物業(yè)設備管理的主要內容(共5頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上物業(yè)設備管理的主要內容什么是物業(yè)設備設施？物業(yè)設備即包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。物業(yè)設備管理的主要內容（1）物業(yè)設備基礎資料的管理（2）物業(yè)設備運行管理（3）物業(yè)設備維修管理（4）物業(yè)設備更新改造管理（5）備品配件管理（6）固定資產（設備）管理和工程資料的管理等1、物業(yè)設備基礎資料的管理注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。（

2、1）設備原始檔案設備原始檔案包括：a)設備清單或裝箱單i.設備發(fā)票ii.產品質量合格證明書iii.開箱驗收報告iv.產品技術資料v.安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告b)設備技術資料設備技術資料包括：i.設備卡片ii.設備臺帳iii.設備技術登錄薄iv.竣工圖v.系統資料c)政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2、物業(yè)設備運行管理*物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。一是：設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)(1)針對設備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規(guī)程。(2)對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上

3、崗的工種，必須嚴格要求持證上崗。(3)加強維護保養(yǎng)工作。(4)設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信(5)對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。(6)對事故的處理要嚴格執(zhí)行"三不放過"原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是：從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行：(1)初

4、期投資費用管理在購置設備時，應綜合考慮一下因素：A、設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。B、設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。C、設備價格及運行時能源的耗用情況。D、設備壽命。E、設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。F、注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。（2）運行成本管理A、能源消耗的經濟核算。B、操作人員的配備。C、維修費用的管理。3、 物業(yè)設備維修管理設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。（1）維護保養(yǎng)方式：主要是"清潔、緊固、潤滑

5、、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。對長時間運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。A、日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信B、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應做好以下工作：*徹底內外清掃、擦洗、疏通；*檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙;*檢查安全裝置

6、*檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞；*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3）設備的點檢*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：（1）運行狀況及參數；（2）安全保護裝置；（3）易磨損的零部件；（4）易污染堵塞、需經常清洗更換的部件;(5)在運行中經常要求調整的部位；（6）在運行中經常出現不正常現象的部位。*設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢內容主要有：（1）記錄設備的磨損情況，發(fā)現其他異

7、常情況；（2）更換零部件；（3）確定修理的部位、部件及修理時間；（4）安排檢修計劃。（4）物業(yè)設備的計劃檢修*對在用設備，根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修*實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。（5）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系*設備管理應建立"維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔"的原則。4、物業(yè)設備更新改造管理在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。備品配

8、件的管理*運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信5、固定資產（設備）管理*固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。*不屬于生產經營主要設備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。固定資產管理應考慮的幾個問題：*固定資產（設備）的利用程度：利用率和生產率兩個指標。*設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。*設備的報廢*固定資產的管理要求：A、保證其完整無缺。B、提高其完程度和利用效果。C、正確核定其需用量。D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。F、進行其投資預測。6、工程資料的管理1) 資料管理的目的和意義2) 物業(yè)工程資料的分類目錄A、竣工驗收