關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革情況的調(diào)研報告(精簡篇）

1、關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革情況的調(diào)研報告關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革情況的調(diào)研報告 摘要：XX縣應(yīng)繼續(xù)做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)等的確權(quán)登記發(fā)證工作，實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)向資本轉(zhuǎn)化，增加農(nóng)民資產(chǎn)性收入。關(guān)鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革；調(diào)研報告金融是基于信用基礎(chǔ)上的資金融通，而信用的根基是抵押物。物權(quán)法規(guī)定，土地所有權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)作為用益物權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)是與城市產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)的概念，專指農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利，是農(nóng)民對自己所有的物品所享有的所有權(quán)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會的不斷進(jìn)步，現(xiàn)行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度顯現(xiàn)出許多弊端，這些弊端已經(jīng)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，特

2、別不適應(yīng)城市化的發(fā)展，為了 山水田園一幅畫，城鎮(zhèn)村落一體化 的實現(xiàn)提供理論探討，本調(diào)研組于2016年7 8月份對甸陽鎮(zhèn)的張家村委會、大竹蓬村委會、文武社區(qū)，仁和鎮(zhèn)的勒平村委會、復(fù)興村委會、蘇家村委會，由旺鎮(zhèn)的由旺村委會、永福村委會、太平鎮(zhèn)的太平村委會等村社的產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)行了專題調(diào)研。有關(guān)情況和工作建議如下：一、XX縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的基本情況1、集體林地確權(quán)登記頒證工作已完成，林權(quán)改革不斷深入。深化集體林權(quán)制度改革是調(diào)整林業(yè)生產(chǎn)關(guān)系的重要手段，其最終目的是要實現(xiàn)林興民富。目前，全縣完成權(quán)屬落實1602個村民小組、69163戶，確權(quán)宗地195096宗，確權(quán)林地面積152.98萬畝，占應(yīng)確權(quán)面積

3、的98.3，發(fā)放林權(quán)證58592本，發(fā)證宗地194421宗，面積147.2693904萬畝。截止2016年6月20日，全縣共完成林地林木流轉(zhuǎn)643宗，面積2.73453萬畝，流轉(zhuǎn)金額1522.51477萬元。其中2016年1-6月流轉(zhuǎn)18宗、涉及農(nóng)戶戶、面積0.03077萬畝、流轉(zhuǎn)金額41.02萬元。2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證已發(fā)，但農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作剛剛起步。為認(rèn)真貫徹落實人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省農(nóng)業(yè)廳關(guān)于做好全省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證補(bǔ)換發(fā)工作意見的通知（省政辦2006135號）精神，我縣于2016年8月正式啟動經(jīng)營權(quán)證補(bǔ)換發(fā)工作，已確權(quán)發(fā)證71510戶，發(fā)證71510戶，確權(quán)面積

4、430763畝。3、農(nóng)村房屋確權(quán)登記頒證工作正在穩(wěn)步推進(jìn)?，F(xiàn)XX縣農(nóng)村房屋共有71323戶，已辦理房屋登記的有31150戶，占43.67%。絕大多數(shù)的農(nóng)民辦理房產(chǎn)證的目的是用其做抵押借小額信貸。4、農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作已完成、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作基本完成。2016年5月，通過市級研究確定將農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的所有權(quán)、使用權(quán)合攏。2016年9月17日，全縣外業(yè)調(diào)查工作完成。調(diào)查共計完成13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、137個村委會、1638個小組的外業(yè)調(diào)查工作，完成調(diào)查面積1953.3521平方公里，權(quán)屬界線28038條、調(diào)查宗地15666宗，其中確權(quán)到村民小組宗

5、地14408宗，外業(yè)調(diào)查成果于月7日通過市級檢查驗收，轉(zhuǎn)入內(nèi)業(yè)建庫階段。2016年3月初完成內(nèi)業(yè)建庫工作并在各村委會正式對結(jié)果進(jìn)行張榜公示，公示期為一個月，公示結(jié)束后轉(zhuǎn)入登記發(fā)證階段。截止2016年年末，全縣農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)宗地宗數(shù)為91715宗，其中宅基地使用權(quán)宗地數(shù)89936宗（已發(fā)證宗地81宗，未發(fā)證宗地8705宗），集體土地建設(shè)用地使用權(quán)宗地1779宗，未發(fā)證1779宗。未發(fā)證宗地的主要原因是因為我縣于1994年至1995年開展了第一次村莊地籍調(diào)查，對全縣宅基地進(jìn)行了登記發(fā)證。但是由于村莊地籍調(diào)查是手工作業(yè)，在精度、細(xì)致度、嚴(yán)謹(jǐn)度等各方面都有所欠缺，并且此后沒有開展過大的更新

6、調(diào)查工作，建立銜接機(jī)制，所以目前大部分宗地已經(jīng)存在成果資料過舊、登記情況與實際用地情況不符等問題，現(xiàn)有成果已無法滿足目前的社會發(fā)展及工作需要。并且由于距村調(diào)已過去近20年，目前有很多宗地權(quán)利人因為死亡或者分家、并房等原因已經(jīng)發(fā)生改變,預(yù)計因名稱、四至變更、并房、繼承等原因已發(fā)證宗地需要重新開展調(diào)查的宗地約為18000宗。二、XX縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革存在的問題1、思想認(rèn)識的問題。受傳統(tǒng)觀念影響，部分干部和群眾缺乏市場意識，對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革認(rèn)識不到位。一些村干部擔(dān)心改制后造成資產(chǎn)流失，甚至怕失去權(quán)力，改制后管不好，管不了；部分群眾擔(dān)心改制后形成壟斷，得不到應(yīng)有的利益；承包戶擔(dān)心產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)買到手后

7、，沒有效益，收不回成本；也有擔(dān)心政策不穩(wěn)定，發(fā)生變化。這些認(rèn)識上的誤區(qū)，影響了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進(jìn)程。2、現(xiàn)行政策的問題。我縣在土地確權(quán)登記工作實踐中用現(xiàn)行政策難以解決的問題真不少：第一、農(nóng)村宅基地私自買賣轉(zhuǎn)讓問題突出，很多群眾私自將自己的宅基地賣給了外鄉(xiāng)人，買了地的人住著房子，可是無法辦理土地登記。第二、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，工作單位的干部職工不允許在農(nóng)村及城鎮(zhèn)周圍購買宅基地，但是很多工作單位的人的父母都是農(nóng)村戶口，世代居住在農(nóng)村，父母死后遺留下來的房產(chǎn)，按照物權(quán)法及房產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定是可以繼承的，但是我國的土地制度規(guī)定，宅基地不存在繼承權(quán)的關(guān)系，造成無法過戶的情況，這種情況已經(jīng)相當(dāng)普遍，由于沒有明

8、確的政策依據(jù)，問題一直無法解決。第三、農(nóng)村宅基地違法用地情況嚴(yán)重。我縣目前批準(zhǔn)的宅基地指標(biāo)為一戶150平方米，但是由于我縣農(nóng)戶建房的傳統(tǒng)觀念及保守意識較強(qiáng)，建房講究 三廂一照壁 （即3間主房圍成一院，每間主房3格，基本標(biāo)準(zhǔn)為米長 8米寬 3間=288平方米），最起碼的也是 一廂一藏頭 （即兩間主房圍成一院），只是主體建筑就已經(jīng)嚴(yán)重超占，再加上農(nóng)村生產(chǎn)生活必須的廚房、豬圈等生產(chǎn)附屬設(shè)施用地，所以我縣的農(nóng)村宅基地普遍存在超占現(xiàn)象。3、客觀現(xiàn)實的問題。第一、我縣農(nóng)民房屋分布零散，尤其在偏遠(yuǎn)山區(qū)，靠自身力量難以實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。加之受傳統(tǒng)觀念的影響，產(chǎn)權(quán)確權(quán)后農(nóng)民已慢慢領(lǐng)會到改革的意義，會更看重自己土地、房屋

9、的預(yù)期價值，因而不會輕易放棄自已的房屋和土地離開農(nóng)村，這樣在一定程度上會影響房屋的流轉(zhuǎn)。第二、由于我縣沒有開展集體土地所有權(quán)發(fā)證工作，所以我縣的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體及權(quán)能的確認(rèn)基本依循的是以歷史上確認(rèn)的主體及1980年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時劃分土地時確認(rèn)的主體和界限為主，土地產(chǎn)生的收益則以土地權(quán)利主體為唯一受益者為原則。但是由于歷史上遺留下來的所有權(quán)主體爭議問題以及因為農(nóng)戶之間私自進(jìn)行的土地調(diào)整、交換、買賣等各方面的原因，很多村與村，小組與小組，又或者是家族之間的土地所有權(quán)一直存在爭議，又因為土地收益引起的爭議，也有墓地所有權(quán)的爭議，由于過去沒有進(jìn)行所有權(quán)登記發(fā)證，土地權(quán)屬模糊不清，導(dǎo)致很多爭議無法

10、解決。第三、我縣由于只進(jìn)行過兩個所有權(quán)村級發(fā)證試點調(diào)查工作，并且由于當(dāng)時的政策法規(guī)、技術(shù)條件及經(jīng)費、人員專業(yè)素質(zhì)等都有不足，并且只進(jìn)行了調(diào)查并沒有發(fā)證，所以在顯示主體、明確權(quán)能、探索實現(xiàn)集體土地所有權(quán)方面尚未取得好的經(jīng)驗。并且由于所有權(quán)主體模糊，所以我縣也沒有集體土地股份化的案例。4、體制的問題。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置房屋，使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)難以在較大范圍內(nèi)實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民宅基地、承包地實現(xiàn)貨幣化、市場化較難。同時，擔(dān)保法第34、36和37條規(guī)定，除承包的農(nóng)村 四荒 使用權(quán)可以抵押、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)可隨建筑物抵押外，農(nóng)村土地集體所有權(quán)和

11、耕地、宅基地、自留地、自流山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。這就意味著農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能作為一種收入權(quán)益進(jìn)行質(zhì)押變現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)都不愿介入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。并且，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度缺乏土地、房屋交易配套政策。比如在產(chǎn)權(quán)交易中成本收益評估、收益留成、交易稅費的收取等，沒有具體規(guī)定。三、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的幾點建議農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的系統(tǒng)性制度創(chuàng)新，是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后的又一重大變革，與家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制相比，它所面臨的問題雖然復(fù)雜。但根據(jù)調(diào)研與分析，本調(diào)研組認(rèn)為，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革應(yīng)充分重視以下幾個問題：1、解放思想，統(tǒng)一認(rèn)識要通過舉

12、辦干部培訓(xùn)、召開黨員會和村民代表大會及發(fā)放宣傳冊等多種形式，廣泛宣傳產(chǎn)權(quán)制度改革的重要意義及實質(zhì)和目的，進(jìn)一步做好解疑釋惑和動員工作，統(tǒng)一干部群眾的思想認(rèn)識，營造良好的改革氛圍。讓廣大干部群眾真正明白以下幾點：第一、在城鄉(xiāng)二元體制下，無數(shù)的土地、宅基地和農(nóng)房、林權(quán)被分布在廣大農(nóng)村，無法釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，要解決農(nóng)村發(fā)展不快、農(nóng)民富裕度不高的現(xiàn)實問題，只有通過政府主導(dǎo)，用市場化的方式改革當(dāng)前的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)力的再次飛躍。第二、市場經(jīng)濟(jì)最基礎(chǔ)、最核心的制度就是產(chǎn)權(quán)制度，它是決定其他各種制度的元制度。因為市場不僅僅是一個交換的場所，而且也是交換關(guān)系的總和。交換必須以雙方當(dāng)事人

13、擁有各自要交換的東西的所有權(quán)為前提條件，否則就無法進(jìn)行交換。如果沒有廣泛而普遍的產(chǎn)權(quán)制度，市場經(jīng)濟(jì)就根本無從形成和建立。第三、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的核心是實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)向資本轉(zhuǎn)化；改革的內(nèi)容是構(gòu)建 產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)能明確、權(quán)益保障、流轉(zhuǎn)順暢、分配合理 的現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，改革的意義是為農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展提供制度保障。2、開展確權(quán)登記發(fā)證工作第一、集體林權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作還需進(jìn)一步完善，繼續(xù)做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作。特別在明確權(quán)屬、勘界測量、依法公示、登記造冊的基礎(chǔ)上，由縣人民政府核發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書，由國土、農(nóng)業(yè)、住

14、建、林業(yè)部門做好相應(yīng)的確權(quán)登記發(fā)證的具體工作。已經(jīng)確權(quán)發(fā)證的要進(jìn)一步梳理核實，做好登記和檔案管理；還未確權(quán)發(fā)證的要加快進(jìn)度，充分摸清底數(shù)，及時確權(quán)發(fā)證，做到應(yīng)確盡確。在此基礎(chǔ)上建立起農(nóng)村資產(chǎn)確權(quán)登記的長效管理服務(wù)機(jī)制，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革打下堅實基礎(chǔ)。第二、明確權(quán)屬、勘界測量時，在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體及代表時，多收集歷史資料，包括土改遺留資料、地方縣志文獻(xiàn)、民政勘界成果、農(nóng)業(yè)部門土地承包到戶資料等，對收集的資料要進(jìn)行深入研究，以供借鑒。第三、盡快完善目前土地登記制度和土地確權(quán)政策規(guī)范中與其他部門存在沖突或者重疊的地方，完善目前土地登記制度中無法解決集體土地使用權(quán)過戶，繼承等問題的缺

15、陷。特別目前的違法用地基本處于只能查，不能處理的情況，建議出臺具體的違法用地處理措施，制定處罰辦法。3、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的市場體系第一、發(fā)揮市場機(jī)制下農(nóng)民主體作用。在現(xiàn)行的法律法規(guī)和制度框架下，農(nóng)民長期以來被視為一種身份，城鄉(xiāng)二元化的戶籍制度、勞動和社會保障制度、以及農(nóng)村的承包地、宅基地、集體經(jīng)濟(jì)組織等都是以身份為基礎(chǔ)的。而要最終實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的目標(biāo)，首先要將農(nóng)民定位為一種職業(yè)，即從事農(nóng)業(yè)的第一產(chǎn)業(yè)工作者。而要使 農(nóng)民職業(yè)化 需要進(jìn)行一系列制度創(chuàng)新，具體包括：戶籍制度創(chuàng)新，逐漸取消城鄉(xiāng)二元的戶籍制度，代之以城鄉(xiāng)一致的居民戶籍管理；勞動就業(yè)、社會保障、住房、醫(yī)療、子女教育等制度創(chuàng)新，為農(nóng)民

16、提供平等的公共服務(wù)。統(tǒng)籌兼顧，為城鄉(xiāng)之間的勞動力自主、自愿流動提供便利條件，鼓勵城市、農(nóng)村之間的勞動者自由流動、自主擇業(yè)，推進(jìn)各種生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置。第二、組建市場機(jī)制下農(nóng)村中介機(jī)構(gòu)。長期以來農(nóng)村土地及房屋價值的評估機(jī)構(gòu)欠缺，流轉(zhuǎn)過程中土地及房屋價值的評估常常被忽視，而使其不能通過流轉(zhuǎn)得到充分的體現(xiàn)，同時，也給流轉(zhuǎn)中糾紛的解決造成了一定的障礙。因此，為促進(jìn)流轉(zhuǎn)的真正市場化，為合理估價農(nóng)村土地及房屋價值，明確其商品性提供服務(wù)，應(yīng)建立農(nóng)村土地及房屋價值的評估機(jī)構(gòu)與交易組織機(jī)構(gòu)。一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格評估機(jī)構(gòu)。通過引進(jìn)有資質(zhì)和評估能力的中介組織，扶持和培育現(xiàn)有的其他中介組織，逐步建立縣、鄉(xiāng)、

17、村三級產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供資信評估、資質(zhì)評審、流轉(zhuǎn)信息、法律咨詢等相關(guān)服務(wù)。二是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)價格體系。綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、規(guī)劃用途、周邊城鎮(zhèn)土地價格、農(nóng)作物產(chǎn)值和基礎(chǔ)設(shè)施投入等因素，制定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，完善土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法；建立農(nóng)村承包地、農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系，確保房屋流轉(zhuǎn)公平公正，防止無序競爭。第三、完善市場機(jī)制下農(nóng)村社保措施。在目前的改革中，不論是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，還是宅基地使用權(quán)、農(nóng)房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，其最大的障礙就是：土地不是單純的生產(chǎn)資料，而是事實上的生活資料，房屋也是如此，是農(nóng)民生老病死的基本保障。因此，要真正實現(xiàn)農(nóng)村

18、房屋產(chǎn)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，除了減輕農(nóng)民的稅負(fù)外，還應(yīng)建立多層次農(nóng)村社會保障制度，以替代土地對農(nóng)民的保障功能。逐步探索通過社保體系來保障宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，而不是以宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)來換取社會保障。因為只有市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各種社會保障制度的健全，農(nóng)民完全依賴土地和房屋而生存的現(xiàn)象才會越來越弱化。另外也可以探索建立 農(nóng)房儲備 等機(jī)構(gòu)，通過收購農(nóng)房進(jìn)行儲備，比如收購一些集體土地上的閑置住房、農(nóng)戶多余住房、或部分放棄農(nóng)村住房移居城內(nèi)的住房等?？梢杂眠@部分儲備房屋，對農(nóng)村的低保戶和五保戶、無房戶、極度危房戶實施住房保障機(jī)制，從而減輕農(nóng)民生活負(fù)擔(dān)與壓力。第四、推行市場機(jī)制下股份合作流轉(zhuǎn)方式?？偨Y(jié)近幾年和當(dāng)前我縣農(nóng)村的一些實踐，本調(diào)研組認(rèn)為，在目前的政策和體制下，應(yīng)大力提倡農(nóng)民以組織化形式參與流轉(zhuǎn)。即在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，發(fā)展以農(nóng)村社區(qū)、村委會為載體、以土地、房產(chǎn)等為紐帶、以股份合作為主要形式的新型集體經(jīng)濟(jì)組織，推動農(nóng)村土地與房屋規(guī)?；?jīng)營或規(guī)?；鬓D(zhuǎn)，構(gòu)建城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局。通過建立股份合作制，可以突破農(nóng)村房屋只能在集體經(jīng)濟(jì)組