商鋪位置分析

1、商鋪位置分析 商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處的區(qū)域、地點、場所、位置，包括大位、中位和 小位。大位決定口岸吸引顧客的潛在能力；中位和小位部分地決定潛在顧客是否愿意光 臨口岸所處的位置。 1. 大位： 大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局，可以分為四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤點。 核心圈核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的春熙路-鹽市口商圈。    延伸圈延伸圈是指核心圈的外圍區(qū)域。如成都市鹽市口商圈外的東大街、紅星路等。    副圈 副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區(qū)域。例如成都市的西延商圈建設(shè)路商圈、牛市口商圈

2、等。 孤點 孤點是指在城市里單獨形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的仟村、云龍、老佛爺、金宇百貨等。 2. 中位：   中位是指大位中的具體位置?？梢詮牟煌嵌确譃榘祟悾?   臺岸與凹岸   以口岸所在道路路面為標準，需要上階梯的口岸稱為臺岸；需要下階梯的口岸稱為凹岸。如成都的21世紀電腦城，它的二樓高出道路平面幾階梯，叫做臺岸；它的一樓比道路平面低出幾階梯，叫做凹岸。臺岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸（平岸）好。一般來說，臺岸和凹岸都會在一定程度上阻礙消費者的光顧，減損顧客數(shù)量。 陰岸與陽岸 陽岸指正面朝向街道而且空間

3、完全開闊的口岸；陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。人民南路綠樹如蔭，位于樹后的口岸叫做陰暗；而像百貨大樓、人民商場這些口岸則叫做陽岸。陽岸比陰岸好，因為陰岸的展示度不及陽岸，不利于被消費者看到，所以可能會減少光顧的顧客數(shù)量。 礁岸與祥岸 旁邊有顧客敬而遠之的場所或商品的口岸叫做礁岸；否則叫做祥岸。一般來講，人們對花圈、垃圾場都敬而遠之、繞道而行。因此，位于該類商品旁經(jīng)營其他商品的口岸所面對的人流量將因之比通常情況下更少，這類口岸就叫做礁岸；口岸旁邊沒有大眾反感的商品或場所，甚至有吸引大眾的商品或場所的口岸，如位于麥當勞、肯德雞旁的零售服裝店，就叫做祥岸。 花岸與蕾岸  &

4、#160;現(xiàn)在繁華，但即將衰敗的口岸叫做花岸；現(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。如大發(fā)市場（已取締）、荷花池市場，由于經(jīng)營混亂、假冒商品，并在一定程度上影響區(qū)域社會秩序，很可能取締或重新規(guī)劃，叫做花岸；而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店，將可能成為成都又一個餐飲集中地，叫做祥岸。 金岸與草岸   一條街道，一邊繁華，一邊冷清；繁華的一邊叫做金岸，冷清的一邊叫做草岸。如人民南路，從天府廣場看過去，左邊街道商業(yè)繁華，叫金岸；右邊街道商業(yè)冷清，叫草岸。當然，并不是所有街道都必定是一邊為金另一邊為草岸。如春熙路，兩邊街道都是金岸，而成渝高速公路，則大部分兩邊都是草岸。

5、    過岸與駐岸   人流在經(jīng)過零售店時，只有少數(shù)進入店內(nèi)，大多數(shù)人流只是路過，這樣的口岸叫做過岸；若多數(shù)人流進入零售店，則把這樣的口岸叫做駐岸。駐岸比過岸好。 群岸與孤岸   口岸旁有較多其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做群岸，沒有或很少其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做孤岸。其他類型的經(jīng)營者包括：酒店、餐飲、娛樂場所等。一般來說，群岸優(yōu)于孤岸，因為群岸有助于形成商氣、匯集人氣從而帶來財氣。如春熙路上有酒店、餐館、電影院等。這樣的地方方便消費者購物、休閑、娛樂、飲食等一攬子需要，因此往往會聚集人氣，從而加大零售店達成成交的可能性。而有些居住小區(qū)里

6、孤零零的雜貨店就叫做孤岸。   熟岸與生岸   口岸所在地已被消費者所知曉和認同的叫做熟岸，反之，消費者知之甚少或不認同的口岸叫做生岸。鹽市口、春熙路已是成都市民家喻戶曉且認可的口岸，叫做熟岸；剛剛形成的，知曉度低的口岸，或是形成了一段時間，但是消費者認同度低的口岸，這些口岸就叫做生岸。   3 . 小位： 小位是指口岸所在區(qū)域中各店鋪的相對位置?？梢苑譃槿悾洪T區(qū)、道區(qū)和深角區(qū)。 門區(qū)： 指位于口岸區(qū)域出入口的位置。 道區(qū)： 指位于口岸區(qū)域中間地段或中心地段的位置。它往往是顧客出行的必到區(qū)域或目的區(qū)域。 深角區(qū)：指位于口岸區(qū)域內(nèi)偏僻角落或離區(qū)

7、域中心較遠的位置。 小位主要是用來對店鋪集中的市場中，各店鋪相對位置優(yōu)劣情況進行評價。如電腦城中的各個攤位，荷花池內(nèi)的各個攤位等。也同樣可以用該指標的思想來評價某個區(qū)域，各店鋪相對位置的優(yōu)劣。如春熙路商圈，購買力強勁的南面和西面住戶，在進入該區(qū)域時，百貨大樓和人民商場就成為南面和西面住戶進入該商圈的門區(qū)，而且百貨大樓和人民商場正逐漸成為東面住戶進入該商圈的深角區(qū)了。 4.2.2 人人口分析   對人的分析是為了預(yù)測需求。一般包括三部分：人口數(shù)、消費力和消費頻次。 1. 人口數(shù)：人口數(shù)由來源不同的三部分人口的數(shù)量相加而成。 核心輻射區(qū)人口：核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，

8、其顧客構(gòu)成中55%-70%的顧客的相對集中的來源區(qū)域。核心輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的常住人口數(shù)。 延伸輻射區(qū)人口：延伸輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了核心輻射區(qū)外的顧客構(gòu)成中15%-25%的顧客的相對集中的來源區(qū)域。延伸輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。 跨越輻射區(qū)人口：跨越輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了核心輻射區(qū)和延伸輻射區(qū)外的其余一定比例的顧客的來源區(qū)域?？缭捷椛鋮^(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。 2. 消費力：消費力指消費者在該店的平均每次消費情況，一般用金額來計量。 3. 消費頻次：指某段時期消費者在該店消費的平均次數(shù)。 4.2.3 道道路分析 我們將商業(yè)零售口岸

9、所遇到的道路情況分為七類： 1. 經(jīng)行道與緯行道    經(jīng)緯二字取自地理，這里的經(jīng)行道指進出城市商業(yè)區(qū)域的道路，并不一定是南北方向的道路；緯行道指環(huán)繞城市商業(yè)區(qū)域的道路，也不是指東西方向的道路。一般來說：口岸位于經(jīng)行道優(yōu)于其位于緯行道，因為經(jīng)行道上的人流多是進出城市商業(yè)區(qū)域的，他們會特意或順便購買商品，購物幾率大。而緯行道上的人流多是城市里面上班、串門的，所以購物幾率小。 2. 主行道與支行道 主行道是指城市里面供人們交通的主要道路，支行道則是用于輔助交通的道路。一般說來，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸達成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于其旁的零售口岸成交幾率

10、小，因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行道。 3. 雙行道與單行道 雙行道是指允許來回方向流動的道路，單行道則只允許單方向流動。一般來說，口岸位于雙行道優(yōu)于位于單行道。因為雙行道允許來回流動，其流量會大于單行道上的流量，因此口岸位于雙行道，其成交幾率就會大于口岸位于單行道。 4. 快行道與慢行道 快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動速度?？煨械郎狭鞯牧鲃铀俣瓤欤渑缘目诎冻山粠茁矢?；慢行道上流的流動速度慢，其旁的口岸成交幾率更大。 5. 空行道與地行道 空行道是指道路上有天橋的道路；地行道是指道路下有通道的道路。一般的，地行道和 空行道對于人流有分流作用，零售口岸與地行道和空行道相對人流流動方

11、向的前后位置 就非常重要。 6. 直行道與交行道   口岸處的道路沒有交叉叫直行道，有交叉叫交行道。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。因為交行道處的口岸有更高的可視度，而且交行道往往是人們過街的地方，人流量也更大，這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。 7. 出點道與入點道   口岸旁是人群的出口叫出點道，是入口叫入點道。出入點包括：人行通道出入口，學(xué)校、居民區(qū)等的出入口，公交車、地鐵、火車等人員運輸工具的?？康攸c等。 4.2.4 流流量分析 口岸選址一定要研究口岸附近的流量情況。包括：流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時。 1. 流的構(gòu)成：

12、流的構(gòu)成是指不同的構(gòu)成流的要素數(shù)量占整個流量的比重情況，也即流的構(gòu)成情況。不同的流的構(gòu)成適合不同的口岸。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素： W流：是指步行人流的數(shù)量，這里的步行人流包括單獨行走的個人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。   B流：是指騎行的自行車的數(shù)量。  C流：是指行駛的轎車的數(shù)量。  P流：是指行駛的公共汽車的數(shù)量。 T流：是指行駛的貨車的數(shù)量    S流：是指會停下來的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量駐留量  其中：零售關(guān)注的重點是W流、B流、P流和S流； 2. 流量 流量反映了口岸內(nèi)或外人流量的密度情

13、況。 對于口岸外的流量，可以分為以下五種： 繼踵流：在口岸外一定范圍行走就會碰到別人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 熙攘流：在口岸外一定范圍行走快了就會碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：口岸外一定范圍，不斷的有人經(jīng)過，來來回回。 斷續(xù)流：口岸外一定范圍，間斷有人經(jīng)過。 羅雀流：口岸外一定范圍，幾乎無人經(jīng)過。 對于口岸內(nèi)（店內(nèi)）的流量，同樣可以分為五種： 繼踵流：在店內(nèi)行走就會碰到別人，只能很慢的走，人流密度非常大。 熙攘流：在店內(nèi)行走快了就會碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：店內(nèi)不斷的有人光臨，進進出出。 斷續(xù)流：店內(nèi)間斷有人光臨。 羅雀流：店內(nèi)幾乎無人光臨。 口岸內(nèi)流量是個反映商業(yè)零售店經(jīng)營情況的重要參數(shù)，它同時也為我們對競爭對手的了解提供了重要依據(jù)。 3. 流速 流量流動的速度。一般來說，流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸優(yōu)于人南四段上的口岸。 4. 流向 流量流動的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。 5. 流幅 流量寬與窄。一般來說，流幅寬的口岸優(yōu)于流幅窄的口岸。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅，那么A口岸就優(yōu)于B口岸進行零售經(jīng)營。 6. 流時 流量流動的規(guī)則性與節(jié)奏性。 4.2.5 氣 三氣分析 1. 商氣：是指口岸所在地的商業(yè)氣氛。 2. 人氣：