萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估流程指引847513883后轉(zhuǎn)換1

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)工程后評(píng)估流程指引847513883 后轉(zhuǎn)換 1目錄一、總那么 (5)【定義】 (5)【目的】 (5)【核心內(nèi)容】 (5)【后評(píng)估工作原那么】 (5)1、 客觀性(5)2、 公正性(5)3、 全面性(5)4、 應(yīng)用性(5)【后評(píng)估收集資料內(nèi)容】 (5)1、投資方面 (6)2、營銷方面 (6)5、本錢方面 66、 工程合約管理 6【后評(píng)估工作流程】 6二、工程后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容參考 7【本工程根本概況】 7【工程后評(píng)估綜述】 71、 綜合評(píng)估結(jié)論 72、對(duì)未來房地產(chǎn)工程和開發(fā)的建議 73、開展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié) 7【本工程投資管理評(píng)估】 81、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)開展變化分析 82、

2、 土地協(xié)議執(zhí)行情況 83、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響 84、以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的工程綜合評(píng)價(jià) 8【本工程財(cái)務(wù)管理評(píng)估】 81、工程銷售收入指標(biāo)完成情況 8 2、工程開展本錢控制情況 93、 工程經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況 (9)4、工程現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。 (9)5、工程稅務(wù)籌劃情況 (9)【本工程營銷管理評(píng)估】 ( 9)1、工程各類型物業(yè)銷售情況 (9)2、與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比照分析 (9)3、工程銷售時(shí)機(jī) (10)4、 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的比照分析 (10)5、預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比照分析 (10)6、物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討 (10)7、工程方

3、案銷售期、速度與實(shí)際情況的比照分析 (10)8、實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析 (10)9、工程的銷售策略 (10)10、 綜合評(píng)述本工程市場(chǎng)定位營銷工作 (11)11、 提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn) (11)【本工程設(shè)計(jì)管理評(píng)估】 (11)2、工程的建筑標(biāo)準(zhǔn) (11)3、工程設(shè)計(jì)過程管理回憶與實(shí)施完成情況 (11)4、工程實(shí)施過程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié) (12)5、各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 (12)6 、 本工程設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) (12)7、 限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況 (12)8、售后使用情況 (12)9、 附件(12)【本工程進(jìn)度、工程管理評(píng)估】 (13)1、 工程開展方案執(zhí)行情況 (13)

4、2、工程施工進(jìn)度方案執(zhí)行情況 (13)3、售樓準(zhǔn)備工程方案檢討 (14)4、報(bào)建工作流程改良建議 (14)5、工程開展管理體系檢討 (14)【本工程合約本錢管理評(píng)估】 (15)3、工程開展本錢明細(xì)統(tǒng)計(jì) (16)【本工程意外情況的躲避和總結(jié)】 (16)房地產(chǎn)工程后評(píng)估工作指引一、總那么【定義】工程后評(píng)估指房地產(chǎn)工程的開發(fā)、銷售工作根本結(jié)束后，對(duì) 工程 實(shí)施全過程進(jìn)行回憶、分析，從而總結(jié)工程開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教 訓(xùn)的過 程。【目的】客觀、全面地評(píng)價(jià)工程開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn) , 實(shí) 現(xiàn)持續(xù)改良?！竞诵膬?nèi)容】后評(píng)估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“工程可行性研究 報(bào) 告、“工程定位報(bào)告、“工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

5、、“全過程本錢管 理指標(biāo)等集團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的比照分析；二是 開發(fā) 過程屮突岀的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)?！竞笤u(píng)估工作原那么】1、客觀性依據(jù)已發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)，對(duì)工程操作過程屮的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究。2、公正性在以工程經(jīng)營單位為主進(jìn)行自評(píng)的根底上，集團(tuán)后評(píng)估工作 小組 站在科學(xué)、合理的角度對(duì)工程進(jìn)行客觀分析，過程中與工程 公司從分 溝通得出公正的評(píng)估結(jié)論。3、全面性工程后評(píng)估是對(duì)工程開展全過程的綜合評(píng)價(jià)，涉 及到 工程執(zhí)行過程的各個(gè)階段，如投資決策、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、開展進(jìn)度、本錢控 制、 營銷籌劃、工程銷售、財(cái)務(wù)籌劃、品牌建設(shè)等，并據(jù)此得出 綜合、全 面的評(píng)估結(jié)論。4、應(yīng)用

6、性工程后評(píng)估完成后要及時(shí)地將有關(guān)工作成果輸岀 給集 團(tuán)相關(guān)部門及工程公司，達(dá)到持續(xù)改良的目的?！竞笤u(píng)估收集資料內(nèi)容】后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于 :萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的影響因素及應(yīng)對(duì)措施?對(duì)于企業(yè)來說， 面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的高壓， 資本是至關(guān)重 要的組 成局部，合理的資本結(jié)構(gòu)關(guān)系到企業(yè)的生存和開展。在房 地產(chǎn)行業(yè)屮融 資成為了最常見的保證資金流通的方式之一，利用 現(xiàn)代的金融體系進(jìn)行 融資，能夠不斷的優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，適 當(dāng)?shù)娜谫Y比例也能促進(jìn)企業(yè) 形成合理的資本結(jié)構(gòu)。【關(guān)鍵詞】萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化應(yīng)對(duì)措施 一、萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響因素一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)值得是在開展的過程

7、屮企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)， 在不同 的企業(yè)屮會(huì)制定不一樣的企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)，主要分為利潤最 大化、股東 財(cái)富最大化和企業(yè)價(jià)值最大化。這是根據(jù)不同的利益人群制定的不同的目標(biāo)，面對(duì)不同的 人群要 做出不同的資本結(jié)構(gòu)的處理，也能企業(yè)的利潤得到最大 化。二企業(yè)股權(quán)分散 很多企業(yè)的掌權(quán)者不愿意過多的發(fā)行股票， 因?yàn)檫@樣會(huì)分 散股本， 減少控制權(quán)。對(duì)于企業(yè)的控制權(quán)的問題上，企業(yè)的管理 著要充分的考慮 到其屮的利弊，采取優(yōu)先股或者債務(wù)的方式進(jìn)行 合理的融資。但由于萬科集團(tuán)的股權(quán)及其分散， 沒有任何股東可以絕對(duì) 的控股， 所以萬科的管理者偏好股權(quán)的融資。公司想要長遠(yuǎn)的發(fā) 展，穩(wěn)健是開展 的前提，管理人員對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)必須謹(jǐn)慎，

8、公司高管 也屢次說明了對(duì)公司的 負(fù)責(zé)態(tài)度。萬科開展所做出的決策對(duì)企業(yè) 的生存和開展至關(guān)重要。三公司負(fù)債規(guī)模正常來講，一個(gè)公司的規(guī)模決定著其可行的籌資和融資方 式有多 少。在大公司的經(jīng)營中，那么可以考慮使用多元化的經(jīng)營方 式，采用多行 業(yè)的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，這樣可以防止一個(gè)行業(yè)出 現(xiàn)問題而導(dǎo)致全公司 面臨破產(chǎn)，也能得到更多的融資途徑。在大 公司的融資途徑的選擇屮， 大多數(shù)會(huì)考慮優(yōu)先使用內(nèi)部的融資方 式，這也是考慮到內(nèi)部人員的融資 能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，不易形成財(cái)務(wù) 的危機(jī)，其次才是考慮使用負(fù)債融資。因 此，內(nèi)部融資的方式會(huì) 形成較低的負(fù)債 / 權(quán)益比率，在很多中小的企業(yè) 屮受到企業(yè)規(guī)模 的限制，其融資都

9、是采用銀行貸款， 融資方式較為單一， 導(dǎo)致負(fù) 債/ 權(quán)益比率較高。四資本本錢 資本本錢是指企業(yè)取得和使用資本時(shí)所付出的代價(jià)。主要 指發(fā)行 債券、股票的費(fèi)用和向非銀行金融機(jī)構(gòu)借款的手續(xù)費(fèi)用 等。通過分析得出最理想化的企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)為最低的平均資 本本錢 企業(yè)在經(jīng)營的過程屮，其產(chǎn)生的本錢通常包括債務(wù)資本 本錢和權(quán)益的資 本本錢。債務(wù)的資本本錢一般都是值得在實(shí)際的 經(jīng)營過程屮要?dú)w還一定 的利息，而根據(jù)債務(wù)法的規(guī)定，債務(wù)產(chǎn)生 的利息會(huì)在所得稅前扣除，因 而減輕企業(yè)的稅負(fù)，降低債務(wù)的成 本。而會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)中，就是由 于不固定的股利造成的，形 成較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。五財(cái)務(wù)杠桿作用 企業(yè)所有者的很大一局部收

10、益是財(cái)務(wù)杠桿作用產(chǎn)生的，其 屮負(fù)債 和優(yōu)先股籌資是不可或缺的關(guān)鍵點(diǎn)。這是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)最 重要的手段 z ,主要建立在企業(yè)的投資利潤與負(fù)債利息率的對(duì) 比關(guān)系上。在財(cái)務(wù)的杠桿作用屮，存在著企業(yè)效益率和負(fù)債利息率之 間的關(guān) 系，當(dāng)企業(yè)收益率大于負(fù)債率的時(shí)候，企業(yè)的盈利會(huì)隨之 增加，當(dāng)企業(yè) 的股權(quán)的利益在不斷地增加過程中，由于受到杠桿 作用的影響，會(huì)導(dǎo)致 企業(yè)價(jià)值的最大化。由于企業(yè)在不斷的開展屮逐漸重視資本結(jié)構(gòu)，不斷的優(yōu)化 資本結(jié)構(gòu)會(huì)讓企業(yè)得到良性的開展循環(huán)，在財(cái)務(wù)的杠桿作用的影響下，使得企 業(yè)的利潤不斷的上升。六宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要表現(xiàn)為國家經(jīng)濟(jì)的興旺程度。對(duì)我國近幾年來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以及結(jié)合

11、宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來分析，政府依然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)采取適度寬松的政策房地產(chǎn)仍然是最具有開展?jié)摿Φ男袠I(yè)。但是從更加長遠(yuǎn)的角度分析，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)快到達(dá) 了飽和的狀態(tài)，房價(jià)過高也是 其中一個(gè)明顯的問題，因而在不久 的將來政府依然會(huì)采取制約放假的措 施，因此，萬科在現(xiàn)有的發(fā) 展制度來說，要擴(kuò)大融資渠道才是重要的發(fā) 展策略。再者，房地 產(chǎn)行業(yè)具有流動(dòng)性差、流動(dòng)負(fù)債率比重高資產(chǎn)負(fù)債 率較高的特點(diǎn)。在不同開展程度的國家中資本結(jié)構(gòu)會(huì)呈現(xiàn)出不一樣的狀態(tài)，這是由于不同開展?fàn)顩r而影響的，并且資本的形成和積累都有著不一樣的特點(diǎn)。每一個(gè)行業(yè)的企業(yè)都是以盈利為開展目的，這也是企業(yè)開展的根本目的，受到市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，企

12、業(yè)的盈利也受到了很大的限制。因此，企業(yè)的開展需要不斷的 適應(yīng)國家的經(jīng)濟(jì)政策，以及宏觀調(diào)控 的影響，發(fā)現(xiàn)和利于自身發(fā) 展的因素，抓住企業(yè)能夠融資的有效途徑， 實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在我國社會(huì)主義開展制度下，跟興旺國家相比經(jīng)濟(jì)水平還較低，人們的生活水平還比擬落后，資金的來源方式也較為狹窄。萬科集團(tuán)的籌集資金進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)，無法提供充足的資 本。這將極大的限制 萬科的開展，因而，萬科要不斷地調(diào)整企業(yè) 內(nèi)部的政策來適應(yīng)大環(huán)境的 改變。但近年來經(jīng)濟(jì)環(huán)境開展變化很 大，如何適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化也是 萬科的一大重要課題。二、萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化應(yīng)對(duì)措施一 樹立戰(zhàn)略開展觀念，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制在企業(yè)屮設(shè)立資本結(jié)

13、構(gòu)目標(biāo)是一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，對(duì)企 業(yè)的生存和在強(qiáng)烈的競爭狀況下起到良好的促進(jìn)作用。因此，在資本結(jié)構(gòu)決策上， 萬科集團(tuán)必須制定出適合現(xiàn)在 , 兼顧未 來，有長遠(yuǎn)意義的動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略決策。在企業(yè)開展的同時(shí)還要 不斷的適應(yīng)國 家宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，爭取走在國內(nèi)企業(yè)的最前沿。 這需要萬科的所有者 和管理者具備長遠(yuǎn)的眼光和精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)決 策，因?yàn)樗麄兊膽B(tài)度決定了企 業(yè)的走向和開展。二 加強(qiáng)公司治理提高管理人員的素質(zhì) 萬科作為房地產(chǎn)上市公司的龍頭，要想不斷增加企業(yè)的生 產(chǎn)經(jīng)營 規(guī)模，豐厚的資金是必不可少的，內(nèi)部控制是公司穩(wěn)定發(fā) 展的前提，掌 權(quán)者需要做到：首先，增強(qiáng)公司管理層的各方面的 素養(yǎng)，培養(yǎng)管理層人 員的開展眼

14、光；其次，指定合理的員工管理 制度，不要過分壓抑或者釋 放員工，特別是財(cái)務(wù)人員的管理。 財(cái) 務(wù)管理是一個(gè)公司重要的組成局部， 企業(yè)要得到良好的開展就要 合理的運(yùn)營企業(yè)的資本。再者，強(qiáng)化企業(yè)的 凝聚力，一個(gè)企業(yè)能 夠穩(wěn)定開展并且不斷的盈利，團(tuán)隊(duì)是必不可少的。 最后，優(yōu)化企 業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和內(nèi)部組成結(jié)構(gòu)，不要開設(shè)閑置的部門，浪 費(fèi)企業(yè) 資源，合理安排各局部的合作，提高各部門的默契。 三調(diào) 整 資本結(jié)構(gòu)，適度控制股本規(guī)模在萬科集團(tuán)的運(yùn)營屮，資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是開展企業(yè)的最關(guān) 鍵的部 分，但是就算是萬科這樣的房地產(chǎn)大企業(yè)也存在著資本結(jié) 構(gòu)的問題，最 主要的問題是過分依賴股票的發(fā)行與權(quán)益資本。畢 竟一個(gè)公司想

15、要長遠(yuǎn) 的開展需要一定的控制權(quán)和決策權(quán)。萬科需 要控制股本，進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓?票回購，調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)。四合理安排債務(wù)融資，降低資本本錢 在債務(wù)融資屮，其本錢往往都會(huì)由于不固定的風(fēng)險(xiǎn)，而導(dǎo) 致本錢 的增加，由于，股票的利息往往較高，也使得債務(wù)的利息 中在企業(yè)支付 所得稅 Z 間就已經(jīng)被扣除，因而，這個(gè)方式能夠大 大的減少企業(yè)的所得 稅的指出，間接的降低企業(yè)的資本本錢，擴(kuò) 大企業(yè)的利潤。五運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 杠桿效應(yīng)指的是在企業(yè)融資時(shí)所具有的表現(xiàn)之一， 具體分 析而言， 就是稅前理論增大會(huì)導(dǎo)致所負(fù)擔(dān)的固定的利息減少，那 么也就意味著企 業(yè)的稅后利潤不斷地增加，因此，只要利用好債 務(wù)的杠

16、桿作用，就能為 企業(yè)帶來更多的利益。六優(yōu)化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國家的宏觀調(diào)控是根據(jù)當(dāng)下的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整，在萬科面對(duì) 調(diào)整的 宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)，只有主動(dòng)去適應(yīng)調(diào)控帶來的影響，適應(yīng)宏觀 經(jīng)濟(jì)的環(huán)境， 才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展屮得到穩(wěn)固的開展，而且我國 的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展還不 完善，只有根據(jù)現(xiàn)狀優(yōu)化宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控， 才能完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的管理，在這樣的大 環(huán)境下，更好地管理企業(yè)，指定合 理的管理政策，優(yōu)化融資體系 , 是企業(yè)到達(dá)更好的開展。三、結(jié)論 萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，憑借著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的順 風(fēng)，開展速度越來越快， 規(guī)模也越來越大，但是近年來經(jīng) 濟(jì)開展的下行， 讓萬科在房地產(chǎn)行業(yè)面臨的競爭也越來越劇