某生態(tài)旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 1 1 1 1 1 2 3 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 6 6 8 附錄一：**湖片各項(xiàng)目總結(jié)提煉 項(xiàng)目位于**西部的***區(qū)，處于**湖生態(tài)園的東南側(cè)。南距**市中**湖生態(tài)園區(qū)屬**的郊區(qū)***區(qū)管轄，位于市中環(huán)線張公堤之外。**湖生態(tài)園區(qū)周圍有臺商投資區(qū)、鑫橋科技產(chǎn)業(yè)園等。區(qū)內(nèi)有臺灣香港新世界以及等一批國際、國內(nèi)較有影響的知名企業(yè)紛紛在投資區(qū)從表中數(shù)字看，***區(qū)企業(yè)職工的收入水平?jīng)Q定其很難成為我們的休閑/娛樂、餐飲、商業(yè)、醫(yī)療、治安、消防、金融、郵政等配套從通達(dá)性來看，第一條路徑通達(dá)性好于第二條路徑，但沿路有很多樓盤攔截；第二條路徑經(jīng)過馬池路立交橋躍過機(jī)場高速路，直接到達(dá)環(huán)湖中路。絕對距離較近，但必須經(jīng)過常青花園，在馬池敦的立交橋l建筑密度不超過22%;該項(xiàng)目區(qū)政府口頭承諾為招標(biāo)項(xiàng)目，三通一平后出讓。土地價(jià)格和該地塊現(xiàn)用途為農(nóng)用地，但已經(jīng)獲得建設(shè)用地指標(biāo)，為預(yù)留建設(shè)用％，房地產(chǎn)開發(fā)投資99.16億元，增長22.1%。另外，外貿(mào)出口增加。隨著市經(jīng)濟(jì)增長的加快，外經(jīng)貿(mào)發(fā)展趨勢長，居民家庭人均可支配收入累計(jì)為6512.36元，同比增長8.7%。地理位置優(yōu)越，屬于華中重鎮(zhèn)，對于中國中部乃至西部經(jīng)濟(jì)的快速大發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，她在中國經(jīng)濟(jì)版圖上的位置是不可替近年來，的國民經(jīng)濟(jì)均以兩位數(shù)的速度在增長，高于全國平均水平的8％。且其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，2002年達(dá)到％，社會消費(fèi)品總額的提高，無疑表明人們對社會經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展持但住宅的供給量絕對數(shù)字在迅猛增加，各路資本紛紛搶攤江城，未來2)三鎮(zhèn)客戶職業(yè)特點(diǎn)：武昌為文化區(qū)，基本為高校教師、科研人有汽車貿(mào)易、公務(wù)員、拆遷戶等；**商貿(mào)金融居多，客群不典3)三鎮(zhèn)交流日益增多，人們居住觀念開始改變，跨江而居現(xiàn)象不近兩年，隨著土地成本提高以及中高檔商品房開發(fā)量的增多，低價(jià)位的房子在大量減少，目前房價(jià)集中在兩三千元之間。而隨著土地供應(yīng)的逐漸市場化，土地價(jià)格日益提高，導(dǎo)致住宅的成本大幅增加，基2001年二手房交易量首次超過商品房現(xiàn)房。當(dāng)然這與價(jià)格因素有【研究說明】房地產(chǎn)業(yè)是地域性很強(qiáng)的行業(yè)，因此，必須對項(xiàng)目的有效輻射區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，以判斷其發(fā)展對本項(xiàng)后湖泛指京廣鐵路江岸編組站以北，張公堤以南，黃浦路延長線以片區(qū)當(dāng)前居住環(huán)境較差，住宅發(fā)展以中低檔起步，在市民心目中檔次不高，近期仍以中檔為主，是市未來的大型居住組團(tuán)之一。站北屬江漢區(qū)管轄，吡臨硚口和***區(qū)，位于常青路和姑嫂樹路之間。區(qū)域內(nèi)有火車站、連接機(jī)場路的城市主干道以及江北工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。市整體規(guī)劃將火車站以北和鐵路沿線的周邊區(qū)域統(tǒng)稱為站北住宅發(fā)展初期以中檔為主，但現(xiàn)在已經(jīng)朝中高檔方向發(fā)展，是市重七、三陽、長豐等居住組團(tuán)。但目前皆為待拆遷區(qū)域，其中二七地塊區(qū)27%30%52%16%25%64%38%58%48%6%10%16%例23%27%17%33%從價(jià)格分布來看，中心片區(qū)價(jià)格偏高，后湖價(jià)格普遍偏低，站各片區(qū)主流產(chǎn)品中，中心片區(qū)和**湖為中高檔以上，站北以中例**湖26%14%24%15%17%30%31%41%其次為后湖（80.8、市區(qū)（70.3和站北（60.4。客戶職業(yè)特征不明顯，公務(wù)員、金融、商貿(mào)、文教、大量私根據(jù)對住宅市場的研究，認(rèn)為房價(jià)收入比為6：1，據(jù)此等等間會此外，**分布著大量的商業(yè)人員，其收入比工薪階層2）**湖：改善居住為主，伴有部分投資型客戶，基本為景觀驅(qū)動(dòng)4）中心片區(qū)：居住和改善居住為主，伴有部分投資型客戶，主要從近年來消化走勢圖可以判斷得出**湖、后湖、但由于舊城改造力度的加大，將來可能會有土地供應(yīng)，因此，不能確的日益重視，其他區(qū)域房價(jià)的走高，將會吸引更多的客群前來購置物鑒于后湖片區(qū)居住環(huán)境的日益完善，相對完備的生活配套，與中心由于中心片區(qū)土地日益減少，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，高端項(xiàng)目增多，且其周圍有火車站、鐵路、火葬場等影響居住環(huán)境的元素存在，這部法，提出項(xiàng)目的定位方向；最后通過對競爭項(xiàng)目的分析和公司的戰(zhàn)略城市印象——城市中的任何區(qū)域在市民心目中都會有一個(gè)或清晰、或模糊的定位，著眼于靜態(tài)，探詢其城市印象，即找出該區(qū)域在富裕、商務(wù)、白領(lǐng)等，所以，作為未受到任何污染的片區(qū)，高尚住宅聚集的形成有其客觀基礎(chǔ)。在**的住宅版圖上，唯有該片區(qū)能夠提供低密度且享受自然景觀的高尚住宅，高尚住宅的聚集已經(jīng)得到市民的從該片區(qū)發(fā)展的過去看，處于市中環(huán)線張公堤之外，為荒蕪的待心廣場，經(jīng)由青年路、常青路及至**湖、從商業(yè)次中心端住宅的首選。從發(fā)展來看，其他片區(qū)受制于自然條件，且距離機(jī)場較遠(yuǎn)，不具有吸聚高端人群的客觀基礎(chǔ)。所以，未來的城市發(fā)展只能從上空俯視**湖，路網(wǎng)齊全，金山大道、馬池路、機(jī)場高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路等一條條寬闊的道路縱橫交錯(cuò)，將**湖與**渾然連成一體。即使是距離**中心城區(qū)最遠(yuǎn)處車程也不會超過30分鐘。且規(guī)劃中的輕軌和地鐵橫貫**湖而過。但基于其居于張公堤之外，公交線路仍交通仍然不便。但隨著該區(qū)域住宅小區(qū)的不斷建設(shè)，公交線路將逐漸從配套來看，市政條件并不完善，目前各小區(qū)里只有水、電完全接2）生活便利度較低，缺少生活配套支撐，且缺少娛樂、休閑設(shè)基于以上分析，認(rèn)為該區(qū)域還不是成熟的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)部的交通體系還沒有建立，但作為低密度的高尚居住區(qū)已經(jīng)得到市民認(rèn)可，對于改善居住或者自駕車的客戶并不具有抗性，所以宜建設(shè)中高端以上3）距大型成熟生活社區(qū)常青花園絕對距離較近，但之間相隔一立基于以上分析，項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)發(fā)揮與大型成熟社區(qū)、市區(qū)絕對距離較近的優(yōu)勢，但須解決交通不暢以及周邊環(huán)境的劣勢，提高項(xiàng)目【小結(jié)】通過以上分析，認(rèn)為地塊優(yōu)勢相對較弱，土地成本高，沒有良好的自然景觀支撐，將弱化項(xiàng)目的競爭力，影響發(fā)展空間，操作須謹(jǐn)慎。但宏觀、中觀以及微觀的現(xiàn)實(shí)條件，為區(qū)域和本地塊提供了開發(fā)的客觀基礎(chǔ)，且城市的發(fā)展為區(qū)域提供了較好的預(yù)期，項(xiàng)目適合以三房和二房為主力戶型。供應(yīng)多層產(chǎn)品的樓盤比較多，競爭較激-2600元/平米。供應(yīng)花園洋房的樓盤較少，競爭度較低?！窘Y(jié)論】**湖區(qū)域的小高層主要為中檔產(chǎn)品，少量為中高檔產(chǎn)品和供應(yīng)小高層的樓盤不多，目前開發(fā)此類產(chǎn)品的市場風(fēng)險(xiǎn)和成本壓力接受單價(jià)區(qū)間：2500－3800（該單價(jià)不包含花園價(jià)格，花園需按照湖區(qū)域銷售量大，消化率高，接受總價(jià)集中在40-80萬，戶型在【各物業(yè)類型比較】度大下小大高的情況不在統(tǒng)計(jì)之列。這里僅將我們掌握的潛在土地供應(yīng)狀況繪圖如下。從圖中可以看出，一批沿**湖的景觀較好的土地已經(jīng)被廉價(jià)價(jià)**項(xiàng)目地塊自然條件與別墅物業(yè)的要求不相符合，不宜開發(fā)別墅【結(jié)論】檔房房園檔夫夫墅層層檔檔檔檔99高爾夫別墅——高爾夫城市花園——碧海花園——黃金海岸——萬科四季花城——奧林匹克——汀香水榭——麗水佳園——戀湖家園 奧林匹克——四季花城——麗水佳園——戀湖家園——黃金海岸——碧?；▓@——高爾夫城市花園——高爾夫別墅本、公司戰(zhàn)略，隨確定我們的競爭策略如下：采用差異化的市場策略 們能提供的產(chǎn)品，以及這種產(chǎn)品的競爭能力，從而得出應(yīng)該進(jìn)入的某個(gè)細(xì)分客群市場，及相應(yīng)的產(chǎn)品和價(jià)格。評價(jià)我們提供產(chǎn)品的競爭能當(dāng)有多個(gè)可選擇方案時(shí)，從財(cái)務(wù)、市場、設(shè)計(jì)等方香港灣仔港灣道26號華潤大廈2303室Room2303,ChinaResourcesBldg.,26HarbourRd.,Wanchai,Hongkong電話Tel00852-28772330傳真Fax00852-28779068按照接受總價(jià)的不同，各個(gè)客群所能購買到的物業(yè)類型有一定的規(guī)價(jià)下，要么選擇低單價(jià)、面積舒適的產(chǎn)品，要么選擇較高單價(jià)、面積另外，對于中端客群來說，由于在**湖區(qū)域購買的產(chǎn)品基本為多層的高低對中端客群的購買行為影響度大大降低，中端客群此時(shí)考慮更希望能夠立即進(jìn)住的客戶對物業(yè)是否有良好的交通功能（比如有較近生活配套）更加關(guān)注，而對立即進(jìn)住的要求不迫切的客戶對物業(yè)的交通功能和生活功能關(guān)注度相對較低，對物業(yè)的景觀、建筑等關(guān)注度相對較高。我們將前者定義為居住要求迫切者，將后者定義為居住要BB類CB類為了有助于對各個(gè)細(xì)分市場進(jìn)行判斷，首先將從成本角度考慮的**價(jià)率層積價(jià)墅注：為便于統(tǒng)一計(jì)算，以上TH和別墅銷售單價(jià)是用總價(jià)（含花園）戶由于AA類客戶對自然景觀的要求很高，而**項(xiàng)目地塊不適宜開發(fā)現(xiàn)有產(chǎn)品：高爾夫城市花園TH、奧林匹克的TH、黃金海岸和碧海積價(jià)園相對細(xì)分的市場，客戶為年輕的但又有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的白領(lǐng)，追求高品質(zhì)的產(chǎn)品，但其消化量的絕對數(shù)不大，消化比率也相對較低，說明其客群容量并不大；而以高爾夫城市花園復(fù)式洋房產(chǎn)品作為類比，其價(jià)，客戶基本選擇的是別墅產(chǎn)品，并且要求有良好的自然環(huán)境，這是積價(jià)園率價(jià)型房由于首期售價(jià)和競爭性產(chǎn)品相比，相同或略低，具有市場競型積價(jià)修）房修）戶式戶型，銷售速度較慢，同時(shí)**湖區(qū)域其他項(xiàng)目的頂層復(fù)式的銷售速度都相對較慢。這就需要我們在進(jìn)行產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)時(shí)找出提高頂層型積價(jià)修）房修）萬科四季花城是目前**湖片區(qū)唯一定位于BA類客群的項(xiàng)目，并將型積價(jià)（預(yù)計(jì)）-（預(yù)計(jì)）-房（預(yù)計(jì)）-（預(yù)計(jì)）價(jià)價(jià)型房率在**湖區(qū)域我們是市場初入者，除了提供高品質(zhì)的產(chǎn)品外，還應(yīng)采用首期售價(jià)略低于市場價(jià)格的策略，以迅速打開市場。從我們可以提園積型價(jià)戶型積價(jià)園爾夫城市花園將繼續(xù)有供應(yīng)，但小高層在已經(jīng)封頂?shù)那闆r下仍只有率房園積型價(jià)率價(jià)型房房傾向：對單價(jià)敏感性較高，同時(shí)居住要求較為迫切現(xiàn)有產(chǎn)品：碧海花園多層、沿海麗水佳園多層和小高層型積價(jià)米）率房傾向：對單價(jià)敏感性較高，同時(shí)居住需求不甚強(qiáng)烈現(xiàn)有產(chǎn)品：戀湖家園、奧林匹克花園的多層型積價(jià)戶95.1%價(jià)價(jià)房率佳園）佳園）沒有該總價(jià)的勢低單價(jià)，適根據(jù)容積率試算和市場發(fā)展的實(shí)際狀況，我們確定適宜容積率為4.**中心片區(qū)房價(jià)上漲較快，分流部分客群至**湖；5.***招商引致各工業(yè)園區(qū)的內(nèi)外資企業(yè)的本區(qū)客戶群；6.****在中國7.**會l**湖高尚生態(tài)居住社區(qū)**湖區(qū)域的特性n****在中國n**品牌n產(chǎn)品**湖）首家疊拼別墅n服務(wù)：**會n利用**在的現(xiàn)有資源**會餐廳、水上吧臺，靜謐的居住環(huán)境。提供格調(diào)清雅、浪漫溫馨的生度、貨值較低的住宅產(chǎn)品。沿環(huán)湖中路一側(cè)在測算和市場允許的情況下規(guī)劃小高層、中高層住宅，充分利用環(huán)湖中路西側(cè)的現(xiàn)狀景觀和地該項(xiàng)目周邊沒有很好的