揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則

1、窗體底端 揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則目    錄一、揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則第一章  征收評估總則第二章  住宅房屋征收評估第三章  非住宅非營業(yè)用房征收評估第四章  營業(yè)用房征收評估第五章  其他征收評估問題處理第六章  征收評估報告第七章  征收評估工作準則第八章  征收評估工作資料存檔第九章  附則二、揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及說明附件三

2、、標準樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明附件四、住宅房屋實體因素（K，K）修正說明表附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K）修正說明表附件六、成本法評估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評估價格參考表附件十、市區(qū)國有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章  征收評估總則第一條  制訂依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例（國務(wù)院第590號令）、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、國有土地上房屋征收評估辦法以及揚州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法等有關(guān)規(guī)定制定本細

3、則。第二條  適用范圍：在揚州市區(qū)的國有土地上，從事房屋征收補償估價（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細則的要求。第三條  估價機構(gòu)：進行房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。第四條  估價人員：承擔(dān)房屋征收評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師。第五條  被征收房屋區(qū)位劃分：根據(jù)揚州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第六條  房屋征收評估價格構(gòu)成：是被征收

4、房屋（含一般裝修）征收補償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，一般裝修以外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專項評估，不包含房屋征收中的搬遷補助費、過渡補助費等。第七條  估價程序：1.評估機構(gòu)報名參加征收項目評估機構(gòu)的選定；2、由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)； 3.接受評估委托，明確基本事項；4.驗收勘查資料，開展前期調(diào)查；5.擬定作業(yè)方案，進行現(xiàn)場勘察；6.按照技術(shù)細則，進行評估測算；7.確定測算結(jié)果，撰寫分戶初步評估結(jié)果；8.提交分戶的初步評估結(jié)果；9.現(xiàn)場公示初步評估結(jié)果并咨詢答疑；10.提交整體評估報告和分戶評估報告；11.受理復(fù)核申請，10內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論；12.評估材料

5、存檔。第八條  估價結(jié)果表達：一是制定房屋征收項目補償方案概算評估；二是作為被征收房屋的補償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第九條  估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該征收項目征收補償結(jié)束時止。第二章  住宅房屋征收評估第十條  住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨門院落，上述分類的相關(guān)界定標準參見附件一。第十一條  高檔住宅房屋征收評估方法：高檔住宅房屋的征收補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，具體操作按房地產(chǎn)估價規(guī)范要

6、求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。第十二條  一般住宅房屋征收評估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其征收補償評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確立評估基準。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O(shè)定要求參見附件三；2.測算基準價格。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件三。其計算公式為：基準價格 =  ××××Vs可比實例價格

7、，n為可比實例的個數(shù)；交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定；可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四；可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；3.確定分類基準價格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套單元住宅、獨門院落、非成套住宅三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準價格，其公式為：，j1，2，3其中o1為成套單元住宅分類基準價格，o2為獨門院落住宅分類基

8、準價格，o3為非成套住宅分類基準價格，j為對應(yīng)的分類基準價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；4.確定評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。其計算公式為：被征收住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 × Ki31標準樣本住宅實體因素修正為被征收房屋實體因素的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。第三章  非住宅非營業(yè)用房征收評估第十三條  非住宅房屋分類：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲類、其它類等，具體界定

9、見附件一。第十四條  非營業(yè)用房評估方法：非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六。第十五條  成本法評估技術(shù)路線：1. 測算土地重新購建價格（PD）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準地價修正法求取該土地的重新購置價格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本；2. 測算建筑物重新購建價格（PJ）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價格標準作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格；3測算建筑物折舊（C）：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的房屋完損等級評定標準和不同年

10、限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額；4.補償價格評估：根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，考慮到房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收非營業(yè)用房的征收補償價格Vi為：iPDPJC。第四章  營業(yè)用房征收評估第十六條  營業(yè)用房分類：營業(yè)用房分為商場類、商務(wù)類、商鋪類、餐飲類、旅館類、娛樂類等六類，具體界定見附件一。第十七條  營業(yè)用房評估方法：營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用

11、可比實例比較修正方式或收益法方式。第十八條  收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：o為基準價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。第十九條  營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估：被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其征收補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：被征收房屋評估價格 =

12、商業(yè)街區(qū)基準價格；Kxy商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；Km街道商業(yè)路線因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；K為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章  其他征收評估問題處理第二十條  “地大于房”的評估：對被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補償，計算公式為：1.“地大于房”面積S合法土地使用面積合法房屋建筑面積2.“地大于房”土地單價W= （O- PJ×g）KjO該征收項目標準樣本住宅基準價格；PJ該標準樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六；g該標準樣本住宅建筑成新率，參見

13、附件七；Kj分類基準價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。3.國有劃撥土地上“地大于房”土地單價W=W×60%。4.“地大于房”補償金額W或W，×S第二十一條  非住宅房屋劃撥土地評估：征收評估時涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚州市人民政府關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補償金額按土地基準地價的50%進行計算。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條  2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前，取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持

14、續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅房屋，對其實際用于經(jīng)營的房屋建筑面積，根據(jù)其提供的持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經(jīng)營年限，取非住宅性質(zhì)和住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)評估價格的加權(quán)平均值計算。（參見附件八）第二十三條  裝飾裝修評估：房屋征收評估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨立的專項評估。裝飾裝修部分專項補償價格的評估可以按照下列公式進行：裝飾裝修專項補償價格各單項裝飾裝修項目總金額×裝潢綜合成新率測算中涉及的裝飾裝修工程費用單價以及裝潢綜合成新率等指標的取值，均視評估具體情況，參照本細則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條  其它評估：房屋附屬物補償價格可對照本規(guī)范附件十

15、的規(guī)定測算；未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第六章   征收評估報告第二十五條出具報告要求：征收評估機構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細則的要求出具征收評估報告。第二十六條簽名蓋章：征收評估機構(gòu)出具的整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋評估機構(gòu)公章。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責(zé)任。第二十七條  報告裝楨

16、：房屋征收評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章  征收評估工作準則第二十八條  評估委托：被選定的征收評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評估委托協(xié)議。第二十九條  評估技術(shù)負責(zé)人：評估機構(gòu)必須確定受委托征收評估項目的評估技術(shù)負責(zé)人，評估技術(shù)負責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十條  現(xiàn)場勘察：所有征收評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有征收評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進行現(xiàn)場勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料?，F(xiàn)場勘察記錄資料是征

17、收評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。第三十一條  評估到戶：評估人員應(yīng)逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準確，不得錯計或缺項。第三十二條  內(nèi)部審核評議：征收評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式評估報告前負有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。第八章  征收評估工作資料存檔第三十三條  整理存檔內(nèi)容：評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：（1）    評估委托協(xié)議；（2）    房屋征收決定；（3）   

18、; 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4）    評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；（5）    標準樣本房屋的實地查勘記錄、照片等資料；（6）    可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；（7）    確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（8）    其他涉及評估項目的必要資料。第三十四條  保存期限：完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六

19、年。第三十五條  資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。第九章  附  則第三十六條  細則附件：本技術(shù)細則附件系本技術(shù)細則的必要組成部分。第三十七條  特種業(yè)務(wù)：凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、機電設(shè)備評估、工程造價分析、停產(chǎn)停業(yè)損失等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。第三十八條  范圍外征收評估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價格及裝飾裝修、附屬物等的評估，可參照本技術(shù)細則實施。第三十九條  實施時間

20、：本技術(shù)細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。揚州市區(qū)國有土地房屋征收補償評估技術(shù)細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積率1）、層次少（4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅單元住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨門院落指辦理合法手續(xù)后獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等。非成套住宅除以上兩類房屋以外的房屋。非住宅房屋分類1、營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典

21、型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類

22、建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差

23、異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。2、非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房廠房倉儲類建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公類建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。其它類建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及

24、說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。1.可比實例應(yīng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的房屋；2.可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細則的分類與評估對象的類別相同；3.可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)；4.可比實例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5.可比實例應(yīng)與估價對象的建筑年代相近；6.可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交

25、易實例為可比實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；7.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不應(yīng)超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實例；8.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；9.每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；10.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。附件三、標準樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明標準樣本住宅設(shè)定要求及說明住宅房屋征收評估時根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件

26、：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用15年或10年）；4. 每一征收項目評估一般設(shè)定一套“標準樣本住宅”，遇有征收項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標準樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準。5. 住宅標準樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合多層3/510年或15年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收項目范圍內(nèi)相對中央位置

27、上。同征收項目范圍內(nèi)情況。普通室內(nèi)裝修普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照等條件中等。建筑面積7087M2分攤占地權(quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6獨門院落標準樣本住宅為獨戶院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況；7. 首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標準樣本住宅”的原型，如無法滿足要求，再根據(jù)具體情況，可從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬“標準樣本住宅”。 住宅房屋評估中可比實例

28、選擇要求1.可比實例應(yīng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的住宅房屋；2.可比實例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4.可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型；5.可比實例的交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；8. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；9. 選擇的可比實例的成交單價相

29、互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。分類基準價格調(diào)整系數(shù)分類成套獨門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)j98102105-11090-94分類基準價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100，獨門院落為108，非成套為92。附件四、住宅房屋實體因素（K、K）修正說明表成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8

30、374-78待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-115臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二 999999989797三  98100100100100四

31、   929798100五    909395六     8893七      86說明：a.底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±0.5的浮動。獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取

32、值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8374-78待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-115臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101103981009597929489

33、91住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散不滿足上述要求的獨門院落非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8374-78待估房屋成新樣本房屋三成以下四

34、成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-115檐高系數(shù)取值9497100102104106108110113-115上表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為±0.51.5的變動。住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110398100959792948991住宅功能因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合

35、適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不便不滿足上述要求的非成套住宅房屋有關(guān)說明1K、K的取值范圍應(yīng)該界于80120之間；2可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。3. 實體因素修正系數(shù)采用計算方式為：KK附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項目內(nèi)  容考 察 項 目評分等級一等二等三等四等五等征收項目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教

36、育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作±0.5的浮動。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目考察項目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認

37、的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距離在100-250米之間。離主干道的距離在250-400米之間。離主干道的距離在40

38、0-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。距離公交站點50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院5

39、00米1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。5規(guī)劃設(shè)計建筑小區(qū)布局與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂沒有布局，且通行、空地利用明顯

40、不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40%-50%建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路

41、等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 住宅基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：1.基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標準樣本住宅區(qū)位

42、因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)K32。附件六、成本法評估說明（一）非住宅非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。2.成本法評估的基本公式：征收補償評估價格土地重新購建價格建筑物重新購建價格建筑物折舊3.土地重新購建價格可分為土地重新購置價格或土地重新開發(fā)成本，可采用市場法、基準地價修正法求取土地重新購置價格，

43、可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本。土地重新開發(fā)成本包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。4.本細則中的建筑物重新購建價格是指建筑物重置價格。建筑物重置價格通常采用成本積算法求取，建筑物重置價格包括建筑物建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，可通過對建筑安裝工程費、專業(yè)費用的估算來求取建筑物建設(shè)成本。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照房屋完損等級評定標準的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。（二）住宅房屋重置價格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易

44、結(jié)構(gòu)一等二等三等重置單價960820700630540350-450600470270-370160（三）非住宅房屋重置價格（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼（框架）一等鋼筋砼（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木一等二等重置單價1020910760690610520600470注：1、住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲用房）所列房屋的層高為2.8米。房屋層高每增減0.2米,重置價格相應(yīng)增減2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。2、房屋的結(jié)構(gòu)、樓地面和設(shè)備狀況等相應(yīng)等級有較大差異時，重置價格可適當(dāng)增減。（四）單層工業(yè)廠房重置價格（元/M2）類別

45、級別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，柱網(wǎng)較大（6M×6M），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1250二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，實砌墻圍護，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。1070鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級鋼砼柱，檐高大于7.5M，鋼砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度15M，吊車噸位大于5噸。1020二級鋼砼柱，檐高大于4.5M，鋼砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度15M，無吊車。920全鋼結(jié)構(gòu)一級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M 。1060二級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無

46、吊車，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5M。960磚混結(jié)構(gòu)一級磚柱，檐高5.5M，砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，有墻上跑吊車3-5T，跨度9-12M。900二級磚柱，檐高4.5M，砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度9-12M。830扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率%扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率%1、層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào)  整  值鋼筋砼

47、結(jié)構(gòu)，層高在3.6M以上(不含3.6M)每增加0.2M，建筑物重置價格增2.5單層廠房及倉儲用房檐高以5m為基準每增減0.3M，建筑物重置價格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高以5m為基準每增減0.2M，建筑物重置價格增減2.0%2、鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(M)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%（五）住宅房屋建筑等級說明表房屋類別等級分部項具  備  條  件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金

48、或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開

49、設(shè)置或明敷。房屋類別等級分部項具  備  條  件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷.磚混結(jié)構(gòu)磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，

50、天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電齊全，照明、動力線路未分線路設(shè)置，有廚無廁。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。房屋類別等級分部項具  備  條&#

51、160; 件磚木結(jié)構(gòu)平房磚木一等結(jié)構(gòu)實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗鋁合金門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻面磚貼面。屋樓地木桁條或木椽，旺磚平瓦屋面，水磨石地面。設(shè)備有水、電。磚木二等結(jié)構(gòu)實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。設(shè)備有水、電。磚木三等 部分磚墻、部分土墻，部分空斗墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水4. 草房、披房及簡易房房屋類別等級具  備  條  件草房披房簡易房草房磚墻或土墻，木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門窗披房、簡易房磚墻、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、

52、油氈屋面，檐高2米左右（六）非住宅房屋建筑等級說明表房屋類別等級分部項具備條件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，木質(zhì)門或其它金屬門有防盜門，底層窗戶設(shè)防盜網(wǎng)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路暗鋪，照明、動力分線路設(shè)置鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷，門窗鋼窗或木窗

53、，一般木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等：墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明動力未分線路設(shè)置。房屋類別等級分部項具備條件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施。門窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質(zhì)門或鋼門，有防盜門。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電齊全。線路暗鋪，照明，動力分線路設(shè)置。磚混二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼或磚基礎(chǔ)，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料，外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。天棚為一般涂料平頂屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明、動力線路未分線路設(shè)置。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實砌磚墻或空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面