中重點小學(xué)學(xué)校物業(yè)管理模式與服務(wù)守則

1、精心整理中小學(xué)學(xué)校物業(yè)管理模式與服務(wù)規(guī)范一、總體構(gòu)想與管理模式1、 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、優(yōu)質(zhì)低廉、科學(xué)管理、謀發(fā)展。2、 服務(wù)理念：以人為本，堅持一切從客戶需求出發(fā)，真誠地對待每一個抱怨，守信地兌現(xiàn)每一個承諾，想于客戶未想之前，做于客戶想做之前，使轄區(qū)水更清、地更綠、樓更凈。把“屬于人的還給人”。3、 管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。4、 質(zhì)量控制 ISO9001質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。二、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容與范圍中小學(xué)物業(yè)管理服務(wù)涉及的基本要求，通用服務(wù)、教輔服務(wù)、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)內(nèi)容。三、基本

2、要求1、服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的資質(zhì)；設(shè)置相應(yīng)的服務(wù)場所，在辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓等重要場所內(nèi)設(shè)立值班室；各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務(wù)指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；設(shè)置服務(wù)窗口或公開服務(wù)電話，應(yīng)提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務(wù)；采用信息化手段進(jìn)行管理。2、人員物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)符合如下要求：具有良好的職業(yè)道德、身體健康；管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書；進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)點之后，針對實際情況物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對

3、所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔，服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)服務(wù)人員應(yīng)熟悉并掌握職責(zé)管轄范圍內(nèi)人員、物品情況，如實做好登記。3、規(guī)章制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善各項管理制度，主要包括：物業(yè)服務(wù)方案；各崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；內(nèi)部管理制度，如財務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。4、 財務(wù)管理應(yīng)建立財務(wù)管理制度，并符合以下要求：物業(yè)服務(wù)費和其它費用收支應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定等相關(guān)法規(guī)要求；合同約定收費項目，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；精心整理精心整理為業(yè)主提供的延伸服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費并單獨結(jié)算；實行酬金制物業(yè)收

4、費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每一年至少公開物業(yè)服務(wù)費用收支情況一次。5、檔案有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案，至少應(yīng)包括：技術(shù)檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)承接查驗資料等；日常檔案， 包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、 裝修管理資料、 應(yīng)急事件處理檔案、安全管理檔案等。四、房屋維修與保養(yǎng)服務(wù)1、應(yīng)提供24 小時報修電話，登記報修記錄。2、對教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓樓等建筑物進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。3、急修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄規(guī)范齊全。4、制定房屋及其附屬設(shè)施的年度大、中型維修計劃和日常維護(hù)保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。1.1保持房屋及附屬設(shè)施正常使用功能，延長房屋

5、使用壽命，其狀態(tài)應(yīng)滿足以下要求：屋頂無積水、無滲漏；外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風(fēng)化、無脫落；陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層無開裂；煙道及垃圾檢查井定期進(jìn)行清挖，確保管道暢通。五、設(shè)施設(shè)備運維與保養(yǎng)服務(wù)（一）、綜合管理1、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，重點設(shè)備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設(shè)備等）應(yīng)建立維修保養(yǎng)檔案。2、設(shè)置 24 小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學(xué)校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設(shè)備、空調(diào)、鍋爐等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)。3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學(xué)校正常工作和教學(xué)秩序。（二）、供配電設(shè)備1、按要求對供配電設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并

6、登記記錄結(jié)果。2、供配電設(shè)備發(fā)生異常或故障應(yīng)及時報告，做好記錄，并協(xié)同排除異?；蚬收?。3、定期檢查維護(hù)應(yīng)急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。（三）、給排水系統(tǒng)1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。3、定期對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng), 作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到 GB8978的要求。4、中水按規(guī)程生產(chǎn)運行，同時做好運行記錄；中水水質(zhì)達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；工作人員要有防護(hù)裝置；中水管道和設(shè)施設(shè)備要有明顯標(biāo)識。5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

7、6、每季度對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行除銹油漆。7、高層供水設(shè)備定期保養(yǎng)，確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB17051執(zhí)行。精心整理精心整理8、定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。9、如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時間通知校方，供水恢復(fù)后檢查閥門及水龍頭的關(guān)閉情況。（四）、供暖系統(tǒng)1、市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實際情況協(xié)助學(xué)校做好維護(hù)工作。2、保證供暖鍋爐房、每年應(yīng)對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機(jī)、閥門、控制設(shè)備、供熱管網(wǎng)進(jìn)行檢修，重要設(shè)備應(yīng)

8、建立檢修檔案。3、供暖期間鍋爐房、交換站應(yīng)做到24 小時值守；供暖管網(wǎng)應(yīng)每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補水率每萬平方米應(yīng)少于1 噸。4、在每個交換站所供區(qū)域建立不少于5 個觀察點（或每萬平方米不少于一個監(jiān)測點），每天統(tǒng)計，室內(nèi)溫度達(dá)標(biāo)率在97%以上。（五）、避雷裝置1、公寓樓、教學(xué)樓、機(jī)房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。2、每月一次對變、配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查。3、保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4、所有避雷設(shè)施完好，接地電阻應(yīng)不大于4 ，弱電設(shè)備接地電阻應(yīng)不大于1 。（六）、消

9、防設(shè)施1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴(yán)禁占用防火間距。2、室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。3、室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測；5、消防器材應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)識，不應(yīng)隨意挪用。6、消防水池等消防儲水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施。7、自動消防設(shè)施運行正常；發(fā)生火災(zāi)時，設(shè)施應(yīng)能及時聯(lián)動，啟停均在消防控制室有信號反饋。（七）、教學(xué)用課桌椅維修1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學(xué)年大修計

10、劃。2、課桌椅的維修應(yīng)在非教學(xué)時間。3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。六、公共秩序維護(hù)（一）、安全防范1、根據(jù)學(xué)校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應(yīng)急預(yù)案。2、處理學(xué)校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。3、監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修和建設(shè)項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，禁止學(xué)生進(jìn)入現(xiàn)場。5、協(xié)助學(xué)校維護(hù)入、放學(xué)的秩序，不得將學(xué)生交與無關(guān)人員。6、定期開展自我培訓(xùn)，熟悉安全防范規(guī)程。7、建立和公安及相關(guān)部門的聯(lián)動機(jī)制，對學(xué)校周圍的環(huán)境進(jìn)行排查。8、實行 24 小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查

11、工作主要包括：巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作；檢查各種設(shè)備是否完好，協(xié)助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；精心整理精心整理查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象。（二）、門崗服務(wù)1、實行立崗服務(wù)，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。2、應(yīng)做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學(xué)生證、工作證，進(jìn)出校園，無關(guān)人員禁止進(jìn)入。3、應(yīng)確保學(xué)校出入口道路暢通。4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。5、監(jiān)督物品進(jìn)出學(xué)校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進(jìn)入學(xué)校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。6、引導(dǎo)機(jī)動車、非機(jī)動車有序停放，對外來機(jī)動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。七、消

12、防安全管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與校方協(xié)議約定各自消防管理職責(zé)。2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護(hù)、管理消防器材、消防設(shè)施。3、按規(guī)定進(jìn)行防火巡查、防火檢查，寄宿制學(xué)校應(yīng)進(jìn)行每日夜間防火巡查，且不應(yīng)少于兩次，學(xué)生宿舍嚴(yán)禁使用明火照明、取暖。4、每季度至少進(jìn)行一次防火檢查；巡查、檢查時應(yīng)填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。5、制定符合本單位特點的滅火疏散預(yù)案，每學(xué)期組織師生至少舉行一次消防應(yīng)急疏散演練。6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織學(xué)生進(jìn)行消防知識普及和啟蒙教育，每學(xué)期對新生進(jìn)行消防教育宣傳。7、組織學(xué)校老師、工作人員至少進(jìn)行一次集中消防培訓(xùn)，教育有關(guān)人員具備檢

13、查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。8、家組織學(xué)生參觀當(dāng)?shù)叵勒?、消防博物館，參加消防夏令營等活動。9、消防控制室實行 24 小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可職業(yè)資格證書、持證上崗。10、由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)自動消防設(shè)施管理責(zé)任的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對消防設(shè)施進(jìn)行維保，每年至少進(jìn)行一次全面聯(lián)動檢測，每月進(jìn)行一次專項檢查，檢測、檢查應(yīng)有記錄。11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。八、應(yīng)急服務(wù)1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助學(xué)校建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。2

14、、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對服務(wù)人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)，定期組織預(yù)案演練；維持學(xué)校安全和正常的教育教學(xué)秩序，有效應(yīng)對突發(fā)事件。3、突發(fā)事件主要包括：人員踩踏事故；突發(fā)傳染??；食物中毒；盜竊、斗毆等；水浸；高處墜落燃?xì)庑孤?；停電、停水；觸電；精心整理精心整理火災(zāi)、爆炸；機(jī)動車輛傷害；設(shè)備設(shè)施故障；機(jī)械傷害；自然災(zāi)害異常情況等。九、保潔服務(wù)1、建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細(xì)的操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，每日8個小時保潔服務(wù)。2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全、整潔。3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉(zhuǎn)，日產(chǎn)日清。4、定期進(jìn)行除蟲、滅鼠等消殺服務(wù)。5、應(yīng)根據(jù)實際情況和合同的約定，做好學(xué)校清潔工作，并符

15、合表1的要求。表 1學(xué)校清潔服務(wù)要求序號部位清潔服務(wù)要求1道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。水泥地面每日清掃一次，每隔2 小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面2樓道地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。3樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。4垃圾箱（池）、垃圾車?yán)涿咳涨逑匆淮尾⑻咨侠巴獗诟蓛魺o垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。每日清掃一次， 每周進(jìn)行一次大掃除 ; 保持空氣清新， 墻面干凈，無蜘蛛網(wǎng)、5教室內(nèi)（需物業(yè)承擔(dān)清潔）無污跡、無灰

16、塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應(yīng)無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。6公共墻面內(nèi)墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。7公共照明燈桿、燈罩每月擦拭一次，保持表面整潔。8消火栓、電盒柜、管線等每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網(wǎng)。9玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。10指示牌、標(biāo)識每周擦拭一次，無灰塵，無破損。11宣傳欄每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。12水（花）池每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內(nèi)污染物。13體育設(shè)施每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。14功能室使用前協(xié)助管理員將設(shè)備、桌椅和器材擦拭干凈， 擺放整齊 ;

17、使用后協(xié)助管理員將設(shè)備整理到位， 清掃干凈， 保持室內(nèi)空氣清新， 特殊區(qū)域進(jìn)行消毒。6、學(xué)校衛(wèi)生間清潔應(yīng)做到以下要求：保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；地面整潔無水漬; 衛(wèi)生清掃工具擺放整齊；教學(xué)樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應(yīng)清掃一次；學(xué)生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次；室外衛(wèi)生間每半天清掃一次。十、綠化養(yǎng)護(hù)精心整理精心整理1、建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和必要的綠化管理制度，并做好服務(wù)工作記錄。2、根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務(wù)人員。3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護(hù)。4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。5、室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表2 的要求。表2學(xué)

18、校室外綠化養(yǎng)護(hù)要求序號項目服務(wù)要求草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3 次以上，草高度不超過 9cm；樹冠完整美1修剪觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45 度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、2澆水、施肥土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少于1 遍，花灌木追施復(fù)合肥2 遍，滿足植物生長需要。3中耕除草、松土每月中耕除草、疏松表土1 次，土壤疏松通透，無雜草。4病蟲

19、害防治預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標(biāo)；植物、草皮無病斑、無成蟲。5扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護(hù)，及時扶正加固。6花壇花卉長勢良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護(hù)措施。樓內(nèi)或室內(nèi)綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環(huán)7綠植擺放境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。8其它綠期 240 天以上， 無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。十一、教輔服務(wù)（一）、學(xué)生宿舍管理服務(wù)1、實行 24 小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。2、嚴(yán)格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關(guān)宿舍大門，并督促學(xué)生自覺遵守。3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進(jìn)出宿舍，嚴(yán)格出入登記和訪客登記制度。4、嚴(yán)格控制異性進(jìn)入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生等。5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學(xué)生證或身份證，并認(rèn)真登記姓名、搬出時間等詳細(xì)情況。（二）、實驗室管理服務(wù)1、實驗室（儀器室、準(zhǔn)備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時清理。2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設(shè)卡，有完善的使用和借用記錄。3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有