法學(xué)律師事務(wù)所實習(xí)報告.doc

1、法學(xué)律師事務(wù)所實習(xí)報告法學(xué)律師事務(wù)所實習(xí)報告首先，我想向所有為我的實習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙?xí)所作的幫助和努力。我的實習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過實習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實際的工作經(jīng)歷，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識程度。實習(xí)期間，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作,并且對局部參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與理論有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習(xí)單位充分的肯定和較好的評價。實習(xí)期間我主要對

2、關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進展了深化的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院_年4月29日作出(_)四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于_年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進展了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)(以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司)委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司(以下簡稱建筑公司)委托代理人蘇

3、軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人(原審原告)：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人(原審被告)：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人(原審被告)：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇 軍，被上訴人(原審被告)：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人(原審第三人)尹 杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期

4、工程- ，2/0 A - B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于_年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并承當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)(以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司)辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復(fù)買賣行為，開發(fā)

5、公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司(以下簡稱建筑公司)辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復(fù)買賣，是無效合同，不應(yīng)支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于_年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系;他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：

6、與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買授權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的購房協(xié)議書無效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售答應(yīng)證為由，愿將爭議房屋賣給原告，但答應(yīng)證是在_年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于_年9月6日向第三人

7、發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于_年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照中華人民共和國合同法第六十條、中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立;被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返復(fù)原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告

8、四平市中興經(jīng)貿(mào)承當連帶責(zé)任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買授權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于_年7月獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復(fù)買該房合同是二年后的_年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是_年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司_年7月獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后又予確認。據(jù)

9、此應(yīng)認定初始購房合同有效，此后重復(fù)購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應(yīng)予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應(yīng)受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析p 及認定1996年9月四平市方案委員會批準開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工

10、管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了購房協(xié)議書(建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托)，郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 A - B 軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。_年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷(預(yù))售合同，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng) - ，2/0 A - B ，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的

11、建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。_年9月25日，在吉林揚信律師事務(wù)所律師(經(jīng)貿(mào)公司法律參謀)胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房(中興二期工程建筑樓房)的所有權(quán)進展了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。_年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進展確認。_年

12、9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達理解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，_年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。4、商品房預(yù)售申報表和商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾

13、紛的意見和理由根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應(yīng)受到法律保護。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，可以認定有效”。又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合

14、同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為工程開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一工程明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領(lǐng)商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后，對這些合同進展確認，才能生效。因此郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并獲得了商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進展了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關(guān)系受法律保護，因

15、此，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證尚未獲得，因此其合同效力也處于待定狀態(tài)。但工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是商品房銷

16、(預(yù))售答應(yīng)證持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，獲得商品房銷(預(yù))售答應(yīng)證后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依中華人民共和國合同法的規(guī)定也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買授權(quán)也理應(yīng)受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因此這三家企業(yè)對房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復(fù)出售行為當時是不

17、知道的，買受行為是好心的，所以，其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(三)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責(zé)任。由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審訊委員會，其中包括我個人的意見

18、在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審訊委員會對合議庭意見大局部予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)劇烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院懇求返還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審訊決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級人民法院_年第39次審訊委員會討論決定，根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院(_)四西民二初字第349號民事判決;二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立;三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,220.