì)公園核心區(qū)，還有小南岳、銅鑼寨、文峰古塔、“睡美人”等眾多自然和人文景觀，堪稱上海、南京、合肥的后花園。資源：霍山是毛竹之鄉(xiāng)，全縣竹園35.7萬畝，是江北毛竹第一縣；霍山盛產(chǎn)茶葉，現(xiàn)有茶園13萬畝，是全國(guó)名茶重點(diǎn)產(chǎn)區(qū);霍山是藥材之鄉(xiāng)，是全國(guó)中醫(yī)中藥試點(diǎn)縣，擁有“軟黃金”之稱的霍山石斛以及斷血流、天麻、杜仲等1735種中草藥；霍山是水電之鄉(xiāng)，水能蘊(yùn)藏量22萬千瓦，是全國(guó)農(nóng)村電氣化縣；霍山盛產(chǎn)蠶桑，是

2、安徽省十大蠶?；乜h；霍山盛產(chǎn)板栗，是安徽省重點(diǎn)板栗基地縣；霍山是油茶之鄉(xiāng)，擁有油茶資源15萬畝。交通：距合肥120km、南京300km、上海600km，兩條鐵路（寧西鐵路、滬漢蓉鐵路）、兩條國(guó)道（g312、g105）、四條高速（寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）縱橫穿境或環(huán)繞縣域，是“西進(jìn)東出，北上南下”的交通樞紐?；羯娇h素有“金山藥嶺名茶地，竹海桑園水電鄉(xiāng)”的美稱霍山概述霍山規(guī)劃霍山縣轄12個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)，以衡山鎮(zhèn)為縣城主城區(qū)，未來將發(fā)展成為集旅游、工業(yè)、商貿(mào)等多種產(chǎn)業(yè)為一體的綜合型強(qiáng)縣等級(jí)名稱智能類型主要職能選擇縣城衡山鎮(zhèn)綜合型工業(yè)、商貿(mào)、旅游相結(jié)合的縣域中心中心鎮(zhèn)諸佛庵工貿(mào)型商貿(mào)、

3、林產(chǎn)品系列開發(fā)與二街工貿(mào)型農(nóng)副產(chǎn)品精加工，糧油市場(chǎng)東西溪工貿(mào)型旅游、林產(chǎn)品開發(fā)上土市貿(mào)旅型旅游、土特林產(chǎn)品開發(fā)貿(mào)易一般鎮(zhèn)漫水河旅游型旅游、中藥材系列開發(fā)下符橋工礦型礦產(chǎn)資源開發(fā)大化坪工貿(mào)型茶葉市場(chǎng)單龍寺工貿(mào)型林產(chǎn)品、中藥材系列開發(fā)落兒嶺工貿(mào)型造紙工業(yè)佛子嶺旅游型旅游、工業(yè)系列開發(fā)但家廟工貿(mào)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)黑石渡工貿(mào)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)太陽工貿(mào)型林產(chǎn)品、中藥材系列開發(fā)磨子潭貿(mào)旅型旅游、土特產(chǎn)品加工貿(mào)易太平昄工貿(mào)型中藥材、林產(chǎn)系列開發(fā)下符橋鎮(zhèn)下符橋鎮(zhèn)霍山縣霍山縣衡山鎮(zhèn)衡山鎮(zhèn)與兒街鎮(zhèn)與兒街鎮(zhèn)諸佛庵鎮(zhèn)諸佛庵鎮(zhèn)佛子嶺鎮(zhèn)佛子嶺鎮(zhèn)黑石渡鎮(zhèn)黑石渡鎮(zhèn)但家廟鎮(zhèn)但家廟鎮(zhèn)落兒嶺鎮(zhèn)落兒嶺鎮(zhèn)磨子潭鎮(zhèn)磨子潭鎮(zhèn)大化坪鎮(zhèn)大化坪鎮(zhèn)漫水河鎮(zhèn)漫水河

4、鎮(zhèn)上土市鎮(zhèn)上土市鎮(zhèn)單龍寺鄉(xiāng)單龍寺鄉(xiāng)東西溪鄉(xiāng)東西溪鄉(xiāng)太平畈鄉(xiāng)太平畈鄉(xiāng)太陽鄉(xiāng)太陽鄉(xiāng)到2020年，將佛子嶺鎮(zhèn)并入衡山鎮(zhèn)，太平昄、單龍寺、東西溪、太陽撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)。規(guī)劃期末共設(shè)16個(gè)建制鎮(zhèn)。規(guī)劃縣城遠(yuǎn)期人口規(guī)模13萬人，可達(dá)到設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，條件成熟可考慮諸佛庵鎮(zhèn)、與兒街鎮(zhèn)、上土市鎮(zhèn)、東西溪鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)。規(guī)劃期末諸佛庵鎮(zhèn)人口規(guī)模3萬人，與兒街道人口規(guī)模2萬人，上土市鎮(zhèn)人口規(guī)模1.5萬人，東西溪鎮(zhèn)人口規(guī)模1萬人。宏觀經(jīng)濟(jì)-GDP近幾年霍山縣GDP逐年增長(zhǎng)，增速15%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段2009年霍山縣GDP突破66億元大關(guān)，2010年達(dá)到81.33億元，增長(zhǎng)超過15個(gè)億；近幾年GDP逐年增長(zhǎng)，增幅約在1

5、5%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段；霍山縣人均生產(chǎn)總值2010年排名全省60余縣中第10位，總量也排名六安市縣區(qū)第3位。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系（國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)）宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4萎縮4-5停滯5-8穩(wěn)定發(fā)展大于8高速發(fā)展020406080100120140160金安區(qū)裕安區(qū) 霍山縣 舒城縣 壽縣 金寨縣 霍邱縣 葉集實(shí)驗(yàn)區(qū) 六安市各區(qū)縣2010年GDP值（億元）81.281.0681.3395.4107.360.1135230204060801002005年2006年2007年2008年2009年2010年霍山縣2005-2010年GDP值（億元）30.3536.94

6、6.2255.836681.33宏觀經(jīng)濟(jì)-人均GDP目前霍山縣2010年人均GDP處在800-4000美元之間，房地產(chǎn)處于高速增長(zhǎng)階段人均GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系2010年霍山縣人均GDP為25807元，處于六安市各區(qū)縣首位；按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，霍山縣房地產(chǎn)處于高速增長(zhǎng)的階段：以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重。0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年霍山縣2005-2010年人均GDP值（元）82981011112532150271805125807概述小結(jié)霍山縣是市的重要經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)縣，相對(duì)其他縣城

7、整體經(jīng)濟(jì)水平較高，未來具有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段霍山概述：霍山是著名的茶鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、生態(tài)之鄉(xiāng)，是山城、古城、宜居之城； 霍山資源：旅游、生態(tài)、水電、農(nóng)業(yè)等眾多資源，為霍山的后續(xù)發(fā)展墊定了基礎(chǔ)；生產(chǎn)總值：近幾年霍山縣GDP逐年增長(zhǎng)，增速15%以上，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)高速發(fā)展；發(fā)展前景：多種綜合資源的進(jìn)一步開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將同步發(fā)展，逐步成熟。8 城市背景研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究 客群市場(chǎng)研究住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)/整體市場(chǎng)供銷面積霍山整體供銷面積成上升趨勢(shì)，供應(yīng)量大于成交量；其中住宅供應(yīng)增幅從09年開始減緩從霍山整體走勢(shì)來看近幾年上升趨勢(shì)明顯，但上升趨勢(shì)

8、自09年始有所減緩，市場(chǎng)總體容量將達(dá)到上限；住宅市場(chǎng)供應(yīng)占總供應(yīng)量比重較大約70%，市場(chǎng)供應(yīng)量上升趨勢(shì)明顯，上升幅度較為平穩(wěn)，但09年始總供應(yīng)量增幅有所下降。020406080200520062007200820092010霍山近幾年商品房供應(yīng)成交分析（萬）供應(yīng)面積成交面積n霍山總體市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭保持良好，對(duì)政策的敏感度相對(duì)較低；n霍山房產(chǎn)價(jià)格從2007年的2100元/，到2011年上半年4200元/，市場(chǎng)價(jià)格上升趨勢(shì)明顯；其中09年至10年市場(chǎng)價(jià)格上升了近千元；n從霍山房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來看，預(yù)期后市價(jià)格上升，但上升幅度將下降。2007年至今住宅市場(chǎng)整體價(jià)格呈上升趨勢(shì)，09年到10年價(jià)格上升幅度

9、較大，上升了近1100元/住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)/整體市場(chǎng)成交均價(jià)老城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊生態(tài)區(qū)板塊政務(wù)新區(qū) 板塊住宅市場(chǎng)/市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)霍山縣縣區(qū)域住宅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱總開發(fā)量（萬）后續(xù)貨量（萬）后續(xù)供應(yīng)量（萬）老城區(qū)板塊嘉利星城30516和順花苑274衡山花園102徽府山莊55經(jīng)開區(qū)板塊霍山汽貿(mào)城33 4.5 天地佳苑1.5政務(wù)新區(qū)板塊 金園華都10821東湖蘭庭1313生態(tài)區(qū)板塊南岳花都202023南岳傾城之戀93合計(jì)12164.564.5霍山縣未來一定時(shí)期內(nèi)總供應(yīng)量超過60萬方，后續(xù)供應(yīng)主要集中在政務(wù)新區(qū)與生態(tài)區(qū)，老城區(qū)板塊緊次之政務(wù)新區(qū)及經(jīng)開區(qū)為霍山縣新發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)供應(yīng)量為21萬方，但經(jīng)開

10、區(qū)僅為4.5萬方，從發(fā)展程度上來看，經(jīng)開區(qū)的潛力體現(xiàn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政務(wù)區(qū)正逐漸客戶接受度逐步提高；從整體市場(chǎng)來看，霍山縣住宅后期總體供應(yīng)量較為充足，生態(tài)和政務(wù)板塊將是未來供應(yīng)的主力。本案區(qū)域市場(chǎng)/市場(chǎng)格局與板塊分布嘉利星城（匯金中央街）衡山花園徽府山莊東湖蘭庭金園華都霍山汽貿(mào)城鳳凰城天地佳苑南岳傾城之戀南岳花都老城區(qū)板塊：此板塊為舊城區(qū)，配套設(shè)施發(fā)展成熟，中心地帶樓盤較少，向西邊緣地帶樓盤較集中，部分項(xiàng)目包含舊城改造、拆遷項(xiàng)目；經(jīng)開區(qū)板塊：霍山縣重點(diǎn)發(fā)展的新生區(qū)域，也是招商引資的重點(diǎn)區(qū)域，配套不完善，樓盤較多，新盤較少，包含較大部分專業(yè)市場(chǎng)樓盤；淠陽湖目前市場(chǎng)各板塊格局基本形成，經(jīng)開區(qū)板塊與政務(wù)

11、新區(qū)板塊為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，也為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域；老城區(qū)因區(qū)域范圍廣，樓盤居多，多為舊城改造服務(wù)；生態(tài)區(qū)板塊新盤居少，潛力未體現(xiàn)。本案城市外拓帶來的多極化、多板塊市場(chǎng)格局逐步成形，各區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)開始顯現(xiàn)和順家園新政務(wù)區(qū)板塊：霍山縣近期規(guī)劃政府辦公新區(qū)域，位置十分優(yōu)越,是未來政治文化中心,居住資源和發(fā)展?jié)摿艽?，配套不完善，樓盤較少，新盤較多生態(tài)區(qū)板塊：霍山近期僅少量在售老城區(qū)板塊配套成熟，價(jià)值優(yōu)越，產(chǎn)品以居住及配套商業(yè)為主；后續(xù)供應(yīng)有限居于優(yōu)越的地理區(qū)位，配套成熟，商業(yè)氛圍優(yōu)良，交通便利，屬縣中心位置，區(qū)域價(jià)值高；住宅價(jià)格屬中等水平成熟的區(qū)域配套，高度的區(qū)域認(rèn)可度，土地供應(yīng)的日益稀缺，3

12、0萬方的體量，打造最有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域中心嘉利星城區(qū)域市場(chǎng)/老城區(qū)板塊分析“我們項(xiàng)目正處于中心位置，不管居住，還是投資都有很高的價(jià)值，我們的住宅多為多層，以舒適型房源位置，而且我們還有8萬的商業(yè)體量，大幅度提高了周邊的區(qū)位價(jià)值。” -匯金中央街（嘉利星城）置業(yè)顧問 鄭英項(xiàng)目區(qū)位位置優(yōu)越，周邊配套成熟，價(jià)值較高；周邊成熟樓盤較少，項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目規(guī)模為30萬方，商業(yè)8萬方，體量較大，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，承接改造舊城的重任。代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型面積銷售價(jià)格銷售速度客戶構(gòu)成嘉利星城多層70-100多的二房、三房住宅均價(jià)4000元/目前無房源，2月份兩棟開盤當(dāng)日售完，后續(xù)第六期，約5棟多層周邊居民及周邊

13、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分回遷戶，職業(yè)以周邊環(huán)保局等單位員工為主，目的以自主和改善性居住為主和順花苑多層、高層、別墅65-98二房、92-140的三房均價(jià)3800-4000元/全現(xiàn)房銷售，目前無房源，僅余三棟高層，預(yù)計(jì)年底開盤；后期預(yù)計(jì)規(guī)劃為別墅區(qū)周邊居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的以自住為主衡山花園多層、別墅80-121三房、163-308疊體和聯(lián)體排屋平層3700-3900元/，疊加均價(jià)4500-4700元/；別墅5000元/目前整體項(xiàng)目銷售較好，剩余貨量較少多層客群多以周邊居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群為主，別墅客群多是霍山縣私營(yíng)業(yè)主和高級(jí)公務(wù)人員為主徽府山莊多層、聯(lián)排洋房93-113三房、215三層洋房洋房5000元/在售一期，

14、20余棟聯(lián)排洋房，去化90%以上；后期供應(yīng)為6棟多層及部分洋房以縣城區(qū)為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，職業(yè)以公務(wù)員、教師、醫(yī)生為主，部分從商者和個(gè)體戶；多以自主為目的從產(chǎn)品、價(jià)格、銷售、客戶四個(gè)方面指標(biāo)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)：產(chǎn)品情況價(jià)格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層為主，部分高層、洋房、別墅；建筑面積在2-30萬之間，以中小規(guī)模的項(xiàng)目為主；戶型整體以中小戶型為主，面積65-110左右居多，部分項(xiàng)目出現(xiàn)大面積的洋房別墅產(chǎn)品。區(qū)域普通住宅整體價(jià)格范圍3700-4000元/，洋房、別墅均價(jià)5000元/，區(qū)域樓盤整體價(jià)格呈現(xiàn)出隨項(xiàng)目體量規(guī)模，開發(fā)商認(rèn)可度，項(xiàng)目區(qū)位而體現(xiàn)較大的差距。整體銷售市場(chǎng)表現(xiàn)良好。市場(chǎng)前景

15、依舊樂觀，推售當(dāng)天單盤的去化率都能保持較好的成交業(yè)績(jī)。在整個(gè)霍山縣市場(chǎng)，老城區(qū)板塊是市場(chǎng)認(rèn)可度較高的區(qū)域，區(qū)域客戶來源較為廣泛，以周邊居民為主；區(qū)域客戶多以周邊居民，回遷戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；在購置目的上：多以剛需和改善性需求為主。區(qū)域市場(chǎng)/老城區(qū)板塊總結(jié)經(jīng)開區(qū)板塊為霍山縣新發(fā)展板塊，區(qū)域配套不成熟，新盤較少，后續(xù)土地供應(yīng)充足；為政府招商引資重點(diǎn)板塊，升值前景較好此板塊緊鄰老城區(qū)及政務(wù)新區(qū)，是連接六安、合肥的核心區(qū)域，投資區(qū)位優(yōu)越；未來發(fā)展?jié)摿^大；目前新盤較少；后期土地供應(yīng)較為充足區(qū)域市場(chǎng)/經(jīng)開區(qū)板塊分析代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型面積銷售價(jià)格銷售速度客戶構(gòu)成霍山汽貿(mào)城高層、公寓270底層復(fù)式戶

16、型預(yù)計(jì)住宅價(jià)格4000元/、公寓5000元/未開盤來訪客戶多為縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，小部分外地投資客天地佳苑多層、公寓78-178二房三房、40小戶型公寓住宅3700元/，公寓預(yù)計(jì)2688-4000元/住宅部分已售完，公寓9月18日開盤住宅客戶多為周邊居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的多用于自住鳳凰城多層86-130三房均價(jià)3000元/住宅5月份已售完住宅客戶多為周邊居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的多用于自住經(jīng)開區(qū)為新生板塊，招商引資的重點(diǎn)區(qū)域，也是未來的工企業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)緊鄰政務(wù)新區(qū)，周邊配套正在日趨完善?；羯进P凰城項(xiàng)目位于縣重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，緊鄰政務(wù)新區(qū)，淠陽湖近在咫尺，區(qū)位優(yōu)越；項(xiàng)目住宅規(guī)

17、模近15萬方，周邊配有近2萬方的商業(yè)，社區(qū)價(jià)值潛力較大；“項(xiàng)目的住宅部分在今年5月份已經(jīng)全部售完，物業(yè)類型以多層為主，房型以中小戶型為主，銷售速度挺快，目前霍山縣的住宅市場(chǎng)還是以剛需為主?！?-鳳凰城置業(yè)顧問 王玲玲從產(chǎn)品、價(jià)格、銷售、客戶四個(gè)方面指標(biāo)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)：產(chǎn)品情況價(jià)格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、高層；建筑面積在6-17萬之間，項(xiàng)目屬于中小型規(guī)模；戶型整體以中小戶型為主，面積范圍在78-130左右居多，部分項(xiàng)目出現(xiàn)小戶型的公寓產(chǎn)品。區(qū)域普通住宅整體價(jià)格范圍3000-4000元/，整體均價(jià)3700元/。住宅整體價(jià)格較低。整體銷售市場(chǎng)表現(xiàn)良好。市場(chǎng)前景依舊樂觀

18、，但新盤較少，住宅后續(xù)供應(yīng)量不足。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為新生板塊，客戶認(rèn)可度有限；區(qū)域客戶多以周邊居民，回遷戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；在購置目的上：多以自住為主，小部分投資為目的。區(qū)域市場(chǎng)/經(jīng)開區(qū)板塊總結(jié)政務(wù)新區(qū)板塊環(huán)伺淠陽湖，自然環(huán)境優(yōu)越，未來行政機(jī)構(gòu)集聚地，發(fā)展前景看好霍山縣城未來的新核心，自然資源優(yōu)越，是適于居住、投資之地，區(qū)域內(nèi)多為新盤，物業(yè)類型較豐富，住宅價(jià)格處于高位區(qū)域市場(chǎng)/政務(wù)新區(qū)板塊分析東湖蘭庭項(xiàng)目位于政務(wù)新區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，未來的政務(wù)中心；項(xiàng)目毗鄰淠陽湖，自然環(huán)境優(yōu)越，宜居之地；社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)中央景觀活水區(qū)域，提升項(xiàng)目附加價(jià)值。項(xiàng)目位于政務(wù)新區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，配套設(shè)施日趨完善；項(xiàng)目毗鄰淠陽湖，自

19、然環(huán)境優(yōu)越；產(chǎn)品各面積段齊全，客戶接受度較好。金園華都代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型面積銷售價(jià)格銷售速度客戶構(gòu)成金園華都多層、小高層、高層85-91二房、103-125的三房均價(jià)4000元/，后期價(jià)格4200-4800元/5#6#7#兩棟多層，一棟小高層，已基本售罄；9月中下旬，將開盤5棟住宅客戶以周邊縣域區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民東湖蘭庭小高層、高層、獨(dú)棟及聯(lián)排別墅小高層、高層主力戶型8-135二、三房預(yù)計(jì)售價(jià)4200-4300元/未開盤客戶以周邊縣域區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分外地客戶，多以自主為目的，少部分投資“我們項(xiàng)目致力于打造霍山縣優(yōu)質(zhì)宜居社區(qū)，景觀社區(qū)；位于政務(wù)新區(qū)，未來的配套會(huì)更加成熟，業(yè)主的居住生活會(huì)更加美

20、好！” -東湖蘭庭置業(yè)顧問 胡九鼎“我們項(xiàng)目在淠陽湖畔，風(fēng)景宜人，周邊交通便利，配套正在完善，產(chǎn)品較廣泛，可供客戶選擇的戶型數(shù)量多” -金園華都置業(yè)顧問 李萍從產(chǎn)品、價(jià)格、銷售、客戶四個(gè)方面指標(biāo)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)：產(chǎn)品情況價(jià)格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層、小高層和高層為主，部分洋房、別墅；建筑面積在10-17萬之間，項(xiàng)目多為中小型規(guī)模；戶型整體以中小戶型為主，面積85-135左右居多。區(qū)域普通住宅整體價(jià)格范圍4000-4300元/，整體均價(jià)4300元/。區(qū)域樓盤與其他板塊相比，價(jià)格偏高，后期樓盤供應(yīng)預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。樓盤多為新樓盤，前期銷售狀況良好，后期住宅供應(yīng)量較多，銷售前景看好。在

21、整個(gè)霍山縣市場(chǎng)，政務(wù)新區(qū)為未來的新中心，發(fā)展前景看好；客戶來源較廣泛，多為霍山縣縣區(qū)居民在購置目的上：多以居住為主，部分改善型購置。區(qū)域市場(chǎng)/政務(wù)新區(qū)板塊總結(jié)生態(tài)區(qū)板塊背倚南岳山，自然條件優(yōu)越；縣政府現(xiàn)所在地，區(qū)域配套基本成熟；新盤較少，后續(xù)供應(yīng)充足生態(tài)區(qū)板塊依山傍水，自然風(fēng)景優(yōu)美，居住環(huán)境優(yōu)越；縣政府現(xiàn)所在地，周邊配套基本成熟；周邊成熟小區(qū)較多，新盤較少，競(jìng)爭(zhēng)情況一般區(qū)域市場(chǎng)/生態(tài)區(qū)板塊分析代表項(xiàng)目物業(yè)類型戶型面積銷售價(jià)格銷售速度客戶構(gòu)成南岳花都小高層、高層、雙拼洋房預(yù)計(jì)3800元/左右未開盤來訪客戶多來自于周邊居民及周邊工作的客戶，部分周邊居民的朋友南岳傾城之戀多層3700-3800元/南

22、岳花都售樓處南岳山南岳花都項(xiàng)目規(guī)模較大，占地約120畝，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好，背倚南岳山，自然景觀優(yōu)越，近鄰縣政府，周邊配套基本齊全；物業(yè)類型較廣泛，涉及小高層、高層、洋房，可選擇性較大。“我們項(xiàng)目規(guī)模很大，周邊居住環(huán)境也很好，南岳山近在咫尺，就像我們的私家園林；周邊有很多的政府機(jī)構(gòu)，配套基本齊全；項(xiàng)目以北便是霍山主干道-迎駕大道，交通便利！” -南岳花都置業(yè)顧問 王學(xué)英世林花園體育場(chǎng)招商中心縣政府從產(chǎn)品、價(jià)格、銷售、客戶四個(gè)方面指標(biāo)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)：產(chǎn)品情況價(jià)格情況銷售情況客戶情況以多層為主，部分小高層、高層、洋房；建筑面積在15-30萬之間，以中小規(guī)模的項(xiàng)目為主；區(qū)域普通住

23、宅整體價(jià)格范圍3700-3800元/。市場(chǎng)前景樂觀，后續(xù)供應(yīng)量較大。生態(tài)區(qū)板塊是霍山縣生態(tài)環(huán)境與區(qū)位配套俱佳的區(qū)域，客戶來源多集中在周邊區(qū)域；在購置目的上：多以居住和改善性需求為主。區(qū)域市場(chǎng)/生態(tài)區(qū)板塊總結(jié)21 霍山概述 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 客戶問卷調(diào)查2222商業(yè)市場(chǎng)/城市商業(yè)規(guī)劃 霍山縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：1、區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃，三大區(qū)域商業(yè)中心將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃成為以金融、物流、信息流、資金流等現(xiàn)代商業(yè)為主體，餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)業(yè)為輔的多功能的商業(yè)區(qū)；衡山工業(yè)園商業(yè)中心，結(jié)合工業(yè)園區(qū)建設(shè)，配置新型業(yè)態(tài)，形成以輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色農(nóng)產(chǎn)品（茶葉、中藥材、竹木建材）批發(fā)為主，以餐飲、

24、服務(wù)為輔的商業(yè)中心；高橋?yàn)晨萍紙@規(guī)劃成為集科技、培訓(xùn)、旅游、度假及休閑于一體多功能的商業(yè)區(qū)。2、縣城商業(yè)中心：三大商業(yè)街區(qū)，“三縱三橫”商業(yè)網(wǎng)絡(luò) 全長(zhǎng)約700米的中興北路綜合商業(yè)街，主要功能是以超市、專賣為主的購物商業(yè)街。規(guī)劃將結(jié)合城市擴(kuò)容提質(zhì)與舊城改造，將其建設(shè)成一條以購物為主體的多功能綜合性商業(yè)街；文盛街以文廟為中心，突顯霍山文化底蘊(yùn)，將其建設(shè)成一條集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務(wù)于一體的多功能的綜合性商業(yè)街；諸佛庵路商業(yè)步行街全長(zhǎng)2500米，目前正在建設(shè)完善中，結(jié)合舊城改造，規(guī)劃為集購物、休閑娛樂于一體的諸佛庵商業(yè)步行街。未來商業(yè)發(fā)展將為霍山縣建立完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的合

25、理布局，拓寬縣城及區(qū)域的整體商業(yè)覆蓋面文廟本案迎 駕 大 道諸 佛 庵 路文 盛 路衡 山 路中 興 路文 峰 路霍山縣商業(yè)市場(chǎng)/城市商圈現(xiàn)狀 文廟老城商圈以文廟為為核心，沿文盛街為軸線而形成的，出現(xiàn)較早的商業(yè)圈；依托老城區(qū)的成熟配套，客源豐富，一度成為霍山縣最繁華的商業(yè)區(qū)域。隨著舊城改造步伐的不斷加快，文廟-老城商圈將延續(xù)繁華，成為集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務(wù)于一體的多功能的綜合性商業(yè)街 諸佛庵路商圈 沿諸佛庵路為軸線，向兩邊區(qū)域發(fā)展，形成的一個(gè)新商業(yè)圈，業(yè)態(tài)多以購物、休閑、娛樂等為主，配以舊城改造的原商業(yè)形態(tài)，客流量較大，商業(yè)營(yíng)業(yè)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)也是政府規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，未來將建為集

26、購物、休閑娛樂于一體的商業(yè)步行街霍山縣城區(qū)商業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段，商業(yè)形態(tài)分布過于單一，后期發(fā)展需引導(dǎo)和規(guī)劃本案諸佛庵路商圈文廟老城商圈商業(yè)市場(chǎng)/文廟老城區(qū)商業(yè)圈概述文廟老城商圈發(fā)展相對(duì)較為成熟，已形成功能完善的商業(yè)消費(fèi)體系，影響力輻射蓋全城，市場(chǎng)主導(dǎo)地位無法超越 功能定位 以文廟為中心，突顯霍山文化底蘊(yùn)，延續(xù)商業(yè)核心，將其建設(shè)成集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務(wù)于一體的多功能的綜合商圈。 發(fā)展歷程 文廟-老城區(qū)商圈是霍山縣的核心區(qū)域，居于橫山鎮(zhèn)的中心位置，商圈發(fā)展形成的過程也代表了霍山縣成長(zhǎng)的過程，同時(shí)也沉淀了霍山縣的文化與商業(yè)歷史的記憶。 消費(fèi)體系 文廟-老城區(qū)商圈作為霍山縣由來已久的核心

27、商業(yè)帶，消費(fèi)客群來源比較廣泛，涉及整個(gè)縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者。以文盛街為軸線，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不均勻，總體客群屬于中高端消費(fèi)水平；向內(nèi)近文廟，作為核心區(qū)位，一般吸引高端客群，外延地帶，消費(fèi)水平降低，中低端消費(fèi)客群較集中。 未來發(fā)展 隨著匯金中央街的最終開業(yè)，后期政府規(guī)劃的逐步實(shí)施，整個(gè)文廟-老城區(qū)商業(yè)圈的核心價(jià)值將進(jìn)一步提升，同時(shí)可帶動(dòng)周邊的商業(yè)氛圍。文廟玉石街文廟文廟老城商圈-集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務(wù)為一體商業(yè)市場(chǎng)/諸佛庵路商圈概述功能定位城區(qū)商業(yè)中心的拓展，以諸佛庵路與中興路交叉口為核心，沿兩條路為軸，四個(gè)方向發(fā)展，為拓展的城區(qū)提供商業(yè)服務(wù)；商業(yè)規(guī)劃 以諸佛庵路與中興路為“十”字交

28、叉軸，四個(gè)方向發(fā)展，后期政府規(guī)劃將沿兩條路進(jìn)行發(fā)展：中興北路綜合商業(yè)街，主要功能是以超市、專賣為主的購物商業(yè)街，規(guī)劃建設(shè)成一條以購物為主體的多功能綜合性商業(yè)街；諸佛庵路商業(yè)步行街規(guī)劃為集購物、休閑娛樂于一體的諸佛庵商業(yè)步行街。諸佛庵路商圈是老城商圈的延伸，依托老城商圈的帶動(dòng)作用，未來發(fā)展?jié)摿^大新天地五洲商貿(mào)萬寶購物中心中國(guó)黃芽茶市龍圖賓館建材諸佛庵路路段：以諸佛庵路與中興路交叉口，向諸佛庵路方向發(fā)展，商業(yè)較為集中，多為大型商業(yè)市場(chǎng)及餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，客流量較多，營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)；迎駕大道路段：諸佛庵路以北，迎駕大道路段商業(yè)較為多為建材商店及賓館為主，配以少部分的餐飲及書店，周邊成熟小區(qū)較多，客流

29、量較大 ；中興路路段：以諸佛庵路與中興路交叉口，向中心路方向發(fā)展，商業(yè)包含綜合購物商場(chǎng)及茶葉市場(chǎng)，還有少部分書店、餐飲業(yè)態(tài)，由于修路，客流量表現(xiàn)一般?！皡R金中央街”處于霍山縣核心區(qū)域，緊鄰文廟，客流量集中，商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)縣區(qū)區(qū)域，商業(yè)形態(tài)及客源特征不僅對(duì)目前的市場(chǎng)，對(duì)未來的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展都具有代表性霍山縣由來已久的商業(yè)核心，代表整個(gè)縣區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程，極具代表性 位置：霍山縣文盛街與西鎮(zhèn)路交匯處 規(guī)模: 商業(yè)總建面積約8萬方項(xiàng)目銷售模式：大部分為分拆小商鋪，先招商后出售；主力店樂購及后期星級(jí)酒店開發(fā)商自持 商鋪指標(biāo):玉石街、女人街、服飾街多為底商，4.2m挑高；外街售樓處為6.2m挑高 品牌結(jié)

30、構(gòu)：現(xiàn)已招商著名品牌有，運(yùn)動(dòng)品牌：阿迪達(dá)斯、耐克、李寧等；服飾品牌：海瀾之家等；黃金品牌：老廟黃金；大型主力店：樂購超市；后期星級(jí)酒店價(jià)格：在售1.5萬方玉石商街，內(nèi)街2萬元/，外街3-4萬元/；女人街商鋪均價(jià)2萬元/目標(biāo)客戶：多為霍山縣縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從商者或個(gè)體戶，部分周邊事業(yè)單位、公務(wù)員，少部分六安、合肥投資客戶；購買目的主要分為自開店和投資兩種商業(yè)市場(chǎng)/代表性商業(yè)項(xiàng)目分析/匯金中央街匯金中央街效果圖玉石街店鋪老廟黃金“霍山新天地”居于諸佛庵路商圈的核心位置，也是諸佛庵路商圈的標(biāo)志性建筑，聚集人氣的同時(shí)帶動(dòng)諸佛庵路及中興路兩條軸線區(qū)域的商業(yè)帶霍山市新發(fā)展的標(biāo)志性商業(yè)，對(duì)新商圈的拓展起到標(biāo)桿

31、作用 位置：諸佛庵路與中興路交匯處 規(guī)模: 占地2.5萬方，總建約10萬方 層數(shù): 3F 品牌結(jié)構(gòu)：國(guó)內(nèi)一線、二線品牌目標(biāo)客戶：全市內(nèi)中高端客源價(jià)格:沿街底商5-6萬元/；1-3F商鋪分前后兩塊區(qū)域，沿諸佛庵路的前塊商鋪：底層3萬元/、二層2萬元/、三層約1.4萬元/；后后塊區(qū)域底層未售，二層1.2-1.4萬元/；三層6000元/樓層主要業(yè)態(tài)1F手機(jī)、數(shù)碼、生活電器2F彩電、生活電器3F空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)商業(yè)市場(chǎng)/代表性商業(yè)項(xiàng)目分析/霍山新天地霍山新天地透視圖霍山新天地前側(cè)圖商鋪：KMW、柒牌商鋪：利郎、太平鳥商業(yè)市場(chǎng)/在售商業(yè)及后續(xù)分析樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模（萬）銷售價(jià)格銷售情況后續(xù)量

32、（萬）皖西萬象城底商2外街均價(jià)14000元/、內(nèi)街8000元/內(nèi)街已銷售完畢，一層外街在售，二層未售1.2匯金中央街沿街底商、主力店8外街3-4萬元/、內(nèi)街均價(jià)2萬元/銷售情況良好，現(xiàn)售1.5萬方玉石街，總體去化近70%4（包含星級(jí)酒店）東湖蘭庭沿街兩層商業(yè)（底層挑高5.4m，二層挑高3.8m）2未開盤未開盤2霍山汽貿(mào)城沿街及內(nèi)部全是兩層商鋪（內(nèi)部商鋪：底層5.4m，二層3.4m）5未開盤未開盤5紫荊商業(yè)廣場(chǎng)底商2外街10000元/，內(nèi)街8000元/銷售速度一般，總體去化近60%1霍山新天地沿街底商及三層商鋪10沿街底商5-6萬元/；1-3F商鋪分前后兩塊區(qū)域，沿諸佛庵路的前塊商鋪：底層3萬元

33、/、二層2萬元/、三層約1.4萬元/；后后塊區(qū)域底層未售，二層1.2-1.4萬元/；三層6000元/外街底商及臨街商鋪銷售情況較好，總體去化約70%3天地佳苑沿街商鋪（挑高5.6m）1.5整體均價(jià)約為13000元/商鋪處于認(rèn)籌期，整體銷售情況良好，認(rèn)籌率約為40%0.5在售商業(yè)不同區(qū)域價(jià)格存在明顯級(jí)差；地段好和小面積去化速度較快，投資客居主A類客戶B類客戶C類客戶客戶群體私營(yíng)企業(yè)主；高層管理人員公務(wù)員；大型商業(yè)自營(yíng)者；專業(yè)投資者中小企業(yè)主；中高層管理人員公務(wù)員；本地年收入較高者（礦務(wù)階層居多）個(gè)體工商戶，中層管理者，小康家庭（醫(yī)生，教師，律師等專業(yè)人士），首次投資者客戶特征l思維冷靜，有自己的

34、判斷方式l不為蠅頭小利所誘，不輕易相信開發(fā)商宣傳l會(huì)親自考察市場(chǎng)，一旦確定，成交速度較快l有一定的判斷力，但不專業(yè)l同時(shí)注重資金的安全性和投資回報(bào)率l較為理性，但也受周邊現(xiàn)場(chǎng)氛圍和親友引導(dǎo)l注重地段和開發(fā)商品牌l判斷力較差，易被現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和周邊親友所引導(dǎo)l常為蠅頭小利所誘導(dǎo)l非常注重資金安全性，投資過程通常不安l非常在意價(jià)格和投資回報(bào)率付款特征手頭資金比較充裕，一次性付款比例比較高，但傾向于貸款手頭有閑錢投資，但不充裕，一般以按揭為主。按揭，以小搏大投資目的投資和自營(yíng)都占相當(dāng)比例投資收租為主，部分自營(yíng)投資收租C類類根據(jù)霍山市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和不同面積段客戶特征，按照支付能力將客戶分為三類：A類客

35、戶：150萬以上客戶；B類客戶：60-150萬客戶；C類客戶：60萬以上客戶。這三類客戶分布呈金字塔型，伴隨著投資總額的增加，相應(yīng)的客戶層面就越窄，反之同理。 目前市場(chǎng)上投資客為主，部分自持。總價(jià)在60萬元以下的商鋪，客戶接受度較高。客戶一般比較關(guān)注商鋪所在的位置，商鋪未來的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也開始受到關(guān)注。我覺得，霍山縣的商業(yè)發(fā)展還是有前景的。 - 匯金中央街置業(yè)顧問 牛磊商業(yè)市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)客群分析A類B類類60-150萬客群主要以投資為主，中小實(shí)力客戶居多。 C類60萬以內(nèi)150萬以上n發(fā)展趨勢(shì)：城市向東發(fā)展，政務(wù)區(qū)將成為未來的政治中心，市場(chǎng)潛力較大；經(jīng)開區(qū)土地儲(chǔ)備充足，區(qū)域功能定位明確，后期區(qū)位及

36、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)將凸顯；n業(yè)態(tài)總結(jié)：霍山商業(yè)業(yè)態(tài)體系還處于初級(jí)偏上的階段，目前業(yè)態(tài)分布不是很均衡；業(yè)態(tài)發(fā)展需依靠政府扶持，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局；n置業(yè)客群：投資占主導(dǎo)地位，自營(yíng)傾向于租賃，30-90臨街商鋪去化速度最快；n供應(yīng)狀況：目前市場(chǎng)上在售商業(yè)基本處于尾盤銷售或滯銷期間，新盤商業(yè)有待入市；n價(jià)格分布：不同商業(yè)片區(qū)商業(yè)價(jià)格存在價(jià)格級(jí)差，但不明顯，商業(yè)普遍價(jià)格，外街在20000-30000元/，內(nèi)街在10000-13000元/；n市場(chǎng)特征：目前銷售多為挑高底商，部分一拖二商鋪，極少部分的3層以上綜合商場(chǎng)，現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域與城區(qū)的發(fā)展存在不對(duì)稱矛盾；商業(yè)市場(chǎng)/霍山城市商業(yè)總結(jié)政務(wù)區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，根?jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)和市場(chǎng)需求合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)、完善面積供應(yīng)體系，成就區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿31 城市背景研究 住宅市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究 客群市場(chǎng)研究中高端客群分為兩類中高端客群分為兩類置業(yè)霍山的中高端客戶群置業(yè)霍山的中高端客戶群商業(yè)私營(yíng)業(yè)主商業(yè)私營(yíng)業(yè)主廠區(qū)老板廠