龍湖金融島持有型地塊可行性研究報(bào)告模版

1、目錄1.目標(biāo)地塊基本情況32.目標(biāo)地塊出讓相關(guān).73. 目標(biāo)地塊市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇94. 項(xiàng)目定位235. 開發(fā)與銷售計(jì)劃316. 成本分析337.項(xiàng)目效益測(cè)算348. 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)379. 拿地工作建議37附件3921. 目標(biāo)地塊基本情況1.1 目標(biāo)地塊區(qū)位1.1.1 區(qū)域位置與交通條件文字：簡(jiǎn)要綜述地塊所處城市的區(qū)域位置，所處區(qū)域的城市功能定位、主要特點(diǎn)、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景等。地塊周邊區(qū)域交通現(xiàn)狀及規(guī)劃，交通通達(dá)性評(píng)價(jià)。圖 1-1：地塊城市位置示意圖（注：此圖目的在于表明地塊所在城市的大概直觀位置。用城市地圖表示，能夠體現(xiàn)城市主要行政區(qū)與交通環(huán)線，不可用周報(bào)用圖。將公司已開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)注清楚）

2、圖，可參照土地圖 1-2：地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃圖（注：此圖目的在于表明地塊所在區(qū)域周邊的規(guī)劃情況。用區(qū)域控規(guī)圖表示，要求清晰標(biāo)注和體現(xiàn)地塊周邊具體規(guī)劃內(nèi)容。）3圖 1-3：區(qū)域及交通圖（注：此圖目的在于表明地塊所在區(qū)域的大體現(xiàn)狀，及周邊的主要交通干線、公共交通線路等道路交通情況。不可用圖，標(biāo)注地塊位置即可，可參照土地周報(bào)用圖。能夠清晰體現(xiàn)地塊周邊已通車道路（實(shí)線標(biāo)注）與規(guī)劃道路（虛線標(biāo)注），規(guī)劃的需標(biāo)明已確定或預(yù)期投建和建成時(shí)間）。41.1.2 四至范圍與內(nèi)部現(xiàn)狀四至范圍：地塊位于,東至，西至，南至，北至。（注：所寫四至必須能夠通過地圖搜索到，杜絕搜索不到的位置）圖 1-4：地塊四至圖（注：用

3、四至的現(xiàn)狀圖片表現(xiàn)，圖片上需用文字標(biāo)注四至。）5地塊現(xiàn)狀：對(duì)地塊是否為凈地，以及內(nèi)部的地貌，高差，建筑物等現(xiàn)狀條件進(jìn)行準(zhǔn)確、簡(jiǎn)單描述。圖 1-5：地塊現(xiàn)狀圖（注：此圖要求能夠清晰、準(zhǔn)確地體現(xiàn)地塊全貌，不可用局部圖片）1.2 周邊配套文字部分：對(duì)地塊周邊 3km 范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)辦公、景觀公園以及其他生活配套情況（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況填寫，重要配套，可適當(dāng)擴(kuò)大距離范圍）進(jìn)行一個(gè)客觀、準(zhǔn)確的總結(jié)性評(píng)價(jià)（缺乏 or 完善）。區(qū)域周邊配套詳見所附圖表。圖 1-6：周邊配套圖（注：此圖目的在體現(xiàn)地塊周邊 3km 范圍內(nèi)的配套分布。圖片編輯請(qǐng)注意美觀、清晰，不同類型的配套請(qǐng)用標(biāo)準(zhǔn)地圖標(biāo)識(shí)。）6表 1-1

4、：周邊配套一覽表1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表 1-2 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)劃其他要求：限價(jià)、持有物業(yè)要求、回購(gòu)、配套7序號(hào)規(guī)劃地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（）容積率地上建面（）高度（m）密度（%）綠地率（%）合計(jì)相關(guān)配有配套規(guī)劃配套（含在建）教育配套商業(yè)辦公醫(yī)療配套景觀公園其他設(shè)施、報(bào)批報(bào)建等規(guī)劃相關(guān)規(guī)定。2. 目標(biāo)地塊出讓相關(guān)2.1 出讓要求2.1.1 土地出讓掛土地，填寫下表掛牌相關(guān)具體時(shí)、分）。（注：時(shí)間須明細(xì)至規(guī)定其他綁定，以及掛牌文件規(guī)定重要內(nèi)容。采用收購(gòu)方式獲取的土地，應(yīng)但不僅限于以下主要信息：土地權(quán)屬及基本背景，土地權(quán)屬的土地獲取方式、時(shí)間、價(jià)格，我方收購(gòu)方式（如資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等），土地現(xiàn)權(quán)

5、屬的資產(chǎn)、負(fù)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)、土地抵押等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓可能造成影響的相關(guān)2.1.2 付款進(jìn)度要求。掛土地，根據(jù)公告寫明付款進(jìn)度要求，土地款繳清時(shí)間，保證金退還或沖抵地價(jià)款，公司等相關(guān)規(guī)定。采用收購(gòu)方式獲取的土地，寫明我方與對(duì)方約定的付款方式、付款時(shí)間、雙方承擔(dān)的稅費(fèi)、收購(gòu)協(xié)議簽訂節(jié)點(diǎn)、權(quán)屬變更8地塊編號(hào)起拍總價(jià)（）起拍樓面地價(jià)（元/）保證金（）掛牌時(shí)間競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間保證金截止時(shí)間競(jìng)拍時(shí)間2016 年 4 月3 日 15：30或者股權(quán)收購(gòu)相關(guān)工作節(jié)點(diǎn)等、經(jīng)法務(wù)部門確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)等與付款相關(guān)的。2.1.3 交地狀況2.1.4 其他（其他出讓要求根據(jù)情況自行補(bǔ)充）2.2 補(bǔ)充其他需補(bǔ)充的重要相關(guān)掛可能參與的競(jìng)

6、爭(zhēng)方、是否可與，如寫明目前獲知的該地塊談判其它方式獲取等。3. 目標(biāo)地塊市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇3.1 城市/區(qū)域發(fā)展概況3.1.1 城市情況與發(fā)展預(yù)期宏觀：文字簡(jiǎn)要闡述總結(jié)（1）國(guó)民發(fā)展水平（近五年GDP 增長(zhǎng)趨勢(shì)，與全國(guó)或同區(qū)域?qū)?yīng)值相比較情況）；（2）城鎮(zhèn)居民收入與消費(fèi)水平（近五年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費(fèi)支出水平，及增長(zhǎng)趨勢(shì)）；（3）大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)）。支撐產(chǎn)業(yè)（三城市人口：文字簡(jiǎn)要闡述總結(jié)該城市近五年人口變動(dòng)情況，未來(lái)人口預(yù)期，表現(xiàn)城市吸納人口的能力。主要指標(biāo)見下表 3-1。表 3-1 *市人口變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)9戶籍人口（）常住人口（）常住人口增長(zhǎng)

7、率20112012201320142015城市規(guī)劃：文字簡(jiǎn)要闡述總結(jié)城市整體規(guī)劃思路，功能定位布局，重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域等。（根據(jù)最新城市總體規(guī)劃編寫）圖 3-2 城市規(guī)劃布局示意圖（注：若有，可附圖）3.1.2 區(qū)域情況與發(fā)展預(yù)期（對(duì)區(qū)域整體發(fā)展情況進(jìn)行：文字客觀闡述+總結(jié)評(píng)價(jià)。）區(qū)域目前展成熟度，發(fā)展水平、在城市所處的地位，人口情況、發(fā)對(duì)區(qū)域的城市功能定位及支持力度、未來(lái)規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?。（一個(gè)都不能少）3.2 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概況3.2.1 *市土地市場(chǎng)概況（文字精簡(jiǎn)闡述+圖表直觀體現(xiàn)：近 3 年（3 個(gè)自然年+可研撰寫當(dāng)年截至月份）該市經(jīng)營(yíng)性用地土地市場(chǎng)成交量與成交價(jià)格走勢(shì)，用地性質(zhì)成交結(jié)構(gòu)情

8、況，土地供應(yīng)主要區(qū)域分布情況。）土地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：10近三年，*市土地市場(chǎng)供應(yīng)量整體呈現(xiàn)*趨勢(shì)（上升、下行、平穩(wěn)。根據(jù)實(shí)際情況自行闡述，如不同時(shí)間段內(nèi)呈現(xiàn)不同走勢(shì)，即可分區(qū)間段總結(jié)。下同），共出讓土地*宗，土地成交總面積為*萬(wàn)平方米（約合*畝），土地成交總額為*，土地成交可建體量*萬(wàn)平方米。土地成交價(jià)格整體呈現(xiàn)*趨勢(shì)（上升、下行、平穩(wěn)），平均樓面地價(jià)集中在*元左右（或*元之間）。圖 3-3 2013-2016 年*市土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖土地成交結(jié)構(gòu)分析（用地性質(zhì)成交）：近三年，*市經(jīng)營(yíng)性用地土地成交以*用地為主，高土地達(dá)%左右；其次為*用地，%左右。由*（如、往年供應(yīng)趨勢(shì)），*性質(zhì)用地將

9、是未來(lái)預(yù)期供應(yīng)主力，*用地未來(lái)預(yù)期供應(yīng)有*趨勢(shì)。土地成交區(qū)域分析（按城市行政區(qū)劃分）近三年，經(jīng)營(yíng)性用地土地供應(yīng)主要集中分布在*區(qū)域，占比%左右，而*區(qū)域土地供應(yīng)較少，僅%左右。由*如區(qū)域土地存量、往年供應(yīng)趨勢(shì)等），*區(qū)域未來(lái)預(yù)期有大量土地供應(yīng)，*區(qū)域未來(lái)預(yù)期土地供應(yīng)有*趨勢(shì)。各區(qū)11域成交價(jià)格方面，*區(qū)土地成交價(jià)格處于高位，平均樓面價(jià)*元/，預(yù)期將呈現(xiàn)*趨勢(shì)；*區(qū)土地成交價(jià)格處于低位，平均樓面價(jià)*元/，預(yù)期將呈現(xiàn)*趨勢(shì)。表 3-22013-2016 年*市土地市場(chǎng)區(qū)域成交分析（注：各年度各區(qū)域之和為 100%）3.2.2 *市商品住宅市場(chǎng)概況（文字精簡(jiǎn)分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡(jiǎn)要分析、評(píng)價(jià)城市商品

10、住宅市場(chǎng)整體供需與市場(chǎng)健康度情況（主要指標(biāo)供應(yīng)量、成交量、去化速度、庫(kù)存總量、量?jī)r(jià)走勢(shì)）。供需：整體來(lái)看，近 5 年，城市商品住宅新增供應(yīng)量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），市場(chǎng)需求走勢(shì)（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價(jià)格走勢(shì)：近五年，商品住宅成交價(jià)格整體呈*趨勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價(jià)*元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），成交均價(jià)*元/ ，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%。去化速度：近五年，年均去化*，去化速度*。近 12，月均去化*，去化速度*。表 3-3 *市商品住宅近 5 年供求數(shù)據(jù)表12201120

11、12201320142015商品房新開工面積行政區(qū) 1行政區(qū) 2行政區(qū) 32016 年 1-2 月20%40%40%2015 年2014 年2013 年數(shù)據(jù)來(lái)源：圖 3-4近 5 年全市商品住宅供需量?jī)r(jià)及庫(kù)存走勢(shì)圖 3-5*市商品住宅近 12供需量?jī)r(jià)走勢(shì)庫(kù)存趨勢(shì)：近 12，供應(yīng)量走勢(shì)（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交量走勢(shì)（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交價(jià)格走勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、13商品房竣工面積商品房新增預(yù)售面積商品房銷售成交面積下跌等），市場(chǎng)進(jìn)入*狀態(tài)（庫(kù)存走勢(shì)：去庫(kù)存、庫(kù)存增加、均衡）。截止到 2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），*市商品住宅庫(kù)存總量*，按照當(dāng)前市場(chǎng)去化速度（月均去化量*）計(jì)算，預(yù)計(jì)去化周期

12、*，市場(chǎng)去庫(kù)存*。3.2.3 *市商業(yè)/購(gòu)物中心市場(chǎng)概況（銷售物業(yè)：文字精簡(jiǎn)分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡(jiǎn)要分析、評(píng)價(jià)城市商業(yè)市場(chǎng)整體供需與市場(chǎng)健康度情況（主要指標(biāo)供應(yīng)量、成交量、去化速度、庫(kù)存總量、量?jī)r(jià)走勢(shì)）。供需：整體來(lái)看，近 5 年，城市商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），市場(chǎng)需求走勢(shì)（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價(jià)格走勢(shì)：近五年，城市商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格整體呈*趨勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價(jià)*元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），成交均價(jià)*元/ ，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%。去化速度：近五年，

13、年均去化*，去化速度*。近 12，月均去化*，去化速度*。圖 3-6：近五年*市商業(yè)供需量?jī)r(jià)及庫(kù)存走勢(shì)14圖 3-7 *市商業(yè)近 12供需量?jī)r(jià)走勢(shì)庫(kù)存趨勢(shì)：近 12，供應(yīng)量走勢(shì)（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交量走勢(shì)（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交價(jià)格走勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、下跌等），市場(chǎng)進(jìn)入*狀態(tài)（庫(kù)存走勢(shì)：去庫(kù)存、庫(kù)存增加、均衡）。截止到 2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），*市商業(yè)庫(kù)存總量*，按照當(dāng)前市場(chǎng)去化速度（月均去化量*）計(jì)算，預(yù)計(jì)去化周期*，市場(chǎng)去庫(kù)存*。15（持有物業(yè)：文字精簡(jiǎn)分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡(jiǎn)要分析、評(píng)價(jià)城市購(gòu)物中心城市商圈布局與市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期情況（主要指標(biāo)商業(yè)分布情況、現(xiàn)有整體體量及供應(yīng)量、經(jīng)

14、營(yíng)狀況及發(fā)展方向、空置率水平及租金走勢(shì)，輻射范圍及市場(chǎng)需求）。附圖 3-5 主要商圈分布圖附圖 3-6 主要項(xiàng)目情況16供需：整體來(lái)看，近 3 年城市購(gòu)物中心新開業(yè)/新增出租面積（含改造后）逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），出租情況逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），市場(chǎng)需求走勢(shì)（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。已有成熟購(gòu)物中心出租面積及租金走勢(shì)。近 3 年，新增出租面積*，簽約面積*，供需1:*，供求*。租金走勢(shì)：近 3 年，城市購(gòu)物中心整體呈*趨勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、下跌等），購(gòu)物中心平均租金元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），租金水平*元/ ，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%。運(yùn)營(yíng)情況：近 3 年，購(gòu)物中心主要運(yùn)營(yíng)模式

15、，發(fā)展情況分析，區(qū)域新興購(gòu)物中簡(jiǎn)要分析，出租情況數(shù)據(jù)。附圖 3-7 新建/改造購(gòu)物中心供應(yīng)情況附件 3-8 購(gòu)物中心租金走勢(shì)及空置率情況173.2.4 *公寓/寫字樓/酒店市場(chǎng)概況（參考商業(yè)/購(gòu)物中心模板）3.3 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)概況3.3.1 *區(qū)域/板塊土地市場(chǎng)概況（文字闡述+表格明細(xì)+地圖標(biāo)注）文字：該區(qū)域近 3-5 年土地市場(chǎng)整體供應(yīng)趨勢(shì)情況；已出讓土地體量、成交價(jià)區(qū)間及走勢(shì)情況；未出讓土地存量情況。區(qū)域的土地供應(yīng)及未來(lái)預(yù)期。表 3-4區(qū)域/板塊土地成交明細(xì)表（近 3-5 年）3.3.2*區(qū)域商品住宅市場(chǎng)概況（文字精簡(jiǎn)分析+圖表直觀體現(xiàn)+地圖標(biāo)注：簡(jiǎn)要分析、評(píng)價(jià)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)整體供需與

16、市場(chǎng)健康度情況。該區(qū)域市場(chǎng)近 5 年供求、去化速度、成交量?jī)r(jià)走勢(shì)情況；主力成交總價(jià)區(qū)間、主力成交單價(jià)區(qū)間、主力成交面積區(qū)間。）供需：整體來(lái)看，近 5 年，區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢(shì)（平穩(wěn)、上升、減少），市場(chǎng)需求走勢(shì)（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價(jià)格走勢(shì)：近五年，區(qū)域商品住宅成交價(jià)格整體呈*趨勢(shì)（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價(jià)*元/ 。2016 年*月（可研編18序號(hào)地塊編號(hào)地塊位置用地性質(zhì)占地面積（萬(wàn)）容積率可建體量（萬(wàn)）樓面價(jià)格（元/）溢價(jià)率競(jìng)得成交時(shí)間12寫當(dāng)月），成交均價(jià)*元/ ，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比

17、增長(zhǎng)%。去化速度：近五年，年均去化*，去化速度*。近12，月均去化*，去化速度*。圖 3-8近 5 年區(qū)域商品住宅供需量?jī)r(jià)及庫(kù)存走勢(shì)主力成交結(jié)構(gòu)：區(qū)域成交主要以*型為主（、舒適、豪華），主力成交業(yè)態(tài)為*（如等）。各業(yè)態(tài)主力成交詳情見下表 3-5。、洋房、別墅表 3-5：區(qū)域市場(chǎng)主力成交結(jié)構(gòu)3.3.3 商業(yè)/購(gòu)物中心市場(chǎng)概括（與“3.2.3 城市商業(yè)市場(chǎng)概況”模版一致，增加對(duì)圖標(biāo)數(shù)據(jù)分析，提出區(qū)域發(fā)展建議。分析中考慮周邊 3/5 公里輻射范圍內(nèi)人口分布及結(jié)構(gòu)，消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)能力，商業(yè)氛圍及認(rèn)可度19業(yè)態(tài)主力成交戶型/類型主力成交面積區(qū)間（）主力成交單價(jià)區(qū)間(元/ )主力成交總價(jià)區(qū)間（）洋房別墅等

18、。）3.3.4*市公寓/寫字樓/酒店市場(chǎng)概況（參考商業(yè)/購(gòu)物中心模板。寫字樓市場(chǎng)分析結(jié)合引導(dǎo)支持，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多因素，具體招租企業(yè)性質(zhì)，習(xí)慣、承受能力等；酒店市場(chǎng)分析結(jié)合周邊區(qū)域定位（旅游度假/商務(wù)/快捷等），景點(diǎn)、展覽、大型活動(dòng)等）3.3.5 區(qū)域市場(chǎng)情況（1）來(lái)源與主要特征住宅客戶：商業(yè)客戶： 商務(wù)客戶：（2） 戶型需求按規(guī)劃住宅業(yè)態(tài)（3） 價(jià)格承受能力按規(guī)劃住宅業(yè)態(tài)寫（、洋房、別墅）寫（、洋房、別墅）（持有物業(yè)分析納入 3.3.3 及 3.3.4 市場(chǎng)概述中描述）3.4 可類比競(jìng)品概況3.4.1 主要銷售競(jìng)品分布及概況區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目有*個(gè)，主力業(yè)態(tài)為*，主力類型及戶型

19、為*。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)價(jià)（無(wú)、激烈）。圖 3-9 區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目分布圖20表 3-6區(qū)域主要競(jìng)品概況（此表編輯至一頁(yè)內(nèi)）3.4.2 主要銷售競(jìng)品項(xiàng)目（1）競(jìng)品項(xiàng)目一（樓盤名稱）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位置，開發(fā)商，占地面積，體量，容積21項(xiàng)目名稱競(jìng)品一競(jìng)品二競(jìng)品三*占地面積（萬(wàn)）容積率計(jì)容體量（萬(wàn)）業(yè)態(tài)組成及體量開盤時(shí)間在售主力戶型2015 年銷售額（）2015 年銷售均價(jià)（元/）2016 年 1-10 月銷售額（萬(wàn)元）2016 年 1-10 月銷售均價(jià)（元/）10 月度銷售額（）10 月度銷售均價(jià)（元/）率，開發(fā)周期，整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，類型及面積段等。（注：根據(jù)實(shí)際情況，內(nèi)容可自行補(bǔ)充，選為市場(chǎng)比較法案

20、例的競(jìng)品必須具有可比性，進(jìn)行詳細(xì)描述）圖 3-10 樓盤效果圖銷售情況：開盤時(shí)間、銷售推盤策略；銷售情況(2015年銷售額、銷售均價(jià)；2016 年至今銷售額、銷售均價(jià)；上一月度銷售額、銷售均價(jià)）；項(xiàng)目已去化量、存量、預(yù)計(jì)去化周期等。（2） 競(jìng)品項(xiàng)目二（3） 競(jìng)品項(xiàng)目三3.4.3 主要持有競(jìng)品分布及概況區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目有*個(gè)，輻射區(qū)域范圍*。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)價(jià)（無(wú)、激烈）。圖 3-10 區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目分布圖表 3-11 區(qū)域主要競(jìng)品概況22項(xiàng)目名稱競(jìng)品一競(jìng)品二競(jìng)品三*占地面積（萬(wàn)）容積率計(jì)容體量（萬(wàn)）3.4.4 主要持有競(jìng)品項(xiàng)目（1）競(jìng)品項(xiàng)目一（購(gòu)物中心/寫字樓/酒店）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位置，開

21、發(fā)商，占地面積，體量及類型/檔次/星級(jí)，項(xiàng)目定位及功能分布，交付/開業(yè)時(shí)間及培育期，公共區(qū)域、外立面、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)/入駐企業(yè)特征等,空置率/入住率情況，標(biāo)準(zhǔn)層面積/客房數(shù)量，使用率等。圖 3-10 樓盤效果圖運(yùn)營(yíng)情況:營(yíng)收規(guī)模、環(huán)比情況、銷售排名，目前租金水平， 空置率情況，招商情況，主要行業(yè)或商戶等（2） 競(jìng)品項(xiàng)目二（3） 競(jìng)品項(xiàng)目三4. 項(xiàng)目定位4.1 總體定位23運(yùn)營(yíng)所在商圈及輻射半徑運(yùn)營(yíng)方向及狀況業(yè)態(tài)組成及體量開業(yè)時(shí)間招租情況商場(chǎng)租金水平（元/天）首層：1 層： 整體：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/天）車庫(kù)租金水平（元/小時(shí)）第一段：將項(xiàng)目整體定位用一句話總結(jié)提煉。第二段：對(duì)項(xiàng)目總體定位進(jìn)行闡

22、述，主要是定位思路緣由。第三段：分業(yè)態(tài)定位，即對(duì)所涵蓋的業(yè)態(tài)分別進(jìn)行定位思路及其緣由闡述，住宅（立商業(yè)、公寓等）。、洋房、別墅等）、商業(yè)（底商、獨(dú)（如包含綜合體或者內(nèi)容較多建議分標(biāo)題進(jìn)行定位說明）4.2 開發(fā)策略定位對(duì)開發(fā)策略進(jìn)行說明，主要內(nèi)容為銷？高溢價(jià)？）與開發(fā)分期（快如項(xiàng)目中包含持有物業(yè)，就銷售持有物業(yè)共同開發(fā)策略定位進(jìn)行統(tǒng)述，再分別說明具體內(nèi)容4.3 客戶定位根據(jù)項(xiàng)目涵蓋業(yè)態(tài)，分別進(jìn)行客戶定位闡述。主要寫：目標(biāo)客戶、客戶來(lái)源、要求（如價(jià)格、區(qū)位、特征、購(gòu)買力、置業(yè)敏感因素與基本品質(zhì)、開發(fā)商品牌、交通、環(huán)境、物業(yè)類型、戶型功能、園林景觀及基本配套等等）。4.3.1 住宅客戶（、洋房、別墅

23、等根據(jù)需要分別闡述）4.3.2 商業(yè)客戶(規(guī)劃銷售型商業(yè)業(yè)態(tài))（底商、商業(yè)、公寓等根據(jù)需要分別闡述）4.3.3 商務(wù)客戶(4.3.4 租賃客戶（規(guī)劃銷售型商務(wù)辦公業(yè)態(tài))規(guī)劃持有酒店、寫字樓、商業(yè)）244.4 項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案4.4.1 規(guī)劃布局（需達(dá)到概念性方案深度） 文字部分闡述詳細(xì)的規(guī)劃布局方案。圖 4-1 地塊概念性設(shè)計(jì)方案表 4-1地塊技術(shù)指標(biāo)表25占地面積（）居住用地中小學(xué)、用地其他市政基礎(chǔ)設(shè)施用地小計(jì)容積率面積（）地上洋房商鋪會(huì)所配套小學(xué)及環(huán)衛(wèi)小計(jì)地下贈(zèng)送面積4.4.2配比與分布業(yè)態(tài)配比主要為：，洋房，疊拼別墅，聯(lián)業(yè)排別墅，底商，地下車位，其他配套（態(tài)配比說明）。住宅具體戶型配比

24、如表 4-2 所示。表 4-2 住宅戶型配比表酒店、寫字樓、商業(yè)，需就其中持有（地上、地下面積）和銷售面積分配、比例進(jìn)行描述，具體形式，層數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積，使用率等以及功能分配等進(jìn)行描述。4.4.3 戶型功能與平面圖文字闡述+戶型圖，分具體住宅業(yè)態(tài)（公寓）進(jìn)行說明。、洋房、別墅、文字闡述內(nèi)容主要但不僅限于：（如平層？躍層？）戶型，戶型功能，？梯？戶，？F，？，總價(jià)在？萬(wàn)/套，交房標(biāo)準(zhǔn)（精裝？毛坯），精裝標(biāo)準(zhǔn)？元/、公攤、贈(zèng)送。26總體戶型配比戶型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比總面積（）面積配比合計(jì)100%100%車庫(kù)人防商業(yè).小計(jì)合計(jì)參考戶型圖應(yīng)清晰體現(xiàn)完整的戶型平面，必須包含能分區(qū)。（1）文字闡述+

25、戶型圖與功圖 4-3110+95+95+110參考戶型圖兩梯四戶三房?jī)蓮d一衛(wèi)（2）洋品文字闡述+戶型圖圖 4-4洋品參考戶型圖27（3）別墅文字闡述+戶型圖圖 4-5類別墅參考戶型圖圖 4-6疊拼別墅參考戶型圖（4）公寓文字闡述+戶型圖4.4.4 社區(qū)配置（社區(qū)配套配置方案）4.4.5、園林風(fēng)格（文字+參考圖）圖 4-7風(fēng)格參考圖4.4.6 地下室、停車方案（地上、地下停車方案，是否采用人車分流等。）4.5競(jìng)爭(zhēng)力研究（相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤，分業(yè)態(tài)、分條理說明競(jìng)爭(zhēng)策略，即如何營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)力，樹立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。突出項(xiàng)目特色。）4.6 價(jià)格定位4.6.1 價(jià)格策略（闡述定價(jià)策略及其依據(jù)不得只采用成本倒推定價(jià)法。）

26、。原則應(yīng)采用市場(chǎng)定價(jià)原則，29住宅：商業(yè)/公寓/寫字樓（根據(jù)物業(yè)類型選取細(xì)分因素）30市場(chǎng)比較價(jià)格評(píng)估表評(píng)估因素細(xì)分因素權(quán)重本案周邊主要在售樓盤區(qū)位因素區(qū)位條件108910交通便捷程度10%981010商務(wù)氛圍10%1081010周邊配套5%1091010景觀價(jià)值10%109910個(gè)盤因素平面空間10%9101110硬件配套10%99910外部形象10%88710公共裝修5%1010910內(nèi)部配套5%1011910地標(biāo)性10%87710住宅市場(chǎng)比較價(jià)格評(píng)估表評(píng)估因素細(xì)分因素權(quán)重本案周邊主要在售樓盤都薈悅復(fù)地宴南都區(qū)位因素區(qū)位條件0.121001059595交通便捷程度0.12100100959

27、5商服設(shè)施配套0.08100105100100公共設(shè)施配套0.0810010595100個(gè)盤因素社區(qū)景觀環(huán)境0.08100100100100社區(qū)配套設(shè)施0.081001009595建材標(biāo)準(zhǔn)0.131001009590物業(yè)形態(tài)0.06100958590戶型設(shè)計(jì)0.服務(wù)與管理0.06100959595品牌口碑0.06100959585合計(jì)110099.293.993.4可比樓盤價(jià)格/31,50031,50032,000參與計(jì)算權(quán)重100%50%25%25%價(jià)格評(píng)估結(jié)果3283315877838785704.6.2簡(jiǎn)單文字描述+表格表 4-3表4.6.2 持有價(jià)格簡(jiǎn)單文字描述+表格表 4-3持有物業(yè)

28、經(jīng)營(yíng)表如銷售和持有同一種物業(yè)，可合并銷售持有表格，一同進(jìn)行描述分析5. 開發(fā)與銷售計(jì)劃5.1 開發(fā)計(jì)劃31物業(yè)類型業(yè)態(tài)竣工年份面積（）起始租金/房?jī)r(jià)期租金/ 房?jī)r(jià)平均租金/ 房?jī)r(jià)營(yíng)業(yè)收入（）年均收入（）持有物業(yè)合計(jì)物業(yè)類型業(yè)態(tài)現(xiàn)時(shí)價(jià)（元/）開盤價(jià)（元/）全盤均價(jià)（元/）戶型區(qū)間（）總價(jià)區(qū)間（）面積（）銷售收入（）年漲幅銷售物業(yè)洋房裙房商業(yè)辦公社區(qū)商業(yè)車位20 萬(wàn)/個(gè)20 萬(wàn)/個(gè)20 萬(wàn)/個(gè)-20 萬(wàn)/個(gè)個(gè)59000-合計(jì)品牌效應(yīng)5%12101210合計(jì)100%948.79.210樓盤價(jià)格350002600022000參與計(jì)算權(quán)重60%20%20%比準(zhǔn)價(jià)格372342988523913價(jià)格評(píng)估結(jié)

29、果223405977478333000文字闡述（開發(fā)思路、安排原則等）+開發(fā)周期圖（分期開發(fā)的）+開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表（重要一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）（在安排時(shí)，純住宅項(xiàng)目按照“6開工，9開盤”的要求進(jìn)行開發(fā)，如果客觀條件達(dá)不到，比如會(huì)受拆遷條件等影響，得注明具體情況，由于此項(xiàng)內(nèi)容涉及財(cái)務(wù)成本合算，請(qǐng)務(wù)必如實(shí)填寫）。圖 5-1 開發(fā)周期圖（注：分期開發(fā)的，此圖需標(biāo)清分期空間范圍及涉及業(yè)態(tài)）表 5-1 開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表（分期開發(fā)分期說明）32序號(hào)工作名稱計(jì)劃完成時(shí)間1獲取土地2取得國(guó)有土地使用權(quán)證3取得建設(shè)用地規(guī)劃證4取得建設(shè)工程規(guī)劃證5取得工程施工證6確定總包7出零米（首批開盤樓座）8取得預(yù)售證（首批開盤樓座）5

30、.2 銷售計(jì)劃文字闡述（銷售總體策略）+銷售計(jì)劃表（銷售計(jì)劃原則上要按照年區(qū)域在售可類比競(jìng)品的年去化速度、市場(chǎng)容量和量?jī)r(jià)測(cè)算。）合理給出，不得臆測(cè)，以免影響財(cái)務(wù)項(xiàng)目計(jì)劃 年 月面世，銷售周期約 年。結(jié)合市場(chǎng)及價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期，商業(yè)和住宅物業(yè)考慮以 %的年均漲幅計(jì)算，車位按/個(gè)計(jì)，總計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約*億元。具體內(nèi)容見附件 2：項(xiàng)目銷售計(jì)劃、價(jià)格與收入表。表 5-2 總體銷售計(jì)劃表萬(wàn)5.3 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃竣工時(shí)間、內(nèi)部裝修、招租時(shí)間、試運(yùn)營(yíng)及免租、經(jīng)營(yíng)期（一般按照 20 年）時(shí)間。6. 成本分析6.1 總成本分析在以拿地的前提下（申請(qǐng)競(jìng)拍上限），預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投入，洋房總投入，別墅總投入，商業(yè)總投入萬(wàn)33物業(yè)

31、類型銷售周期可售面積（）開盤價(jià)（元/）銷售均價(jià)（元/）銷售額()車庫(kù)2016Q4-2017Q235000 （1000個(gè)）12 萬(wàn)/個(gè)12 萬(wàn)/個(gè)1200合計(jì)9首次開盤10首期竣工11首期交房元，車庫(kù)總投入。（即按照項(xiàng)目業(yè)態(tài)寫出）6.2成本分析項(xiàng)目可售單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費(fèi)用元/，稅金元/。其中，（1）住宅單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費(fèi)用元/，稅金元/；（2） 洋房單方成本用元/，稅金元/；（3） 別墅單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費(fèi)元/，開發(fā)成本元/，期間費(fèi)用元/，稅金元/；商業(yè)單方成本，期間費(fèi)用元/，稅金元/；元/，開發(fā)成本元/（4）車庫(kù)單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費(fèi)用

32、元/，稅金元/。（即按照項(xiàng)目業(yè)態(tài)具體內(nèi)容見附件 3：項(xiàng)目投資估算表。寫出）7.項(xiàng)目效益測(cè)算7.1 測(cè)算原則銷售利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)：以 10%為項(xiàng)目最低銷售利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)售價(jià)預(yù)期反推地價(jià)。（含持有物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目率標(biāo)準(zhǔn)：可售物業(yè)銷售利潤(rùn)率10%，項(xiàng)目整體內(nèi)部率7.5%為最低率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)售價(jià)/租金預(yù)期反推地價(jià)。）土地成本：按底價(jià)或競(jìng)拍上限測(cè)算（力爭(zhēng)以底價(jià)獲取的項(xiàng)目，34以按底價(jià)計(jì)算土地成本，底價(jià)獲取可能性較小的，以竟拍上限獲取計(jì)算土地成本。）折現(xiàn)率：以%（暫定）進(jìn)行測(cè)算。（持有物業(yè) 6%）7.2效益分析（銷售物業(yè)）項(xiàng)目預(yù)計(jì)住宅、商業(yè)、車位銷售均價(jià)元/,銷售周期年，項(xiàng)目銷售總收入為。土地溢價(jià)率 0%時(shí)，土地總

33、價(jià)，合樓面地價(jià)元/平米，項(xiàng)目總投入，利潤(rùn)總額為，銷售利潤(rùn)率為%。當(dāng)土地溢價(jià)率為%時(shí)，土地總價(jià)，合樓面地價(jià)元/平米，項(xiàng)目總投入，利潤(rùn)總額為，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率為10%（投資率最低限）。當(dāng)土地溢價(jià)率為%時(shí)，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率為 0%。具體內(nèi)容見附件 6：土地競(jìng)拍地價(jià)分析表。（持有物業(yè)）寫字樓/購(gòu)物中心/酒店：起始租金（房?jī)r(jià)） 元/平米/天， 年進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期，期租金 元/平米/天，年均租金漲幅 ，穩(wěn)定期出租率 ，平均租金/平米/天，運(yùn)營(yíng)期總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，平均利潤(rùn)?？偼顿Y營(yíng)第 20 年估值，竣工年份估值。，差額為億元。運(yùn)投資回收期、全投資 IRR、資本金 IRR35綜合考慮：銷售物業(yè)彌補(bǔ)持有物業(yè)投資與估值差額億元之

34、后，凈利潤(rùn)為億元，銷售凈利潤(rùn)率為%（銷售利潤(rùn)效益良好。率%）。項(xiàng)目整體內(nèi)部率 IRR 為%，7.3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析當(dāng)土地溢價(jià)率 ，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下：項(xiàng)目峰值現(xiàn)金流為項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間為第全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：，出現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)第 年 季度。年 季度，IRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部率）：IRR（全部投資）為 ；IRR（自有資金）為。項(xiàng)目全投資靜態(tài)投資回收期為年 度。具體內(nèi)容見附件 5：項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表。7.4 資金籌措方案項(xiàng)目總投資目峰值現(xiàn)金流，根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃表及現(xiàn)金流量表，項(xiàng)，共需籌資（籌措資金應(yīng)該略大于峰值現(xiàn)金流，取整），其中資本金，銀行貸款,股東借款*年。季度（

35、月），籌資，其中資本金，* 萬(wàn)元，用于支付競(jìng)拍保證金及首期土地款。36*年季度（月），取得銀行貸款，用于支付*。（請(qǐng)?jiān)敿?xì)列明資金籌措方案）8. 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)8.1 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（有條理、別地總結(jié)說明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）8.2 敏感性分析（是指銷售利潤(rùn)率對(duì)總投資、銷售均價(jià)變動(dòng)的敏感度。以正負(fù) 5%的變動(dòng)范圍，測(cè)算銷售均價(jià)與投資額的變化對(duì)銷售利潤(rùn)率的影響。）在以*價(jià)格拿地（競(jìng)拍上限）時(shí)，銷售利潤(rùn)率為*。在悲觀情況下，若總投資增加售均價(jià)降低 5%，銷售總收入減少*在樂觀情況下，若總投資降低售均價(jià)增加 5%，銷售總收入增加*9.拿地工作建議5%，銷售利潤(rùn)率為*；若銷，銷售利潤(rùn)率為*。5%

36、，銷售利潤(rùn)率為*；若銷，銷售利潤(rùn)率為*。1、該宗地與本地塊競(jìng)買。效益測(cè)算良好，建議集團(tuán)公司同意*公司參2、公司力爭(zhēng)以競(jìng)拍底價(jià)/畝，樓面地價(jià) 元/平米取得上述地塊，合3、以銷售利潤(rùn)率 10%為利潤(rùn)率下限（如需放寬，請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況填寫并說明理由）/按照銷售利潤(rùn)率10%、整體內(nèi)部率7.5%為率下限，土地競(jìng)拍上限為總地價(jià)元/平米。，溢價(jià)率%，合樓面地價(jià)4、請(qǐng)集團(tuán)財(cái)務(wù)部提供資金支持（需要集團(tuán)財(cái)務(wù)部為土地確37權(quán)提供資金支持的，需在工作建議中提出。）5、其他重要事項(xiàng)38附件1. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期表2. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃、價(jià)格與收入表3. 項(xiàng)目投資估算表4. 項(xiàng)目利潤(rùn)分析表/持有物業(yè)利潤(rùn)表5. 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

37、分析表（含持有物業(yè)要有持有物業(yè)和整體兩張現(xiàn)金流量表）6. 地塊競(jìng)拍地價(jià)測(cè)算表7.8.競(jìng)買事項(xiàng)及資金安排概念性方案39附件 1:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期表（本表請(qǐng)?jiān)谝豁?yè)內(nèi)，此文字提交時(shí)請(qǐng)自行刪除）1、“開發(fā)計(jì)劃”要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時(shí)按季度編制；3 年以上時(shí)可按年編制。2、分期開發(fā)的，應(yīng)分期分物業(yè)類型填寫開發(fā)計(jì)劃。3、各物業(yè)的開發(fā)計(jì)劃，應(yīng)用橫道圖方式標(biāo)明開竣工時(shí)間。40分期項(xiàng) 目合計(jì)（）2016 年2017 年2018 年.年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一期住宅公寓商業(yè)車位物業(yè)類型小計(jì)二期住宅公寓商業(yè)車位物業(yè)類型小計(jì)合計(jì)附件 2：、周期及計(jì)劃表（本表請(qǐng)?jiān)谝豁?yè)內(nèi)，此文字提交時(shí)請(qǐng)自行刪除）注：銷售周期在 3 年以下的按季度編制，銷售3 年以上按年度編制41物業(yè)類型內(nèi)容合計(jì)（）2016 年2017 年2018 年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4銷售面積（）銷售單價(jià)（元/）銷售金額（）銷售回款（）物業(yè)類型銷售面積（）銷售單價(jià)（元/）銷售金額（）銷售回款（）合計(jì)銷售面積（）銷售單價(jià)（元/）銷售金額（）銷售回款（）物業(yè)類型銷售周期可售面積（）開盤價(jià)（元/）銷售均價(jià)（元/）銷售額()備注2016Q3-2016Q3價(jià)格年漲幅車位（個(gè)）元/個(gè)元/個(gè)價(jià)格年漲幅.物業(yè)類型