國有建設(shè)用地pk集體建設(shè)用地

1、國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的“同與“不同，、相同點：1. 使用權(quán)相同：都是使用權(quán)人對國家或集體所有的土地享有的占有、 使用和收益的權(quán)利。2. 取得方式及用途相同：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥。劃撥的國有建設(shè)用地，可用于國家機關(guān)用地和軍事用地、城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地，劃撥的集體建設(shè)用地可用于 農(nóng)民住房宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施、公益事業(yè)如村委會、村學(xué)校等。出讓、轉(zhuǎn)讓的國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地均可用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途。3. 都存在存量和增量兩局部：增量局部，均通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的供給，即“土地一級市場；存量局部，即現(xiàn)有土地使用者控制或

2、交易 的土地，為“土地二級市場4. 政府對管理相同：1 是否符合規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2是否符合用途管制；3 是否繳納相關(guān)稅費契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕?；稹⒐哺自O(shè)施和公用事業(yè)配套費4 均須完善登記手續(xù)國有土地使用證、集體土地使用證5. 均須保護(hù)土地所有者的權(quán)益政府代表國家以土地所有者的身份取得國有建設(shè)用地出讓金，是國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)；農(nóng)民集體作 為集體建設(shè)用地的所有者，亦通過出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)集體建設(shè) 用地的經(jīng)濟(jì)價值。為保護(hù)土地所有權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益最大化，均須通過公開程 序進(jìn)行出讓6. 流轉(zhuǎn)受讓方的權(quán)益相同自然人、法人或其他組織均可依法按程序

3、成為國有建設(shè)用地或集體建設(shè)用地的受讓方，在繳納了土地出讓金以及相 應(yīng)的稅費后，受讓方可在土地受讓期間通過建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物獲得經(jīng)濟(jì) 收益，并受法律保護(hù)二、不同點：1. 所有權(quán)不同：什么是所有權(quán) ?物權(quán)法?第三十九條：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。具有絕對性、排他性、永 續(xù)性。什么是國家所有 第四十五條 法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。國有建設(shè)用 地所有權(quán)為全民所有，由國務(wù)院代表國家統(tǒng)一行使權(quán)利。我國的國有土地 所有權(quán)人僅有一個，即國家，國家以外的任何社會團(tuán)體和個人都不得作為 國有土地的所有權(quán)人。什么

4、是集體所有第五十九條農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。根據(jù)?民法通那么?第74條、?土地管理法?第 10條、?物權(quán)法?第60條的規(guī)定，集體有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體、村農(nóng)民集體和村 民小組三類，這些農(nóng)民集體均為集體建設(shè)用地的所有權(quán)人，因此我國的集 體建設(shè)用地有無數(shù)個所有權(quán)人。2. 政府角色不同:在國有建設(shè)用地一級市場中，政府既是管理者，又是組織實施者，并 代表全民享有土地收益權(quán) 國有土地是由授權(quán)的縣級政府作為土地所有權(quán) 人代表，按照土地利用年度方案，對符合規(guī)劃的農(nóng)用地進(jìn)行征收、對農(nóng)民 進(jìn)行安置補助補償，并按規(guī)劃進(jìn)行供地，收取土地出讓金 ；而在集體建設(shè)用地一級市場中，政府僅僅是管理效勞機構(gòu)

5、，享有土地 所有權(quán)的農(nóng)民集體才是組織實施者并享有土地收益 由作為土地所有權(quán)人的農(nóng)民集體，將集體建設(shè)用地指標(biāo)覆蓋到符合規(guī)劃的地塊，在農(nóng)民集體對農(nóng)民進(jìn)行安置補助補償后，將原農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，通過出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)，農(nóng)民集體獲取土地出讓金。在此過程中，對于所有權(quán)人應(yīng)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，政府應(yīng)充分尊重，如農(nóng)民補償補助標(biāo)準(zhǔn)、出讓價格、流轉(zhuǎn)受讓方如何確定、支付方式等等，只要經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員同意并形成合法有效的決議，政府無權(quán)干預(yù)。政府作為管理機構(gòu)， 僅需要管控： 該集體建設(shè)用地是否符合土地利用規(guī)劃、是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、是否符合用途管制、是否繳納相應(yīng)稅費、是否完善報規(guī)報建

6、手續(xù)；作為效勞機構(gòu)，須制定交易規(guī)那么、提供交易市場、指導(dǎo)完成 交易并確權(quán)頒證 。對于政府在集體建設(shè)用地一級市場僅作為管理者而言，政府在國有建 設(shè)用地一級市場中既是管理者，又是組織實施者的風(fēng)險要大得多。3. 政府風(fēng)險：1農(nóng)民利益保障方面：根據(jù)?土地管理法?，征用為國有土地時，按照被征收土地的原用途即農(nóng)業(yè)用途給予補償，不考慮該土地的市場價值， 出讓時卻按照建設(shè)用地的市場價值進(jìn)行出讓，這中間巨大的土地增值收益全部歸政府所有，有剝奪農(nóng)民利益之嫌疑，農(nóng)民真實利益以及開展權(quán)益不 能得到保障，容易產(chǎn)生社會不穩(wěn)定問題。享受收益，而農(nóng)用地在轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地時，由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同討論補 償補助標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民集體有權(quán)在合法有效的范圍內(nèi)確定出讓價格，并享有土 地增值收益， 一切行為均是農(nóng)民集體自主自愿， 自己承當(dāng)風(fēng)險， 不存在與政府產(chǎn)生矛盾。2國有土地資產(chǎn)流失方面：在國有建設(shè)用地出讓時，地方政府為了 增加地方財政收入、凸現(xiàn)政績，容易急于求成，將“減免土地出讓金等 作為常用的招商引資