2014年最新土地增值稅稅率表

1、2021年最新土地增值稅稅率表一、土地增值稅的特點(diǎn)：1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)；3、征稅范圍比擬廣；4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進(jìn)稅率。二、土地增值稅的納稅人：增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的納稅義務(wù)人不管法人與自然人；不管經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不管內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不管部門。三、土地增值稅的稅率：1、不超過50%的局部稅率為30%；2 超過50%的局部稅率為40%；3 超過100%至200%的局部的稅率為50%；4 超過200%的局部的稅率為60%。四、土地增值稅的征稅

2、范圍：1、征稅范圍的一般規(guī)定：(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者，才能出讓)；(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。2、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或

3、者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使

4、用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生

5、的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。(10)土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)說明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算：1、計算公式土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率扣除工程金額&

6、#215;速算扣除系數(shù)2、計算步驟(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)(2)計算扣除工程取得土地使用權(quán)支付的金額開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。(3)計算 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入扣除工程(4)計算 增值率=增值額÷扣除工程金額×100%(5)確定適用稅率和速算扣除系數(shù)，按照計算出的增值率確定。(6)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率扣除工程金額×速算扣除系數(shù)六、土地增值稅的減免稅：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增

7、值額未超過扣除工程金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。3、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。4、自2021年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。七、土地增值稅的納稅申報：(一)土地增值稅納稅申報程序1、納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理;

8、經(jīng)常轉(zhuǎn)讓經(jīng)審核可按月按季申報納稅。2、納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。(二)土地增值稅納稅清算1、土地增值稅的清算條件，區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算和“可要求清算(1)符合以下情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(2)符合以下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可

9、售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：單位建筑面積本錢費(fèi)用=清算時扣除工程總金額÷清算的總建筑面積3、土地增值稅的核定征收：有無帳可查或申報不可信的五種情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照，核定征收(三)土地增值稅納稅地點(diǎn)：向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款1、納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，那么在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，那么應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。2、納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，那么在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦