對個人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考

1、對個人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考作者：譚惠心馬維勝為遏制日益高企的房價，備受廣泛關(guān)注和爭議的對個人征收的房產(chǎn)稅，終于在上海和重慶試點開征。這是我國嘗試運用稅收杠桿遏制商品房價格過快上漲，對完善我國房地產(chǎn)市場稅收管理具有啟發(fā)意義。Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse一、我國房價快速上漲的原因分析Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse我國從1998年進行以“貨幣購買代替實物分配”的房改開始，結(jié)束了住房由國家實物分配的歷史，開啟了商品房建設的新時

2、代。商品房發(fā)展初期，由于房價總量較大，加之一部分城鎮(zhèn)居民獲得了房改房，購房主力以進城經(jīng)商急需安家的群體為主，總體需求不大，房價并不高。以上海、廣州為代表的沿海發(fā)達地區(qū)的城市為例，2005年以前的平均商品房價格不超過每平方6000元，2006年以后，隨著購房入戶口、低首付、低利息等多種優(yōu)惠措施的鼓勵和投資意識的覺醒，商品房價格開始持續(xù)上漲，特別是經(jīng)過2008年全球金融危機的短暫調(diào)整之后，更是呈現(xiàn)報復性上漲的態(tài)勢。據(jù)分析，我國商品房價不斷上漲的原因，主要有以下八個方面：是地方政府的強力推動。房地產(chǎn)業(yè)不僅是地方經(jīng)濟增長的主推手，也是地方財政收入的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，土地出讓金和商品房環(huán)節(jié)的各種稅收，共

3、計占商品房價格的40%以上，僅土地出讓金占地方財政收入的比重，最高的地方達65%以上，最低也超過20%。由此可見，房地產(chǎn)直接關(guān)系地方經(jīng)濟發(fā)展大局和地方政府的財政收入，尤其在地方政府普遍存在有限的財權(quán)不足以履行被賦予事權(quán)的前提下，首先想到的就是做大“土地財政”，而要讓有限的土地資源賣個好價，重中之重是推高房價。二是寬松的投融資環(huán)境。開發(fā)商的注冊資金占項目投資額的比例僅為25%，2007年因調(diào)控房價的需要最高升至40%，2009年又降至25%；金融部門對首套房屋的貸款利率為基準利率的七折，首付比例為20%30%；房地產(chǎn)管理部門雖有商品房預售制度，但執(zhí)行不嚴，有的地方甚至沒有執(zhí)行預售制度，開發(fā)商在房

4、屋未建之時就以賣“樓花”的形式回籠資金；稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，最高的地段也先按不低于15%分季（或月）計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額征收所得稅。這些多部門的優(yōu)惠措施，以減輕開發(fā)商資金負擔為核心，提供了比其他行業(yè)更為寬松的資金運作外部環(huán)境。三是金融資本的逐利推動。據(jù)金融部門統(tǒng)計，對自住型的買家來說，購房后不能還貸的人很少，自住型購房者斷供違約率不到1%。而對投資型的買家來說，即便是房價出現(xiàn)下跌之勢，投資者已支付3成甚至更高比例的房款，銀行也無多大風險。因此，銀行視房貸為最安全、最優(yōu)質(zhì)、收益最好的信貸產(chǎn)品，金融資本逐利而來，為日益高漲的房價提供了源源不斷的資金。

5、四是開發(fā)商的本能推動。我國房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，即便在全球金融危機爆發(fā)的2008年，行業(yè)平均利潤率也在25%以上，遠高于其它深受金融危機影響的行業(yè)和一些未受危機沖擊的行業(yè)。中央為支持我國經(jīng)濟度過全球金融危機難關(guān)，出臺了十大產(chǎn)業(yè)扶持政策，最后一個被扶持的對象依然是飽受爭議的房地產(chǎn)業(yè)，并且在基本否定2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，給予了史無前例的優(yōu)惠政策，可見房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和重要性。開發(fā)商利用政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和依賴，有恃無恐地捂盤抬價，使得房價越開越高。五是投資者的瘋狂操作推動。經(jīng)過30多年的改革開放，民間資本積累較大，在投資實業(yè)已充分競爭使得利潤率越來越低的情況下，民間資本逐漸向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

6、移，而且其投資收益率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，導致涌入房地產(chǎn)的資本越來越多。六是國際資本在人民幣升值預期下作為投資首選的推動。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人民幣升值必將經(jīng)歷一個在合理、漸進、可控下的持續(xù)升值過程，因此，國際資本將持續(xù)流入分享升值利益，進而以房地產(chǎn)為載體，首先分享房地產(chǎn)的升值利潤，然后實現(xiàn)人民幣升值利益后而流出境外。七是分配秩序混亂、分配嚴重不公下產(chǎn)生的高收入群體，以及不法收入形成的灰色收入群體，合成強大購房能量的推動。我國正處于經(jīng)濟高速增長的過程中，往往伴隨適度通脹和貨幣貶值，購買房產(chǎn)是避免貨幣貶值的有效辦法，高收入和灰色收入群體將房產(chǎn)作為回避貨幣貶值風險的首選。八是城市化進程中自住型消費

7、者的購房拉動。我國的人口總量大，在城市化過程中，大批人員需要在城市工作和生活下去，在城市置業(yè)的愿望很大，再加上城市居民的自住型購房和改善居住條件的換房等，形成一股強大的購房剛性需求。在上述諸多因素的推動下，我國商品房價格出現(xiàn)了持續(xù)快速的上漲態(tài)勢，并且已到了嚴重偏離社會中產(chǎn)階層購買力的程度，引起決策層的高度重視。二、開征房產(chǎn)稅的合理性及其對遏制高房價的作用分析為遏制已嚴重偏離中產(chǎn)階層購買力的房價，國家在使用包括提高購房款首付比例、加息、限貸等多種方法，甚至不失采取違背自由市場經(jīng)濟宗旨的限購政策后，嘗試用房產(chǎn)稅的辦法來遏制房價的過快上漲。且不論房產(chǎn)稅的調(diào)控效果如何，先對其合理性進行分析。從稅收理論

8、來看，目前我國可作為課稅對象的不外乎財產(chǎn)、所得、行為、流轉(zhuǎn)等四大類別，國家也只能在上述領(lǐng)域參與社會財富的分配與再分配。房屋是十分特殊的商品，其特殊性之一是房屋由土地和地上附著物構(gòu)成的，且土地是有限的，這就決定了它的稀缺性比一般商品大得多。特殊性之二是房屋除了與一般商品一樣有折舊之外（價值減項），還有房產(chǎn)增值（價值增項），但房產(chǎn)增值與購房者的努力沒有任何關(guān)聯(lián)，只與經(jīng)濟發(fā)展帶來的繁榮和市政建設投入所形成的增值直接相關(guān)，相當于經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設成果一部分轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的價值上。在我國，由于憲法規(guī)定，土地歸國家所有，用于建設商品房的土地只不過是國家有償出讓的70年的土地使用權(quán)（以土地出讓金的方式由開發(fā)

9、商支付，最終由購房人負擔），可見，我國的商品房沒有完整的所有權(quán)，遠不是真正意義上的財產(chǎn)，僅僅是在特定期限內(nèi)擁有使用權(quán)的特殊商品。因此，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅顯然有失偏頗（房產(chǎn)稅名義上屬財產(chǎn)稅范疇）。這樣，房產(chǎn)稅就只能理解為對居住房屋的行為征稅的行為稅了。若如此，則每一個有房屋居住的人都在課稅范圍之內(nèi)，包括無房而租房居住的人。政府在對居住行為進行課稅時，必須注意兩點，一是要有一定居住面積的寬免額，保證作為人權(quán)之一的基本居住權(quán)不受影響；二是稅率要低，降低居住成本，增加人的幸福感。目前上海房產(chǎn)稅體現(xiàn)了對一定居住面積的寬免額，重慶對價格高于當?shù)仄骄鶅r2倍以上的高檔房產(chǎn)征稅。由于房價上漲是購房者無法控制的，而

10、且房價上漲對個人的居住行為并沒有帶來任何好處，卻因房價上漲導致房產(chǎn)稅計稅依據(jù)增大而加重居住者的稅收負擔。只有房屋交易出去，房產(chǎn)增值才得以實現(xiàn)，因此，在房屋交易環(huán)節(jié)對房產(chǎn)增值部分課以重稅才是合理的，它體現(xiàn)國家對房產(chǎn)交易行為征稅，并且參與由經(jīng)濟發(fā)展和城市建設所帶來房產(chǎn)增值收益的再分配。對擁有多套房產(chǎn)的人，如空置不住，則已有物業(yè)管理費的負擔。如出租，則應有相應的稅收參與租金分配。因此，與其征收房產(chǎn)稅這樣于理不足又增加居住人額外負擔的稅收，倒不如在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)增值稅，對房產(chǎn)投資收益進行調(diào)節(jié)，增加投資成本。我國目前缺乏對房產(chǎn)投資收益進行有效的調(diào)節(jié)，導致閑置資本套取銀行貸款大量進行房產(chǎn)投資，房價逐

11、漸脫離自住型購買力。從社會各界的反映來看，上海、重慶已開征的房產(chǎn)稅，對房價的影響只有心理層面的，象征性較大，很難產(chǎn)生實質(zhì)性的調(diào)控效果。首先，上海對超面積部分征稅，雖對戶籍人口的納稅人便于管理，但對以炒房團為主的外地投資者來說，由于他們是外地戶口，對其家庭人口數(shù)量無從查實而失之于管。重慶以超過當?shù)胤績r2倍的高檔房作為征稅對象，不僅數(shù)量更少，而且在當?shù)乜傮w房價上漲后，有面臨征稅對象逐漸消失的可能。其次，在購房需求較大的情況下，房產(chǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，從而推高下游房價。以上海價值180萬元的房子為例，如房產(chǎn)稅率為1%，則每年應納的房產(chǎn)稅為1.8萬元，5年后賣出，則業(yè)主共計交納的9萬元房產(chǎn)稅，必然加計到房價中

12、轉(zhuǎn)嫁給下一家負擔，從而起到推高未來房價的效果而無從發(fā)揮遏制房價上漲的作用。第三，征管難度大，征稅成本高。一是對課稅房產(chǎn)的估值定價難度大，稅務部門只能核查置業(yè)時的原始價格，重新估價要由專業(yè)評估機構(gòu)完成而增加征稅成本。二是家庭人口核實難，特別是來自農(nóng)村戶口的業(yè)主，在少1人征稅多1人免稅的監(jiān)界點上，潛在的納稅人會想方設法規(guī)避納稅義務。三、理順財稅分配關(guān)系，建立科學合理的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控稅收體系從我國土地屬于國家所有的根本特征來看，業(yè)主對房屋沒有完整的所有權(quán)，我國的房產(chǎn)并不是真正意義上的財產(chǎn)。為此，要進行稅收管理，只能對房屋居住行為和房產(chǎn)經(jīng)營行為（轉(zhuǎn)讓與出租）進行稅收調(diào)節(jié)。（一）理順中央與地方政府事權(quán)與

13、財權(quán)關(guān)系。按照事權(quán)決定財權(quán)，財權(quán)保障事權(quán)的原則，適當調(diào)整中央與地方政府的財稅分配關(guān)系。第一，既然土地所有權(quán)歸國家所有，出讓土地使用權(quán)的收入應全部上繳中央財政，從根本上改變目前土地出讓金全部留歸地方政府使用，在地方預算外收入中核算且不透明的作法。第二，在計算土地收入上繳中央后地方財政的缺口后，重新測算和提高地方增值稅分成比例，如增值稅收入在中央和地方之間五五分成，確保地方政府能有適當?shù)呢斄υ谑聶?quán)范圍內(nèi)有效運作。與此同時，增值稅分成比例上升，從而更好地促使地方政府抓經(jīng)濟發(fā)展增加可支配的稅收收入，割斷了地方政府與土地收入之間的關(guān)系，從根本上弱化推高房價上漲的積極性，讓地價回到市場調(diào)節(jié)下的理性價格。第

14、三，土地出讓金改由稅務部門征收，增加執(zhí)法的嚴肅性和透明度。（二）對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易行為，征收房產(chǎn)增值稅。由于房產(chǎn)增值并不是房產(chǎn)持有者創(chuàng)造的，而是由經(jīng)濟和城市發(fā)展帶來的，因此，對房產(chǎn)增值帶來的收益應課以重稅，稅率可實行30%-60%之間的累進稅率，買賣相差的時間越短，適應的稅率越高。這樣，在體現(xiàn)公平的同時，有利于房屋回歸居住功能。房產(chǎn)是價值大的交易對象，買賣雙方必定會主動開具或索取專門的房產(chǎn)交易發(fā)票，否則會直接影響房產(chǎn)證的辦理。同時，房地產(chǎn)管理部門也存有包括房屋交易價格、交易時間等交易資料，為稅務部門加強房產(chǎn)增值稅的管理提供了便利。（三）對有房產(chǎn)富余出租所得的租金收入征收營業(yè)稅，改變目前房租收

15、入稅收盲點。房屋出租的租金收入屬于房產(chǎn)投資性營業(yè)收入，可對其征收營業(yè)稅。如以后我國個人所得稅改為以家庭為單位進行綜合申報后，也可將家庭房產(chǎn)出租收入并入家庭收入一并征收個人所體現(xiàn)得稅。對房租進行稅收調(diào)節(jié)，填補了房屋出租收入長期以來的稅收盲點而產(chǎn)生的避稅，了各類投資營運之間的稅負公平，有助于減少購房投資需求以平抑房價。（四）房產(chǎn)增值稅和房產(chǎn)交易營業(yè)稅的立法權(quán)歸省級地方政府，稅收收入全部由地方政府享有。我國地區(qū)之間的發(fā)差距太大，而且土地資源相差也很大，將房產(chǎn)增值稅和營業(yè)稅的開征權(quán)力賦予地方政府，便于因地制宜地制定符合地方實際的房產(chǎn)稅法體系。一方面有助于豐富和完善我國地方稅收體系，另一方面，房產(chǎn)增值是

16、地方經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)營城市的結(jié)果，稅收收入歸地方政府，增加地方政府的財力，既可彌補土地收入上交中央財政后的缺口，又可調(diào)動地方政府加強稅收征管積極性。（五）開征遺產(chǎn)與贈予稅，取消已在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。從上海、重慶的房產(chǎn)稅來看，該稅稅理不足，調(diào)節(jié)不力，征管難度大，奉行成本高，不符合“簡稅制、寬稅基、低稅負、嚴征管”的我國稅制建設新要求。因此，在逐步建立以房產(chǎn)增值稅和營業(yè)稅為主體構(gòu)架的房產(chǎn)調(diào)控稅制體系后，應取消對個人征收房產(chǎn)稅，同時在房產(chǎn)的贈予和繼承環(huán)節(jié)開征遺產(chǎn)與贈予稅，鼓勵勞動獲得財富，體現(xiàn)社會公正與生命平等。僅供個人用于學習、研究；不得用于商業(yè)用途Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.Nurfurdenper